写字楼节能降耗控制方案

1、广发银行大厦 节能降耗控制方案（2015 年 ）在全球化倡导节能减排的背景环境下，努力探索写字楼的节能 降耗问题，对于充分发挥其综合服务功能，提高服务管理质量，降低人力、水电及维修材料消耗，减少整体运行成本，有着较为积极进步的意义。广发银行大厦是一座能够为业主提供水、电、中央空调、电梯、通风、通讯、网络以及消防监控等综合性保障功能的 5A 甲级写字楼，由于其运行过程涵盖了人力资源管理、物业管理服务、工此，特制定广发银行大厦节能降耗控制程技术等管理系统，必然涉及项目复杂的人、材、物消耗。因方案，得以实现广发银行大厦节能降耗目标。发银行大厦能耗及工程部 成本组成。类分为动力用电和照明用电，细分为以

2、下六个方面。1 、中央空调主系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等）；2 、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）；3 、公区照明设备系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明、机房空调、通信 设备、物业用房自用电等）；4 、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）；5 、安防消防弱电智能化设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）；6 、通风系统（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）；（二）、水能耗：主要分为三部分，有生活用水、消防空调用水、绿化保洁用水（其中生活用水分为公卫用水、业主 经营用水、业主套内用水及物业自用水） 。（三）、天然

3、气能耗：主要为大厦制暖季中央空调系统锅炉用气。（四）、物资采购成本：主要为维修工具、材料、配件及日常办公用品类。建项目成本：主要为需要外包的维保项目 、工程改造或新建项目（如电梯维保、中央空调主机维保、生活水箱的清洗消毒及水质检测、幕墙玻璃破损更换的外包工程、大厦化粪池的疏通清理工程、大厦漏水部位的维修工程及物业用房建设工程等）。（六）、部门人力成本：主要为员工薪酬和福利待遇。二、 广发 银 行大厦水、电、气能耗分析及节能建议。个月的电能耗统计数据可以看 出，本电能耗： 从大厦 2014 年 6 月至 2015 年 5 月共计 121项目电能耗费用为1743056.00 元 ，占比达水电气总能

4、耗的75%因此是大厦能耗控制的重点，主要细分为六个方面；中央空调主系统（主机、冷热泵类、新风设备、末端设备等）、电梯运输系统（电末端设备等）、电梯运输系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电）、公区照明设备系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明、机房空调、通信设备、物业用房自用电等）、给排水系统（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）、安防消防弱电智能化设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、通风系统（排烟、排风、正压送风、卫生间排气风机等）。1 、中央空调系统（主机、冷热泵类、 新风设备、末端设备等，本大厦中央空 调主机为单制式水冷机组， 3 台主机，主要用于

5、夏季供冷）： 从中央空调全年电能耗数据（ 50 万元）来看占 比达到用电总费用的 28% 左右，是用电能耗大户占电 能耗，当然此数据是在大厦未满入住率 的情况且只开1 台离心机的情况下，今后此数据占比还会上升，工程部今年的用电控制目标若是入住率变化不大时，维持此数据并尽力降低 6 个百分点左右，即节能3 万元左右。前提是满足客户的需求和办公舒适环境， 不能以降低服务品质来做节能降耗，对物业而言客户的需求永远是第一位的。今年，部门计划通过以下五个方面对本大厦中央 空调系统电能耗进行节能控制。 （工程部负责）、通过调整中央空调主机系统的冷冻水出水温度来实现节能。一般来讲，冷冻水的 温度每升高1 能

6、耗下降3% 。长期以来，人们将制冷工况7-12 （冷凝温度由环境决定）作为中央空调系统的标准工况， 有超过 80% 以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的“遵守”了这一标准工况，这就无端耗费了大量的能源。 目前中央空调调节室内温度的传统的方式是按标准工况进行 的，冷冻水温度7 保持不变，当不需要太多冷量时， 电磁阀门自动关闭，既室内。传统的中央空调系 统“量的调节”是一的温是通过流量的调 节来控制的，我们称之为“量的调节”种极其不经济的调节方式，其做法损耗了更多的电力，应倡导 对中央空调进行“质的调节”。而通过控制中央空调冷冻水节”好处是降低了单的出水温度来调节室内的温度，此种调节位冷量

