房地产估价报告评审标准

1、房地产估价报告评审标准2009 年 6 月11目录一、房地产估价报告评审标准（表 1）二、房地产估价方法评审标准1、市场法评审标准（表 11）2、收益法评审标准（表 12）3、成本法（ 房地） 评审标准（表 131）4、成本法 （ 建筑物 ） 评审标准（表 132）5、成本法（ 土地） 评审标准（表 133）6、假设开发法（DFC 法）评审标准（表 1 4 1）7、假设开发法（传统法）评审标准（表 142）8、基准地价系数修正法评审标准（表 15）9、抵押估价评审标准（表 16）四、房地产估价报告评审结果汇总表（表 2）五、房地产估价方法评审工作表1 、市场法评审工作表（表 31 ）2、收益法

2、评审工作表（表 32）3、成本法（房地）评审工作表（表 331）4、成本法（ 建筑物） 评审工作表（表 332）5、成本法（ 土地） 评审工作表（表 333）6、假设开发法（DFC 法）评审工作表（表 34 1）7、假设开发法（传统法）评审工作表（表 342）8、基准地价系数修正法评审工作表（表 35）9、抵押估价评审标准（表 36）六、重要内容缺失、原则性错误与质量严重缺陷内容6791112131415161718192021222324252627表 1房地产估价报告评审标准(100分)1报告序号评审 人序 号评审项目扣分项目分值及说明准 分扣 分扣分说明1封面(1) 封面内容包括，标题、

3、估 价项目名称、委托人、估价机 构、注册房地产估价师、 估价 作业日期、 报告编号，缺少项 目之一的，每项扣 0.5 分，直 至扌口完：(2) 表述不准确、不清楚。12目录有下列之一的，每项扣 0.5 分， 直至扣完：(1) 没有标明“目录”二字；(2) 结果报告缺一级标题；(3) 技术报告缺一级标题；(4) 组成内容名称前后不一致；(5) 附件具体内容未列示或不详细的；(6) 页码没有标注，或页码标 注前后不一致的。13*致估价委 托人函(1) 致函内容包括：估价对象、 估价目的、估价时点、估价结 果、致函日期。 缺少其中之一 的， 每项扣 0.5 分，直至扣完；(2) 表述不准确；24*注

4、册房地 产估价师 声明(1) 未列明现场查看估价人员 姓名的，扣 0.5 分：(2) 重要专业帮助内容、人员 未说明的，扣 0.5 分。15*估价假设 和限制条 件(1) 假设条件没按“必要、充 分、合理、有依据”要求列明 的，扣 12分；(2) 限制条件针对性不强的， 扣 12 分。5表 1房地产估价报告评审标准(100分)26*估价委托 人缺少委托人单位名称或个人姓 名， 扣1 分。137*估价机构估价方内容包括估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质 证书编号、资质证书有效期、工商营业执照注册号，缺少其 中之一的，每项扣 0.5分，直 至扣完。18*估价目的(1) 估价目的表述不准确，扣

5、 1 分；(2) 估价目的表述模糊，未对 应其经济行为，扣 1 分。29*估价对象(1) 估价对象基本状况(名称、 坐落、四至、面积、用途、权 属、生熟程度、建筑结构、年 限等)描述不全面、不准确， 扣 0.52 分；(2) 估价对象构成(是否含装 饰装修、动产、特许经营权、 债权债务等)界定不清楚，或 估价对象利用限制不明确，扣0.52 分。410*估价时点估价时点确定不正确，扣 1 分；111*价值类型 与定义(1) 价值类型未明确或不准确 的，扣2 分；(2) 价值定义内涵(价值构成、 使用条件限制)表述不完整、 不规范的，扣 0.52 分。412*估价依据(1) 法律依据不完整，扣0.

