半岛地区酒店式公寓及产权式酒店调查

1、半岛地区酒店式公寓和产权式酒店市场调查报告调查说明【调查目的】：掌握半岛地区酒店式公寓和产权式酒店发展的基本情况，分析项目的分布情况、销售情况和经营状况。【调查方法】：实地调查、访问、电话调查【调查区域】：青岛、威海、烟台、日照、济南【关键词】：酒店式公寓、产权式酒店、报告一、酒店式公寓与产权式酒店概念及异同点（一）酒店式公寓与产权式酒店概念区分1、 酒店式公寓概念酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要

2、服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。国际性服务公寓连锁公司“雅诗阁国际管理公司”采取的就是该种模式，只做服务和经营，或者只出售整体产权；另一类是以小产权为特征、相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现，类似于“千禧龙苑酒店式公寓”的模式。2、 产权式酒店概念产权式酒店最早出现在欧美旅游发达地区。产权式酒店的本质在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给

3、个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。（二）酒店式公寓和产权式酒店的异同点分析 1、酒店式公寓和产权式酒店的共同点酒店式公寓和产权式酒店都是舶来品，都源于欧洲。酒店式公寓和产权式酒店都具有投资性，都可以单独出售产权。酒店式公寓和产权式酒店都有高档的装修和全套家具家电。酒店式公寓和产权式酒店都有统一的管理和服务。2、酒店式公寓和产权式酒店的差异点从字面上来说，酒店式公寓是公寓，产权式酒店是酒店。酒店式公寓有厨房，产权式酒店客房没有单独的厨房。产权式酒店的投资者拥有物业的所有权、收益权，但在合同包租期内几乎没有使用权。酒店式公寓的投资

4、者可以享受公寓的所有权利。合同包租期内，产权式酒店年投资回报稳定；酒店式公寓投资回报随市场变化而变化。产权式酒店必须交由酒店管理公司统一经营管理，每年只享受有限天数的免费入住；酒店式公寓可以自主租赁和常住。产权式酒店主要住客多为旅游、商务客，多为短期居住，酒店式公寓租赁客户则主要为中期居住为目的。根据调查发现，在城市的CBD或者繁华商业圈内，产权式酒店和酒店式公寓可以在一个项目中有较好的融合。二、 半岛地区酒店式公寓和产权式酒店概况据统计，目前半岛地区有已建或在建酒店式公寓项目9 个，已建或在建产权式酒店项目11个，主要分布在青岛、烟台、威海、日照，这四个城市既是滨海旅游城市，也是韩商、日商在

5、半岛地区的主要投资城市。青岛市作为半岛地区的经济龙头和著名的旅游城市，已建和在建酒店式公寓共7 个；其中 4家集中分布在香港路沿线，另有2个在建在售酒店式公寓在经济技术开发区，1个在胶南。目前，青岛真正意义上的产权式酒店仅李沧区有一家广业锦江大酒店，为四星级，06年1月8日已经正式营业。烟台市有4家产权式酒店在建在售。日照市有2家产权式酒店，一个已经营业，另一个在销售中。从半岛地区现有酒店式公寓和产权式酒店来看，半岛地区的酒店式公寓和产权式酒店的兴起和发展时间不过5年，尚处于起步阶段。其中，酒店式公寓市场以青岛发展最快，产权式酒店市场以烟台发展最快。（一） 半岛地区部分酒店式公寓和产权式酒店分

6、布示意图威海海景城f牟平名人酒店公寓h颐海国际崇业大厦泽润金融广场瑞纳康都颐和国际三度空间弄海园海阳海怡国际海阳国际海景酒店56千禧龙苑城市精英广业锦江大酒店8abcd烟台华美达大酒店烟台锦江大酒店 34eij威海海悦国际71蓬莱蓬达大酒店2格林堡公寓11日照宏德酒店10日照舒斯贝尔94（二）半岛地区酒店式公寓和产权式酒店项目总览调查表一：半岛地区酒店式公寓项目一览表项目地址开发商管理公司户型面积规模体量配套售价租价销售状况经营状况千禧龙城市精英香港东路225号荣昌置业集团有限公司宏方物业一室一厅；73-1088519118套（含12套阁楼，无产权）精装+家具+家电7000-11000元/（二

