土地增值税的计算定律公式及其9个实例

1、.土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16信息来源互联网，仅供参考计算土地增值税的公式为: 应纳土地增值税=增值额 瀝用税率-扣除项目金额 沟速算扣除系数。1、公式中的 增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率:厚号増值奉-増值额/扣踪项目金额速算扣B余系敎J1増

2、74;率小于或等于50%30%2増值率犬于50%小于S等于10040%5%3増值率大于100%小于或等于300%50%15%4增值奉大于200%160% 一1"匚：r匕例1 :我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以 4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算

3、扣除项目金额1 、购买土地使用权费用： 300 万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元X10,000平方米=1,500万元3、计算加计扣除：(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300+ 1500 ） X10 %= 180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。5 、税金： 170 万元扣除项目金额=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4,000元X10,000平

4、方米=4,000万增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计=4,000 - 2,510 = 1,490 万元第三步，确定增值率增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59.36 %增值率超过扣除项目金额 50%，未超过 100%第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额X40 %-扣除项目金额 X5%=1,490 X40%- 2,510 X5%=596 - 125.50=470.50 万元例 2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000 万元；房地产开发成本 6000万元；向金融机构借入资金利息支出 400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 1

5、00 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？该企业转让旧仓库应缴纳30% 。例 4: 某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000 万元。已知该企业为取得土地使用权允许扣除的房地产开发费用 =（400-100 ） + （1000+6000 ） X5%=650 （万元）例 3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600 万元，缴纳相关税费共计 32 万元。该仓 库原造价 400 万元，重置成本 800 万元，经评估该仓库六成新。土地增值税多少万元？ 收入总额 =600 （万元） 扣除项目合计=800X 60%+32=512 （万元）

6、 增值额 =600-512=88 （万元） 增值额占扣除项目比例 =88-512X100%=17.19%，适用税率为 应缴纳土地增值税税额 =88X30%=26.4 （万元）所支付的金额为 50 万元，房地产开发成本为 200 万元，房地产开发费用为 40 万元，该企 业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息， 该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按 10% 计算， 转让房地产有关的税金为60 万元。该公司应缴纳的土地增 值税应为多少万元？扣除项目金额=50+200+（200+50 ） X10%+ 60+ （50+200 ） X20%=385 （万元） 增值额 =1000-3

7、85=615 （万元） 增值率=615+385X100%=159.74% 应纳税额=615X50%-385X 15%=249.75 （万元） 例 5:2009 年 7 月某房产开发公司转让 5 年前购入的一块土地，取得转让收入 1800 万元， 该土地购进价 1200 万元，取得土地使用权时缴纳相关税费 40 万元，转让该土地时缴纳相 关税费 35 万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？ 扣除项目金额 =1200+40+35=1275 （万元） 增值额 =1800-1275=525 （万元） 增值率=525- 1275X 100%=41.18% 应纳税额=525X30%=157.5

8、（万元）500 万元，办公楼原价 480 万元，例 6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入已提折旧 300 万元。经房地产评估机构评估， 该楼重置成本价为 800 万元，成新度为 50%，销售时缴纳有关税费 30 万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？扣除项目金额=800X 50%+30=430万元）增值额 =500-430=70 （万元） 增值率=70+430X100%=16.28% 应纳税额=70X30%=21 （万元）例 7：某县城一家房地产开发企业的建筑面积对外销售，取得销售收入2008 年度委托建筑公司承建住宅楼 10 栋，其中： 80%7648 万元；其余部分暂时

9、对外出租，本年度内取得租 金收入 63 万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：支付土地使用权价款 1400 万元；2)取得土地使用权缴纳契税 42 万元；前期拆迁补偿费 90 万元，直接建筑成本 2100 万元，环卫绿化工程费用 60 万元；发生管理费用 450 万元、销售费用 280 万元、利息费用 370 万元（利息费用虽未超 过同期银行代扣款利率， 但不能准确按项目计算分摊）。 当地政府规定， 房地产开发企业发9%。生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为 1 、该房地产开发企业 2008 年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少 万元？ 营业税、城

10、市维护建设税、教育费附加 =7648X5%X (1+5%+3% ) +63X5%X (1+5%+3% ) =412.99+3.40=416.39 (万元) 2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？ 价款=1400X 80%=1120 (万元) 开发成本=(42+90+2100+60 ) X80%=1833.6 (万元) 开发费用=(1120+1833.6 ) >9%=265.82 (万元) 税金=7648X 5%< (1+5%+3% ) =412.99 (万元) 加计扣除 = (1120+1833.6 ) X20%=590.72 (万元)万元）

