XXXX年成都房地产市场年度分析报告_21页

1、2010年成都房地产市场年度分析报告、地产新政与趋势研究1、05年以来调控基调走势那鼻前虞地产市场 的饲揑抑制-三IT- ® 定術产S資熔长 a决、货币婕貸 投曲迫吳外贸 |収*过大-刼fir：餡止 轻蒂堵长由曙 快$!为过热和 防鬧显的通货夜莫危机之下，M 0-保一控* 刮全力保曲抑網韶分蛀币gs价和W制按机役陡性需求龙费乎践企融手la为主a是经济迪沫与结构性増长过 n馳产投資性过快凉贷危机保坷刺激地产投邇0旧艮生的调整，政集 星收髓fi盟的新政3 5 砂府工作抿 ft；朋肅提出細M 花廃tn.3-16-住房茵忖由 两礎提*劃亘虎， 5.9和击投机期 房陨SS粥商品 雳*两年内转手

2、全 鎮征收曹税口两会：严控土地 和ft氤国六亲一 9om 晰瑕出台；以及 #高逼行准*金 曜、发行央厅亲 ffi*手SD7W二直底独 饋，OSJ-CO 谨滾5決拦高 噩行时金車.OS. 10 购庆新 政；降息、免現 y& i2二奁康吹 第放松39.1 2国四条10；严格执行房贷政10.J-斯S十条10.J.二直瘠提高酋忖 和利率.三直上停贷 10 H M于一變城市的; Bfi阴令10 fl：據寓裔业®行利丿 牡穰*贷款科車握市谓理)5年下半年.房愉 齬幅得到有址控 制，值貸开始适度政第的执行力度 不够.除H岳祭 外、未有新的政廿前投资性需 畅皆忖和利奉, 河曲市炳的投市场交舅

3、量至09 年3月开塢见底0升桶市S过d7列餉持， tft搐岀现絵劲.怛采込1 中央调揖目柿，仍存在 七台新的碍翟政歸可 罷.芾场仍不«卵政策点评:05年以来，中国楼市调控历经：打压投资一一稳定经济结构性泡沫一一次贷危机保增长一一回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。2、2010年主要政策1042 月+ 15P JPIdL先后攪鬲两找19业贷k二套 首W不潯于環/齐L用贷前材款不割ft于期军 不得低于豌利S的 1.1 fS3>遥炖熹百®他平 方峯li：UtE虏的tf村 不律底于3054-1、暂运砂届民赢

4、麻购察第 S套艮以上ff房赛歉：丄、首邃商晶住,苜村就出W 3054及以上；艮二窑啊)肓忖歆比例不 (ft于50緘赁就利5t不低于 SifttWl.l倍的规定； 臨、闺S土地一年以上禁伞2,二£住房酱积金赁鉄申廊不1 . 1倍”付訟岀隣环導T5e>i ;h停止冋买第三蓉及2隹歳贷政策点评:该调控手段虽然通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段, 在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现 大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。二、土地市场2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计

5、成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了 102宗和4952亩。虽然2010年楼市调控政策频频出台,但对土地市场的影响仅仅在5-7月份,成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%;主城区城镇混合住宅用地楼面地价约 4544元/平方米，同比上涨42.8%。1、主城区土地市场(1)年度趋势土地成交量有所放大OOO D O O O 000OOOO0000OOO 05050 5D 505 5443 3 2 2111L2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，

6、2010年成交面积约4748亩,同比增加约340亩。城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约 4544元/平方米，同比上涨 42.8%。根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。(2) 2010年主城区土地供应状况2010年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7宗和约610亩。四季度土地供应放量土地供应与政策调控有较大的关系， “新国十条”之后的 5-7 月成都土地市 场（一级市场）较为低迷；二级市场于 8 月中旬开始反弹，一直持续到年

7、末，此 间土地频频推出， 12 月达到年度高峰，供应 21 宗，共计面积 1766.5 亩。以住宅兼容商业类用地为主数据显示， 2010年住宅兼容商业用地供应 37 宗，共计面积约 2204 亩；商 业兼容住宅用地供应 23 宗，共计面积 2286.9 亩。同时商业用地和商业金融用地 分别供应 428.7 亩和 719.3 亩。可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加。以 50 亩以下中小地块为主在供应的 82 宗土地中， 50亩以下地块达到了 48 亩，占到了总量的 58.5%；其次是 50-100 亩和 100-150 亩分别有 16 宗和 8 宗。此外 200 亩以上地块有

