资产评估案例分析

1、资产评估案例分析题1. 被评估企业为一拟预备上市的酒店，评估基准日为 2003 年 12月 31日，该酒店 2003年的财务状况详见 2003年利润表，表 中补贴收入 30 万元为因“非典”缘故国家给予的退税收入，营 业外支出 l5 万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该 公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后， 对该企业正常经 营情况下的有关财务数据做出如下推断：（ 1）由于非典缘故，该企业 2003 年的实际收入仅达到企业 正常经营收入的 60%；（ 2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的 5%，治理费用约占主营业务收入的 5%；（3）财务费用（利

2、息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的 80%；（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；（5）企业所得税税率为 33%.2003 年利润表项目 行 本年累计数一、主营业务收入 1 1 000 000.00 减：主营业务成本 3 550 000.00 主营业务税金及附加 5 55 000.00二、主营业务利润（亏损以“ -”号填列 6 395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“ - ”号填列） 7 减：营业费用 8 80 000.00 治理费用 9 100 000.00 财务费用 10 80 000.00 其中：利息支出 11 80 000.00三、营业利

3、润（亏损“ - ”号填列） 13 135 000.00 加：投资收益（亏损以“ - ”号填列） 142 / 16补贴收入 15 300 000.00营业外收入 16减：营业外支出 17 150 000.00四、利润总额（亏损总额以“ -”号填列 18 285 000.00 减：所得税（所得税税率为 33%） 19 94 050.00五、净利润（净亏损以“ - ”号填列） 22 190 950.00评估人员依照被评估企业的实际情况及以后进展前景， 选取 了同行业 5 个上市公司作为参照物并经综合分析、 计算和调整得 到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：（1）市盈率为 l0 ；（2）每

4、股市价与每股无负债净利润的比率为 7；（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为 3.8.要求：依照上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。 （最终 评估值以算术平均数为准， 运算中以万元为单位， 评估结果保留 两位小数）。参考答案：收益调整表项目行本年累计数一、主营业务收入11 666 700.00减：主营业务成本3833 300.00主营业务税金及附加591 668.50二、主营业务利润（亏损以号填列）6741 731.50加：其它业务利润（亏损以号填列）7减：营业费用883 300.00治理费用983 300.00财务费用10166 700.00三、营业利润（亏损以导填列）13408 431

5、.50加：投资收益（亏损以号填列）14补贴收入15营业外收入16减：营业外支出17四、利润总额（亏损总额以号填列）18408 431.50减：所得税（33%）19134 782.39五、净利润（净亏损以号填列）22273 649.11（1）主营业务收入=100 一 60%=166.67 （万元）(2) 主营业务成本=166.67 X 50%=83.33 (万元)(3) 主营业务税金及附加=166.67 X 5.5%=9.17 (万元)(4) 营业费用=166.67 X 5%=8.33 (万元)(5) 治理费用=166.67 X 5%=8.33 (万元)(6) 财务费用=166.67 X 10%

6、=16.67 (万元)(7) 无负债净利润=2736+16.67 X( 1-33%) =38.53 (万元)8）主营业务利润 =74.17 （万元）（9）净利润 =27.36 （万元）（10）依照市盈率计算的酒店价值=27.36 X 10=273.60 （万 元）（ 11 ） 依 照 无负债 净利润价 值 比率 计算 的 酒 店 价 值 =38.53X 7=269.71 （万元）（ 12） 依 照 主营业 务利润价 值 比率 计算 的 酒 店 价 值 =74.17X3.8=281.85 （万元）（13）评估值=（273.60+269.71+281.85 ） - 3=275.05 （万 元）2

7、2004 年，某闻名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给 银行，租期 5 年，剩余部分统一招商和经营治理，对招商引进的 商户收取较高的治理费。 现该百货公司欲转让该商场而托付评估 其转让价格。请问： （ 1）该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例， 可否选取其作为可比实例 ?什么缘故 ? （2）确定出租部分的潜在毛收入时应注意的要紧问题是什么?（3）确定自营部分的净收益时应注意的要紧问题是什么?参考答案：（1）不可取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异， 如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、 临街深度等不同，不具有可比性。（2）确定出租部分潜在毛收

8、入时应注意： 租赁期内按租约计， 租赁期外按正常客观的市场租金计； 应考虑租赁保证金和押金 的利息收入；应考虑是否存在无形收益。（3）确定自营部分净收益时应注意：测算正常客观的净经营（营业）收入；应扣除正常商业利润。 或：要准确界定由商 业房地产本身带来的净收益， 不要在净收益中混入由于经营等非 房地产本身要素所产生的收益。或：应依照经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商 品销售税金及附加、治理费用、财务费用和商业利润。3托付方托付某评估机构评估的资产为 1 台电脑数控机床，型号MCV-1300P该机床于1998年6月购置并投入使用。资产评 估师采纳成本法进行评

9、估， 评估基准日为 2008年 2月 30 日。通 过向该机床生产厂家的代理商咨询，该型号机床差不多停止生 产，与委估机床同规格的新型设备的市场价格为 84 万元。委估 设备与同规格新设备的要紧区不在于数控系统和机床结构的差 异，两方面因素对价格差异的阻碍分不为12.5%和 17%，因而，确定被评估设备的重置成本为：84 万元 X（ 1 29.5%） =59.2 万元成新率的确定采纳年限法和工作量法。 该类机床经济使用寿命为12-18 年，考虑到该设备为较早期的数控机床，制造质量一般， 因而确定其经济使用年限为 14 年，年限法确定其成新率为：1-已使用年限一经济使用年限 =1- 9.67 一 14= 30.9% 该设备的运行应该以两班制为标准，每天 15 小时，然而设备的 实际使用为不定期的三班和两班制，平均每天运行时刻为 18 小 时。以工作量法确定的成新率为：1- （18小时X 250天每年X 9.67年）一（15小时X 250天每年 X 14 年）=17.1%确定该设备的综合成新率为 :30.9%X 50%+17.1%X50% = 24%7 / 16该设备的评估值为：59.2 X 24%= 14.2万元（1）该设备评估过程中，什么