地产开发可行性研究报告

1、XX地块地产开发可行性研究报告一、国家宏观经济及房地产行业展望1、国家经济形势20XX年，我国国内生产总值 246619亿元，比上年增长 11.4%,继续表现出高速增长的态势； 城镇居民人均可支配收入也比上年增长了12.2%,达到13786元。但受国际经济、国内自然灾害等多重因素叠加影响，20XX年各月度PPI （生产者价格指数）、CPI （消费者物价指数）持续走高，今年 1月份，工业品出厂价格同比上涨6.1%,原材料、燃料、动力购进价格上涨 8.9%。全国居民消费价格总水平同比上涨7.1%,涨幅创11年新高。一般说来当CPI3%的增幅时，就会出现通货膨胀， 而当CPI5%的增幅时，就是严重的

2、通货膨胀。 因此，20XX年，我国经济有可能出现不稳定情况，央行也会有相应的紧缩货币政策和财政政 策的行为，从而造成 20XX年经济前景不明朗，经济可能出现波动，影响国民经济的发展速度。日期07-107-207-307-407-507-607-7增幅2.2%2.7%3.3%3.0%3.4%4.4%5.6%日期07-807-907-1007-1107-1208-108-2增幅6.5%6.2%6.5%6.9%6.5%7.1%8.7%2、行业发展情况20XX年，我国房地产总体运营数据为：开发投资 25280亿元，比上年增长 30.2%,其中商品住 宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积

3、 58236万平方米，增长 4.3%。商品房销售面 积76193万平方米，增长 23.2%,其中商品住宅 69104万平方米，增长 24.7%。回顾20XX年全国房地产市场，由于楼市泡沫存在，相对于 20XX年，国家对房地产市场的宏 观调控不断加大，从土地、信贷、税收、金融、市场秩序等多个方面，相继出台了 20多个政策，连续6次加息、10次上调存款准备金率， 大力推进经济适用房、 限价房、廉租房建设，实施“住 房保证政策”，使房价飙升、投机炒作日益严重的现象在一定程度上得到了遏制。全国绝大部分城市观望情绪加重，房市呈现低迷状态，全国各主要城市房市先后进入“有价无市”的局面， 期房和二手房的交易

4、量都大幅萎缩。至今年初，部分城市开发商已经开始松动，不断打出降价 的口号，有楼盘出现了最高57%的让价幅度。种种迹象表明，20XX年房地产宏观调控将从土地、金融、税收等进一步深化调控，将对 房地产开发企业的发展产生一定的影响，房地产利润将逐步降低到合理水平。但由于城镇化的飞速发展，以及前期观望人员的需求累积，后期商品房需求依然强烈。房地产企业也将逐步走上规范化、品牌化的发展道路。二、 XX 文化及经济状况1、地理人文XX 市地处 XX 中南段，属XX 省所辖，具有山高谷深、盆地交错的恃点，相对高差3258 5米。河流属长江水系、境内有大小河流95 条，分属于金沙江水系、雅砻江水系。该市是中国西

5、部最大的钢铁基地，重要的能源、原材料基地，是一个移民城，城市中90%的市民来自全国各地。下辖东区、西区、仁和区、米易县、盐边县等两县三区。总人口约114.4 万，其中市区人口约 50 万。2、经济状况20XX 年 XX 市实现地区生产总值（ G D P ） 345.6 亿元， 较上年增幅高达14.2%。 人均 G D P 达到 30203 元，超过4000 美元，位列XX 省第一。3、气候状况XX 具有夏季长、四季不明显，干、雨季分明，昼夜温差大、气候干燥、降雨量集中、日照多，太阳辐射强等特点。年平均气温19.2 至 20.3 摄氏度。一般最热月出现在5 月，最冷月出现在12 月。 6 月上旬

