土地估价理论与方法课件1

1、:地估价理论与方法课件1第八章土地估价方法之四一一成本逼近法辅导内容:1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。基本公式：土地价格 =土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益成本逼近法在计

2、算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。开发后土地价格的主要组成部分：（1） 土地取得费,分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。（2） 土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的

3、特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育,缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象重点。然后根据土地开发程度状况和

4、当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度X设施总费用3、税费的计算有些地方跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。4、计算投资利息跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数（前三项）、计息方式和计息期。5、计算投资利润（计算基数也是前三项）投资利润=（土地取得费+ 土地开发费+税费）X投资回报率 6、确定土地增值收益：计算基数（前四项，四项之和为成本价格)，收益率土地增殖收益 =(土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润)X±地增殖收益率 7、计算、修正和确定估价结果最重要的是个别修正、年期修正、分

5、配率修正、宗地成熟度修正成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。三、成本逼近法的应用 1、应用成本逼近法应注意的问题( 1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用；( 2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析；(3)评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。2、成本比较法例题估价步骤：( 1)计算土地取得费( 2)计算土地开发费( 3)计算投资利息( 4)计算开发利润( 5)计算土地增殖收益( 6)计算土地价格(注意一般算出的为无限年期土地使用权价格)(7)进行出让比率、年期等各项修正( 8)计算土地单价和总价格 3、常见难点与问题( 1)新增建设用地

6、有偿使用费计算问题该费为中央或省级政府向市、县级政府受取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。(2)利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算(3)年期修正错误( 4)注意单位的转换以及总价和单价的计算单位的转换方法：元/亩转化为平方米(直接乘 15)，万元 / 平方公里转化为元 / 平方米(直接乘 100)，平方米换算市亩：根据平方米与市亩换算公式1平方米 =0.0015 亩，其口诀为：加半左移三。举例：128 平方米等于多少亩？根据上述口诀先加半，即 1

7、28+64=192，再把小数点左移三位，即为 0.192亩。市亩换算平方米：根据1 亩 =666.67 平方米，用口诀“乘以三分之二右移三”。例如：24.6 亩等于多少平方米？24.6X2/3=16.4 ，然后将小数点向右移三位，即 16400平方米近似值)。第九章土地估价方法之五路线价估价法辅导内容：1、路线价的基本概念与原理 2、路线价修正及路线价估价法运用一、路线价估价法概述1、路线价估价法定义与基本原理路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上 数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价估价法是依据 路线价，再配合深度指数表和

8、其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地 价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论(可及性)的具体运用。2、路线价估价法的基本公式基本公式：宗地总价=路线价X深度百分率X宗地面 积修正公式：宗地总价=路线价X深度百分率X宗地面积 +其他条件修正额或宗地总价 =路线价X深度百分率X其他条件修正率X宗地面积3、路线价估价法的特点与适用范围仅适1)标用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。4、路线价估价中涉及的有关概念( 准宗地( 2)标准深度( 3)里地线( 4)深度指数修正表( 5)路线价区段二、路线价及其修正体系的建立（理解就可以了） 1、路线价及其修正体

9、系确定的基本程序2、路线价区段划分与标准深度设定设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。3、路线价的评估确定样点宗地单位地价求取方法：收益还原法、市场比较法等平均这些标准宗地单位地价的方法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等路线价评估确定的具体步骤：地价实例调查 -宗地地价计算 - 宗地数据检验 -确定地价区段 - 计算区段地价- 划分地价等级 4 、深度修正系数表的编制深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。（ 1）深度指数修正的原理（ 2）深度修正的各种方法欧美的慎格尔法则（四三二一法则）、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则路线价的表示方

10、式不同，深度指数表的制作形式也有差异。（ 3）深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率 5、其他宗地条件修正系数表的编制宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正三、利用路线价估价法评估宗地地价 1、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序（1）确定待估宗地所处的路线价区段与路线价（ 2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件（3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数（ 4）估算宗地地价 2、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法重点理解教材中的几个图和 31 个计算（台湾标准）（ 1）临街地： 7 种情况临街深度未达里地线者，按深

11、度指数表和基本公式计算；平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；正三角形的宗地：以其高度的1/2 为临街深度；逆三角形的宗地：比照袋地计算；街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算;宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。（2）路角地：几种加成减成情况（ 3）袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算（4）其他土地：主要是里地按路线价四成计算（ 5）实例计算辅导内容：第十章建筑物估价方法 1、建筑物估价的基本概念和基本原理2、掌握成本估价法的计算过程，重点是折旧、现值的计算（必考）一、建筑物估价概述1、建筑物估价的定义（ 1）建筑