6、51 分，法律法规名称表述 不准确，扣 0.5 分；(2) 估价技术依据不完整，扣 0.51分，技术依据名称表述 不准确，扣0.5 分；(3) 委托方提供资料不完整、 不具体的，扣 0.5 分；(4) 估价机构掌握依据资料不完整、不具体的，扣0.5 分。213*估价原则(1) 估价原则包括独立客观公 正原则、合法原则、最高最佳 使用原则、替代原则、估价时 点原则，每缺少一项扣.5 分；(2) 估价原则表述不准确，扣0.5 分。1414*估价方法(1) 估价思路表述不清晰的，扣 0.5 分；(2) 缺少估价方法定义或定义 不规范的，扣 1 分；(3) 选用的估价方法不足，扣 1 分。215*估价

7、结果(1) 估价结果(包括币种、总 价、单价及总价大写)表述不 完整的，扣 1分。(2) 估价结果内涵(是否与假 设限制条件一致， 出让金、 税 费等是否扣除)不清晰的，扣 1 分。216*实物状况土地 实物 状况描述 与分 析(1) 土地实物状况包括： 名称、用途、面积、四至、形状、基 础设施完备程度、土地平整程 度、地势、地质水文状况、规 划限制条件等，每缺少一项扣 0.5 分，最多扣 1 分；(2) 实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣 1 分。2建筑 物实 物状况描 述与 分析(1) 实物状况包括：名称、用 途、建筑面积、建筑结构、总 咼与层咼、建成年月、平面布 置、装修装饰

8、、设备设施(水、 电、气等)、室外公共配套设 施完备程度等，每缺少一项扣0.5 分，最多扣 2 分；(2) 实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分；(3) 维护使用状况(建筑结构、 装修装修、 设施设备)描述与 分析不全面、不具体的，扣0.51 分；(4) 功能折旧分析与外部性分 析，本次不做要求。17*权益状况 描述与分 析(1) 建筑物所有权、使用权、 他项权利设立情况及其他特殊 情况、 描述不全面、不翔实的， 扣 0.51 分；(2) 土地所有权、 使用权、 使 用管制、目前使用情况、 他项 权利设及其他特殊情况界定不 明晰， 使用年限界定不合理， 扣 0.51 分。2518

9、5*区位状况描述与分析(1) 区位状况包括坐落、 方位、距离、朝向、 楼层等， 每缺少 一项扣 0.5 分，最多扣 1 分；(2) 交通状况包括道路状况、 可利用交通工、 交通管制、 停 车方便程度等，每缺少一项扣0.5 分，最多扣 1 分；(3)周围环境包括自然环境、 人文环境、景观等，每缺少 一项扣 0.5分，最多扣 1 分；(4) 外部配套设施状况包括基 础设施、公共服务设施，每缺 少一项扣0.5 分，最多扣 1 分；(5) 区位状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分；419*市场背景 描述与 分析(1)未进行国家及本地宏观经济 政策因素进行分析，扣 1 分； 此项分析太笼统的，

10、扣 0.5 分；(2)未进行国家及本地房地产市 场形势分析， 扣 1 分； 此项分 析太笼统的，扣 0.5 分；(3)未进行本地本类房地产过去、 现在和未来状况进行分析，扣1 分；此项分析太笼统的，扣0.5 分；(4)估价分析结论及估价参数取值没有市场数据支持，扣1 分；市场数据支持不充分的，扣0.5 分。420*最高最佳 使用分析(1)未进行合法性分析，扣 2 分，合法性分析不深入，扣1 分；(2) 未进行五个最高最佳使用 前提表述的，扣 0.5 分；(3)未进行三个原理应用表述、 分析的，扣 0.5 分；(4)未进行四个估价方法应用分 析或分析不具体的，扣0.51 分。4621*估价方法

11、适用性分 析(1)技术路线未表述的或表述 不清晰的，扣 0.51 分；已选用估价方法的理由未 表述或表述不充分的， 扣0.51 分；未选用估价方法的理由表 述或表述不充分的，扣0.51 分。222*估价测算 过程详见表 1-11-5，按估价方 法评审标准评审。3623*估价结果 确定(1) 估价结果确定方式不恰当 的，扣1 份；(2) 估价结果确定方式的理由 不充分，扣 1 分。224*附件(1) 附件包括估价委托书、估 价对象位置图、 内外部状况图 片、 权属证明、估价中引用的 其他专用文件资料、 估价机构 资质证明与工商营业执照、 估价师资质证明等，每缺少一项 扣 0.5分；(2) 内外部

12、状况图片不完整， 扣 0.5分。(3) 估价中引用的其他专用文 件资料不充分的，扣 0.5 分525外在质里(1) 报告专业术语及用词用语 不规范，扣 0.51 分；(2) 文子表述存在缺陷， 逻辑 性不强、不通畅，不够客观、 平实，扣 0.51 分；(3) 报告中出现病句、 错别字、漏子、标点付号错误等，扣0.51 分；(4) 排版不规整，序号使用不 规范及顺序错误等，扣0.51 分；(5) 报告各部分之间描述不一 致，扣0.51 分。(装订质量本次评审不做要求)5100得分表 1 1市场法评审标准(36分)7序 号评审项目评 审 标准十准分扣分项目分值及说明1可 比实 例真实性可比实例3个