7、手房价格）300-400元/天；26000元/年2001年10月开始销售；2002年底售完半数以上业主交由物业经营，物业收取中介费或赚取差价，物业服务到位，经营状况良好三度空间海丰路10号阳光新地新世界物业52-1122万200套精装+家具+家电11000-13000元/（二售房价格）398-698元/天；4.5-10万元/年2002年开发、2003年售完、2004年4月开业物业没有统一代租业务，业主自主租赁，租赁状况良好颐和国际山东路青岛泰山房地产开发有限公司黄金大酒店68-145（主力100-108）400套精装+家具+家电均价13000元/2004年12月20日开盘，目前销售率80%。酒

8、店式服务，有代租业主怡海国际胶南滨海大道恒泰房地产恒泰物业30-2002万300套精装+家具+家电4000元2005年5月开始销售，未经营瑞纳康都海门路8号青岛华侨房地产开发有限公司未定31-3701万精装修均价15000元/无代租业务售完未经营泽润金融广场长江路与天目山路交会处青岛太阳房地产开发有限公司未定40-1602万200精装修起价5080元/无代租业务销售中未经营崇业大厦开发区井冈山路636号青岛崇业集团有限公司崇业物业60-125近700066套精装+家具+家电均价5400元/无代租业务销售中未经营牟平名人酒店式公寓烟台市牟平区烟台高尔夫球场南侧规划中规划用地面积26030 ，建筑

9、面积61375，建筑密度29%，容积率2.36，绿地率45%，停车位420辆。其中名人大酒店建筑面积30259 ，主体为13层；酒店式公寓建筑面积31116 ，由三栋相同的10层板式建筑组成。威海国际海景城威海国际海水浴场威海鸿建未定48-9610万180套精装+家具+家电7000-8000元/有代租现房销售中06年7月底交付合计9调查表二：半岛地区产权式酒店项目一览表项目地址开发商管理公司客房面积规模客房套数配套售价租价销售状况经营状况返租方式青岛广业锦江大酒店李沧区夏庄路46号青岛广业投资发展有限公司锦江国际管理集团45-100占地面积14000，总建面积25000209套四星级标准起价：

10、8400元/平米；均价9000元/平米700元/天基本售完2006年1月开业。10年合同，年投资回报率7%，每年免费入住12天格林堡高尔夫度假公寓即墨市华山镇烟青路青岛华山国际乡村俱乐部格瑞（香港）酒店管理有限公司三房一厅三卫，112-1154幢公寓楼首期36套精装+家具+家电180-220万元/3套，3套起售180万元/3套已售完未经营第一个5年8.5%，第二个5年5%，5后可原价回购青岛弄海园大酒店香港东路 316 号SPR集团SPR集团65酒店共12层，6/8/10为度假公寓30套精装+家具+家电5万元/30年；7天/1年通过RCI组织世界范围内分时交换日照舒斯贝尔新天地君临天下戴斯大酒

11、店日照市世帆赛比赛基地万平口海曲东路与青岛路交汇处。日照舒斯贝尔房地产戴斯酒店管理集团35-8535600660套精装+家具+家电37-50万元/套销售率达60%06年12月28日开业15年合同，年投资回报率6.88%， 日照宏德假日酒店日照市黄海三路与海滨二路交汇处。宏德房地产上海信都酒店管理公司35908000118套三星级标准6000元/98-398元/天05年10月投入经营10年合同，每年7%固定回报+每年近5000多元的度假馈金烟台华美达大酒店烟台莱山区义泰置业发展美国亚太集团标间：42，46套房四星级标准均价5500元/销售中15年合同，年回报率税后6.5

12、%烟台锦江国际大酒店烟台市开发区长江路218号烟台国泰工贸发展有限公司锦江国际管理公司标间：50套房：60、90。36000360套四星级标准起价：6000元/目前销售60%未经营A委托经营：客房经营收入扣除38%运营成本，剩余收入为投资者收益。当投资者年度收入低于其投资总额5%时，酒店管理公司将为其补足到5%。B固定回报：15年合同，每年固定回报额为总房款的7%及每年8000元客房消费卡。蓬莱蓬达大酒店蓬莱市政府东侧100米的，距人间仙境蓬莱阁及海水浴场5分钟路程蓬达集团蓬达集团标间：40200000180套三星级17.5万元/套290-450元/天销售中2004年9月开业年投资回报7%，每