12、物的基本概念、基本功能（ 2）建筑物的分类按生产性质，可分为生产型建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑，又分为居住建筑和公共建筑）按建筑结构（通常依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分），一般可分为五类：钢结构、钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板结构）、砖混结构、砖木结构、其他结构（ 3）建筑物估价的定义 2、建筑物估价的基本原理分两种：具有市场流动性的建筑物，以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等估价；不具备市场流动性的建筑物，用成本价计算的重置价格扣除折旧的方法估价。3、影响建筑物价格的因素分三类：建筑物重置价（最基本因素）、环境因素、其他

13、因素4、建筑物价格的特点，共五点 5、建筑物估价中的几个概念（ 1）房屋建筑成本（ 2）重建成本：目前的价格、原来的材料和标准（ 3）重置成本：目前的价格、材料和标准，要与重建成本区别开来（ 4）应计折旧：包括物理的、功能的、经济的（5）标准房价：同一等级房屋的平均价格（ 6）建筑工程安装定额：单位建筑产品所消耗的数量标准，是编制概算定额的基础（ 7）建筑安装工程概算定额：按扩大分部分项工程确定的消耗数量标准（8）建筑物残值二、建筑物估价方法 1、重置价格折旧法（重点）是成本估价法具体应用中的一种方法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准。（1）基本思路与基本公式建筑物价格=建筑

14、物重置价格-已使用年限的折旧额或：建筑物价格=建筑物重置价格X成新度（ 2）房屋建筑物分类，分 4 类7等（ 3）重置价格的确定包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格；另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。估价上通常将计算重置价格的方法分为三种：净计法、平方法、立方法。（4）折旧额的计算折旧的概念、影响因素（物理、功能、经济）确定折旧的方法：A. 新旧程度折旧法 B.平均年限折旧，又称定额法、直线法（重点内容，要记住公式及代表字母）年折旧：D=(C-CR)/N=C(1-R)/Nn 年折旧累计额

15、： Dn=C(1-R)Xn/N=C(1-R)X(N-n' )/N=C(1 -R)x n/(n+n )现值：Pn=(? CC(1? CR)x n/N=C1 -(1- R)x n/NC.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法年折旧：Di=C（1 ? Cd）i- 1X dd=1-（S/C）的N次方n年折旧累计额：Pn=C（1? Cd）nD.年数合计法：利用分数的比率计算，分子为建筑物生于使用寿命在当年开始的数字 N-（i-1），分母为全部寿命的年数总和SN要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。 E. 偿还基金法，又称偿债基金法，每年的折旧额相同，但要按复利计算折旧额的利息额。

16、也要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。折旧方法比较：平均年限折旧法使用最普遍，定率折旧法和年数合计法都属于加速折旧法，偿还基金法每年折旧额比平均年限折旧法少。这四种方法与新旧程度折旧法相比各有优缺点。计算折旧应注意事项：估价上的折旧与会计折旧的区别，耐用年限的确定、应区别建筑物主体与附属设备的折旧率（综合折旧率、分类折旧率、个别折旧率）。建筑物折旧额的计算：实际工作中有必要并用几种方法。（ 5）建筑物价格评估 -2、对照法对照法也称标准法，是指与标准房价要求的条件相对照。主要步骤：（ 1）确定待估房屋建筑物结构等级（ 2）对照标准查房价标准房价3）对基础制定一般以房屋建筑成本为测算依据，

17、注意标准房价制定的主要方法步骤。（房价进行调整：房屋新旧程度的修正、房屋朝向采光的修正、楼房层次的修正、共用部位的修正、时间的修正。（ 4）确定房产评估价格，试算公式为：房屋评估价格= （标准房价X共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价）X折旧率 X评估总建筑面积3、建筑物残余法通过求出建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法计算建筑物的收益价格的方法。估价步骤：（ 1）计算土地与建筑物总收益（ 2）计算土地的收益（ 3）计算建筑物的收益（ 4）确定还原利率（ 5）估算建筑物价格建筑物收益价格计算公式： p2=a2/（r2+d）=（a-p1r1）/（r2