7、的能耗，特别是在过渡月份期间，方式称之为“质的调节”，其“质的调如 5 月份和 10 月 份，因末端设备相对有5较大的换热余量，通过提高冷冻水的出水温度，完全可以在不 牺牲舒适度的前提下，达到节能的目的。其实在实际运行中， 中央空调系统实现经济工况运行，不仅仅 是每升高（或降低） 1 ，减少能耗约 3% 左右，还使得制冷机的制冷量有所增加；还会减少制冷机及配套水泵开启的台数，使节能效果更为显著。如 3 台制 冷机以7 出水温度按80% 负荷运行，同 2 台制冷机以 10 出水温度按100% 负荷运行，后者所提供的 冷量仅减少了 9%（ 而 不是 17%） ， 但 减少的能耗约为 25% 。一般

8、水的常温在标准大气压及环境温度为 25时，其温度是25 ，而空调制冷剂 的换热性能是水的 10倍，空气的 20 倍，写字楼办公环境温度在24 - 26是最舒适的，当冷冻水出水温度为10时，空调系统管路、盘管风机设计施工符合规范的前提下，其末端风机盘管出风口温度完全可以达到24 以下，满足客户办公环境温度要求。 7 一般是主机的最低温度制冷能力（ 有的机型可达5 或更低的温度），相应的用电能耗及设备磨损会增大，浪费电能也不利于延长设备的使用寿命。制冷主机冷冻据情况适时调整冷冻水出水温度。水出水温度设置建议按下表执行，如当月气温变化较大，可根中央空调制冷主机冷冻水出水温度设定标准（附表1）月份45

9、67891011冷冻水出水设置温度（C）三月下旬开始换季维保不开机1097791010月中旬至11月中旬换季维保不开机、通过严格控制设备的启停时间实现节能。际运行经验进行微调要人流时间，如果空般写字楼的空调开 启时间从早上7、8点钟到下午5、6点钟，这个时 间可根据项目的特点和实。比如，写字楼早上八点半或九点上班，那么员工一般在八点到九点之间将是主调从开启到楼内温度合适的时间需要40分钟至1个小时，那么我们在 7点半钟开启比较合适，在负荷年换季维保的月份不低的时候尽快把水温降下来，客户正常办开机，在气温变化过渡性月份可以间歇性公时即可带来舒适的感受。另外，在每开机，如5月和10月。我们可以根据

10、天新风系统，或缩短空调的开启时间。根节能的一个方面，同时可以降低人力成停时间建议按下表执行，如当天气温变气的变化适时调节进 出水量和温度，必要时可关闭空调，开启 据合同约定，周六开 半天机，周日及大厦放假期间不开机也是 本。需要加时空调的 客户根据公司规定执行即可。制冷主机启化与前一天较大时， 可根据情况适时调整启动时间。中央空调制冷主机启停时间设定标 准（附表2）月份4567891011主机启动时间启 8 ： 007 : 307 : 307 : 307 : 308 : 00主机停机时间停 9 ： 3010 : 0010 : 0010 : 309 : 309 : 30主机启动时间-71 1启

11、13 ： 0012 : 3012 : 3012 : 3013 : 0013 : 0010月中旬至11月中主机停机时间旬开始停 15 : 0015 : 3015 : 3015 : 3015 : 0015 : 00说明换季维保不开机早上气温不高，冷冻泵保持气温上升，下午气温高冷冻泵保持气温很高，下午气温高冷冻泵保持气温很高，下午气温高冷冻泵保持气温下降，下午气温较高冷冻泵保持开半月早上气温不高，冷冻泵保持旬换季维保不开机、根据环境气温变 化灵活掌握开停机，并利用好中央空调主 机的自动控制系统（BA系统）实现流量和温度的调节 科学运行是节能的重要举措。根据环境气温变化灵活掌握开停机需要结合实际经验和

