营改增后租赁房屋税务筹划(精编文档).doc

1、【最新整理，下载后即可编辑】【最新整理，下载后即可编借】营改增后房地产企业免租期出租房屋的纳税筹划杨梅山东实信税务师事 务所企业在经营活动中，有时出于培育市场的需要，通常会签订 带有免租期的房屋租赁合同。合同签订时如何进行筹划，避免企 业出现多缴税款的税务风险？下面笔者就免租期两种合同的签 订方式进行比较，分析免租期出租房屋如何从合同签订环节来降 低企业税负。A房地产公司新建商铺一幢，价值10()()万元，出租给B公司 用于生产经营，合同(以下简称合同甲)约定：租期为2015年-2019年,共5年，2015-2016年免收租金,2017-2019年每年 固定租金10()万元，每年年初付款。一、

2、账务处理：对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金 总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方 法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。而承租人则应 将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按宜线法或其它合 理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用。因此，A公司账务处理为2015、2016年 借：应收账款60万元贷：其他业务收入6()万元2017-2019年 借：银行存款10()万元【最新整理，下载后即可编辑】贷：其他业务收入6()万元贷：应收账款4()万元二、 增值税处理：增值税改征增值税试点实施办法第四十五 条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税 人发

3、生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的 当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指 纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天， 是指书面合同确定的付款日期; 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形 资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”因此，A公司在免租期间未取得租金，不需缴纳增值税。增 值税纳税义务时间为2017年、2018年及2019年年初。若在合同 约定的付款时间到期后，不论B公司是否支付租金，都应按规定 缴纳增值税。三、 企业所得税处理：企业所得税法实施条例第十九条规定：“租金收入应当按照

4、合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”因此，A公司应当按照合同约定的承租人应付租金的日期即2017年、2018年及2019年年初确认收入的实现。A公司2015-2016年账面每年确认租金收入6()万元，税法不 确认租金收入，每年纳稅调减6()万元，每年账务处理为借：所得税费用15万元贷：递延所得税负债15万元2016年对2015年度进行企业所得税汇算清缴时，填写【最新整理，下载后即可编辑】A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表如下：A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表未按权责发生制确认收入纳税调整明细表行次项目合同额 （交 易额）账载金额税收金额纳税谚金额本

5、期累计本 期累 计123456 (4-21一、跨期收取的租金、利息、特许权 使用费收入（2+3+4）3,()()(),()()().()()600,()00.006()(),0()0.()00.000.00-600,00(2（一）租金3,()0(),000.0()600,()00.00600,()()().()()().00().0()-600,00(2017年对2016年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表如下:A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表未按权责发生制确认收入纳税调整明细表行次项目合同额（交 易额）账载金额税收金额纳税金彳

6、本期累计本 期累 计123456 (4-1一、跨期收取的租金、利息、特许权 使用费收入3,()0(),()()().()()600,()00.001,20(),()()().()()0.000.00-600,01稅收金额本期【最新整理，下载后即可编辑】(2+3+4)2（一）租金3,()00,()()().()()600,()00.001,200,000.0()().000.00-600,01A公司2017-2019年账面每年确认租金收入6（）万元，税法每理为借：递延所得税负债10万元贷：所得税费用1（）万元2018年对2017年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A105020未按权责发生制确认收

7、入纳税调整明细表如下:A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表未按权责发生制确认收入纳税调整明细表行次项目合同额 （交 易额）账载金额税收金额本期累计本期累12341一、跨期收取的 租金、利息、特 许权使用费收 入（2+3+4）3,()()(),()()().()()600,()00.001,800,000.0()1 ,()()(),()()().()()1,000,2（一）租金3,00(),()()().()()600,()00.001,800,()00.001,000,()00.001,00(),2019年对2018年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A105020未按权责发生制确

8、认收入纳税调整明细表如下:A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表未按权责发生制确认收入纳税调整明细表年确认租金收入100万元每年纳税调增4（）万元，每年账务处【最新整理，下载后即可编辑】123斗1一、跨期收取的 租金、利息、特 许权使用费收入（2+3+4）3,000,()00.00600,000.002,400,000.001,00(),()()().()()2,0002（一）租金3,()()0,()0().0()60(),()()().()()2,400,()00.001,00(),()()().()()2,0002020年对2019年度进行企业所得税汇算清缴时，填写A10502

9、0未按权责发生制确认收入纳税调整明细表如下:A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表未按权责发生制确认收入纳税调整明细表行次项目合同额 （交 易额）账载金额税收金额本期累计本期日12341一、跨期收取的 租金、利息、特 许权使用费收入（2+3+4）3,()0(),()()().()()600,()()().()()3,()()(),()()().()()1,00(),()00.003,0()C2（一）租金3,()0(),()()().()()600,OOO.OO3,()0(),()()().()()1,00(),()()().()()3,0()C四、 房产税处理： 关于安置残疾人就业

10、单位城镇土地使用税等 政策的通知 （财税2010121号）第二条规定：“对出租房产，租 赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由 产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”房产税暂行条例第 三条规定：“房产稅依照房产原值一次减除10%至30%后的余值 计算缴纳。”当地政府规定房产税减除幅度为30%。A公司2015-2016年每年应缴纳房产税1000万元X（l-30%）合同额（交账载金额易额）本期累计冃【最新整理，下载后即可编辑】XI.2% = 8.4万元；2017-2019年每年应缴纳房产税100万元X12%=12万元,5年合计应缴纳房产税52.8万元。假设合同(以下简称合同乙)约定：租期为2015年一2019年， 共5年，租金共计30()万元，B公司于2017-2019年每年年初交 纳租金10()万元。一、账务处理A公司应按权责发生制的原则进行账务处理，与免租期合同账 务处理一致。二、二、增值税处理增值税处理A公司增值税纳税义务时间为2017年2018年及2019年年初， 与免租期合同纳税义务发生时间一致。三、企业所得税处理A公司应当按照合同约定的承租人应付租金的日期即2017年、2018年及2019年年初确认收入的实现，纳税义务发生时间及所 得税纳税调整与免租期合同一致。四、房产税处理：A公司2015-2019年每年缴纳房产税60万元X12%=7.