13、。来源真实可靠、 依据充分。3(1) 可比实例名称、坐落不明确的，扣3 分；(2) 可比实例成交价格内涵不清楚，扣13 分；(3) 可比实例状况描述不完整、不清晰， 扣 13 分；(4) 可比实例可比性不强的，扣13 分。客观性成交价格内涵清楚。3信息完备性信息翔实、齐全，内容清楚。3可比性区位、权益、实物差异性小，成交 日期与估价时点相隔 12 个月内。32交易情况 修正交易情况清楚；与正常交易情况价 格差异分析合理；修正系数合理， 理由充分。2(1) 交易情况表述不清楚，扣1 分；(2) 修正系数确定合理性较差，扣1 分；(3) 修正系数确定较合理，但理由不充分，扣 0.5 分。3市场状况

14、 调整成交日期准确、价格指数与市场状 况一致，取值客观、合理。3(1) 成交日期(至少到月)表述不明确， 扣 3分；(2) 价格指数与市场状况描述不一致， 扣 1分；(3) 调整系数确定无理由，扣 2 分；(4) 调整系数确定理由不充分，扣0.51 分。4区位状况 调整区位比较因素及因子设置合理、完 整，反映估价对象周边状况客观、 充分；系数测算与分析确定过程详 细、合理。6(1) 因素选择不全或针对性差，扣0.53 分；(2) 因素差异分析不足，扣 0.53 分；(3) 调整因素分值确定与因素差异描述 不一致，扣 0.53 分；(4) 子因素权重值不合理，扣0.53 分。5权益状况 调整权益

15、状况因素及因子设置合理、齐 全，反映估价对象权益状况全面、 客观；系数测算与分析确定过程详 细、合理。3(1) 因素(年限、容积率等)不全或不 明确的，扣 0.52 分；(2) 因素差异分析不足，扣 0.52 分；(3) 调整因素分值确定与因素差异描述 不一致，扣 0.52 分；(4) 子因素权重值不合理，扣 0.52 分。6实物状况 调整比较因素及因子设置合理、齐全， 反映估价对象实物状况全面、客观； 系数测算与分析确定过程详细、合 理。6(1) 因素选择不全或针对性差，扣0.53 分；(2) 因素差异分析不足，扣分；(3) 调整因素分值确定与因素差异描述不一致，扣 0.5分；(4) 子因素

16、权重值不合理，扣分。；表 1 2收益法评审标准(36分)87公式运用 与计算公式应用正确，符合规范规定，取 值精度合理，数值计算正确。4(1) 计算公式选用正确，无计算过程或 计算过程不清晰，扣 3 分；(2) 选用公式中字母含义说明不准确或 未说明的，扣 2 分；(3) 估价结果确定方式不合理，理由不 充分的，扣 1 分；(4) 计算过程中数字精确度不够或不合 理的，扣 1 分。8小计369序 号评审项目评 审 标准十准分扣分项目分值及说明1有 效毛 收入出 租型1.1 租金水平确定选取的出租实例真实、客 观、可比，信息详实、完 备；实例选取可比性强； 租金收入分析深入，收入；9(1) 选取

17、的租赁实例状况描述的真实性 依据不充分，扣 12 分；(2) 选取的租赁实例状况内容描述不详 实，扣 12 分；(3)选取的租赁实例可比性较差，扣 24分；(4) 租金取值较合理，但未充分说明理 由的，扣 14 分。1.2 租约限制租约限制处理合理，理由 充分。 2(1) 有租约，但未考虑限制，且理由不 充分的，扣 0.51 分；(2) 有租约，考虑了租约限制，但处理 方式错误的，扣 2 分；(3) 无租约但未说明的，扣 1 分。1.3 有效出租面积或 可出租面 积比率有效出租面积或可出租面 积比率确定过程清楚，数 据合理。2(1) 有效出租面积或可出租面积比率数 据基本合理，但依据不充分或确