12、大厦实际情况进行，空调班组领班应积极指导本专业员工正确 合理的操作设备，学会分析运行数据，掌握系统运行状态，控制设备运行数量，根据气温变化调整设 备运行参数，及时调整设备启动和停机时间。另一点是充分利用现有配套的中央空调主机的自动控制 系统运行设备，从而达到节能的目的。、巡视、检查、保 养及维修对节能的积极推进作用。一个运行良好的中央 空调系统是节能管理的重要组成部分，而对系统的巡视、检查、保养及维修则是空调系统运行良好的最有力的保障。所以我们建议空调主机需要由专业技术人员和公司对其进行维护保养，部门需严格按照设备厂家提供的运行要求进行管理。建议对各种设备及其 附属器件做预防性检查，为早期发现

13、故障 、查找原因并进行检修作准备，严 格落实中央空调系统 设施设备年度维保计划。包括：运行人员 一班一次检查、本班组专业人员每月一 次设备全面巡检及每 年检修。机组修理分为：大修、中修、小 修。周期如下所示：小修一小修一中修一小修一小修一中修 一小修一小修一大修。每一大修周期基本包括六个小修和二个中修。维修时间参照：57年大修、2年中修、12个月小修、每月定期检查。以 上的几种节能方式不是独立存在，可以根据写字楼实际情况，将之组合起来使用，并在实际操作中严格执行，这样才能为节能降耗起到积极推进作用。、空调新风机及公共区域末端风机盘管启停的节能建议。大厦配套的楼层空调新风机及公共区域末端风机盘管

14、启停合理设置有利于大厦的节能降耗工作。空调新风机建议主要 在换季维保及制冷季节分时段间歇性运行，主要是4月至10月上旬（7个月），同时做到有效控制用电能耗。公共区域周六周日及重大节假 日不开启，既能满足大厦楼层新风的需要 周六周日及重大节假 日不开启，避免浪费。启停设置标准见下 表:末端风机盘管的启停需严格控制电能的使用，中央空调换季维保季节4月及10至11月中旬不开启,楼层空调新风机及公区风机盘管启停时间设定标准（附表3）月份1-3456789101112底.楼层新风机启停时间不开（周一至五开机，周六、日不开，重大节假日不开）一次7 : 30-8 : 00 ;二次 12 : 00-12 :

15、30;三次 16 : 00-16 : 30不开不开不开公区风机盘管启停时间含卫生间电梯厅8 : 3017 : 00不开（周一至五开机，周六、日不开，重大节假日不开）8 : 30-17 : 00不开不开8 : 3017 ： 00风机盘管控制面板温度设定（C）26制热不开22制冷22制冷22制冷22制冷22制冷不开26制热26制热2、电梯系统（电梯用电、井道用电、轿厢用电，本大厦共有电梯24台，其中2台为银行专用,其能耗已计入广发银 行）：从大厦2014年6月至2015年5月共计12个月的电能耗统计数据可以看出,电梯系统能耗最 高在4万多元左右，最少的月份在2万多元，平均值在3.7万左右，电梯全年

16、用电为465360度，电费为444318元，占全年总电费比为 25.5% 。该数据是东边裙楼 5台电梯基本没有运行且大厦入住没满 的情况下，电梯能耗今后会进一步上升，预计每月将达到5万元左右。本大厦低、中、高区电梯本身配 置有电能反馈功能，有一定节能作用，电梯的用电节能空间很小。主要可采取以下几个方面进行电梯的节能降耗。（工程部负责）、调整电梯的运行 管理方式，使其更科学合理。目前写字楼的电梯有 下列几种运行方式：一是群控管理，就是 将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型,当电梯有外招时，可根据每一台电梯的现状进行分析处理，然后指令最合适的那一台电梯（一般是就近原则，且未满载）响应，

17、本大厦的低、中、高区电梯均选用此种方式，该方式本身是一种节能的运行方式。充分利用电梯配套的智能化功能，如上下班高峰运行模式，利于提高运行效率，避免客户等待和缓解载客高峰。本大厦的低、中、高区客梯均有此功能，现已启用，具体时间段可根据大厦客流实际情况调整。如上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入“上行客流方式”，各区电梯都全力输送上行乘客，全部乘客达到目的楼层后，立即反向运行。下班时,则可转入“下行客 能。流方式”。本大厦已启用电梯高峰运行模式，主要为低、中、高区电梯配备此功17二是分散控制，就是 电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响 应自己的外招（即独立运行）。目:电梯无召唤时停靠

