电白房地产项目市场研究报告

1、金碧海湾项目市场研究与营销策划报告第一章 宏观环境因素研究11电白经济发展分析111电白县概况电白县位于广东西南沿海，东接阳西，西濒南海，西邻茂名、吴川，北接高州、阳春，是茂名市所辖的沿海县。总面积1873多平方公里，海岸线长200公里，人口138.29万（2008年底统计），常住人口约为125.15万，人口自然增长率为6.48%，电白县辖17个镇，全县共有327个村(居)委会，其中村委会293个、居委会34个。县内交通便利，325国道及两条省道穿县而过，三茂铁路横卧西北，东接京广线，西通黎湛线、黔桂线，与全国铁路联网。电白县交通与区域示意图电白县地理位置示意图112电白县经济状况分析n 电白

2、县生产总值情况电白县是中国南方经济开发较早的地区之一，水产业、农业种植养植、建筑业、烟用香精、制锁、乙稀后加工、纺织服装、渔港等主导产业在全国有着举足轻重的地位。近年来电白县经济稳步持续快速发展，产业结构日趋合理。至2008年实现生产总值169.91亿元，按可比口径比上年增长10.2%，超过信宜县级市，仅于高州市化州市之后，位居全市第3位。（因2009年政府统计经济数据暂未公布，因此本部分主要分析2009年以前的经济运行情况。）图11 电白县近五年地区生产总值变化情况（数据来源：2004-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报）2004年至2008年，电白县GDP保持较为稳步增长趋势，国民

3、生产总值基本保持在10%以上的健康增长水平，为商业、房地产业、旅游业等行业的发展奠定了良好的基础。图12 2008年茂名市各地区生长总值比较情况2008年茂名市各区市生产总值情况（数据来源：2008年茂名市各区市国民经济和社会发展统计公报）n 电白县人均生产总值图13 电白县近五年人均生产总值变化情况2008年底电白县人均生产总值达到了13674 元(按户籍人口计算)，在茂名6个地区中仅排在第五位，从图1-4可看出，电白县的个人GDP较其他地区稍微落后，与总GDP较领先的地位不符，主要由人口众多导致，但电白县近几年的增长速度却较快，基本保持在8%以上，人均收入在逐渐提高，消费能力也在逐渐增强。

4、图14 2008年茂名市各地区人均生产总值比较情况2008年茂名各地区人均GDP比较情况（数据来源：2008年茂名各地区国民经济和社会发展统计公报）n 三次产业结构变化情况2008年底，电白县三次产业比例由上年的42.14：42.4：51.88调整为48.6：59.41：61.9，一、二产业比重分别上升6.46、17.01个百分点，第三产业比重提高10.02个百分点。图15电白县近五年三次产业结构变化情况（数据来源：2004-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报）从上图中可以看出，电白县三次产业调整趋势：第一产业所占比重不断减少，第二产业和第三产业所占比重不断提高，特别是第三产业。200

5、8年，电白县第三产业产值相比2007年增长了15.9，对经济增长贡献率为42%；在三次产业中比重由35.56上升到36.43，上升了10.07个百分点。这说明电白县经济发展水平较高，第三产业发展具有良好发展态势。图16 2008年电白县与茂名市其他地区三次产业比较情况（数据来源： 2008年茂名统计网）从三次产业所占比重上看，电白县产业结构更趋近合理，随着社会经济的不断发展，第三产业比重将进一步提高，房地产属第三产业较重要部份，所以城市第三产业的发展必定带动当地房地产的发展。112电白县人口及收入消费分析人口规模、收入情况、社会消费品零售额情况及增长趋势则是房地产行业特别是商业地产持续发展得重

6、要条件。（1）人口规模及发展趋势电白县2008年年末户籍总人口138.29万人，比上年增长10.2，其中县城水东镇人口12万人，占全县总人口的9%，其中人口密度为2439人/平方人公里，人口密度高。全县人口自然增长率6.48，下降0.02个千分点。2008年末暂住人口125.15万人。按照发展城镇化人口，预计到2020年电白县市区户籍人口将增至149万人左右，水东县城人口将达到15万人左右，人口密度预计会达到3048人/平方公里，人口密度较高。图17电白县20022008年人口变动分析图（数据来源：2002-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报）电白县人口在近几年持续稳定的增长，由200

7、2年的122.14万人增长到2008年的138.29万人，6年时间全县总人口增长了6.48%。（2）居民收入及储蓄情况分析城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。电白县城乡居民收入继续提高。2008年，全县人均居民可支配收入9956元，增长5%。图18 电白县20022008年城市居民人均可支配收入增长情况（数据来源：2002-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报）电白县从20022008年城镇居民可支配收入增长了42%，增长速度比较快。电白县城镇居民人均可支配收入的大幅增加为商业市场的持续稳定发展提供了有利条件。城镇居民储蓄继续增