8、 7宗，但均是商业为主的用地。以中小规模地块为主， 可以有效地增加市场供给， 缓解市场供需压力， 同时 地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。高新区土地供应一枝独秀上图显示，高新区土地供应达成 31 宗，面积约 1973 亩，远远超过其他主城 区域。其次是武侯区，达到 14 宗，共计面积 842.2 亩。随着天府新城和武侯新城建设力度的加大， 两大区域的土地放量， 市场竞争 将日益加剧。高新区商业兼容住宅用地供应最多注：括号内为土地供应宗数住宅兼容商业用地中，武侯区供应 11 宗，面积约 513.7 亩，位居首位；其次是成华区，为10宗，面积约855亩。商业兼容住宅中，高新区供

9、应数量和面积居首位，分别为 18宗和1484.3亩。同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。(3) 2010主城区土地成交状况土地成交方面，全年主城区成交地块 74宗，面积约4748亩，较2009年分别增加8宗和约340亩。土地总体交易均价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%住宅和商业类物业可建面积基本相当L242. 4总面积623. SO613.8商业地产根据成交地块相当指标计算，2010年成交地块的可建面积约1242.4万平万米，其中住宅约628.6万平方米，商业类物业约613.8万平方米。据统计，2010年成都主城区成交住宅面积约830万平方米，2010年成交地块可建住宅尚不

10、足成都主城区一年的住宅销售量。若这一状况不得以改变，可以预计，2011-2012年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。与住宅相反，商业类物业则呈现供大于求的状况，市场竞争压力将加剧。成华区成交土地达1106亩成华区以 1106.6 亩的土地成交量，位居各区之首，主要位于成华青龙乡区 域；高新区和武侯区分别成交 19 宗和 18 宗土地，分别集中在天府新城和武侯新 城。楼面地价 TOP10位于春熙路商圈的华兴街地块，以 11000元/ 平方米的楼面地价，夺取年度 楼面地价地王。在楼面地价TOP 10中，市中心（内环内）2宗，城东二三环间4宗，城西三环间 2 宗，城北内一环间和城西一二环间各一宗。

11、主要区域土地成交情况天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为 2010年成都主城区土地成交量最多的四大区域， 这些区域集中了众多的品牌开发商， 将成为未来成都房 地产市场的热点、重点区域。品牌房企拿地情况在品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有 所斩获，主要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。新入蓉开发商拿地情况2010年，共有阳光 100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成都，拿到土地；主要区域集中在攀成钢、武侯新城、成华 迎晖路等区域。4）各郊县土地供应状况20 1 0年成都各郊区县供应土地 474宗，共计面积约

12、 40090亩，同比分别增加 129 宗和 6891 亩。大邑供应土地 7100 亩大邑县以供应 103 宗， 7105 亩的天量土地，位居各郊区县首位，位列二、三位的分别是新都和崇州， 土地供应量分别为 59宗、5410亩和 58宗、5814 亩。近郊主要热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均不足2000 亩。5）各郊区县土地成交状况全年各郊县共计成交土地 390 宗，面积约 32251 亩，较 2009 年分别增加了94 宗和 4611亩。大邑成交土地 6731 亩大邑以 6731 亩的成交量位居各区县首位，崇州和新都分列二、三位，交易 面积分别为 5129亩和 3998亩。龙泉驿、温江和双

13、流三大热点区域的土地成交量均在 1800 亩以下，郫县土 地成交达到 2248 亩。大邑可建面积超过千万平根据地块相关指标，大邑以超 1000 万平方米的可建量位居首位，其次是新 都，约 934万平方米，青白江和郫县的可建量约 600万平方米左右。 崇州区域可 建面积超过 400 万平方米。各郊县住宅用地成交情况大邑、崇州和新都分列住宅成交面积的前三位，分别为66.6 亩、3676 亩和3159亩。近郊郫县成交约 1758 亩，双流约 1039 亩，温江和龙泉驿在 700亩左右。各郊县住宅可建面积大邑以987万平方米的天量，位列首位。新都、青白江和郫县分列二至四位, 分别为602万平方米、51