18、在所在楼层；电梯前消防电梯就采用此种模式。此种模式又有如下几种运行模式模式的能耗差别不大，后两种在实际运无召唤时停靠在中间 楼层；电梯无召唤时停靠在一层。此三种 行中比第一种略微节 能。、电梯的维修维护与日常管理是节能的重要组成部分。目前大厦电梯正处于 维保期内，由蒂森克虏伯电梯公司负责电 梯的维修维护，物业公司负责日常巡视和监督检查电梯公司的维保工作。做好电梯日常维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀处理，轨道保证不缺少润滑油等措施有利于电梯的良好运行，降低故障率，避免电梯部件磨损过大而造成能耗增加，降低配件的更换率，延长设备使用寿命从而起到节能降耗的目的。在较长节假日可关闭部分电梯或长期不使用

19、的电 梯可切断电源也是节能的一种措施，如春 节、裙楼电梯，从管理上控制有效控制 可以起到少量的节能 作用。、电梯相关照明等的节能控制。对于井道照明，因为 用时才开启，其能耗不大，节能效果不明 显，但是在平时的巡视、维修保养 中同样要严格控制， 不用时立即关闭。认真按照管理制度执行 ，不能出现长明灯。照明关闭，一旦有外照明外）建议全部改低灯具维修更换率。电梯轿厢照明、空调 是电梯节能的一个着手点。现在通行的做 法是电梯停止不动后几分钟，电梯招则自动打开。根据灯具实际性能和检测数据，电梯轿厢顶部照明（处消防应急用LED照明系统，比普通日光灯可 每年节能60%左右，且寿命长，同时有利于降 部门计划下

20、一步对所有电梯 的轿厢照明采用节能灯具进行改造。电梯轿厢空调的开启可设定科学合理 的时间（温度）定时开关机，根据每年季 节气温变化可有一定的微调。（工程部负责）电梯轿厢空调的启停时间设定标 准（附表4）月份4567891011制冷温度设定开关机时间不开机22 C20 C20 C20 C20 C22 C不开机8 : 00 18 : 008 ： 00 18 : 008 : 00 18 : 008 : 00 18 : 008 : 00 18 : 008 : 00 18 : 00月份12123制热温度设定开关机时间28 C30 30 c28 C8 ： 0018 : 008 ： 0018 : 008 :

21、 00 18 : 008 : 00 18 : 00F3、公区照明系统（分普通和应急类，如走道照明、楼梯间照明、地下车场照明、设备房照明及物业自用电）：因其系 统涉及的面较广，节能措施可从多个方面实施。消防应急照明属于24小时照明，这里不做重点分析。 公区照明全年用电为 239838度，电费为228681元，占全年总电费比为 13%。根 据2014年数据分析，公共照明中地下照明占据 的比重最大，平均每月电费在1万元左右，如加上应 急照明用电和楼层公 区普通用电总费用每月在 3.3万左右，有一定的节能 空间。主要有以下几个方面可以 实现此部分能耗的控制。、采用新型节能型 灯具或节能改造。如采用更为

22、节能的灯具，智能型时控器等。但在新技术新材料的使用中要考虑 改造成本和维护成本。比如现在地下室使用的节能灯市场上已经有带亮度自动调整的LED节能灯，当灯头雷达感应到有人或车时，灯具亮度到达额定功率照明，当无人时则在最小3W的功率下运行，具有极佳的节能效果，而且寿命长，但灯具较贵，初期投资成本较高，但长远效益造全部由施工单位完成，从节约的电费高。实际上可以采取 节能费用分成的方法，灯具供货、施工改 里抵扣工程款，一举 两得，实现共赢。部门计划今年 7 月份对地下全部照明灯具进行节能改造。 （工程部 负责）、从管理方面入手实现节能，对所有公共区域的照明及设备开关约定开启和关闭时间，划分负责的部门和

