关于《广州市房地产中介服务管理规定(征求意见稿)》的说明

1、关于广州市房地产中介服务管理规定（征求意见稿）的说明为进一步规范我市房地产中介市场，保障房地产交易当事人的合法权益，市政府拟制定规章广州市房地产中介服务管理规定，我局已拟定征求意见稿。按照广州市规章制定公众参与办法的有关规定，现公开征求公众意见。一、 规章起草的背景我局是全市房地产中介服务机构和从业人员的行政主管部门。随着市场经济的发展，房地产市场进入稳定快速发展的阶段，房地产中介作为房地产服务行业也加快了发展的步伐。房地产中介市场的健康规范，直接关系到广大群众的切身利益和房地产市场的健康稳定发展。我市房地产中介管理的法律依据主要是1996年2月1日起施行的城市房地产中介服务管理规定和2003

2、年1月1日起施行的广州市房地产中介服务管理条例（下称条例），这两部法规规章的规定比较原则，对房地产中介行为的规范条款不够详细。为进一步规范房地产中介市场，维护群众的合法权益，迫切需要制定一部规范房地产中介服务行为的政府规章。二、 规章制定的目的加大对房地产中介的管理力度，规范房地产中介市场，保护群众的合法权益，促进房地产市场的健康、稳定发展。三、 规章制定的必要性（一）房地产二手市场在房地产市场中占有的比例日趋增大，地位不断提高，房地产中介发挥越来越重要的作用。目前我市已有房地产中介服务机构1284家，房地产中介分支机构1174家。全市大部分二手房屋的交易、租赁和部分商品房的销售都由房地产中介

3、服务机构代理。绝大多数市民购买二手房或者出租、承租房屋，首先想到的就是“找中介”。随着城市的发展，越来越多的房屋将进入二手市场，未来住房二、三级市场将成为房屋交易的主要市场。（二）房地产中介加速了房地产商品流通，为解决全市中低收入人群住房问题提供了更大的平台和空间。现阶段，房地产中介机构主要提供咨询、代理等服务，为二手房屋的交易、租赁提供信息或者代办一些业务，今后房地产中介还将提供越来越多的服务，房地产中介市场构筑了一个二手房屋交易的平台，所有可销售可租赁的二手房屋信息都可在这个平台上共享和利用。由于二手房屋经过二次交易或多次交易的特点，销售和租赁的价格相对比同等条件的一手商品房低，中低收入的

4、市民根据自己的经济条件往往更加能够接受这种价位的房屋，并且成为这类房屋的主要消费人群。房地产中介能有效促进房屋再次或多次流转，从这个角度上来说能够增加中低价位住房的供应，促进住房二级市场和房屋租赁市场的发展，帮助市民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件。加强房地产中介市场的监管,坚决整治中介服务中的违法违规行为，维护房地产中介市场秩序，更加直接关系到中低收入人群的合法利益。（三）完善现有法规，规范房地产中介服务机构和从业人员的行为，维护国家为低收入人群构筑的住房保障制度，保障房地产市场的健康稳定发展。现有条例需进一步完善的几个方面：1、对房地产中介机构服务行为的规范比较简单。目前房地产中介市

5、场竞争比较充分，但房地产中介服务机构毕竟是专业机构，个别中介存在着利用其信息优势、专业优势进行某些不诚信的中介服务行为，以谋取不正当利益。因此，法律有必要规范中介服务行为，限制中介机构利用信息和专业优势进行不平等的交易，以保护消费者的正当权益。条例对中介机构的行为规范比较简单，甚至是不足，使某些中介机构进行不正当中介服务时，有政策空子可钻。2、授予行政主管部门的有效行政管理措施不足。条例制定时，正是我国开展行政审批制度改革之时，因此条例取消了设立中介机构的前置审批，对中介机构的管理改为事后监管，但是条例授予行政主管部门的监管措施不足。由于缺乏有效的执法措施，行政主管部门在查处违规服务行为时，执

6、法难度很大，影响了行政管理的权威性和有效性。3、对房地产中介从业人员的行政处罚弹性幅度不够。条例对房地产中介服务人员的处罚有三种：警告、罚款和注销执业证。注销执业证是一种有效但非常严厉的行政处罚手段，终止了从业人员的执业生涯。香港的房地产中介（经纪）管理中，也有吊销经纪人牌照的规定，但香港规定了一定的弹性幅度，有的停牌一个月，有的停牌三个月，有的停牌半年等，这样可以使某些违规的从业人员暂停执业，深刻反省，处罚期内确实改正的，可考虑恢复执业，体现了惩罚与教育相结合的行政处罚原则。因此，有必要对注销执业证的行政处罚进行细化，针对不同的违法行为适用不同的暂停期限。四、 规章制定的可行性（一）规章征求

7、意见稿历经多次修改，具有科学性。2006年开始起草规章初稿，征求了广州市国土资源和房屋管理局各相关单位、房地产中介机构的意见和建议，考察、借鉴了外地成功经验，参考了城市房地产中介服务管理规定、广州市房地产中介服务管理条例、中国房地产经纪执业规则、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知、关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知等法律法规和相关文件。至今已修改多次，内容较为完善。（二）规章的制定以上位法为依据，具有合法性。规章制定的条款以上位法为依据，或借鉴外地成功立法经验，符合法

8、理精神，具有合法性。（三）规章的制定以规范房地产中介服务行为为重点，具有合理性。规章的制定针对当前房地产中介市场的特点对房地产中介服务行为规范作出详细的规定，符合实际需要，具有合理性。五、 规章制定对相关群体可能产生的影响（一）房地产中介机构：加强对房地产中介机构的资质管理和诚信管理，规范房地产中介机构的服务行为。（二）房地产中介服务人员：加强对房地产中介服务人员的持证管理和诚信管理，规范房地产中介服务人员的服务行为。（三）广大市民：规章的制定将规范我市房地产中介市场的管理，确保广大市民的合法权益得到有效保障，并提高其对自我权益的保护意识。六、 征求公众意见的时间、途径、联系方式（一）征求意见的时间：2008年2月14日3月16日（二）公众获得征求意见稿全文的途径：登陆广州市国土资源和房屋管理局网站（三）联系部门及方式：广州市国土资源和房屋管理局，电话：83320