6、至10月为雨季，11 月至翌年5 月为干季，无霜期300天以上。4、科技教育：全市科技人员众多，门类齐全，现有冶金、煤炭、农业、林业、建筑、规划、交通等各类科研机构 29 个，全市专业技术人员为职工总数的18.7%。5、交通情况XX 有通车公路2500 公里， 108 国道贯穿全市。成昆铁路和川滇西线国道公路纵贯全境，北距成都 749 公里，南接昆明351 公里， XX 机场也于20XX 年年底建成通航。6、自然资源XX 市矿产资源得天独厚，铁的储量占全国的20%，钒的储量占全国的64%，钛的储量占全国的 93%，钒钛磁铁矿的远景储量达200 亿吨，并伴有多种稀贵金属，其潜在经济价值达6 万亿

7、美元；金沙江和雅砻江水系汇集XX ，境内河谷深切，高差悬殊，形成巨大的水能资源；植物和野生动物种类达2500 多种，生物资源丰富；光热资源充足，有利于搞立体开发农业，是建立早熟蔬菜、水果、蚕茧、烟叶、糖料作物等的良好基地。三、 XX 房地产市场情况概述： XX 房地产行业起步较晚，在迅速发展时期遭遇国家宏观调控，发展被遏止，目前时常表现较冷；发展至20XX年初，XX市区均价约为3500元/itf,仁和区均价为 2650元/itf； XX住房保障政策相对完善，经济适用房（目前均价不足1200元/itf）、廉租房（租金1元/月.m2）的开发量较大，对房地产市场产生了很大冲击；产业结构表现出以矿产开

8、采业为主，以占用资源的集约度来看主要表现为劳动密集型。 XX钢铁厂是其中主要代表，职工数约12 万人，加上职工家属，约占总市区人数的1/2 以上。 XX 市允许单位集资建房，以解决单位职工住房问题，以攀钢为主要代表的企业，大量集资建房，对当地房地产市场冲击很大。1、市场发展情况XX 房地产行业于20XX 年逐步步入快速发展阶段，在 20XX 年至 20XX 年上半年处于市场 “黄金期”，使全市商品房均价比 20XX年上涨60%以上，全市商品房均价达到2800元/；市中心房价几乎翻了一番，均价达到3500元/左右。同时，也引入了很多先进的房地产开发理念、现代流行住宅风格及景观配套等，带动了本地居

9、住生活质量和社区品质提升。20XX年下半年，国家加大对房地产行业的宏观调控力度，XX政府主管部门坚决执行国家宏观调控政策，着力构建住房保障体系，实行限制高端（高档商品房），调控中端（普通商品房），保障低端（经济适用房和廉租住房补贴）的措施。多项政策的共同作用下，进入20XX年10月，尽管不少楼盘开盘，但成交量却一直持续走低，前9个月的平均成交套数是 710套，10月份只交易了 304套，市场出现萎缩。随着国家各项宏观调控政策效应的逐渐显现，目前观望气氛浓 厚。而且，政府主导建设了大量的经济使用房，均价均在1200元/itf左右，特别是其中多个属于攀钢经济适用房项目的开发，让在该市待收入情况优、

10、最有可能成为商品房购买者攀钢员工 被经济适用房市场吸引。整体来看，20XX年，XX市房地产市场共投放 30个商品房预售项目， 共计79.09万itf,房地产 投资同比增长59.1%,增幅超过XX市全社会投资增速 38.5个百分点。目前，该市房地产市场 运营处于稳定发展状态，近年内，商品房市场仍存在较大的发展空间，价格仍存在一定的上涨 幅度。2、住房保障政策1）、在满足城市发展规划、土地利用计划和企业经济发展规划的前提下，XX市鼓励企业组织本单位职工，充分利用企业红线范围内的存量土地进行集资建房。至20XX年，XX市已竣工投入使用集资建房90万平方米、约8400套住宅，另有115万平方米、1.2

11、8万套在建。同时，采 取“政府主导、竞争房价、土地划拨、政府回购、定向销售”的方式进行经济适用房开发建设。 现已开工建设4个小区约83万平方米、8582套经济适用房，均价在1200元/itf左右，其中2702 户经济适用房已交付。2）、20XX年，XX市启动了由政府主导的首批504套廉租住房建设，其中，东区 156套、西区204套，仁和区144套，总面积2.38万平方米，总投资约 2800万元。首批廉租住房均为六层科 混结构，每套建筑面积 47平方米。廉租住房租金标准20XX年1月1日起执行，租金暂行标准确定为1 . 00元/itf 月。20XX年，该市还将新建或改建廉租住房1000套，其中，