23、责任人， 严格执行从而实现降耗的目标，同时有力 于延长设备或灯具使用寿命。主要分为以下几个方面：一是地下停车场、立体车库照明：在保证车道照明，减少车位 照明的原则下，调整地下停车场和立体车库的照明照度 和灯具的数量，周六、周日及重大节假日 可关闭大部分灯具，保留消防应急照明即可 （工 程 部负责） ；二是分户公区卫生间 照明及空调用电：秩序部夜班值班人员每 天在巡视过程中，注意关闭卫生间照明、镜前灯及排风扇开关；长假（如国庆、春节）期间，安 排专人逐层进行关闭； （客服 部及秩序部负责 ）三是环形走道、电梯厅照明、消防电梯前和茶水间照明：周一 至周五上班期间合理开启部分普通照明，周六、周日及重

24、大节假日保留应急灯具即可，普通灯具不开启，由当班楼层保洁员上班时开启，下班后，保证南北走道消防照明的情况下，楼层公区灯具由秩序部夜班值班人员进行关闭，关闭时间设为20 ： 00;（客服部及秩序部负责）四是机房照明、空调 ：保证机房基本照明的前提下，可关闭部 分灯具，参观或维修时可临时开启，不常进机房（如电梯机房）可做到“人到灯亮，人走灯灭”；机房空调根据季节温度变换适时调整开关时间，避免不必要的浪费，由工程部相应班组员工负责落实； （工程部负责）五是大堂吊灯照明控制 ：在非特殊节日或有特殊接待的情况下， 大堂吊灯开启时间建议设置为16:0021:30 ， 平 时开启灯带即可； （ 工程部负责）

25、六是高低区及广场亮化系统：由于目前亮化系统采用时控开关控制，其能源消耗相对稳定，只需根据季节变化和天气 变化适时调整时空开关的启停时间即可； （工程 部 负责）七是物业自用房照明及设备用电：包括机房、办公室、宿舍、食堂、仓库、保洁用房等的照明、设备用电，要求物业所有人员及保洁公司员工均需养成节约用电的好习惯，合理化控制空调开启的时间和温度设置，下班时随手关闭空调、电脑、照明、卫生间排气扇等用电设备，各部门最后离开的员工负责落实。（具体 开关标识、责任部门及启停时间设定标准见后附 表 5 ，各部 门 对应用房各负其责）通过以上措施，在去年的数据上预计每月可节能3000 多 元 ，全年可实现节能3

26、.6 万 元 左右。 4 、给排水系统电能损耗的控制（生活泵、消防及喷淋泵、排污泵）：该系统 的能耗是大厦设备动力能耗的一部分， 从 2014 年 能 耗数据来看平均每月用 电在 6000 多 元 ，系统用电相对比较稳定，设备全年用电为 90725 度 ， 电费为 86419 元，占全年总电费比为 5% 。主要是生活供水泵用电占比大，现采用的是变频技术控制水泵运行，基本没有节能改造空间;消防及喷淋泵除每月自动巡检外平时不运行耗电量很小；排污泵是通过液位控制自动运行，用电量较小。综上所述，给排水系统电能降耗空间较小，部门对该系降低系统不正常时的统的重点是做好设备的维保，监管其运行 电损及配件更换

27、率。（工程部负 责）状态，保障供水和设备良好的技术状态,监控系统、消防系统 、门禁系统等）： 该5、安防消防弱电智能化设备用电控制（车场管理系统、系统的能耗同样是 大厦设备动力能耗的一部分，从2014年能耗数据来看平均每月 用电在5000多元，该系统用电相对比较稳定。全部安防消防智能化设备需要保持24小时正常运行，基本没有节能降耗的空间，比较可行的是 关标准并严格执行，部主要是对该系统做率，做好大厦的安全控制机房空调的使用和照明灯具的开启数量，建议由对应的管理部门负责制定有在现有基础上预方t每月可节能300元以上，全年可实现节 能3600元左右。工程 好设备的维保，监管其运行状态，达到设 备的