18、疋过 程不清楚的，扣 1 分；(2) 可出租面积比率依据不合理的，扣2 分；(3)可出租面积比率市场依据不充分 的，扣 1 分。1.4 空置率 与租金损 失空置率与租金损失确定过 程清楚，数据合理；市场 依据充分。2(1) 空置率与租金损失数据基本合理， 但依据不充分或确定过程不清楚的， 扣 1 分；(2) 空置率与租金损失市场依据不合理 的，扣 2 分；(3) 空置率与租金损失市场依据不充分 的，扣 1 分。有 效毛 收入自 营型1.5 经营收入确定商业经营业态明确或生产 性质明确；经营收入与支 出内容全面，数据来源依 据充分；经营收入确定合 理。15(1)经营业态不明确或生产性质不明 确的

19、，扣 2 分；(2) 经营或生产收入内容不全面、数据来源依据不充分，扣35 分；(3) 经营收入测算过程粗略的，扣3 分；(4) 经营收入水平偏离正常，且理由不 充分的，扣 510 分；。2其他收入确定其他收入来源说明1其他收入来源未明确的，扣 1 分。3运营费用费用项目正确、齐全；费 用估算或确定过程清楚， 数据来源依据充分，取值 合理，全部符合正常客观 费用标准或符合政策规定 要求。6(1) 运营费用构成内容不完整、不合理，扣 13 分；(2) 运营费用水平基本合理，但理由不 充分的，扣 13 分；(3) 运营费用测算过程粗略的，扣2 分；(4) 运营费用数额偏离正常的，且理由 不充分的，

20、扣 13 分。表 1 2收益法评审标准(36分)104净收益计算正确2计算不正确的，扣 2 分。115变化趋势分析净收益流量类型分析合理， 升降幅度预测数值依据充 分。2(1) 未进行变化趋势分析的，扣2 分；(2) 虽进行变化趋势分析，但依据不充分或不合理的，扣0.51 分。6报酬率(或资本化率)报酬率确定方法和确定过 程正确；数据来源依据充 分；针对估价对象类型、 档次、区位、估价时点的 状况等合理取值。4(1) 报酬率(或资本化率)确定无过程 的，扣 2分；(2) 报酬率确定有过程，但方法不正确 的，扣 2 分；(3)报酬率确定过程不完善的，扣12 分；报酬率取值不合理的，扣 12 分。

21、7收益年限收益年限确定正确，依据 充分。 2(1) 收益年限确定错误的，扣 2 分；(2) 收益年限确定正确，但未说明理由 或说明不充分的，扣 1 分。8公式应用 与计算计算公式选用正确；有必 要的分析和测算过程；测 算过程完整、严谨、正确。4(1) 计算公式选用正确，无计算过程或 计算过程不清晰，扣 3 分；(2) 选用公式中字母含义说明不准确或 未说明的，扣 2 分；(3) 估价结果确定方式不合理，理由不 充分的，扣 1 分；(4) 计算过程中数字精确度不够或不合 理的，扣 1 分。9小计36表 1 3 1成本法(房地)评审标准(36分)12序 号评审项目评审标准标 准分扣分项目分值及说明

22、1土地取得成本市场购置土地取得土地取得方式明确；土地 取得成本构成合理， 依据 充分；土地取得成本调整 符合市场情况；土地取得 税费计算合理8(1) 未说明土地取得方式的，扣1 分；(2) 成本内容构成不合理的，扣14 分；(3) 成本取值依据不充分的，扣13 分；(4) 土地取得成本市场状况调整理由不充分的， 扣 12 分；(4) 土地取得税费确定不正确的，扣1 分。征收集体土地取得征收国有土地取得2开发成本勘察设计和前期工程费计费依据充分，费率合理。2(1) 费用构成内容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 费率确定不合理的，扣 2 分。(3) 费率确定依据不充分的，扣0.5 分。建筑安装工

23、程费建筑工程费、装饰装修工 程费、房屋设备工程费依 据充分、客观合理。5(1) 建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、市场价格等)或依据不充分的，扣 12 分；(2) 建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、 结构、档次等)不符的，扣 13 分。基础设施建设费费用内容构成完整，费用 额度依据充分。2(1) 费用构成内容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 费率确定不合理的，扣 2 分。(3) 费率确定依据不充分的，扣0.5 分。公共配套设施建设费费用构成合理，费用额度 依据充分。2(1) 费用构成内容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 费率确定不合理的，扣 2 分。(3) 费率确定依据不充