11、允许扣除费用合计 =1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.143、2008 年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？ 增值额 =7648-4223.14=3424.86 （万元） 增值率=3424.86 - 4223.14 X 100%=81.10% 应纳土地增值税额 =3424.86 X 40%-4223.14X 5%=1158.78 （万元） 4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。）X25%=520.56应纳所得税额 =（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78 元） 例

12、8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售 收入 9500 万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为500建造此住宅支付地价款和有关费用 1000 万元，开发成本 2000 万元，房地产开发费用 万元，其中利息支出 200 万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？1 、应缴纳营业税=9500X %=475 （万元）2、应缴纳城建税、教育费附加 =475X（ 5%+3% ） =38 （万元）3 、扣除项目金额=1000+2000+（1000

13、+2000 ） X10%+475+38+（1000+2000 ）X20%=4413（万元）4、增值额 =9500-4413=5087（万元）5、增值率=5087-4413 X 100%=115.27%6、应纳税额 =5087X50%-4413X 15%=1881.55 （万元）例 9:2009 年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款 24 万元。经评估，该住房的重置成本为 20 万元，成新度为 70% 。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18 万元、评估费 0.5 万元、税金 1.32 万元。王某应缴纳多少土地增值税？ 从 20

14、08 年 11 月 1 日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。例 10 ：某中外合资房地产开发公司，2009 年发生以下业务：600 万元，缴纳相关费用1 ） 1 月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金24 万元；1/2；2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为3）普通标准住宅楼开发成本300 万元，写字楼开发成本 620 万元；4）分摊到住宅楼利息支出40 万元，包括超过贷款期限的利息 4 万元，写字楼的利息无法分摊；5） 9 月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080 万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50 万元；6） 9

15、月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是 1500 万元。其他相关资料： 该房地产公司所在的省规定， 按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用； 如果代收费用计入房价像购买方一并收取， 则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20% 扣除的基数。1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？1）应扣除的土地使用权的

16、金额 =（600+24 ） X1-2=312 （万元）开发成本 =300 （万元）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4 ） + （300+312 ） 0%=66.6 （万元）税金=1080X 5%=54 （万元）其他扣除项目=（300+312 ）疋0%=122.4 （万元）代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。可扣除项目合计 =312+300+66.6+54+122.4+50=905 （万元）2）收入总额 =1080 （万元）可扣除项目合计 =905 （万元）增值额 =1080-905=175 （万元） 增值率=175+905X100%=19.34 建造普通标准

17、住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额 20%，予以免税。（3）应扣除的土地使用权的金额 =（600+24）X1-2=312 （万元） 开发成本 =620 （万元） 应扣除的开发费用 =（312+620 ） X1O%=93.2 （万元） 以不动产对外投资，不缴纳营业税。其他扣除项目 =312+620+93.2+186.4=1211.6 （万元）4）收入总额 =1500 （万元） 可扣除的项目合计 =1211.6 （万元） 增值额 =1500-1211.6=288.4 （万元） 增值率=288.4 -1211.6 X100%=23.8%，适用税率为 30% 应缴纳土地增值税=288.4 X30%=

18、86.52 （万元）计算题：19 000 万元；495 万元；缴纳印花税 4.5万元。已 10%。计算1、2008 年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规 定补交土地出让金 2 840万元，缴纳相关税费 160万元；住宅开发成本 2 800万 元，其中含装修费用 500 万元；房地产开发费用中的利息支出为 300 万元（不能 提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计 缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为 该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。2、某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权

19、，支付价款、税费合计 6000万元，本年度占用 80%开发写字楼。开发期间发生开发成本 4000 万元；发 生管理费用 2800万元、销售费用 1600万元、利息费用 400 万元（不能提供金融 机构的证明）。 9月份该写字楼竣工验收， 1012月，房地产开发公司将写字楼 总面积的 3/5 直接销售，销售合同记载取得收入为 12000万元。12月，该房地产 开发公司的建筑材料供应商催要材料价款， 经双方协商， 房地产开发公司用所开 发写字楼的 1/5 抵偿材料价款。剩余的 1/5 公司转为固定资产自用。（注：开发 费用扣除的比例为 10%。）计算写字楼应纳的土地增值税。计算题答案： 1、非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允 许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的 20%加计扣除。（1）住宅销售收入为 19 000万元（2）确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的