28、良好技术状态，降低系统配件更换 防范技术保障。（秩序部负责）6、通风系统用电控制（排烟、排风、 正压送风、卫生间排气风机等）：该系统的能耗同样是大厦设备动力能耗的一比较稳定，风机全年用电为20979度，电费为19895元,占全年总电费比为 1.1%。消防类风机平时不会开启，消防状态或消防检查、演习时才会启用。平时大厦开启的风机主要是屋顶、24层、6层卫生间排气井的风机,现采用微电脑定时开关控制，通过合理设定启停时间即有利于卫生间异味的排除，又能有效控制能耗。地下室一、二层因有车辆停放，汽车尾气较重，现采用周一、三、五上下班各开启半小时的方式,主要由工程部运行值班人员负责执行。建议调整为每周一三

29、五上下班高峰期各开启半小时（建议用时关闭。通过以上措定时开关控制），周六、周日及重大长假施可实现每月节能200元左右，一年节能不开启，若有特殊情况可临时开启并及 2400元左右。（工程部负责）部分，从2014年能耗数据来看平均每月用 电在1500多元左右，该系统用电相对卫生间排气风机启停时间设定控 制标准（附表6 ）风机位置开启数量开启时间要求A次启停时间第二次启停时间第三次启停时间第四次启停时间备注屋顶4台周一至周六8 : 0009 : 0010 : 3011 ： 3013 ： 3014 : 3016 : 3017 : 00每天4次24F2台周一至周六8 : 0009 : 0010 : 30

30、11 ： 3013 ： 3014 : 3016 : 3017 : 006F1台周一至周六8 : 0009 : 0010 : 3011 ： 3013 ： 3014 : 3016 : 3017 : 00地下室一层2台周一三五8 : 3009 : 0018 : 0018 : 30二周一三五 每天2次 重大节假 日不开地下室二层2台周一三五8 : 3009 : 0018 : 0018 : 30立体车库一层1台周一三五8 : 3018 : 0009 : 0018 : 30（二）、水能耗：主要分为三部分，有生活 用水、消防空调用水、绿化保洁用水（ 其中生活用水分为公卫用水、业主 经营用水、业主套内用水及物

31、业自用水）。从大厦2014年6月至2015年5月共计12个月的水能耗统计数据可以看出，本项目物业支出用水能耗费用 为54207元，占比达水电气总 能耗白2 2%,能耗比例很低。当然 此数据是在大厦未满入住率的 情况下，今后此数据占比还会有少量上 升，工程部今年的用 水控制目标若是入住率变化不大时，维持 此数据并尽力降低用水量，避免浪费。今年，部门计划通过 以下四个方面对本大厦水能耗进行节能控 制。1、公区卫生间：保洁人员需密切关注脚踏阀和洗手池是否存在渗水、漏水现 象，一旦发现，需立即通知工程人员进行 维修，避免造成不必要的浪费；长假（国 庆、春节）期间，安排工程人员对各楼层卫生间阀门进行关

32、闭，并每季度对所有公共卫生间设施设备 检修一遍。（客服部与工程部负责）2、各机房阀门：暖通、给排水值班人 员在机房巡视过程中，需仔细检查各阀门是否存在渗水、漏水现象，发现问题及时处理解决。（工程部负责）3、绿化保洁及物业自用水：、要对写字楼外围绿化区域用水采取严格的管 理，合理控制用水量和用水次数；、加强对清洁用水的管 理，固定平时清洁用水的取 水点和用水量，减少人为浪费；、道路路面的清洗 应根据部位及需要，集中人力在最短时间内完成，减少用水量；、物业办公室、机房内用水点由各自 部门管理区域负责人落实节约用水管理宣 传标识制作、巡查和督导工作。（客服部负责）4、运行抄表：给排水值班人员每天定期

33、检查、抄表，对数据进行分析、对比 ，如有异常，立即检查维修，杜绝各种跑、冒、滴、漏现象，消除供水安全隐患并 控制水损。（工程部负责）（三）、天然气能耗：主要为大 厦制暖季中央空调系统锅炉用气（2台常压燃气锅炉）。从大厦 2014年11月至2015年3月共计4.5个月的气能耗统计数据可以看出，本项目物业支出用气能耗费用为547590元，占比达水电气总能耗的23% ,能耗比例排第二位，是工程部能耗控制的重点。今年，在节能降耗活动中， 根据锅炉的使用情况和能耗特点，可以从以下几个方面着手：1、在满足工作制热的前 提下，使锅炉处在热效率高的工作状态，即平时需要做好其维保和检查工作，监管其运行状态，发现