12、东区300套、西区400套、仁和区300套，总面积约 4. 7万平方米。计划截至到20XX年，建设廉租住房20万平方米、约4500套，建设经济适用房105万平方米、13000余套，经济适用房供应量占商 品住房供应总量的 30%;竣工交付使用普通商品房300万平方米，约30000套。序号项目名称占地面 积建筑面 积容积 率总套数套平均面 积非住宅面 积销售均价1力山菁华苑5528.412292.22.2213293.1202中房阳光大厦2789.320683.07.42126105.287417.93龙在.蝴蝶花园9693.434425.03.55324106.2503000 元/itf4金色地

13、带4401.313000.02.95108120.3705龙江明珠一组团62251.742196.40.6843296.08688.96欧郦景苑一期34886.016850.50.48156108.0207远达.南山花园209581.069183.70.332330 元/itf8宝岛花苑32291.933017.01.02196164.198359临亚家园5238.610672.52.0482110.181637.710华庭雅居34674.628977.80.8431392.5811宝岛花苑一期32291.911692.80.3696121.8012菁华苑2667.720158.07.5617

14、2013紫竹苑5238.626311.65.024406.214龙江明珠311261.624651.40.0815上海花园绿洲康 庭77003.551544.70.672600 元/itf16翠屏苑209581.811091.60.0517金联御林3852.350723.013.1718华庭雅居13149.36564.90.507291.1819学府花园10789.634273.03.18292109.95216720印象米兰21483.153707.52.503500 元/itf21金沙西苑39686.054000.01.3660090.0022曼哈顿蓝钻14086.6100908.57.1

15、6783114.3311390.33400 元/itf20XX年XX部分预售楼盘数据表3、人口及消费特征1）、人口特征：XX以劳动密集型的矿产开采业为主。这座建立于1965年的年轻工业城市，为保证生产需要，大量从外地移民，以保证城市工业发展需要。XX市90%以上的人口为外地移民，文化程度相对XX其他城市处于较高水平，因此对生活品质的要求也较高。从房地产销售角度，XX人口基本可以分为“攀钢员工及家属”、“非攀钢员工及家属”。其中：“攀钢员工及家属”，攀钢在攀市区职工数约 10余万人，加之家属，占攀市区人口的40%左右。该人群大部分家庭月收入5000元左右，具有购买商品房的能力。但攀钢每年通过单位

16、集资和与政府合作，大量兴建经济适用房，使得该人群对商品房的需求量大打折扣，属于攀市普通商品 住宅的非主力客户。“非攀钢员工及家属”，从事攀市的第三产业、政府部门和部分原材料加工企业，占攀市人口的大多数，也是普通商品住宅的购买主力。但该人群收入差距较大，对生活品质的要求也相差较 大，客户筛选较为复杂。2）、消费特征：20XX年上半年，XX市城镇居民人均可支配收入 5926.98元（低于芜湖的6569元的水平），比 上年同期增长16.1%,扣除物价因素影响，实际增长 11.4%。人均消费性支出4393.51元，增长 12.9%,消费需求趋旺。各领域消费情况几及增幅如下：（一）食品消费支出增多，膳食

17、结构变化。上半年城镇居民人均食品支出1784.89元，同比增长11.2%。副食品支出比重继续提高，居民对肉类、蛋类、干鲜瓜果类及方便食品等消费需求 明显增加。（二）教育文化娱乐支出下降。免除义务教育阶段公办学校学生学费的政策，使得XX市上半年教育文化娱乐领域人均支出462.21元，同比下降1.9%。（三）现代家电消费增加。上半年， XX市人均家庭耐用消费品支出173.6元，比去年同期增长80.1%。（四）信息化产品消费不断升温。上半年， XX市城镇居民家庭每百户拥有家用电脑41.42台，增长19.2%;接入互联网计算机 28.43台；人均通过互联网购买商品或服务的花费为8.22元。（五）住房投