24、分的，扣0.5 分。开发过程中税费税费构成合理，税费额度 依据充分。1(1) 税费构成内容不完整或不合理的，扣1 分；(2) 税率确定不合理的，扣 1 分。(3) 税率确定依据不充分的，扣0.5 分。3管理费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分；费率取值理由不充分的，扣 1 分。4销售费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分；费率取值理由不充分的，扣 1 分。5投资利息利率选择正确； 开发周期、计息期限确定合理。2(1) 利率选择不正确的，扣 2 分；(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣1 分。6开发利润利润率水平客观、合理， 理由充分。2(1)

25、 利润率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不 适应的，扣 2 分；7销售税金税金构成合理，税率确定 合理。2(1) 税金构成内容不完整或不正确的，扣1 分；(2) 税率不符合规定的，扣 2 分。表 1 3 1成本法(房地)评审标准(36分)138建筑物折旧维护使用状况描述全面、 客观；折旧分析深入，成 新确定合理，依据充分。2(1) 维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣 2 分；(2) 维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确 定依据不充分的，扣 1 分。(功能折旧与外部性本次评审不作要求)表 1 3- 2成本法(建筑物)评审标准(36分)149公式

26、应用 与计算有必要的分析和过程；计 算过程完整、严谨、正确4(1) 计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不 清晰，扣 3 分；(2) 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣 2 分；(3) 估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣 1 分；(4) 计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。10小计3615序 号评审项目评审标准标 准分扣分项目分值及说明1开 发 成本勘察设计和前期工程费费用构成合理；计 费依据充分，费率 合理。3(1) 费用构成内容不完整或不合理的，扣3 分；(2) 费率确定不合理的，扣 3 分。(3) 费率确定依据不充分的，扣1 分。建筑安装工程费建筑工程费、装饰 装

27、修工程费、房屋 设备工程费依据充 分、客观合理。9(1) 建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、 市场价格等)或依据不充分的,扣 14 分；(2) 建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、 结构、档次等)不符的，扣 15 分。基础设施建设费费用构成合理，费 用额度依据充分。2(1) 费用构成内容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 费率确定不合理的，扣 2 分。(3) 费率确定依据不充分的，扣0.5 分。公共配套设施建设费费用构成合理，费 用额度依据充分。2(1) 费用构成内容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 费率确定不合理的，扣 2 分。(3) 费率确定依据不充分的，扣0.5 分。开发

28、过程中税费税费构成合理，税 费额度依据充分。2(1) 税费构成内容不完整或不合理的，扣1 分；(2) 税率确定不合理的，扣 1 分。(3) 税率确定依据不充分的，扣0.5 分。2管理费用费率合理，依据充 分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分；费率取值理由不充分的，扣 1 分。3销售费用费率合理，依据充 分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分；费率取值理由不充分的，扣 1 分。4投资利息利率选择正确；开 发周期、计息期限 确定合理。2(1) 利率选择不正确的，扣 2 分；(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣1 分。5开发利润利润率水平客观、 合理，理由充分。2(1) 利润率取值理由不

29、充分的，扣1 分；(2) 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适 应的，扣 2 分；6销售税金税金构成合理，税 率确定合理。2(1) 税金构成内容不完整或不正确的，扣1 分；(2) 税率不符合规定的，扣 2 分。7建筑物折旧维护使用状况描述 全面、客观；折旧 分析深入，成新确 定合理，依据充分。4(1) 维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分；(2) 维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定 依据不充分的，扣 1 分。(功能折旧与外部性本次评审不作要求)表 1 3- 2成本法(建筑物)评审标准(36分)168公式应用与计算有必要的分析和过 程；计算过程完整、 严谨、正确4(1) 计

30、算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清 晰，扣3 分；(2) 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣 2 分；(3) 估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4) 计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1 分。179小计36表 1-3 3成本法(土地)评审标准(36分)序 号评审项目评审标准标 准分扣分项目分值及说明1土 地取 得费 用市场购置土 地取得土地取得方式明晰； 土地取得成本构成合 理，依据充分；土地 取得成本调整符合市 场情况；土地取得税 费计算合理14(1) 未说明土地取得方式的，扣1 分；(2) 成本内容构成不合理的，扣16 分；(3) 成本取值依据不充分的，扣1

