北海10月份市场调研

1、北海亿同合力房地产开发有限公司 香槟郡10月份北海市场调研报告 销售部 2012年10月一、 国庆期间市场现状“刚过去的中秋和“十一”双节长假期间，房地产市场并没有出现传统的“旺季”局面。长假期间楼市整体表现乏力，多个城市的购房者均以“观望”为主。专家表示，开发商降价动力不足、政策压力上升，导致市场有效需求减少，楼市表现乏力在意料之中。专家认为，近期升温的土地市场对楼市走势的影响不可忽视事实上，十一黄金周期间，楼市没有出现购房热也在很多人意料之中。当前中央调控房地产的态度非常坚决，加上购房者和开发商之间的博弈维持在一个相对平衡的状态，可以预期楼市仍将平稳发展。“旺季不旺”的特征、供求逐渐合理的

2、趋势，都会给房价上涨带来阻力“银十”刮起“涨价风”的可能性非常小。中秋和“十一”长假之前，中央层面多次释放坚持房地产调控信号，业内有分析称这是有意在给假日楼市降温。9月23日，住建部称，当前房价尚不具备全面反弹的条件，下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。9月20日，国家税务总局政策法规司相关负责人表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。9月13日，国土部表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，

3、同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为。与黄金周期间楼市交易情况不同的是，节前的土地市场确实可以用“火热”来形容。9月29日北京市国土局8宗地块集中成交，这些地块虽然大部分都位于郊区，但由于位置较好，引来许多大型房企激烈竞争。从价格上来看，除一宗溢价率较低以外，其余7宗土地溢价率都超过35%以上，其中4宗溢价率甚至超过40%。据链家地产市场研究部统计数据，9月北京市土地出让金约257.37亿，2010年以来的最高纪录，仅次于2009年12月。其中经营性用地土地出 让金254.7亿元，溢价率达36.4%。二、 北海10月市场现状据北海房产交易网数据统计，国庆期间，北海楼市成交量涨幅不大，从

4、10月1日至10月7日，网签套数达205套，比9月份的周成交量少，国庆期间，高速公路免收过路费虽带来大量的游客，但是有意向购房的客户很少，国庆期间北海整体的成交量不尽人意，各大楼盘的大力度优惠策略未能吸引消费者，仍在观望国家调控。北海房地产交易网讯：上周黄金周（10月1日-10月7日）北海楼市新房成交量排行榜已新鲜出炉，上周49个在售楼盘，共销新商品房205套，销售冠军为恒大御景35套，亚军为中南锦绣花园18套，季军为北海名座、德臣金海花园、碧园海语城9套。三、目前北海项目的最新动态一）恒昌城市丽景 所属城区：海城区楼盘价格：5500元/项目位置：北京路与西南大道交汇处楼盘简介：位于西南大道与

5、北京路交汇处，东北两面临城市干道，距北海火车站仅一步之距，宜居宜商，地理位置十分优越。小区用地面积26880，总建筑面积为52130.67，整个小区由4幢多层和高层建筑半合围组成，其中东面沿街140米，北面沿街192米为二层独立商铺，转角处设计为三层大空间商业卖场。最新动态：国庆6重大礼助您尽享实惠“上午9点开始”“获赠30元加油卡一张”、“大家来找茬”活动、 制作独一无二的马克杯、十一冰激凌盛宴 、当场下订客户均可参与转盘大礼活动，将有机会获得额外惊喜折扣、管道燃气开户费、物业管理费等多重大奖、限量推出30套超值特价3988元/房源。二）北海名座 所属城区：北海市海城区楼盘价格：折后均价59

6、00元/项目位置：广东路与体育路交界处楼盘简介：“北海名座”是由北海市嘉顺房地产开发有限公司倾力打造的高品质中央生活居住区，位于北海市广东路与体育路交界处最新动态：营销中心将于9月28日搬迁，届时将举行抽奖、旅游资金等活动；项目整体折后均价为5900元/平米、起步价5300元/平米，69-117平米的二至三房户型均有在售，除了团购特惠房，现在购房除了可以享受一次性付款92折、按揭94折的优惠，还将获赠价值约380元/平米的装修。三）碧园海语城 所属城区：北海市海城区楼盘价格：均价5300元/项目位置：北部湾东路与上海路以南交汇处楼盘简介：项目由小高层、多层、高层住宅有机结合，为适应南方气候特点