18、入增加。随着收入的增加，XX市城镇居民对居住质量的要求也不断提高。上半年，城镇居民用于购房与建房的人均支出为364.62元，人均住房装潢支出为 131.64元，比上年同期增长41.7%。（六）医疗保健支出快速增长。 上半年XX市城镇居民人均医疗保健支出304.89元，增长9.4%。4、与芜湖市场对比1）、户型对比：XX市商品房产品以小高层和高层为主，层高多为3米，户型建筑面积集中于100-120 m2,户型面积绝大部分都引入入户花园、飘窗等元素。2）、容积率对比：项目容积率集中于2.24.0左右，相对芜湖容积率比较大，这是主要是因为该地日照资源丰富、东西方向日照时间充足。3）、成本对比：XX地

19、貌属于山地，土地平整度差，平整后地质基础部分较差，在施工时需要 设桩基础，如开发高层产品，桩基础的成本约300元/itf,因此基础造价相对较高；-建筑钢材本地供货，成本相对低廉；人工费用也相对偏低。4）、政策对比：XX地势起伏较大，平地面积有限，房地产开发用地基本为“向山要地”，地块较小。因此无一次性预售总量的限制；公积金贷款政策也无如芜湖地区的制约政策；5）、住房保障：XX住房保障政策实施有效，允许单位集资建房，对房地产市场产生了冲击， 是目前XX房地产市场萎缩的重要原因。四、宗地基本情况1、基本情况宗地位于仁和区区域内，共 98亩，其中：商业用地35亩，已取得土地证，土地使用权期限为20X

20、X年一一2043年，获取价格为 30万元/亩，总价为1050万元；工业用地63亩，契税未交，尚未取得土地证，土地使用权期限为20XX年一一2043年，获取价格为4万元/亩，总价为252万元。2、地块配套目前该地块可以保证小流量的通电、通水，管道煤气没有铺设入地块，周边基本无人烟居住。 其他配套无，类属于生地范畴。3、地貌地质差，部分土地地质为土、石回填地质，地质情况较差，并有约30%的土方没有回填到位。在该地块上西侧沿渡仁西线部分建有 4000平方米的奇瑞汽车 4S店和其他门面，其中的部分门面已 经出租给了其他车辆经销商。4、周边环境地块距离市中心区域约6.7 公里，西临渡仁西线道路，东临仁和

21、河。地块西侧，正队正在规划建设并有少量工厂已经投产的仁和区南山循环经济工业园区，向南 3 公里范围内基本无人居住。地块仁和河东侧，河对岸为五十一片区，该区域是XX 市仁和区的密集居住区域之一，南向1.5公里处，为占地约289.93亩、总建筑面积46.34万叭住宅总户数约 4800套的攀钢经济适用房“阳光家园”小区。五、区域竞争楼盘简介1、碧水阳光开 发 商： XX 中伟地产有限公司全程营销：安家房地产经纪有限公司占地面积：1.1万付地理位置：XX 市仁和区新仁和广场容 积 率：约 6.0土地价格：5700万设计户数：506 户开盘时间：预计为20XX 年 8 月销售均价：约 3100元/ it

22、f销售形式：排号、预售。在开盘前，客户先交纳1 2 万元诚意金，并选定意向房源。根据诚意金额度多少，开发商给予客户不同额度小额（1% 2%）的优惠。户型建面：80140 itf （不含跃层），主力户型为89 1rf户型产 品：高层，共计4 幢，一单元4 户，两部电梯，两个楼梯。25 层结构，普通基础。其中1 2 层为商业，3 23 层为标准户型，24、 25 层为跃层产品。得 房 率： 80%物业费用：1.2元/itf 月地块环境：该楼盘建设用地为“ L ”形地块， 在地块前为政府规划建设并已具规模的新仁和广场公园，供周边居民健身、娱乐之用。因此，该楼盘可以达到很高的容积率，并且可以降低小区内

