商业综合体设计要素

1、商业综合体设计要素综合体的5步设计法包括：基地调研、目标预测、个人体验、细节把控 和都市社区。第一步、基地调研基地调研的目的在于确定商圈定位。这一部分的工作由商业顾问为先导, 了解和确定商圈、市场。建筑师从城市区域，肌理，交通等方而提出专 业意见，协助判断。常见的问题是：什么是项目的城市区位、规划方向？ 人流从哪里来、怎么来、往哪里去、交通站点有什么影响？下回还会不 会再来？第二步、目标预测开发商财务目标，租售安排对整个项目设计都有非常大的区别。这是我们设计江苏某一个城市的沿街商铺销售的示意图。我们会配合开 发商针对他们所需要的不同的销售目标，完成他每个商业量的计算。有 关这点建筑师可能更多的

2、需要落实到图纸上对量进行一个判断。第二个要问的就是主力商家的意愿。我们会面临各种各样的主力商家比 如说沃尔玛、家乐福、山姆店、国美、巴黎春天等等，他们每一个要求 都会不一样。主力商家的要求非常苛刻，他往往占据最好的位置却只提 供最低的租金，这时就需要建筑师对他的位置设计进行一个博弈。主力 商家能够带来人流，而小商铺贡献的是租金。如何通过人流来提高商铺 的租金收益？但租金收益最终是由消费者的有效购买力获得的。从这一点上我们要更 多的关注顾客的消费行为。他们怎样才会经过更多的店铺，同时又如何 去提升环境的舒适度，如何延长顾客的消费停留时间？所以在这点上强 调商业动线和行为空间的统一非常关键。城市肌

3、理、用地条件、各种容 积率的配比、交通条件以及分期建设、分期发展和业态组合都会影响动 线的判断，所以动线是一个诸多因素平衡的结果。这是我们做的一个项目的动线分析。这个项目本身有高差，我们就结合 高差做了一个双首层的处理，这样可以保证从两端都进入首层，对商铺 的销售与运营都非常有利，这样就需要去平衡与垂直动线相互之间的关 系。第三步、个性体验主题是一个综合体的灵魂。因为一个新的商业综合体几乎是不可能产生 新的消费力，只是购买力的转移。如何把既定的购买力转移到我们这儿, 如何扩大商圈的影响力来吸引更多的人流，这都是我们需要考虑的重点。 然后基于市场目标的一个产品特点，还需要要去讲故事。好的故事往往

4、都 是“情理之中，意料之外”，有经验的建筑师很可能是故事的讲述者。 主题是商业地产的灵魂，有的主打“家庭娱乐”牌，有的强调“运动休 闲”主题，还有的提出“时间性消费”的概念，目的都是吸引人群、促 发消费，扩大商圈的影响范围，让到达的人群在这个场所中找到兴趣， 找到文化归属感，找到消费的理由。这是我们做的一个综合体项目，他的定位是家庭消费，家庭消费不可避免 都会有一个儿童的消费成分。所以我们就想把儿童消费做一个主力店设 置在这个商场的高区。这个是一个定制的儿童城，他设置在整个Mall的 高区，这样的话，一方而对可以形成一个主力店对高区人流的带动；另外 他比较安全，整个场地是一个围合式的且可以遮风

5、避雨，消费者让小孩 在这里活动很放心，同时周围的儿童业态及一些休闲业态也会被带动。这个是我们做的一个购物公园的项目，它主要是通过关注场地的一个历 史保留建筑一一京汉铁路总工会旧址来挖掘传统的一个地域特征形成铁 路文明和工业文化的概念，并且把这个概念贯穿到景观标识设计中达到 历史的传承。大家看到这个右下角的这个公园，是红线以外的基地。但是 我们把这个中心广场和公园结合在一起，然后形成整个项目的一个焦点。 这样人流不仅可以到达最深处而且可以获得一个很好的购物环境。这个项目紧傑着大学校园，所以我们针对青年消费提出主题概念是运动 休闲。我们在各个平台上做了很多退台设备很多运动场地，我们希望就 是把这个

6、点的运动能够放到这个商场内部来形成这个针对这个目标人群 的一个项目的特征性。这个是我们从大学校园里而往这个商场看的情景。设计时我们并没有把 围墙设在这里，而更多的是开放，和大学校园的链接。希望能够通过这样 的一个开口，把运动场地和我们项目联系起来，形成这个场地的互动。 第四步：细节的把控市中心可能追求豪华，追求高档建材的一些堆砌，比如万象城。社区Mall 的话可能会是追求一个普通的亲切的感受。 普通的红色面砖也可以做出精致的效果，产詁的选择往往是以城市的区 位或者定位为基础的，而细节把控就是在市场预期下的一个产品实现。 比如说停车与商业的结合。现在万彖地做了很好的标杆，把屋顶停车多 层停车楼与