13、5年回购机会，第一个5年原价回购，其它再议。威海海悦国际威海文化西路威海大屋房地产北京建国酒店管理公司单人间：37.6407套四星级酒店配套拟于2006年7月开业40年产权内，年投资回报12%,只向企业发售，回报必须用于消费海怡国际大酒店烟台海阳市福邸置业未定标间：65套四星级酒店配套起价：3680元/已封顶，销售中2006年12月交付使用10年合同，按酒店营业额30%回报，也可自主自营。海阳国际海景酒店海阳市滨海大道（万米海滩浴场对面）北京环宇伟业和海阳中盛房地产有限公司联合投资建造未定标间：40套房：801998001800套四星级酒店 合计11备注：格林堡高尔夫

14、度假公寓是原烂尾楼装修改造项目，目前按照产权式酒店进行营销运作，更多是一种融资模式。 弄海园度假公寓实际上是一种公寓式的酒店客房，通过RCI国际分时度假交换平台进行操作，仅售公寓的时权，是青岛最早的分时度假项目。15三、青岛市酒店式公寓市场状况从调查统计来分析，青岛市的酒店式公寓市场发展领先于其他三个城市，其发展历程和市场具有很强的代表性，本节重点分析青岛市酒店式公寓市场的发展历程和市场状况。青岛市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员和旅居人士逐年增多。外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定

15、需求，这种租赁需求在一定程度上促进了青岛酒店式公寓的产生。千禧龙苑城市精英、数码港三度空间、TOP颐和国际反映了青岛酒店式公寓的发展历程，也一定程度上代表了半岛地区酒店式公寓的发展水平。城市精英：岛城首家酒店式公寓，市场接受度较高，但由于是市场初生阶段，因此无论是开发商还是消费者，对酒店式公寓的主要标准酒店式服务，均认识不深、要求偏低。2001年，青岛荣昌置业集团开发了青岛第一个酒店式公寓千禧龙苑城市精英。作为岛城第一个酒店式公寓项目，同时又位于非CBD区域，开发商在项目定位上的尝试较为大胆。由于填补了市场空白，同时定位较准确，因此城市精英在后期销售上取得较大成功。不过，由于酒店式公寓在青岛市

16、场尚处于新生阶段，开发商和购房者对于该种物业经营、运作模式均缺乏深入了解，所以在后期经营管理上，无论是硬件配套还是软性服务水平，均难以达到标准酒店式服务水平。从客户层面来讲，由于85%以上的均为投资性客户，其购买产品的主要目的是用于后期投资出租，在物业管理公司提供代租业务而租客又没有特殊要求的情况下，面对管理公司所提供的这种性价比不协调的服务，客户选择了降低物业费的方式，从而令服务标准进一步降低。目前，城市精英所提供的服务为简单的类酒店服务。但房屋代租业务做得较好，有50%以上的客户均将房屋交由物业公司代租。三度空间：经营运作理念低于城市精英，管理公司只提供普通物业管理，地理优势是其获得成功的

17、法宝。此种操作模式也代表了青岛大多数酒店式公寓的现状。2002年，青岛第二个酒店式公寓三度空间开工。该项目2003年开盘，一年时间完成270余套酒店式公寓的销售，实现销售均价8500元/。2004年4月，项目交付。三度空间由于处于CBD中心区域，在地理位置上占有绝对的优势，因此虽然不提供专业化酒店经营管理，但在销售上却取得了很大成功。这也进一步验证了酒店式公寓对地段具有极强的依赖性。从客户层面来讲，三度空间客户几乎全为投资性客户，并以长线投资居多，由于其主力户型为52平米，因此房屋总价不高，购买门槛也不高，这使得其购买客户并非像终端消费客户那样高端。同样是由于地段的原因，虽然客户基本上采取自主

18、租赁形式，但租赁状况非常好，客户投资收益也较高。颐和国际：基本代表了当前阶段青岛酒店式公寓发展的最高水平，也是市场逐步走向成熟的标志。2003年，TOP颐和国际项目开工建设，2004年12月20日开盘，开盘起价10400元/，均价13000元/。目前项目主体已经封顶，酒店式公寓进入内部装修阶段，销售率达到90%。相对于前两个项目，颐和在后期经营管理上前进了一大步：戴德梁行为顾问，原黄金大酒店经营管理层为其做酒店管理，从方向和定位上来讲，颐和国际成为岛城真正意义上的酒店式公寓，也基本代表了当前青岛酒店式公寓发展的最高水平。颐和国际在客户构成上与前两个项目也有较大差异，自住型客户增多，占到所有客户