23、景观配套成本。2、仁和春天花园开发 商： XX 鑫欣达房地产开发有限公司占地面积：170 余亩总建面积：18万itf地理位置：XX 仁和老街鱼塘片区容 积 率：约 1.6设计户数：1176 户销售状况：已开盘 2年左右，开盘时均价约 2200元/itf；开发共分3期，目前已经全部建成。现剩余尾房数量约 20套现房进行提价后销售，剩余房源户型建筑为130150 itf,均价约2800元/ m2户型建面：90150 itf （不含跃层），主力户型为100 1rf左右户型产 品：多层6 跃 7 层结构，大部分楼梯为普通基础，一层住宅送私家小院。沿街部分楼幢1 2 层为商业。物业费用：0.5元/itf

24、 月地块环境：该楼盘位于仁和区XX 大道南段1176 号，东临70 亩的 仁和新街城市广场，西临政府规划中的54 亩人工湖公园，南临仁和河，北临大河南路，有多路公交车通达市区全境，开车到市区仅需9 分钟，到机场仅需20 分钟。小区绿地率42%，同时建造了灯光网球场、篮球场、游泳池、幼儿园等配套。3、仁和竹苑春晓开发 商： XX 市川云西路公司占地面积：25.24 亩总建面积：3.2万itf地理位置：渡仁西线迤沙大道（仁和电力公司对面）容积 率： 1.9设计户数：224 户销售均价：2600元/itf开盘时间：预计为20XX 年 4 月下旬户型建面：90120 itf （不含跃层）产 品：产品运

25、用徽派建筑中“青瓦、灰砖、白墙”的建筑风格及部分建筑特点，景观设计为古典园林式风格。多层6 跃 7 层结构，沿街部分楼幢1 2 层为商业。地块环境：该项目西临渡仁西线道路，东临仁和河，北向1 公里处有桥梁连接仁和河两岸。项目西北方向为仁和区区政府，市政配套比较完善；正北方向为即将交付的占地8.7万itf上海花园项目，为项目凝聚了一定的人气。该项目整体为仁和市场批发交易区，地势及交通道路比较平坦。一期25.24亩的仁和竹苑春晓定位市场配套服务区，但实际操作就是完全的商品房开发项目；二期99 亩为市场批发交易区。六、项目SWOT 分析1、 S（strength 竞争优势）1） 、土地的购置费用较低

26、；2） 、距离市中心区域较近，渡仁西线道路通畅；3） 、土地持有企业捷顺公司在当地有一定的社会资源，有利于协调开发中部分问题。2、 W（weakness 竞争劣势）1） 、地块尚未具备“三通（水、电、路通）一平（地块平整） ”的基本开发要求；2） 、捷顺公司无房地产操作相关经验；3） 、捷顺公司开发资金不足，制约开发进度；4） 、地块地质情况差，增加了开发成本；5） 、地块目前用地性质不允许进行住宅类产品开发，需要进行调规、土地变性，保守估计，另需要补款约3000 万元。6） 、捷顺公司股东间存在纠纷，经营状况可能出现不稳定。3、 O（opportunity 潜在机会）1） 、紧邻地块北侧的1

27、20 亩土地已拍卖，规划为住宅及商业用地，估计年内开发，可带动该区域人气；2） 、政府规划道路、规划桥的修建使用，能有效引入仁和河对岸人气，提升地块价值；3） 、南山循环经济工业园区的发展，将给该区域引入其他市政配套，增加区域住房需求；4） 、 XX 市在地块所在的仁和区规划建设了“钒钛工业园”项目，估计移民移入 10 余万人，带 动 XX 市各方面经济的发展。4、T （threat外部威咖1）、目前虽然了解到该地块旁边规划建设一座桥通往对面五十一，但是未规定何时建成通车，另考虑到XX目前市委书记主抓城市建设，但其现为中央候补委员，将可能调往省里工作，下 任书记是否会继续推进此项目，有一定威胁