7、商业结合，把消费人群往购物中心高层引，提升了高楼层商的 价值，这方而已然做的非常好。另外，前期规划需要预留一些弹性空间。因为我们知道商业开业一年内 可能租户的置换会达到百分之二十到百分四十。比如说前期做服装的区 域很可能改做餐饮，所以有些地方要预留上下水以及考虑设备、承重等 因素。其次业态对高度的要求是截然不同的，山姆店可能要九米层高，电影院 的下限可能层高就是九米，商场一般做到五米到六米就差不多了，这个主 要针对不同业态来进行一些高度的一些预留。再者承重，超市可能要一吨、图书两吨、建材四吨，这些都是需要我们 前期考虑的。第五步就是都市社区建筑师营造的不只是建筑，不只是房子，而是场所。建筑师在

8、设计时主 要考量的是一个使用者的行为需求。如果说仅从美观出发的话，水面与 草地是一样。或许水而更美观，但是结合考虑人使用的因素后不难对比 草地的用途或许更加多样化一些。（见下图比较）城市综合体是承载市民记忆的一个重要载体，各种备样的人群都会在这 里留下很多难忘的回忆，所以我们不仅是创造这个漂亮的立而形式。更 多的是要把这个场所做好，形成一个活动场所。为这些场所设置不同的空 间，设置不同的一些道具满足不同的活动的要求。小结城市综合体的推导式五步设计方法总结一下：第一步，基地调研，主要 考虑基地和人的关系，基地和城市的关系。第二步，目标预测，他更多 的是包括开发商、主力商家、小商铺和消费者就四层面

9、的一个预测。第 三步，目标预测以后就是我们有了一个量的概念，那就要针对这个量来进 行一个主题性的寻找，主题是综合体的灵魂，而个性体验就是讲故事的过 程。体验完了细节也非常重要，不注意的话可能后期会造成更多的麻烦。 从停车.卸货、空间、层高、承重、设备，再到地面上的广告灯光，空调机 位置这些等等都要全而的考虑到。最后，希望城市综合体还能够为人服 务，形成一个能够活动的场所、一个比较好的社区，在这个前提条件下人 的行为需求就成为我们考量的重点。案例1这是1.5线城市中心的一块地，两条地铁线上盖基地，有地铁线穿过。主 要业态，有Mall,办公楼和住宅，这块地的一个主要的难度就是被地铁 线穿过了。然后

10、大家看到就是南边的马路是一条主要的城市道，对而有 非常多的一个商业，东西向的北而的那条路是一条步行街。就这个案例讲一下解题思路。两条路的交叉口，两条路人流都非常旺盛, 但是它被地铁线割成两块。那很自然的就是形成了一个南北的分区，南边 是Hall加办公区，然后北边是住宅区。 当时去投标的时候，靠近大路的地方是Mall和办公，另一边是住宅区。 然后在地铁线上就是盖了两层不用打桩的商铺做为一条步行街。这应该 是一个很好的思路，就把住宅和商业完全分开，办公和Mall也可以连成 一体。但是它也会带来一些问题，比如说这个Mall上面有办公楼的话利 用效率会比较低一些。为了提高利用效率我们开始调整方案，后而

11、的方案变动不人，主要的思路 是把办公楼从这个Mall上而移到路边上，这样做有几个好处，一方而临 街有比较好的展示面。另外一方而Mall上面没塔楼就避免了办公楼的核 心简形成的一个大进深的影响。此外住宅内置以后分区会非常明确，由 于Mall运营比办公楼大概要提早十八个月，甲方可以提早收回投资成 本，这对甲方的一个分期建设非常有利的。最终我们决定在50米宽地铁线上盖一个公园，这个公园虽然不人但处在 闹市中也是难能可贵的。我们针对公园做了一系列主题性的设计，使之 成为整个地区的一个亮点。这个项目可能最关注的就是城市和建筑的关系。办公楼临街对自身的商 业裙房、商业大堂都形成比较好的关系。Mall临街使

12、三个出入口与周围 的交通、公园联系紧密，这都是商业所需要的与城市的联系。案例2这是一个260米乘320米的一个基地。主干道100米，次T道320米, 量下来街铺的区域进深80米。两条主T道左边那条主T道会宽一些东西 向窄一些。但是他的主干道临街而只有一百米，整个基地的进深可能会 比较大。根据强排的话就现在这个状况，会有一个Mall. 一个办公楼和 后面的一个住宅区。左边的Mall是持有的，它需要占据最主要的临街面; 右边的店铺是有两条街的一个进深.这样带来一个问题就是对于这个街 铺来讲的话进深过大了，后而街其实很少有人会走过去，前而一条街的 问题存在，临街的商铺会好一些。怎么破解这个难题？针对这个项目我们 的解决方案给大家看一下。人家有没有注意地块北而有一条很小的路？于是我们就把这条路给打通 了，最初的概念就是希望能延续原来的一个城市和基地的关系。把基地 北面的一个创业道路形成商业的一个潜在的可能性。从而把这条道路