商业地产运营模式

1、商业地产常见的六种运营模式及涉税分析2018-01-10在企业运营过程中，地产企业开发的商业部分在完工后采用何种模式 进行管理运营常常成为摆在决策层面前的一道难题， 本文将从实务中 常见的两大类型六种模式展开涉税分析。一、产权不发生转移（一）委托管理模式地产公司委托专业的商管公司来管理资产，向商管公司支付管理费， 商管公司以地产公司名义与商户签订合同， 由地产公司向商户开具发票，地产公司收取全部资产收益。涉税分析如下:税种增值税房产税土地使用税印花税企业所得税分析地产公司新项目资 产11%老项目资产 5%商管公司一般纳 税人6%小规模3%地产公司按照不含税租金的12%）地产公司按照土地的等级标

2、准各自按照租赁合同金额0.1%地产公司和商管公司 分别就租金收入、服务费并入各自应纳税所得额，按照25%缴纳。（二）转租模式地产公司将资产统一租赁给商管公司或物业公司，商管公司或物业公司以自己名义对外招商经营。税种增值税房产税土地使用税印花税企业所得税分析地产公司新项目 资产11%老项目 资产5%商管公 司一般纳税人按照11%小规模按照5%地产公司 按照不含 税租金的12%地产公 司按照 土地的 等级标 准各自按照租赁合同金额0.1%地产公司和商业公司分别 就各自确认的租金收入各 自应纳税所得额按照25% 缴纳（三）直管模式地产公司单独在其下属成立商管机构， 如商管部，由商管部直接对外经营管理

3、税种增值税房产税土地使用税印花税企业所得税分析地产公司新项目资产11%老项目资产5%地产公司 按照不含 税租金的12%地产公 司按照 土地的 等级标 准各自按照租赁合同金额0.1%地产公司就取得租金收入 并入应纳税所得额按照2 5%缴纳二、产权发生转移（一）分公司管理模式地产公司在自己名下成立分公司，将资产转移至分公司，由分公司对外经营管理。税种增值税房产税土地使用税印花税企业所得税分析地产公司新项目资 产11%老项目资产 5%分公司对外出租按照11%取得进项 可以抵扣分公司按照不 含税租金的1 2%缴纳房产税。分公司按照占 用土地的等级 标准缴纳。各自按照租赁合同金额0.1%所得税并入地产公

4、司汇总缴纳（二）投资模式地产公司成立全资控股的商管公司，以资产投资到商管公司，由商管公司独立经营税种增值税房产税土地增值税印花税契税企业所得税分析地产公司新项目资产 11%老项目资产5% 商管公司做资产和实 收资本处理，对外出 租按照11%进项税 可以抵扣。商管公司按房产余值1.2%或者租金收入12%地产公司预缴+清算地产公司和商管公司分别按照0.05%缴纳。商管公司为 地产公司全 资子公司的 可以免征契 税地产公司、商管公司分别按照销售 收入、租金收入并 入应纳税所得额 按照25%缴纳（三）定向销售模式地产公司成立商管公司，将资产销售给商管公司，由商管公司独立经营税种增值税房产税土地增值税印花税契税企业所得税分析地产公司新项目 资产11%老项目 资产5%商管公 司做资产购进处 理，对外出租按 照11%进项税可 以抵扣。由商管公司按房 产余值1.2%或者 租金收入12%缴 纳。地产公司按照预缴+清算地产公司 和商管公 司分别按照 0.05%缴纳。商管公司按照不含税销售价的3%缴纳。地产公司将 销售收入并 ）入应纳税所 得额按照2 5%缴纳