19、的30% 40%，前两个项目自住型客户均低于20%。分析其原因，应与户型规划设计和投资升值潜力降低有关。颐和国际户型区间为68145平米，其中主力户型为100-108平米，可分割成小套二，较适宜家居；另外，颐和销售均价达到13000元/平方米，升值潜力相对缩小，从而在一定程度上也使自住型客户增多。虽然近一年来青岛的酒店式公寓开发、经营水平有了较大发展，但除颐和国际目前待考外（尚未经营，因此无法确定其承诺能否兑现），其他项目从严格意义上来讲，均不属于真正的酒店式公寓，因为虽然从项目的开发模式和硬件配套上已基本达到酒店式公寓的标准，但在后期经营与软件服务上距酒店式公寓的标准还相差很大，主要体现在：

20、1、从开发理念上来讲，开发商在做项目运作时更多的只考虑销售环节，而忽视了后期的经营管理环节；2、虽然硬件设施上基本达到酒店式公寓标准，但没有专业的经营管理公司为业主提供酒店标准的服务，大多数项目只交由物业公司为业主提供普通公寓或稍高于普通公寓的服务。所以，青岛市目前出现的所谓酒店式公寓基本都是不完整的，甚至有些项目只是普通的精装修住宅，例如华侨地产开发的瑞纳康都。很多开发商借酒店式公寓的概念进行炒作，以达到促进销售并获取较高利润回报的目的。分析造成该种局面的原因，主要有三方面：第一，酒店式公寓的概念进入青岛甚至中国的时间还不是很长，造成公众包括开发商对这一产品理解不深，以至于现在很多新开发的以

21、酒店式公寓名义出售的项目，对于酒店式公寓的理解仍然只停留在房间带装修、家具、家电层面；第二，很多开发商只是借酒店式公寓概念进行促销，产品售出后，没有承担甚至根本没有考虑到后期经营管理的责任；第三，从市场环境和客户需求角度来讲，由于酒店式服务收取物业费用较高，很多业主普遍难以接受，迫使物业服务公司降低费用，同时也降低了服务标准。四、威海、烟台、日照酒店式公寓和产权式酒店市场状况（一）威海、烟台、日照三地酒店式公寓发展状况威海、烟台、日照三地的酒店式公寓的发展是近两年的事情，目前这三个地的3个酒店式公寓尚处于建设和销售阶段，其中一个在威海市，2个在烟台市。从项目的规划建设来看，这个酒店式公寓项目有

22、两个同时规划有酒店。从市场销售情况来看，这三个区域的居民对酒店式公寓的接受程度远没有青岛市高。以威海海景城为例，其主要客户是来自北京、上海、温州、深圳等地的省外客户。该项目公寓没有配备家电家具，主要以度假公寓形式对外销售，跟青岛CBD周边的酒店式公寓也有较大的差别。从城市的发展水平来分析，威海、烟台、日照三地的酒店式公寓的租赁需求目前并不大，酒店式公寓的投资价值不高，这是限制其酒店式公寓市场发展的重要因素。（二）威海、烟台、日照三地产权式酒店发展状况威海、烟台、日照三地的产权式酒店与酒店式公寓市场发展状况截然不同。这三地产权式酒店不仅发展时间早，而且发展速度也较快，目前这三地的三、四星级产权式

23、酒店发展到了8家之多，远远多于青岛市。日照宏德假日产权式酒店05年10月已经投入经营，先于青岛的广业锦江大酒店开业。06年，威海的海悦国际和烟台的华美达产权式酒店将先后试营业。 从这三地的产权式酒店的管理公司来看，处于中心市区的产权式酒店均有国际国内的酒店管理公司来担当酒店的经营管理。担当这产权式酒店管理的国际著名酒店管理公司有戴斯酒店管理集团、华美达，国内知名酒店管理公司有锦江国际、北京建国酒店管理公司、上海信都酒店管理有限公司等。产权式酒店的投资回报率，年投资回报率最低的为日照舒斯贝尔,为6.68%,最高的威海的海悦国际,年回报率定在12%（仅对企业发售，回报仅限于酒店消费，不返现金）。另

