昆山原鼎项目市场定位及营销报告

1、昆山原鼎项目市场定位及营销报告项目初识项目占地：12549平方米 总建面：54965平方米项目位置：前进东路208号 用地性质：商业用地户型：层高3.6米：47平216套、89平108套； 层高5.5米：74平36套、77平72套、82平72套精装修交付关键字：综合用地、中小户型、精装修、投资型产品目录1. 项目解读2. 产品核心价值点梳理3. 营销策略建议4. 合作模式建议项目解读-平台格局机会区域价值区位：位于上海西北面，是昆山对接上海客户的第二区域，同事具备吸纳昆山市区客户的优势交通：对外交通体系完善，规划中的轨道交通一号线和快速公交B2线将大大拉进苏州、昆山和上海三地距离，区域发展潜力

2、巨大规划：昆山市“东拓西进”的城市规划及区域内八大园区规划，将大大加快城东CBD城市副中心价值平台的实现产业：作为承接上海产业转移的重要区域及本身产业结构调整的要求，其产业升级势不可挡，写字楼需求待续增强区域核心价值点1、 具备承接上海客户的区位优势2、 对外交通完善，轨道交通规划带来巨大投资潜力3、 汇集八大园区规划，城市副中心价值实现加快4、 区域产业持续升级，写字楼需求语气明显关键字：承接上海客户的区位优势、城市副中心价值实现加速、写字楼需求语气明显市场格局整体市场：周边城市限购政策及本地限贷政策的双重影响下，长期成交走势低迷，短期环比攀升，同时投资型产品市场反应较好。整体市场：中心城区

3、、花桥商务区和开发区“三区鼎力”的市场格局逐步被打破，开发区持续成为市场热点，同时，商业投资类市场受政策影响相对较小。2010年底起，开发区市场占比持续保持在30%左右，昆山市场从“三区鼎立”到“一枝独秀”调控政策影响下，商业投资类产品成交波动相对较小，市场反应较为稳定。城东板块：以住宅项目为主，并逐步呈现商业、写字楼、酒店式公寓等物业类型，多为大盘综合开发项目，竞争激烈城东酒店式公寓市场：项目集中在前进中路两侧，均为综合性开发项目，市场主力面积集中在40-80平之间，多为精装修交付，成交价最高达1.45万/平方米，后续存量大约7万方左右。区域内，隆琪丽景国际酒店是公寓市场反应较好，2010年

4、全年月约去划达到80套左右；热销原因：户型面积较小；选择10年包租销售方式，年回报率可达6%；长城饭店入住经营管理。潜在供应：东部新城用地规划和目前建设现状来看，未来功能性配套（商业、写字楼和酒店等）供应量较大市场格局总结整体市场：*成交量短期持续恢复，但任在低位运行，成交价格稳 *稳中有升，其中投资型产品市场反应相对较好； *开发区持续为市场热点区域，市场占比保持在30%左右； *商业投资类市场受政策影响较小，成交走势平稳；板块市场：*住宅项目为主，多为大盘开发，竞争激烈 *纯写字楼项目较少，任以投资为主，处在起步阶段，具备一定的发展潜力 *酒店式公寓项目相对较多，价格实现平台超越纯住宅产品

5、市场供应以40-80平户型为主； *商业、写字楼等非住宅用地后续供应量较大，区域非住宅类市场未来竞争激烈项目本体开发商背景：融健康产业协会、开发区政府和强大资本支撑为一体，赋予产品三大投资优势，同事具备企业招商资源，为项目成功运作提供强大支撑委托港资背景的项目招商团队，保证了项目的成功运作项目规划：国际健康产业资本园为昆山首个与国际基金合作的新兴资本产业园，而其绿色环保产业的规划使其投资价值更为凸显产品：3.6米层高产品在酒店式公寓市场具备“绝无仅有”的优势，部分户型面积交道同时存在一定的缺陷产品：5.5层高产品使得产品具备功能拓展的属性，具备市场唯一性，但户型面积较大，总价超过百万，购买门槛

6、较高项目解读三大要素平台价值：承接上海客户区位优势、城市副中心价值实现、产业升级写字楼需求增多；市场机会：板块价值认可度较高、商业投资类市场受政策影响小、板块写字楼市场发展相对落后；核心价值点：开发商强大功能支持及招商运作能力、3.6米和5.5米层高优势项目整体定位引领城东*辐射伤害*综合型投资项目关键字：辐射上海、区域稀缺产品、具有投资价值两大产品系列*酒店式公寓系列-独一无二、定位高端*SOHO产品系列-市场仅有、功能多样的居住、办公于一体项目客户定位核心客户-区域来源：上海 置业目的：投资为主，部分自用职业特征：专业投资客、企业中高层管理者、公务员等置业经历：多次置业，有过成功投资经历重

7、要客户-区域来源：昆山、苏州、南京等长三角经济较为发达城市置业目的：投资为主，部分自用职业特征：企业中高层管理者、公务员、公司白领等置业经历：两次置业以上，投资意愿较强次要客户-区域来源：昆山、苏州、南京等长三角经济较为发达城市置业目的：过渡性自主，投资职业特征：企业白领、金融行业等置业经历：一次或者没有，有置业需求产品核心价值点梳理-酒店式公寓系列/soho系列酒店式公寓产品价值：成功的酒店式公寓产品一般具备七大价值点体系，本项目的价值弱点在于配套、总价有两个方面，短期内不能扭转产品核心卖点梳理产品独特性-3.6米层高的包装、尊享星级酒店高度、稀缺高度、超越豪宅的高度等高标准装修-2500元

8、装修标准体现：公寓空间豪装、3.6米尊享高度、更多收纳空间、地暖铺设、地面墙面和屋顶高标准选材、高端厨卫品牌引入等SOHOC产品产品价值：成功soho产品具备稀缺地段、大体量投资型物业、产品不可复制性等五大体系，本项目soho产品力较弱，有时表现为产品独特性、大体量投资物业和未来升值潜力产品核心卖点梳理产品不可复制性-5.5米层高具备市场唯一性升值潜力-城市副中心、健康产业园强大规划支撑、轨道交通规划等等大体量投资型物业规模效应-健康产业原规划1000亩，投资型物业规模效应带来升值潜力招商运作能力保证-港资背景招商运作团队、丰富的企业客户积累、成功的招商及运作模式高标准装修-3500uan装修

9、标准体现：公共空间豪装、5.5米尊享高度、办公自动化3A、分户式中央空调、厨卫高标准装修Soho产品装修建议：办公智能化体系3A标准，为业主提供便捷的办公环境营销策略-价格策略/客户导入/现场氛围/推售方案客户导入上海市区设外接点坐销改行销SP活动组织 新车试驾 周末BBQ现场氛围意向客户集中邀约在周末看房车载送大批“观众演员”至现场营造热销氛围样板房，样板段打造实景呈现给客户强烈的视觉冲击样板房建议样板房建议-针对客户层级投资需求不同设置不同风格的样板房，通过传递不同价值信息打动消费者价格策略现场氛围&折扣诱惑对客户落定将起很关键的作用推案节奏交付标准建议装修标准建议一：公共部位豪装，地面墙面铺设石材或者高级砖凸显尊贵，布置小品或水景增强项目品味大堂和电梯间装修建议*地面选择高级食材铺设*墙面采用高级面砖装饰*顶部采用景观顶吊顶修饰*布置景观