14、9万平方米和500万平方米。金堂、龙泉驿、都江堰、 新都、彭州和蒲江可建面积在 200万平方米以下。都江堰住宅楼面地价约1450元/平方米都江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为1450 元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方 米。其他各区县楼面地价均在1000元/平方米以下。三、商品房市场1、年度供销对比(1) 成都市供销总量分析cn-g年成都市供馆对比(单位万nn2010年成都市商品房供应量为3258万rf,同比增加8.9%;商品房销售量为 2965.9万rf,同比下降了 17.1%。07年成都市商品房供销比为1.16

15、: 1; 08年成都市商品房供销比差距最大,供应量远远大于需求量，比例为2.08 : 1; 09年成都市商品房供不应求，供销比 0.84 : 1; 10年成都市商品房供销比1.09 : 1。可见，10年成都商品房的供销比很接近，供销较为平稳。(2) 成都市住宅供销分析们-10年成都市住宅K舗对比C单位！万nn2010年成都市住宅供应量为 2577.7万rf,同比增加5.2%;住宅销售量为 2412.2万rf，同比下降了 26%07年成都市住宅供销比为1.09 : 1; 08年成都市住宅供销比差距最大，1.96 :1； 09年成都市住宅供销比0.75 : 1; 10年成都市住宅供销比1.07 :

16、 1。可见，10年和07年成都住宅的供销比很接近，市场处于供销平衡。(3) 成都市办公供销分析10年成邹市办公S销对比万mn250口快应$肖售2001501005007年2010年成都市办公供应量为 200.7万rf,同比增加46.4%;办公销售量为 120万rf,同比增加41.5%。07年成都市办公供销比为1.18 : 1; 08年成都市办公供销比差距最大，为 2.05 : 1; 09年成都市办公供销比1.62 : 1; 10年成都市办公供销比1.67 : 1。可见，08年以来，成都办公物业处于供大于求的态势。(4) 成都市商业供销分析年威都帀业供旃对比(丽92010年成都市商业供应量为 2

17、26.8万rf,同比增加36.5%;商业销售量为 231万rf,同比增加 65.2%。07年成都市商业供销比为1.36 : 1; 08年成都市商业供销比差距最大，为 1.68 : 1; 09年成都市商业供销比为1.19 : 1; 10年成都市商业供销比0.98 : 1。数据显示，2009年和2010年成都商业市场处于供略小于求的态势，市场需 求旺盛。2、主城区细分物业市场2.1、住宅市场(1)供销分析月度供销分析忑拒年主城区住宅月度供誚情况万nr）从供应来看，2010年全年成都主城区供应总量为915.38万rf；其中供应量最多的是9、10月份，原因在于其他城市的限购令影响，供应住宅分别为112

18、.2万rf和154万rf,供应量最少的是2月，春节传统的淡季，供应住宅仅 15.6万nr。从销售来看，“新国十条”后的5-7月，住宅交易量下降较大，8月份市场 开始反弹，11月达到了全年高峰，销售面积约 140万rf;销售量最少的是1月 份，销售住宅29.4万rf。月度价格走势£010主城区拄毛成交价格月度走势（元/直）从价格来看，今年价格呈现出平稳上涨的趋势，11月达到价格高峰，约8800元/平方米， 12月有小幅回落态势。高新区供销排首位从各个区域分析， 2010 年成都主城区住宅供应量最大的是高新区，供应住 宅265.4万rf,其次是锦江区，供应量为160万rf,供应量最少的是

19、成华区，供 应量为106.7万rf；销售量最大的也是高新区，共销售住宅202万rf,其次是锦江区，销售量为142.5万rf,销售最少的是成华区，销售量为133.9万rf。高层是市场的核心产品从物业类型分析，高层是目前成都主城区住宅供销的主流产品，分别达819.1 万平方米和 721.8 万平方米；其次是超高层住宅，供销量分别为 61.2 万 平方米和 40.2 万平方米。主城区的别墅、多层和花园洋房是十分稀缺的产品。70-90 平方米住宅供销两旺从各面积段分析， 70-90 平方米是目前主城区住宅物业供销的主力，分别为345万平方米和 332.3 万平方米； 90-110 平方米和 110-1

