地产开发价值链模型

1、房地产开发价值链（AVC模型房地产开发价值链（AVC模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七 大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。各个阶段存在串行或并行 的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某 个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作开发阶段/专业类别项目取得内部立项项目论证阶段项目策划阶段项目策划方案评审i主体结构

2、开工开盘销售竣工入伙方案设计阶段初设-施工图 ! 阶段J工程管理阶段-销售管理阶段-产品交付阶段项目发展组织项目论证、签订土地使用合同、xj规划许可证:办理预售许、*合同备案、项目取得/用地规划许可证>开工许可证（设计方案及施工图报建、丿> !可证/!按揭办理/!产权初始 登记营销项目定位（组织项I目|策划/产品、市场、项目营销总案、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备（含前期客户积累）销售事务管理设计规划要点/规划 草案概念规划设计方案设计扩初设计施工图设工程施工配合、销售配合、入伙配合工程/采 购设计配合、采购策划、供应商考察、总包与监理单位招标、 地质勘查、七通一平、施

3、工准备及桩基等工程施工客服成本前期成本估算匡算、测算景观/精装专项设计、部品策划I物业方案策划、设计配合、物动态成本管理工程实施阶段的成本管理（进度款、 工程变更、设计变更、招标采购）:设计阶段成本控制及预算、形成!控制性目标成本、确定合约框架、标底、战略投资估算项目运营计划（含项目计划）主体结构施工 至达到预售条工程施工配合工程施工至7 竣工验收 j销售配合销售及入伙配合I产品交付管理 :入住事务管理投资目标执行监控、项目计划动态管理工程结算项目后评估房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程

4、符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告 、支持性关键表格、政府批复等文件。其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件， 我们称之为阶段关键成果文件。关键成果文件具有以下四个特征：目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。从这 一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。）、有效性（必须是科学有效，并能根据 各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。）指导性（成为指导下游流程继续的依据。）

5、系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的 意见或成果。即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。）获取土地信息项目上会1、土地投资分析阶段成果土地中标通知书取得 方案设计任务书发出2、项目启动阶段成果项目 负责 人投资 分析 人员发展研发i.项目投17.初步设9.万案设计12.万案10.景观方案13.景观方案与建筑11.精装房定位、14.精装房方案与建筑7.项目一二 级进度计划2.项目 预案8.项目投资 分析报告16.项目投资

6、测算 匚（方案）3.项目投资分析模型X.方案设计元成 初设任务书发出初步设计完成 施工图设计开始平场 基础开工3、方案设计成果验算与初 设指导4、初步设计成果 验算与施设指导5、施工准备阶 段成果项目月度计划分析报告方案设计完成 项目开盘6、营销阶段成 果项目收益动态跟踪报告向物业移交交房交房交房后半年7、交房阶段成果8、后续阶段成果33 .商业移 父万案35.项目后21.投资测 算及分析34.资产管理方案18.初步设19.景观万20.精装房方施工图设计成果关键成果文件推进跟踪表阶段骨口. 序号阶段定义阶段成果名称成果定义完成时间承办岗位审批流程批准人审批完成通知人I - I土地阶段项目投资分析模型土地中标后，根据实际中标地