34、异常需及时处理。2、锅炉运行前换季维保 时对暖通作业人员进行一次培训和技术交流活动，提高锅炉节能管理和运行操作人员的综合素 质和能力。3、锅炉运行中，应合理 配风，监视压力、保持锅炉温度稳定。、控制锅炉运行负荷不低于额定70% ,不允许锅炉持续2小时以上额定出力在100%110%的工况下运行，不允许锅 炉额定出力在110%以 上工况下运行；、每2小时对管道、阀门、仪表及保温结构等进行检查至少一次，确保其严密、完好，及时消除跑、冒、滴、漏等现象；、在运锅炉应做好原始 记录。运行工况原始记录的主要项目包括：天燃气入口压力、燃烧器工作状态、风门位置、 进出水压力、温度、炉膛温度及压力、运 行时间、火

35、焰状况、锅炉水位情况等；、保证锅炉给水水 质达标，需进行水质软化处理；、保持机房通风良 好。的运行时间，换季维保、周日及天然气用气情况，空调值班员工现异常数据需查出原因并进行相4、根据当天天气情况合 理设置锅炉热水出水水温，并控制好锅炉 重大节假日不开机，周六开半天。（见附表7）5、尽力降低用气能耗。中央空调采暖季每天实时监测和分析锅炉 需根据当天气温控制 用气量。6、做好相关数据的记录、统计和分析工作，汇总月用气数据，发 应调整。锅炉启停时间及出水温度设定控 制标准（附表7 ）月份4-10开机数量1112123锅炉制热出水温度设定不开机55 C60 C65 C65 C55 C开关机时间128

36、 : 0010 : 307 : 3018 : 007 : 3018 : 007 : 3018 : 008 : 0018 : 00开关机时间2112 : 0013 : 0012 : 0013 : 0012 : 0013 : 0012 : 0013 : 0012 : 0013 : 00开关机时间3214 : 3016 : 3014 : 3016 : 3014 : 3016 : 3014 : 3016 : 3014 : 3016 : 30备注周六开半天、周日及重大节假日不开机（四）、物资采购成本：主要为 维修工具、材料、配件及日常办公用品类。1、日常维修过程中做到 修旧利废，做好节约工作。2、严格落

37、实维修配件、 材料的入库和出库登记工作，建立好部门 物资采购和消耗台账。4、根据项目实际情况严格控制物资采购量3、回收大厦退租公司、装修施工废旧材料和配件补充部门维修用物资。,降低库存率。（五）、工程维保、改造及新建 项目成本：主要为需要外包的维保项目、工程改 造或新建项目（如电梯维保、中央空调主机维 保、生活水箱的清洗消毒及水质检测、幕墙玻璃 破损更换的外包工程、 大厦化粪池的疏通清理工程、大 厦漏水部位的维修工程及物业用房建设工程等）。1、做好外包维保项目合 同价格谈判工作，严格控制成本。2、利用部门本身资源解 决能力范围内的维保、改造项目，降低配 件更换率，控制工程支付费用。（六）、部门

38、人力成本：主要为 员工薪酬和福利待遇。主要由公司把关。广发银行大厦物业服务中心工程部2015年5月广发银行大厦节能降耗设备设施运行控制标准1、中央空调制冷主机冷冻水出水温度设定标准（附表 1）月份4567891011冷冻水出水设 置温度（C）三月下旬开始换季维保不开机1097791010月中旬至11 月中旬换季维保不开机2、中央空调制冷主机启停时间设定标准（附表2）月份4567891011主机启动时间启 8 ： 007 : 307 : 307 : 307 : 308 : 00主机停机时间二月下停 9 ： 3010 : 0010 : 0010 : 309 : 309 : 30主机启动时间-/I