24、外，海阳市的两个产权式酒店采取按经营收入30%的方式进行销售。但是从这些产权式酒店的开发销售情况来看，也存在一些问题。一些产权式酒店项目规模较大，本地的市场接受能力较差。烟台锦江大酒店360套客房，03年开盘销售，至今没有销售完毕。日照舒斯贝尔酒店客房660套，客房总价高达3070万/套，日照本地市民的投资购买有限，项目需要依靠异地推广来促进销售，烟台华美达05年11月则专门到浙江温州市举行了产品推介会。五、半岛地区高尔夫项目配套酒店式公寓或产权式酒店简况从半岛地区9个高尔夫项目来看，目前尚无可供莱西湖项目开发参考的成功范例；但是，从其球场自身的地产或周边配套来看，各球场周边都已有星级酒店或者

25、自建酒店以满足高尔夫消费者的住宿需要。半岛地区的高尔夫项目，目前尚无建设酒店式公寓配套的范例。但是，以产权式酒店运作高尔夫配套物业的项目开始出现。一个是济南国科高尔夫，一个是青岛格林堡高尔夫。济南国科产权式酒店为联排别墅形式，规划600套，已建成100套，精装修带家电，面积67-87平米，价格3500元起。首付45%，贷款20年，合同约定五年内可代还按揭，五年返租期间经营权归开发商，后15年按揭由客户自己支付。客户可以买来自住、自主经营，如一次性付款可以享受一定的折扣。除此以外，还有一种开发商称为“投资回报房”的单体别墅，共21栋，已有17栋装修完毕；首付45%，剩余55%贷款20年，合同约定

26、10年内可代还按揭，10年返租期间经营权归开发商，后10年按揭由客户自己支付，每年有1个月提供给客户免费入住。如果客户自住并且一次性付款购买别墅的可享用7折优惠。购买房屋的客户购买终身球卡享受8折优惠。青岛格林堡度假公寓则将其烂尾的公寓楼装修后，以产权式酒店的方式进行销售和经营。项目具体情况见调查表二。六、半岛地区酒店式公寓和产权式酒店特征小结通过本次调查分析，对于半岛地区酒店式公寓和产权式酒店显著特征做如下归纳：酒店式公寓：1、在地理位置上基本上都处于城市CBD或是商业繁华区域。这主要是由客户群体所决定的。首先，从该种物业形态的消费和使用群体来讲，消费该种物业的人基本上是层次较高的商务人士，

27、作为中短期居住，舒适性和便利性是其主要需求。这部分人士主要活动、商务往来集中于城市中心商务区，因此对位于该类区域的酒店式公寓需求最大，从而使得酒店式公寓的落址也主要集中于该类区域。其次，从产权客户购买心态上来讲，客户购买用途70%以上以投资为主，还有部分客户是投资兼居住，这种置业特征决定了客户对于项目的投资前景要求较高，尤其在管理公司不提供代租或固定投资回报的情况下，良好的地理位置成为客户选择购买的决定因素。2、虽然经营服务达不到酒店式标准，但客户对于服务没有强烈要求，业主自主租赁状况良好。从已入住经营的酒店式公寓来看，物业服务标准普遍较低，根本无法达到酒店式服务要求，这固然与开发商经营运作理

28、念有关，但购买和消费客户对此也缺乏强烈需求，这也证明了与上海、北京等地相比，青岛消费酒店式公寓的客户层次仍然偏低，国内消费群体仍占主流。在青岛，酒店式公寓租赁市场尚未成熟，基本上是由业主通过中介进行自主租赁，目的性和方向性均不强。倒是一些网上酒店式公寓经营平台主动寻求合作，例如上海无忧移动公寓服务网，但由于各项目缺乏统一经营管理公司，双方缺乏深入了解和合作洽谈，因此该种租赁方式在青岛开展的并不成功。产权式酒店：1、在地理位置上，产权式酒店多分布在旅游区、商业中心和高尔夫球场等旅游、休闲项目内，相对于酒店式公寓来说，客户环境要求淡于商业而偏重于自然。分析其原因，从消费群体上来讲，由于酒店消费群体基本上为短期居住行为，并以旅游度假为主要目的，因此在进行酒店选择时