20、30 平方分列二、三位。2）存量住宅状况高新区存量住宅 174 万平方米2010年成都市主城区住宅存量房共 497.6万rf,其中高新区存量房面积最大，173.95万rf,占35%其次是青羊区，共 78.8万rf,占16% 再次是武侯 区，共76.4万rf,占15%金牛区和锦江区各占13%成华区占8%70-90 平方米住宅存量约 129 万平方米从各面积段来看，70-90 rf之间的存量房所占比例最大，共 129.3万rf；其次是90-110 rf,存量房面积有65.9万rf；再次是110-130 rf,存量房面积有60.4 万 rf。3）各类型住宅总价分析双拼别墅总价分析2010 年成都主城

21、区成交双拼别墅共 19 套,其中 500-1000 万元间 8 套, 11套成交价格在 1000 万元以上。联排别墅总价分析20 1 0年成都主城区交易联排别墅共 141 套,其中总价区间在 500-1000 万之 间的成交 77套,占到 54.6%；其次 200-500 万元间成交 52套,占 36.9%； 1000万以上和 100-200 万元间各成交 7套和 3 套。花园洋房总价分析2010 年成都主城区成交花园洋房共160 套,其中总价主要集中在200-500万元之间,成交 106套,占总交易量的66.3%。多层总价分析2010 年成都主城区成交多层产品共348 套,其中总价区间主要在

22、100-200占总交50-100万元之间,共成交 132 套,占总成交量的 37.9%；其次是 50 万元以下, 易量的 32.2%。小高层总价分析2010 年成都主城区多小高层产品共 1576 套,其中总价主要集中在 万元之间,交易 734套,约占总交易量的 46.6%。其次是 100-200 万元交易 437套。高层及超高层总价分析2010 年成都主城区高层和超高层住宅共成交 89785 套，主力总价集中在100-200 万元和 50-100 万元，分别占总成交量的 41.9%和38%。2.2 、写字楼市场2010年成都主城区写字楼供应总量约 173万rf,销售总量为111.28万rf.同

23、比分别增长 48.1%和 38.4%。在住宅投资受到抑制的情况下，写字楼物业受到投资者的追捧，供销同比大幅增长。月度供销走势新国十条”后，成都主城区写字楼销量整体呈增长态势，12 月到达年内高峰，交易量约 17 万平方米。区域供销状况随着天府新城建设的加快，区域写字楼大幅放量， 2010年高新区写字楼供应量达 83.2 万平方米，占整体供应量的 48%；区域交易量约 32.6 万平方米，占市场交易量的 29.4%。武侯区和锦江区写字楼的供应量位居二、三位，供应量分别为 28.7 万平方米和 26.5 万平方米； 销售量武侯和金牛位列二、 三位， 分别为 20.7 万平方米和16.7 万平方米。

24、价格趋势分析成都写字楼物业销售价格整体呈持续走高态势， 价格由年初的 7000元/平方左右的价格上升到年末 9000元/ 平方米左右的水平，上涨幅度约 28%。写字楼存量：高新区约 76 万平方米2010年成都主城区写字楼存量房共 194.5万rf。其中，高新区写字楼存量房面积最大，75.9万rf,占39%其次是武侯区，35.9万rf,占18%再次是青羊区，25.5万rf ,占13%2.3、商业市场2010年成都主城区商业供应量为 77.05万rf,销售量为102万rf,供销分别增长39.8%和34.9%。商业的成交均价约12278元/平方米，同比上涨约23.2%。月度走势2心0年主城区商业月

25、度悭销詹况万巧商业市场的供销趋势波动较大，10月供应量最多，达到约13.3万平方米;7月的销售量为年内最高，为10.56万平方米。区域供销分析从各个区域来分析，2010年成都主城区商业供应量最大的区域是高新区, 供应量为21万rf；其次是成华区，供应量为17.2万rf；再次是金牛区，供应量 为14.8万rf。销售量最大的区域是成华区，成交量为24.5万rf;其次是武侯区，成交量为23.8万rf;再次是青羊区，成交量为15.7万rf。25。年主城区商业戚交价格月度走势 反丿就）价格走势20000 laooo 10OQO100012000 lOOOO80006000400020000全年主城区价格