39、1启 13 ： 0012 : 3012 : 3012 : 3013 : 0013 : 0010月中旬至11月中主机停机时间旬开始停 15 : 0015 : 3015 : 3015 : 3015 : 0015 : 00说明换季维保不开机早上气温不高，冷冻泵保持气温上升，下午气温高冷冻泵保持气温很高，下午气温高冷冻泵保持气温很高，下午气温高冷冻泵保持气温下降，下午气温较高冷冻泵保持开半月早上气温不高，冷冻泵保持旬换季维保不开机3)3、楼层空调新风机及公区风机盘管启停时间设定标准（附表月份 分心、1-3456789101112楼层新风机启停时间不开（周一至五开机，周六、日不开，重大节假日不开）一次7

40、 : 30-8 : 00 ;二次 12 : 00-12 : 30;三次 16 : 00-16 : 30不开不开不开公区风机盘管启停时间含卫生间电梯厅8 : 3017 : 00不开（周一至五开机，周六、日不开，重大节假日不开）8 : 30-17 : 00不开不开8 : 3017 ： 00风机盘管控制面板温度设定（C）26制热不开22制冷22制冷22制冷22制冷22制冷不开26制热26制热4、电梯轿厢空调的启停时间设定标准（ 附表4）月份4567891011制冷温度设定 开关机时间不开机22 C20 C20 C20 C20 C22 不开机8 : 0018 : 008 : 0018 : 008 :

41、0018 : 008 : 0018 : 008 : 0018 : 008 : 0018 : 00月份12123制热温度设定 开关机时间28 30 C30 C28 8 : 0018 : 008 : 0018 : 008 : 0018 : 008 : 0018 : 0075、照明系统及其它设备时间设定标准（ 附表5）月份123456789101112责任 部门地下室J普通照明启停时间：周一 一周五07：0020:30 ，消防应急照明24小时开启工程立体车库地上照明一层照明启停时间：周一 一周五07:0020:30 ，消防应急照明24小时开启二层至四层白天均不开启，待停车量大后，启停时间：周一-一周

42、五16:3021:00工程大堂吊灯 照明吊灯启停时间：周一-一周六16:0021:30 ;周日及重大节假日不开启，平时开灯带工程电梯厅平时只开启灯带，保洁做卫生时可临时启停，周一一周五08:0020:00 ,保洁负责开启，秩序负责每天关闭，消防应急灯具全天候保留保洁 秩序公共环形走道平时只开启灯带，保洁做卫生时可临时启停，周一一周五08:0020:00 ,保洁负责开启，秩序负责每天关闭，消防应急灯具全天候保留保洁秩序卫生间照 明及设备照明周一至周五08:0020:00 ,周六、周日各保留男女卫 2盏吊顶筒灯即可，其它关闭；排风扇开关同灯；空调温控器开启：周一至周五08:3017:00 ,周六、

43、日不开（温度设定见附表3, 4、10不开）保洁秩序消防梯前后室前室全年照明保持，开启 1盏消防应急灯具即可，茶水间内风扇照明全年不开（整层客户电费已计量，不考虑）秩序消防 楼梯间使用声控开关自动控制，平时做好维护。工程屋顶字 射灯启 18 ： 00停 22 : 0018 : 3022 : 0019 : 0022 : 0018 : 3022 : 0018 : 3022 : 00工程高低区 亮化同上工程广场照明同上工程各部门用 房（仓 库、办公室、保洁房）办公室照明、设备用电正常办公时开启，下班或节假日值班人员合理开启照明和设备用电，遵循谁使用谁负责的原则，最后下班人员负责关闭照明、空调和卫生间排气扇等设备用电；仓库用电即用即关；机房照明正常情况下保持基本照度、独立空调用电根据机房温度合理开启（温度设定夏季：27C,冬季基本不开，监控中心根据室内情况确定）各部门物业 宿舍制作具体宿舍能耗管理方案报项目、公司批准后执行。秩序工程6、卫生间排气风机及地下室风机启停时 间设定控制标准（附表6 ）风机位置开启数量开启时间要求A次启停时间第二次启停时间第三次启停时间第四次启停时间备注屋顶4台周一至周六8 : 0009 : 0010 : 3