31、5 分；(4) 土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣 13分；(4) 土地取得税费确定不正确的，扣1 分。征收集体土 地取得征收国有土 地取得2土地取得税费税费构成合理，税费 确定合理。2(1) 税金构成内容不完整或不正确的，扣1 分；(2) 税率不符合规定的，扣 2 分。3土地开发费开发费用构成完整， 依据充分；取值客观 合理土地开发周期确 定合理。6(1) 土地开发费用构成不完整的，扣13 分；(2) 土地开发费用取值依据不充分的，扣12 分。(3) 土地开发周期确定不合理的，扣 1 分。4管理费用费用构成合理，费率 确定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分；费率取值理由不充

32、分的，扣 1 分。5销售费用费用构成合理，费率 确定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分；费率取值理由不充分的，扣 1 分。6投资利息利率选择正确；开发 周期、计息期限确定 合理。2(1) 利率选择不正确的，扣 2 分；(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣1 分。7开发利润利润率选择正确；开 发周期、计息期限确 定合理。2(1) 利润率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不 适应的，扣 2 分；8销售税金税金内容构成完整， 税率确定合理。2(1) 税金构成内容不完整或不正确的，扣1 分；(2) 税率不符合规定的，扣 2 分。9公式应用与计算

33、有必要的分析和过程； 计算过程完整、严谨、 正确4(1) 计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不 清晰，扣 3 分；(2) 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的， 扣 2分；(3) 估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1 分；(4) 计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。10小计36表 1 4 1假设开发法(DCF法)评审标准(36分)18序 号评审项目评审标准标 准分扣分项目分值及说明1最高最佳开发方案开发方案明确、符合规 划条件；符合最高最佳 使用要求。4(1) 开发方案不明确的，扣 2 分；(2) 缺少最咼最佳使用分析或建筑技术经济分析， 扣12 分。2估价对象开发完成后价

34、值价格分析价格依据充分， 分析透 彻；参照表 1 1(市场 法)、表1 2(收益法)的要求，确定开发完成 后价值。6(1) 按市场法的，价格依据(可比实例、市场状 况)不充分且分析不透彻的,扣 13 分；(2) 按收益法的，计算净收益依据不充分且分析 不透彻的,扣 13 分；开发经营期、计息期限取值不合理，扣 12分。趋势预测及价格确疋分析透彻，确定合理。2(1) 未进行变化趋势分析的，扣 2 分；(2) 变化趋势分析依据不充分或不合理的，扣0.51 分。3折现率构成完整，利润率、利 息率取值客观、合理， 折现时间正确，理由充 分。4(1) 折现率构成不完整或错误的，扣14 分；(2) 折现率

35、取值依据不充分，扣2 分；4建造 成本建筑安装工程费建筑工程费、装饰装修 工程费、房屋设备工程 费依据充分、客观合理。6(1) 建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、市场价格等)或依据不充分的，扣 13 分;(2) 建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的，扣13 分。其他成本 依据充分，客观合理。2(1) 其他成本构成内容不完整的，扣12 分；(2) 取值依据不充分，扣 1 分。5管理费用费用构成合理，费率确 定依据充分。2(1) 费率取值不合理的，扣 2 分；(2) 费率取值理由不充分的，扣1 分。6销售费用费用构成完整；费率选 取合理，依据充分；费 用计算正确。

36、2(1) 费率取值不合理的，扣 2 分；(2) 费率取值理由不充分的，扣1 分。7销售税金税金构成合理；税率确 定合理。2(1) 税金构成内容不完整或不正确的，扣1 分；(2) 税率不符合规定的，扣 2 分。8购买估价对象 税费税费构成合理；税费比 率依据充分。2(1) 税费构成内容不完整或不正确的，扣1 分；(2) 税费率不符合规定的，扣 2 分。9公式应用与计算有必要的分析和过程； 计算过程完整、严谨、正确。4(1) 计算公式选用正确，无计算过程或计算过程 不清晰，扣 3 分；(2) 选用公式中字母含义说明不准确或未说明的， 扣2 分；(3) 估价结果确定方式不合理，理由不充分的， 扣 1

37、分；(4) 计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣 1 分。表 1 42假设开发法(传统法)评审标准(36分)1910小计36表 1 42假设开发法(传统法)评审标准(36分)20序 号评审项目评审标准标 准分扣分项目分值及说明1最高最佳开发方案开发方案明确、符合规 划条件；符合最高最佳 使用要求。4(1) 开发方案不明确的，扣 2 分；(2) 缺少最咼最佳使用分析或建筑技术经济分 析，扣 12 分。2估价对象开发完成后价值价格分析价格依据充分， 分析透 彻；参照表 1 1(市场 法)、表 1 2(收益法)的要求，确定开发完成 后价值。6(1) 按市场法的，价格依据(可比实例、市场 状况)不充