7、和海岸居住习惯的特点，整体规划南低北高，形成跃动的风景，以“行列式”、“围和式”相结合的院落楼座排列手法，营造出环境的空间感及秩序感。最新动态：目前三期小高层已获预售证，开始大卖；国庆特惠：起步价4088元,22#4758元/任选楼层四）北海恒大御景半岛 所属城区：北海市银海区楼盘价格：8600元/起项目位置：北海市银滩西区金海岸大道88号楼盘简介：项目充分利用基地东南向长轴形成社区中心景致视觉带，将海岸天然舒适的自然环境向小区内部延伸，使小区内水景与绿景互补关联，力求“水景利用最大化，水景住宅最大化”和“小区整体内外环境景观最大化”，使水韵、绿意无处不在。新动态：目前主推一期一线海景房源11

8、#楼，均价为9000元/平米、起步价为8600元/平米，87-179平米的二至四房户型均有在售。恒大8折周年庆，折后6500元/，送1500元/精装修。全款95折、按揭97折、分期98折的优惠。另外，1、2、3、4、8#楼处于清尾阶段，1-8#楼预计明年年底之前交房。五）天隆三千海所属城区：北海市银海区楼盘价格：均价15000元/项目位置：银滩西区美景路88号楼盘简介：项目天隆三千海坐位于广西北海市银滩西区，西面为北海市主干道北海大道，北接滨海大道，南临美景路。项目占据滨海大道以南、美景路以北、北海大道以西约3000亩海滨广域，不仅收藏北海最精华的数公里银滩与一线海景;还邀请世界级高尔夫设计大

9、师尼克劳斯二世主笔，精心打造18洞国际标准高尔夫球场。最新动态：“三千”重礼活动 倾情钜献全球客户1.珊瑚园6号楼，限时推售珍藏100套75-78平米酒店式管理高尔夫精装度假公寓。业主可选择适合自己的返租年限，高额返租，即买即收租。2.即日起购买三千海高层或别墅产品实际成交总额到达一定数额，可获价值50万元三千海高尔夫球会终身会籍，仅限30位。3.买2000万元独栋别墅可获赠价值约110万元精装高尔夫公寓1套，仅限10套。除特别规定，以上活动有效期至2012年12月31日六）天赐碧园 所在城区：北海市海城区楼盘价格：5600元/项目地址：四川北路30号（原北海风机厂）楼盘简介：位于北海市区北部

10、，紧邻城市中心主干道四川路，离市中心北海繁华主商圈仅有5分钟路程，向北临近珠海路老街、外沙海鲜岛。占据北海市核心地带；紧邻海城区八小、市三中、北部湾商业休闲广场、市中医院环抱周围，完善生活配套。最新动态：项目碧园街中心旺铺最后10席，免租半年，8号楼均价6100元/，现购两房立减1万、三房立减2万，再享全款96折、按揭97折优惠，越亚天赐碧园8号楼盛大开盘，这一栋海景楼王推出了高达7万9的超高优惠额度，还有多重优惠。同时，越亚碧园街开街。据悉，整条街的商户为此做足了准备，推出了3折的超低酬宾价。七）嘉鹏海韵居所在城区：北海市海城区楼盘价格：均价6200元/项目地址：四川南路与西南大道交汇处项目

11、介绍：项目占地面积15亩，总投资预计2亿元人民币，总建设面积约34000平方米，绿化率高达30.35%，建筑密度低至21%，规划总户数约为398户，机动停车位为173个，非机动车位达到了898个；由两栋造型时尚、立面简约的酒店建筑风格高层公寓（1栋30层的商务公寓、1栋充满艺术效果的15层小高层公寓）组成。最新动态：十万礼包钜惠，限量发售，先到先得。狂热送礼季，强势开启！价值超十万，多项现金券免费送。活动规则：购房送价值1200元/精装修，多种礼券赠送，不兑换现金，可抵购房款。活动持续至2012年11月15日。八）候鸟湾所在城区：北海市海城区楼盘价格：8200元/项目地址：上海路与茶亭路交汇处

12、项目介绍：项目总占地面积为33142.68平方米，总建筑面积为148324.2平方米。由7栋高层依势层级而建(1号楼32层，2号楼26层)，打造16.73%超低建筑密度。户型面积涵盖66-139平米的2-3房，主力户型为88-90平米之间两房两厅户型。最新动态：一期认购仍火热进行中，认购可享88折优惠。项目折后均价8200元/平米，起步价6300元/平米，购房可享一次性付款97折、按揭分期99折优惠，项目之前推出“现房5年免费住，1.25倍回购”的购房承诺保障活动仍在进行中;据了解，项目一期的1#和2#外墙装修已竣工，园林也基本做好，预计2012年10月1日交房。九）中安止泊园所在城区：北海市