26、走势波动较大，银石广场于7月31日开盘，由于该项目位于成都核心商圈，虽然当时其售价达到了约12万元/平方米，但销售亦比较理想, 使成都8月商业的成交均价达到了 18630元/平方米，为全年最高。商业存量：武侯区约 43.9 万平方米2010年成都主城区商业存量房共173.4万rf。其中，武侯区商业存量房面积最大，43.9万rf,占25%其次是高新区，34.7万rf,占20%第三位为金牛 区，29.7 万 rf ,占 17%3、郊区物业市场3.1 、住宅市场2010年成都各郊县住宅供应量为1651.7万rf,成交量为1598.3万rf,供应同比增长 5.4%，但交易量下降 11.4%。1 ）供销

27、分析双流供应约 370万平方米郊区县中，供应量最大的是双流，供应量为369.6万rf;供应量第二的是新 都区，供应量为249.5万rf;第三名是郫县，供应量为 213.8万rf。成交量最大的是新都区，成交量为204.8万rf;第二名的是龙泉，成交量为194.2万rf;第三名是温江，成交量为 190.2万rf。高层住宅是主流产品2010年成都各郊县分析，高层电梯物业供应量为1063.1万rf,排名第一；第二名是小高层物业，供应量为157.8万rf;第三名是多层物业，供应量为93.2 万rf。销售量排名第一的是高层住宅，成交量为1007.2万rf;其次是多层物业,成交量为204.6万rf。70-9

28、0 是市场需求的主力产品SCOfl 002M100nlllrl0505$2T0-9QW-110 llO-JSfl iKMHS0Q-3» S5(J-3W 密QTW 貳叶慎心 7$讥?昨知减容面税a厦足矗邻I削t (万卅、eoan鼻用粥从2010年成都各郊县住宅面积段分析，70-90 rf面积段的住宅供应量最大,供应量为498.8万rf；其次是90-110 rf面积段，供应量为345.2万rf；再次是110-130 rf面积段，供应量为 252.5万rf。从销售情况来看，成交量最大的是 70-90 rf面积段的，成交量为454万rf；其次是110-130 rf，成交量为328万rf;再次

29、是90-110 rf，成交量为315.7万 rf。(2)存量房分析双流存量住宅近280万平方米2010年成都各郊县住宅存量房1183.4万rf,其中双流住宅存量房面积最大,280.9万rf,排名第一；新都存量房面积排名第二，为171.4万rf;第三名是郫县，存量房面积为136.3万rf。110-130平方米间住宅存量243万平方米2010年成都各郊县住宅存量房中，110-130 rf面积段的住宅存量房面积最大，243.4万rf; 70-90 rf面积段的住宅存量房面积为 226.1万rf，排名第二;90-110 rf面积段的住宅存量房面积为 171.7万rf。3.2、郊县商业物业新都商业供应4

30、1万平方米41 万平供应方面，新都、双流和龙泉驿的商业供应量位居前三位，分别为 方米、 35.1 万平方米和 16 万平方米。销售情况来看，双流、新都和彭州的交易量分列前三位，交易面积分别为32.7 万平方米和、 21.8 万平方米和 17.5 万平方米。郊县中，彭州商业处于供不应求的状况，供销比仅为 0.25 ：1；双流供销基 本平衡，而新都处于明显的供大于求，供销比为 1.77 ：1。商业存量：双流商业超过 50 万平方米双流县商业存量达 53.5 万平方米， 位居各郊区县首位； 新都和温江分列二、 三位，分别为 36.1 万平方米和 31.3 万平方米。四、 2011 年趋势分析政策趋势

31、： 高压态势仍将持续2010 年中国楼市面临的政策高压仍将持续，调控进入常态化，市场将面临 长期偏紧的环境。 对于严厉地执行差别化信贷政策， 抑制投资投机型需求， 以及 切实增加市场的有效供应的政策不会改变， 限购令持续、 房产税试点、 大力发展 公共租赁市场，以及新的储备政策都将给市场较大的心理影响。预计 2011 年房地产市场将呈现先抑后扬的走势。市场供销：供应井喷，住宅市场或呈现供大于求的局面量约 2076 万平方米，而同期市场供应量仅约948 万平方米，尚有 1128万平方米未上市，也就是说 2011 年市场供应量至少在1128 万平方米以上，较 2010 年明新开工量反映了楼市未来的供应量。 2010 年成都主城区商品住宅的新开工显放大。2010 年成都主城区商品住宅的存量面积约498 万平方米， 2010