28、。2）、20XX年4月，XX市区规划刚刚调整，若没有一定的政策需要，现阶段调规难度较大；3）、紧邻地块北侧的120亩土地为住宅与商业用地，将出现两项目同期开发相互竞争的局面， 使双方在产品方面都必须考虑对方产品、营销策略对己方运营的风险；4）、当地政府有意要求从该地块中收回50亩，另作规划。七、土地价值评估1、行业估价法价值评估根据在XX接触的几位房地产开发商，根据地块所在区域配套及房地产市场状况，表示对此块土地目前开发前景不甚看好，按照目前XX房地产市场情况、土地出让价格及地块现状，评估出该地块总价为 2000万元。2、土地类比法价值评估前 提：土地能够调规、变性，土地使用期延长为50年。类

29、比土地：地块北侧相邻土地，获取方式为拍卖获得。类比土地捷顺土地价格差异备注计算公式面 积120亩98亩用 途商业与住 宅用地工业63亩，商业35亩 2590 万需要调规，将土地变性为成商业与住宅用地，调规按商业20万/亩，工业按 30万/亩计算 1=35*20+63*30土地平整政府负责 平整约30%土方未填 300 万地质状况贫铁矿岩 基础回填部分地质较差-11.001 万/亩按口1/3地块需要用桩基础，2.5的容积率，桩基础造价建 筑面积1 itf约200元 2=0.33*666.7*2.5*200容积率2.52.5依照前提给定使用年限50年50年依照前提给定出让单价110万元/亩69.5

30、1万元/亩=110-(2590+300 )/98-11土地价值13200 万元6811.98 万元E =69.5*983、综述：行业估价法的判定基准为充分考虑“市场现状”因素，对“市场发展”这一重要因素考虑不足; 而土地类比法主要参照“市场发展”因素，对“市场现状”因素考虑不足。因此，实际价格应该是平衡各方面风险得出的结果，因此取上述两种评估法结果的平均值，判定出该地块总价值为 4405.99万元。八、项目操作建议在土地能够调规、变性并延长使用期的前提下，如果该地块进行房地产项目开发，根据上述各 项分析，给出项目操作建议如下。1、风险规避建议综合以上事实及分析，建议采取以下措施规避经营风险：1

31、） 、确定地块区域规划路、桥的动工时间和使用时间。在规划路、桥未动工之前，该区域人气不足，不能强行开发。必须在确定规划路、桥的建设时间和完工时间后，再进行项目运做，以达到利润最大化、产品快速销售去化的目的。2） 、抓紧时间办理地块调规、变性的手续，尽早使该地块可进行房地产开发。土地用途变性后不及时开发无所谓，可等待时机再进行开发；但如果开发时机成熟，而土地用途变性工作未完成，就将错失良机。3） 、需求一家经验足的房地产企业进行合作，成立项目公司，一家控股，两家共管，利润根据投入大小分成，以解决捷顺公司无房地产操作经验的问题，节约管理成本，少走弯路，避免不必要的损失。如捷顺公司专为该地块成立房地

32、产公司，项目管理、人员成本等方面都可能出现疏漏，使整个项目运作出现问题。4） 、着重研究相邻地块房地产项目，尽量避免与其同期开发。如果难以避免，也要研究对方产品及运营特点，在己方项目定位上，一定要保证和对方产品有很大的差异，如，对方主力户型为100 1rf以上，己方则尽量多开发100 Itf以下户型，在产品上产生差异，以避免和对方打价格战而两败俱伤。在运营特点上，也要注意利用对方的开发空挡推盘，避免恶意竞争而造成损失。5） 、考察相邻地块的开发商人员队伍的相关从业经验。如果其团队技术过硬，可考虑与其协商连手开发，完全消除竞争，使双方利益最大化。6） 、根据目前XX 房地产市场及地块区域房地产市场状况，建议采用“多期开发”的开发策略、“低开高走”的价格策略。即以在项目开发中，分做数期开发。前期，根据市场需求情况，先开发一部分（开发量根据当时调研数据判定）， 在利用产品吸引客户的同时，再加上较低的价格，来为项目凝聚人气。在有一定人气的情况下，根据区域市场发展需求情况，保证供应量不大于需