13、海城区楼盘价格：5200元/项目地址：湖南路以东、重庆路以南项目介绍：项目位于北海市重庆路以南、湖南路以东。地块北面为35米宽的重庆路，西南面为22米宽的龙潭路，相邻东南及西南均为已建的多层住宅，地理位置优越，建筑视野开阔。项目总用地面积108875平方米，规划建设5-20层的住宅，以小高层住宅为主，配套会所、幼儿园和物业管理用房，总建筑面积261251.9平方米，容积率为2.0，建筑密度为23.8%，绿化率：30.95%。项目最新动态：止泊园29日中秋晚会暨二期新品发布 体验大型社区赏月盛会，交一万抵两万，先登记后选房。十）嘉和冠山海所在城区：北海市银滩区楼盘价格：6700元/项目地址：四川

14、南路与西南大道交汇处项目介绍：嘉和冠山海，位于国家4A级景区北海银滩西区，冠头岭山脚下，是北海目前唯一一个占山面海的高端度假居住项目。项目所在银滩西区是北海重点打造的高端滨海度假居住区，拥有两个标准18洞高尔夫球场，5家大型五星级酒店，集结2大游艇泊岸，1大国际游艇港，2大国际游艇会，是古代海上丝绸之路的起始港，也是北海唯一一个国宾接待中心冠岭山庄的所在地。项目最新动态：“中国休闲人居践行者”嘉和集团暨“嘉和城”后最新滨海力作嘉和冠山海将于10月5日首次开盘，首发爱丁堡组团亲地高尔夫样板公寓同期开放。国庆到场参观样板间的客户均有礼包相赠，开盘当日到场认筹客户更有嘉和冠山海提供的旅游大礼包一套。

15、三、 本项目的下一阶段的营销策略策略一：低首付购房优惠政策1、宗旨：香槟郡项目于一定时期内，针对本项目有意向购房但是没有办法在规定时期内缴纳完首期款的客户提供“超低首付”政策，旨在针对刚需群体，大部分为首付能力低但又有高收入的年轻人，能够在此政策下选择购买本项目。2、执行时间：2012年10月1日起。3、执行货量：19#、20#、21#、22#号楼所有余量房，样板间除外。4、执行对象：公司内部员工及其亲属朋友5、执行流程：客户在购房时，实际成交价以当时洽谈的结果为准，但合同总价以公司公示价格为准，并按原价格的70%做银行按揭。贷款额不足实际成交总价的，由客户自行补足。 客户向亿同公司支付购房定

16、金贰万元整； 按公示价格签订商品房买卖合同； 客户与中大公司签订借款协议，此借款项为首付房款（合同总价）并签订补充协议（*补充协议上的签订时间空出）； 支付实际应付首付及其它相关税费(契税、营业税)。合同总价与实际成交价的差额部分所产生的营业税（约5.65%）由客户承担； 办理差价转账等事项，具体由亿同公司财务执行； 客户准备所有办贷款资料办理银行按揭； 确定补充协议签订时间； 银行放款后，原借款协议作废，亿同公司根据补充协议退还差额部分房款；6、以21-2-804为例：房号面积公示总价（合同总价）贷款额(70%)21-2-80483.94平米537720元376000元实际成交总价 （7.8

17、折）贷款额与实际成交总价的差额客户借款额差额营业税（5.65%）419422元-43422元1182986684元公示总价契税(3%)客户实际应支付金额16132元66238元 策略二：首付延后，借首付款1、 首付分期的目的1） 随着房贷金融政策的收紧，房贷首付比例金额的提高对于借款人来说压力有所增加，推出此种方式主要是为了缓解购房者首付款的支付压力，为借款人在筹措资金方面提供了宝贵的时间。面对的是刚需购房者，这部分客户往往有比较迫切的置业需求，但是可能因为缺钱买不了房，拉长首付款的支付周期，给了他们更长的周期去筹措钱。2） 减轻购房者暂时的资金压力。3） 加快项目销售，缓解资金周转压力4） 适应市场动态变化，进行政策的更新，使优惠措施更合理、更顺应当前市场。5） 以较有吸引力的优惠，刺激消费群购买意识，缓解持币观望情绪2、 首付分期的操作方法购房户先付首付款的一定比率，然后制定分期付款计划，包括首付款项的支付方式和期限，将首付实行分期付款（如首付为，购房户可“首付”10，另20（按实际比例，最高额度不能超过10万）由开发商暂