38、分且分析不透彻的,扣 13 分；(2) 按收益法的，计算净收益依据不充分且分 析不透彻的，扣 13 分；(3) 开发经营期、计息期限取值不合理，扣 12分。趋势预测 及价格确 疋分析透彻，确定合理。2(1) 未进行变化趋势分析的，扣2 分；(2) 变化趋势分析依据不充分或不合理的，扣0.51 分。3建造 成本建筑安装工程费建筑工程费、装饰装修 工程费、房屋设备工程 费依据充分、客观合理。6(1) 建安工程费取值无依据(现行定额、取费 标准、市场价格等)或依据不充分的，扣 13 分；(2) 建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、档次等)不符的，扣13 分。其他成本依据充分，客观合理。2

39、(1) 其他成本构成内容不完整的，扣12 分；(2) 取值依据不充分，扣 1 分。4管理费用费用构成合理，费率确 定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分；费率取值理由不充分的，扣1 分。5销售费用费用构成完整；费率选 取合理，依据充分；费 用计算正确。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分；费率取值理由不充分的，扣1 分。6投资利息利率选择正确； 开发周 期、计息期限确定合理。2(1) 利率选择不正确的，扣2 分；(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。7开发利润利润率水平客观合理， 理由充分。2(1) 利润率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利润率取值与估价对象类型、开发周

40、期长 短不适应的，扣 2 分；8销售税金税金构成合理；税率确 定合理。2(1) 税金构成内容不完整或不正确的，扣1 分(2) 税率不符合规定的，扣2 分。9购买估价对象 税费税费构成合理；税费比 率依据充分。2(1) 税费构成内容不完整或不正确的，扣1 分(2) 税费率不符合规定的，扣2 分。10公式应用与计算有必要的分析和过程； 计算过程完整、严谨、正确。4(1) 计算公式选用正确，无计算过程或计算过 程不清晰，扣 3 分；(2) 选用公式中字母含义说明不准确或未说明 的，扣 2 分；(3) 估价结果确定方式不合理，理由不充分的， 扣1 分；(4) 计算过程中数字精确度不够或不合理的， 扣

41、1分。2111小计36表 1-5基准地价系数修正法评审标准(36分)22序 号评审内容评审标准标准分扣分项目分值及说明1基准地价 确定基准地价为现行标准；地价内涵明确， 取值 依据充分。5(1) 地价内涵未说明的，扣 3 分；(2) 地价取值依据不充分的，扣 2 分；2宗地修正 内容介绍修正内容完整、真实；修正方法明确。2(1)修正内容依据不充分的，扣 12 分； 修正内容不完整的，扣 12 分；(3)修止方法不明确的，扣 12 分。3宗地因素条 件说明宗地状况界定准确；修正因素针对性强、完整，符合宗地特点。7(1)宗地状况界定不准确的，扣 13 分； 修正因素针对性不强的，扣 13 分；(3

42、)修正因素不完整的，扣 13 分。4宗地修正 系数修正系数选取客观、 合理，符合法律法规 要求；修正计算正确9(1) 修正系数选取不符合规定要求或理由不 充分的，扣 16 分；(2) 修正过程计算错误，扣 13 分。32期日修正期日修正系数确定依 据充分； 期日修正测 算过程正确3(1) 期日修正系数确定依据不充分的，扣1分；(2) 期日修正计算过程错误，扣1 分。2容积率修正容积率修正系数确定 依据充分； 容积率修 正测算过程正确3(1) 容积率修正系数确定依据不充分的，扣1 分；(2) 容积率修正过程计算错误的，扣1 分。2年期修正土地剩余使用年限确 定正确； 资本化率确 定依据充分，符合

43、法 律法规要求；年期修 正计算正确。3(1) 土地剩余使用年限确定依据不充分的， 扣 1分；(2) 资本化率确定不合理的，扣1 分；(3) 年期修正过程计算错误的，扣1 分。8公式应用 与计算计算过程完整、严谨；计算结果正确。4(1) 计算公式选用正确，无计算过程或计算 过程不清晰，扣 3 分；(2) 选用公式中字母含义说明不准确或未说 明的，扣 2 分；(3) 估价结果确定方式不合理，理由不充分 的，扣 1 分；(4) 计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣 1分。9小计36表 1-6抵押估价评审标准(20分)23序号评审项目评审标准标准分扣分项目分值及说明1*估价假设和限 制条件与实地查看

