商铺销售及售后返租方式

1、商铺销售及返租方案一、价格制订方式一工程整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动工程的成功推广， 在竞 争剧烈，消费者日渐理性的市场情况下， 必须冷静的进展价格体系的 制定。一、整体价格制定原那么1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率， 在塑造工程优良的素质的同时， 为了提高工程的市场竞争力，工程必须对购置者要有吸引力 （不一定 是低价 ）。这需要很好的工程包装，同时，为尽快吸引买家入场，在 工程销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进展，价 格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进展，合理进展 价格的调整。2、贴近市场的承受力在制定价格表时， 必须保持工程

2、不同区位之间的商铺的价格均好 性，在商铺规划时，保持地段价值和价格根本吻合。3、单位价格制订原那么：一般情况下， 除了集团购置之外， 个人购铺都是以个体铺位为单 位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购 房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大 原那么，六项参照值进展评估。 1 、二大原那么：原那么 1：有效人流的多少；原那么 2：注目率的上下。2、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比拟远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街含室内的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主

3、入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，那么价格 较低。e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；3、工程价格制订系数：在订价过程中， 以上述各价格层级为根底， 根据各铺位的条件不 同，以此类推，得出各单位的价格。二、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识， 更需要创造性的判断力和对消费 者购置动机的深刻认识， 有效的定价能在消费者接收的空间内让开展 商获取更多的利益1、销售价格策略： 1、建议执行“低开高走的订价策略： 低开高走是指工程在开盘销售时， 以低于市场心理价位的价格入 市，随着交铺期

4、的接近，销售价格逐步提高的策略。工程在建筑期间， 由于销售的商铺还不是现铺， 投资者对购置期 铺仍存在投资顾虑， 在开盘时以较低的价格销售， 一方面可以吸引目 标客户成交，迅速回收资金，减低开展商在建筑期的资金压力；另一 方面，随着工程不断接近竣工期以及旺销态势， 通过逐步调价能造成 售价节节上升、 商铺不断增值的印象， 让投资者认为商铺物有所值或 物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。2、实际价格低于心理价格的价格公布策略价格公布的时间， 关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握， 是销售成功的关键性因素之一。 销售前期的推广， 是一个不断提升客户 心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解

5、工程，结合个人的经历， 明确工程在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。当开展商公布价格时， 假设实际价格低于心理价格时， 那么形成 销售的势能，而且落差愈大，那么势能愈强，既形成了销售旺势。反 之，那么销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。因此，只有当客户对工程形成充分地认识， 心理价位不断提高时， 方可正式公布实际价格。二、付款方式商业物业售价远远高于住宅物业的售价， 一个好的商铺少那么几 十万，多那么几百万甚至上千万，对买家购置能力要求更高，加上金 融机构对商铺投资风险的过高估计， 至目前为止， 国内银行向商业物 业提供的按揭贷款额一般只可以进展 5 成 10 年的按揭，最多可申请 6 成

6、10 年的按揭。实际上，商业物业的按揭形式相较住宅的局限性 较大。我司建议，五洲商业广场付款方式主要有三种：1、一次性付款。客户签订合同时，支付总价款的 50% ;一个月后，支付总价款的50%。2、5成10年银行按揭贷款。争取6成10年按揭客户签订合同时，支付首期款 50% ；办理银行按揭手续，由银行提供 50%的按揭款，最长还款年限 为10年。3、超轻松按揭客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续需 要银行支持，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。 其余首期无需支付客户给开展商一定年限的使用权。付款方式一览表:付款方式一次性付款银行按揭五成十年按揭超轻松按揭签署

7、订购书时付订金人民币5万一10万元签署订购书一周内（扣除拾万元定金）楼价50%并签署销售契约楼价50%并签署销售契约及办理银行按揭手续50%最长于10年内分期还款楼价10-20%签署销售契约及办理银行按揭。首期余款无需支 付。一个月内付楼价50%三、各类返租优惠措施一带租约出售内容与积极意义： 开展商与有意向经营商铺的客户进展洽谈，签订合作意向协定。当有其他买家购置到本商铺时， 开展商将前期签订的意向客户介绍给 该商铺的买家，进展租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资回报， 让买家购置到商铺时就可拥有了稳定租约回报 。二 5 年返租回报具体内容：买家购置本工程商铺单位后， 无须自己经营， 将物业

8、回租开展商 统一经营， 每年从开展商这里获得投资总额 8-10% 的稳定回报， 5 年后，开展商将该商铺单位归还给买家， 届时买家将拥有一个成熟的 铺位，可自用也可出租。积极作用：有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。商铺 由开展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收 回一个成熟的旺铺。开展商前期一次性回笼商铺的全部资金，实施每年分付 8-10% 的方案，连续五年。购置商铺的买家每年可享受 8-10% 的返租回报， 五年的总回报为 40-50% ，但只能是每年在开展商统一规定的时间内 支取，而不是一次性由开展商支付。 有别于超轻松按揭1、在不同的局部区域实行返租

9、返租的铺位，以工程的二、三楼为宜，一楼一般不实行返租，地 下一层由于面积小和总价较低，必要性也不大。在客户采用不同的返租年限和租金支付方式的时候， 可使用不同 的返租率。2、返租的方式返租一般有两种形式： 一次性返还和分期支付。 一次性返还存在两种可能： 1、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。 2、在首期中一次性扣除返还金额。 吸引力最大 分期支付 ：每年定期支付，一般为季度或者半年。 根据五洲商业广场的情况，我司认为 3 5 年返租比拟适宜。 返租所损失的款项将根据工程的定价和招商情况在售价中给予补偿三十年保收方案具体内容：即客户在购置本工程 10 年时间内，开展商给予客户买铺总款的 银行同等存款利率利息返还优惠，客户可选择以 1年、2年或 5 年为一个结算阶段客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价 中一次性扣除。积极意义：本方案主旨在于对那些仍在持币观望， 或是对本工程仍然存有极 大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激， 同时也是为了彰显工程的 品质及开展商的信心。四购铺易，低首付允许首期采用分期支付的方式，比方只是支付 20 ， 30 由开 展商提供 2-3