8、加，2008年末城乡居民储蓄存款929575万元，比年初增加787430万元，增长18%。图19电白县20022008年城镇居民储蓄存款增长情况图（数据来源：2002-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报）（3）社会消费品零售总额变动情况分析电白县自20022008年社会消费品零售总额稳步增长，到2008年达到了701346万元，比上年增长了21，呈现快速增长的趋势，说明电白县商业零售的发展速度加快，这有利于商业物业的发展。图110 电白县20022008年社会消费品零售额变化情况（数据来源：2002-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报）114小结 通过以上对电白县宏观环境分析，

9、可以得出电白县经济环境发展快速稳健，积累了一定的抗风险能力，在3-5年内不会出现大的波动。 从地理位置上来看，作为电白县县城的水东镇，地理位置优越，交通便捷，为社会经济的发展奠定了良好的基础。 从电白县经济数据分析来看，电白县不管地区生产总值还是人均地区总值均保持快速稳定的发展，不仅为商业、房地产业、旅游业等行业的发展奠定了良好的基础，同时也增强了抗风险能力。但是在茂名6个地区，GDP位第二位、人均GDP位第五位，这些证明人口密度高，贫富差距大的社会情况。 电白县三次产业结构不断优化，2008年第三产业产值比上年增长了15.9，对经济增长贡献率为42，具有良好发展态势。 从电白县人口及收入消费

10、分析来看，电白县人口快速增长，无论城县城居民还是乡镇居民的消费水平得到明显提高，对居住环境和商业发展要求越来越高。第二章 电白县市场分析21 电白房地产发展概况211电白县房地产业发展现状电白县房地产近几年发展迅速，房地产价格不断攀升。近几年城镇化建设稳步推进，树立“经营城市”发展理念，大力实施“东扩北移”战略，房地产业同时蓬勃发展，如开园居、汇景雅苑、绿景苑、时代大厦、棕榈园、水岸腾龙、安泰华府等的商住小区以及更多项目将陆续进入电白房地产市场，使电白县县城房地产市场竞争日趋激烈。电白县目前地产业呈现以下特点：u 新区的规划将促进房地产的迅速发展；u 新开发项目规模渐趋增大，也将进入“花园小区

11、”时代。例如棕榈园、安泰华府、鹏飞五期等规模均在10万平方米以上；u 新项目迅速提升了电白县住宅的价格，从几年前一千多每平米的价格，大幅拉升至目前的两千多每平米，这说明整个县城的购房需求潜量非常大。u 新开发项目引导了电白住宅从简单的居住功能向生活方式的转变；楼盘品质、整体规划设计水平也将渐趋提高；u 消费者期待高品质楼盘的出现。建设具有一定品质、品位的住宅，对客户具有相当大的吸引力。目前经过我们本次实地现场调研发现改善居住面积和居住环境的被访者占有相当大一部分比重。因此解决好产品创新、增加产品品质品位尤为重要；u 房地产营销水平处于起步阶段。根据市调发现，电白房地产市场普遍存在着房地产从业人

12、员素质较低、销售手段原始、营销水平落后、销售管理混乱等一系列问题，在很大程度上阻碍了电白房地产市场的发展。212电白县房地产投资情况n 房地产投资增长较快，县城企业占主流近年来，电白县房地产业继续保持稳定发展态势，房地产业投资持续增长，施工规模不断扩大。2007年成为电白县房地产投资增长速度最快的一年。全年县域内房地产投资达到39129万元，比2006年同期增长201%。n 投资增长，商品房“火爆”自2009年前三季度全社会固定资产投资的总体情况看，电白县固定资产投资呈逐渐走强趋势，全县固定资产投资14.14亿元，增长19.1%。商品房销售面积13.98万平方米，增长51.4%，商品房施工面积

13、85.83万平方米，增长1.4倍。可见未来电白县房地产竞争更加激烈，因此本项目，无论是住宅还是商业应在最短的时间内寻求消化。214电白县房地产业发展走势分析l 建筑形态开始步入多样化电白县2007年之前，住宅形态基本上是多层与自建房为主，开放式拥挤聚居。2007年后，电白县房地产步入战国争雄时期，由鹏飞地产掀起商品洋房浪潮，棕榈园，开元居等紧随其后，小区绿化、物业管理、景观阳台、湖景海景等流行的规划元素在电白县首次亮相，小高层住宅在2008年开始有部分供应，产品开始细分。因此品质、变化、创新将是在乱世中取胜的关键，2010年的电白县房地产市场将面临更多的竞争：原有多层住宅与新生花园小区、高层住

14、宅之间的竞争，多层与多层之间的竞争，花园洋房与高层之间的竞争。产品形态的丰富，使电白县购房者有了更多的选择机会。l 竞争日趋激烈目前电白县城在售房地产项目约10多个，在售的建筑面积超过13.98万平方，正在施工以及正在出售的住宅面积90万平方，过百万平方的住宅供应量，就县城12万左右人口来说，短时间内是很难消化的，可见2010年电白县城的房地产市场竞争将更加惨烈。l 市场环境仍不容乐观2010年初国家对房地产市场抑制的信号发出后，引发了全国的房地产市场持续观望程度居高不下，所以目前为止房地产市场不容乐观，据最新市场成交数据来看，茂名2010年1月份至3月19日房地产市场可售套数18216套，仅

