商业城物业管理要点难点分析

1、商业城物业管理要点难点分析商业城物业管理要点及难点分析Z 物业在商业领域主要从事商业的开发、研究、策划、 经营、管理、培训等工作。通过以往在商业开发、策划、经营、管理方面的经验， 以及公司有关人士长期对内地、深圳及沿海的商业物业现状 与发展趋势进行调查、 跟踪、 研究， 在商业物业调研、 定位、 策划、经营、管理等方面积累了丰富的经验。特别在将现代 商业管理与我公司先进的物业管理有机结合方面取得了一 定的经验，为大型商业管理探索并开辟了新的思路与途径。鉴于此，我们对 XXX商业城的物业管理进行以下分析：一、XXX商业城管理要点包括：*一般性物业管理* 特殊管理*统一的专业化管理（一）一般性物业

2、管理1、对小业主或承租商的管理：分散产权型的商业店铺， 一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的 责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同 组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营 者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。统一 产权型的商业店铺，其经营者都是承租商，可以在承租合同 中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管 理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引2、安全保卫管理：XXX商业城商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持 24 小时值班巡逻， 并要安排便

3、衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进 行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及 红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控， 为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷 盗。3、消防管理：由于 XXX 商业城属于人流密集性场所， 所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好 消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧 急情况下的应急措施。4、设备管理：管好机电设备，保证正常运转是经营场 所管理的一项重要工作。 要保证电梯、 手扶电梯、 中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经 营，造成不必要的损失。 楼宇工程设备管理是通

4、过科学管理、 正确使用、精心维护、定期保养、适时更新使设备始终处在 良好的工作状态，保持设备的合理构成和先进水平，避免使 用价值下降，充分发挥设备的综合效益。5、清洁卫生：清洁管理是衡量物业管理质量好坏的重 要指标的之一。我公司将建议在推行质量管理体系的基础 上，应用环保学、 卫生学等知识， 实施专业清洁管理， 使 XXX 商业城的清洁工作科学、 环保、无公害， 保证城区空气清新、 商业环境优雅。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂 物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面 等要定期打蜡、抛光。6、绿化管理：XXX商业城中的园林绿化配置及摆设，既 需要绿化效果，需要造就生动活泼的

5、园林景观及配合物业的 整体氛围，以提供客户观赏、休息、游玩，以营造健康舒适 的购物、休闲空间，造就 XXX商业城的生态环境。绿化园艺 的养护管理在在巩固园艺设计建造的成果，保持XXX商业城舒适的休闲购物环境，养护工作日常需浇水、清洁，定期修 剪，经常施肥、防虫处理及不断美化造型、增补植物等。为 各业主和用户提供自然、健康舒适的生活环境。7、车辆管理：车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自 行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同 时应设专人看管，以防偷盗。8、特约服务 :Z 物业将建议物业公司开创”生活管家” 服务理念，想客户的所想，做客户的所需，在不打扰客户私 人空间的前提下， 为客

6、户提供全方位的高品位、 高效率服务。 物业管理处必须提供住户一切有偿服务安排，此项服务包括 代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等 , 使住户 不须为安排日常家居杂务而烦恼。 （针对住宅的小业主）（二）特殊管理1、商业形象的宣传推广：XXX商业城物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大XXX商业城的知名度， 树立良好的商业形象， 以吸引更多的消费者。 这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。2、承租客商的选配。XXX商业城是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因此XXX商业城的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。（三）统一的专业

7、化管理XXX 商业城应实行统一的专业化管理，但在具体的管理 决策上应设立 XXX商业城管理委员会。因为 XXX商业城管理 内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分 类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司 不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它 只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为 进行管理，以保证 XXX商业城良好的经营环境和经营秩序， 使经营者的生意好做。XXX商业城本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物 业公司并不参与经营， 无权介入各经营者的经营活动。 因此， 要保证管理的有效性，应该组织由工商管

8、理部门参与、经营 者代表组成的管理委员会，对 XXX商业城的公共事务进行管 理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营 者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由 管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大 会讨论决定。这样一来， XXX商业城的管理者就可以通过管 理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理XXX商业城管理委员会应主要从以下几个方面开展工作:1、制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营 者的经营行为。2、开展XXX商业城整体性的促销活动。如筹资、委托 制作宣传XXX商业城的商业广告，举办节假日削价展销会， 组织顾客联谊活动，以 XXX商业城

9、名义赞助社会事业等。带 旺人气，吸引顾客。3、协调XXX商业城各经营者的关系。管委会可以通过 共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营 者之间的关系。 如:不得欺行霸市， 不得进行不公平的竞争； 统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫 生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调 解解决。4、开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、 互相提供融资方便等。二、XXX商业城管理难点分析：（一）商场是否办得成功，有很多因素影响，而这些因 素又深受完善物业管理的影响。必须保持商场的美好形象， 吸引顾客光临，并在适当地方设置足够及简明的指示标志或大型展示。（二）物

10、业设施的装备， 在保养方面必须维持一定效率， 才可以为顾客提供方便而不间断的服务。空气调节必须调校 适宜。逃生通道必须保持畅通无阻 , 所有固定装置、设备和 装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容 易受伤。（三）物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各种 推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。（四）在物业附属停车场的租车位，可以方便顾客和增 加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以 增加其对商场的信心。（五）商场内的开放时间，其组合成份的使用时间，一 般有差异。商场的顾客除大楼本身的使用者外，游客、路人 等也是吸引消费对象，故商场设施的使用率一般较住宅物业 高，所以商场设

11、施必须保养得宜，以免对租用户及顾客造成 不便。（六）由在店铺的开放时间不同，管理公司必须与使用 者紧密联系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使 商场外观及设备保养，都能符合物业整体及使用者要求。（七）商业城项目应该尽量选择国内外某些领域知名企 业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的 筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目 的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作 商关心的实际问题。（八）商业对办公、住宅小区的影响1、空气污染：主要体现在餐饮项目经营所产生的油烟， 卫生间产生的异味、空调机排放的废气等。2、噪音污染：主要体现在商业项目中的消费者、车辆 产生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧经营中音乐音量过大而 产生的噪音，空调运行中产生的噪音。特别是在商铺装修期 间，产生的噪音污染更为严重。3、卫生污染：主要体现在餐饮和休闲项目经营中产生 的废水、废物等生活垃圾未及时妥善处理，造成小区卫生环 境的污染，且容易滋生蚊蝇，造成业主投诉。4、安全隐患：包括治安隐患、消防隐患（水、电、煤 气的使用不当带来的隐患） 。5、公共场地使用隐患：主要体现在消费者占用公共通道、占用区内固定车位、破坏商业城绿化带、等方面6、设施、设备使用隐患：由于商铺用水用