44、日期 不一致时，应在 假设限制条件中 进行说明。1与实地查看日期不一致时，未在假设限制条 件中进行说明的，扣 1 分。2*估价原则列明谨慎原则。1未指出谨慎原则的，扣 1 分。3*估价结果披露披露完整。2包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场 价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受 偿款以及抵押价值。未说明其中之一的，扣 1 分。(1)未进行估价对象变现能力分析的，扣8 分。4*估价对象变现 能力分析内容完整，分析 合理，依据充分， 针对性强。8(2) 缺少抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，扣 3 分；(3) 缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可 能实现的价格与评估的市场价值的差

45、异程度， 扣 1 分；缺少变现的时间长短，扣1 分；(5) 缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿 顺序，扣 3 分；(6) 变现能力分析缺乏针对性的，扣14 分。5*风险提示内容完整，分析 合理，针对性强。6(1)风险提示的内容包括：(1)关注房地产 抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致 房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明； (2)评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产 市场已经发生的变化予以考虑说明；(3)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房 地产抵押价值可能产生的影响；(4)合理使用评估价值；(5)定期或者在房地产市场价 格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估；(6)抵押期间可能产

46、生的房地产信贷风险关 注点等。缺少上述内容之一的，扣 1 分； (2)风险提示缺乏针对性的，扣 13 分。6*附件应包括法定优先 受偿权利等情况 的书面查询资料 和调查记录。2缺少法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的，扣 2 分。7合计20表一 2房地产估价报告评审结果汇总表24报告 名称报告 编号专家内 容专家一专家二专家三各专家评审得分评审组最终 得分评审组意见专家签字评审日期表 3 1市场法评审工作表25序 号评审项目一标准分评审 得分评审扣分及说明扣分扣分说明1可 比实 例真实性3客观性3信息完备性3可比性32交易情况 修正23市场状况 调整34区位状况 调整65实物状况

47、调整36权益状况 调整67公式运用 与计算4合计36表 3 2收益法评审工作表26序 号评审项目一标准分评审 得分评审扣分及说明扣分扣分说明1有 效毛 收入出 租型1.1 租金水平确定91.2 租约限制21.3 有效出租面积与 出租率21.4 空置率与租金损失2有 效毛 收入自 营型1.5 经营收入确定152其他收入13运营费用64净收益25变化趋势分析26报酬率（或资本化率）47收益年限28公式应用 与计算4合计36表 3 3 2成本法（建筑物）评审工作表27序 号评审项目标 准 分 评审 得分评审扣分及说明扣分扣分说明1土地取得成本市场购置土地取得8征收集体土地取得征收国有土地取得2开发成

48、本建筑安装工程费2勘察设计和前期工程费5基础设施建设费2公共配套设施建设费2开发过程中税费13管理费用24销售费用25投资利息26开发利润27销售税金28建筑物折旧29公式应用 与计算4合计36表 3 3 3成本法（土地）评审工作表28序 号评审项目标 准 分评审 得分评审扣分及说明扣分扣分说明1开发成本勘察设计和前期工程费3建筑安装工程费9基础设施建设费2公共配套设施建设费2开发过程中税费22管理费用23销售费用24投资利息25开发利润26销售税金27建筑物折旧48公式应用与计算4合计36表 3 3 2成本法（建筑物）评审工作表29序 号评审项目标 准 分评审 得分评审扣分及说明扣分扣分说明1土 地取 得费 用市场购置土 地取得14征收集体土 地取得征收国有土 地取得2土地取得税费23土地开发费64管理费用25销售费用26投资利息27开发利润28销售税金29公式应用与计算4合计36表 3-4- 1假设开发法（DCF法）评审工作表30序 号评审项目标 准 分评审 得分评审扣分及说明扣分扣分说明1最高最佳 开发方案42估价对象开发完成后价值价格分析6趋势预测及价格确疋23折现率44建造 成本建筑安装工程费6其他成本25管理费用26销售费用27销售税金28购买估价对象 税费29公式应用与计算4合计36表 3-4- 2假设开发法