15、成交49套，平均100套住宅中仅出售0.27套，市场非常低迷。（数据来源茂名建设局）231电白县住宅市场概况 电白住宅市场，刚刚经历了从自建房屋过渡到商品房时期，目前产品由简单的多层、无配套向花园洋房、小高层、高层、完善配套的产品多样化发展。社区配套逐步受到消费者的关注。房地产市场经历了07-08年的高速发展后，到2009年下半年在整个行业步入牛市的推动及国家抑制的政策下，大部份大品牌地产公司也将刀锋转向二三线城市，这些使中小城市以及县域房地产市场开始龙抬头，然而09年开发的项目，产品供应量非常庞大，使得2010年电白房地产市场竞争会愈演激烈。如何正确的进入竞争状态,抢占区域市场，在消费者心目

16、中建立品质完整的开发者，将是2010年电白县房地产销售、策划的重中之重，也是能否取得良好销售业绩的关键。因此，我司认为本项目住宅销售策划的主要思路是通过专业整合来建立区域老大,以目前项目建品牌，来实现目前和以后良好的住宅销售。目前水东城房地产项目项目名称项目地址项目规模建筑形态主力户型、面积销售均价/平米销售情况项目卖点华美时代大厦水东镇东阳北街35号单体楼3梯8户高层四室两厅、三室两厅150-180平米26003年销售约60% 市中心，商业配套，西湖公园，高层海景华时代花园政法街小区多层四室两厅、三室两厅150-180平米2400销售约80%市中心，便捷，小区房安泰华府龙泉大道8号80亩小区

17、高层三室两厅、四室两厅117-170平米未定未开始（预计8月份开售）酒店、底商、运动场、大花园、幼儿园水岸腾龙桥南路9号占地面积7004.3平米高层三室两厅、四室两厅100-166平米260010%（其中大部份为关系户）5000平米空中花园、风水、物管、湖景海景、15000商业棕榈园新湖二路西200亩小高层、别墅三室两厅116-130平米公寓2600别墅余不足10套，公寓成交量不足10%成熟大社区、小区配套、超市、物管、毗连学校、东南亚庭院社区鹏飞五期中心路附近高层未定未售知名度、规模、海景、新区分析-从地理位置看：由于电白县城区范围较小，老区没有明显的差异，如果西湖公园为县城主要标志，则本案

18、与时代大厦在区位上好于其他项目。棕榈园本案时代大厦时代花园水岸腾龙安泰华府鹏飞五期新区老区过渡区图21电白县县城水东镇在售住宅项目分布图注：红箭头以北为新区，红箭头以南为老区。从项目规模看：按规模大小顺序依次为棕榈园、安泰华府、鹏飞五期、水岸腾龙、时代花园、时代大厦等。从产品形态看：新型的建筑形态更容易打动消费者，目前有多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等多种形态。在这方面棕榈园、安泰华府有优势。从主打户型看：目前电白县主力的户型为三室和四室，面积在130-160平米的户型，最为被消费者认同。从销售价格看：目前电白县房地产市场的价格主要集中在2400-3000元/平米范围内。价格相对集中，从另

19、一方面也反映了电白县消费能力在这一区间。从销售情况看：目前电白县房地产市场商品房存量约为13万平米，约950余套住宅，可见未来市场的竞争依旧激烈。从社区配套看：目前电白县房地产项目配套设施相对较少，主要以海景湖景、社区绿化为主，成熟中央区、产品品质相对较少。从项目卖点看：目前电白县房地产项目产品卖点较少，主要以社区配套、周边配套为卖点，此外以期货进销售，营销手段以及未来生活方式的描绘几乎没有。232住宅主要竞争项目分析一、时代大厦位 置：位于东阳北街35号，市中心热闹区，与本案相邻项目情况：单体楼，主力户型为160平米左右三室两厅。主题推广语：城市中心，复合型国际居住区点 评：由于该项目地处中

20、心区域，周边配套成熟，高层可看海景，并开发在较早期，所以受欢迎程度较高，但由于3梯8户结构，户型布局较差，且随着地产业竞争日益加剧，销售策略未能及时变通，陷入了销售不动的境地。二、水岸腾龙位 置：桥南路，位于湖与海之间项目情况：占地面积7004.3平米，为万山地产开发，户型涵盖了100-160平米区间的三室、四室。主题推广语：湖海之畔，龙腾之地，尚风尚水点 评：由于该项目位处湖海之间，景观独特，借助风水之地打开销路，目前所销控的房子大部份为关系户定购，但由于出入交通路窄不好走缺点，以及销售手段较差，销售成绩依然不佳。三、安泰华府位 置：位于县城新区的龙泉大道，邻近县政府、交通便捷项目情况：80亩小区，周边环境新，内部配套较完善，有幼儿园、体育场、会所、休闲广场等，但