18、+d）4 、比较法比较法是将待估建筑物与在较近时期内发生交易的类似建筑物加以比较，修正得出待估建筑物价格的一种估价方法。同市场比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。计算公式为：建筑物价格=买卖实例单价X评估时建材价格指数 /交易时建材价格指数X评估对象交易情况/交易实例交易情况X评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数X建筑面积辅导内容： 1、建筑物估价方法应用 2、地价体系的构成一、建筑物估价方法应用1、建筑物估价中应注意的问题应注意 7 各方面的问题，特别要注意增建建筑物的折旧问题。2、建筑物估价实例（ 1）例 1：利用重置价折旧法计算建筑物现值解题步骤：第

19、一，计算房屋重置价格（总价）第二，计算房屋已折旧额第三，计算房屋现值（2）例 2：分别采用重置价折旧法和建筑物残余法对建筑物估价二、我国的地价体系1、地价体系的概念 2、地价体系的作用（ 1）公示作用（ 2）参考作用（ 3）税收和政策调控作用（ 4）对土地利用方式和利用强度的引导作用 3、我国地价市场中存在的地价形式4、我国地价体系的构成1）基准地价（ 2 ）标定地价（ 3）交易底价或交易评估价（ 4）成交地价（ 5 ）由以上四种类型地价衍生出来的其他地价这 5 种地价的关系 5、基准地价的概念与作用（ 1）概念2）作用 6、标定地价的概念与作用（ 1）概念（ 2）作用 7、其他形式的宗地地价

20、（ 1）土地出让底价的概念（ 2）成交地价的概念与特点三、我国土地估价的技术途径（看一遍基本理解就可以了） 1、概述（ 1）基准地价及其他区域平均价评估的技术途径（2）标定地价及其他宗地地价评估的技术途径2、基准地价评估 3、标定地价等宗地地价评估、基准地价评估概述 1、基准地价评估的基本任务和原则（ 1）基准地价评估的基本任务当前城市基准地价评估的任务应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。（2）基准地价的特点（3）基准地价评估思路 A.评估时的土地用途以现在实际用途为主。B.采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。C.根据城市条件和市场状况，选择评估技术路线。 2、

21、基准地价评估的原理（ 1）土地位置差异带来的不同土地收益是评估基准地价的依据。（ 2）各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。（ 3）不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。（4）城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。（5）土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。3、基准地价评估思路（ 1）以土地级别或土地条件均质区域为基础进行基准地价评估。（2）建立宗地地价修正体系。 4、基准地价评估的基本要求六项基本要求5、我国基准地价评估的资料条件（ 1）能直接反映地租、地价的资料。（ 2）房地交易、出租中包含的地价

22、资料。（ 3）企业经营活动中利用土地的效益资料。二、基准地价评估的程序与方法1、基准地价评估区域的确定（ 1）两种划分方法（ 2）两种划分类型（ 3）划分评估区域的主要作用（ 4）划分评估区域的依据 2、基准地价评估资料的收集与调查（ 1）制定资料收集计划（ 2）编制调查表格（ 3）人员培训（ 4）划分调查区（ 5）确定调查方法（ 6）资料收集的一般要求（ 7）资料收集的途径（8）地价调查资料审核 3、资料整理（1）市场交易资料整理（重点）A.样点地价测算根据11种市场交易资料评估地价。B.样点地价的出让年期修正修正到各类土地法定的出让年限。C.样点地价的交易时间修正D.样点地价的容积率修正

23、E.样点地价资料的整理包括样点地价的分类统计以及样点地价分布图的编制。（2）土地利用效益资料整理A土地利用类型的划分 B.单元土地质量指数的计算C.企业标准资本额的计算D.企业合理工资量的计算E.企业效益资料的整理 4、样点数据检验（看一看1）数据处理方法检验（ 2）样点资料归类（ 3）样本总体分布类型检验（ 4）剔除异常数据 5、基准地价评估（看一看）（ 1）评估模型选择（ 2）参数估计（ 3）基准地价评估 6、利用路线价评估基准地价（ 1）应用范围（ 2）两个容易被忽视的问题三、基准地价的确定 1、基准地价确定的原则（ 1）以实际数据测算的结果为准，以比较评估结果为辅。（ 2）土地市场发育

24、的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行休整。（ 3）土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证。（ 4）要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策。2、基准地价的确定（ 1）方法（ 2）结果要求对已评定土地级的城镇，一般情况下每一级土地应有综合、商业、住宅、工业用地等四种基准地价；没有评定土地级的城镇，一般按区域确定基准地价，性质单一的区域只评估一种用途的基准地价，多用途区域应评估出多种用途的基准地价。四、基准地价修正系数表的编制1、编制基准地价修正系数表的目的 2、基准地价修正系数表编制的基础基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。3、影响地价的因素分析与基准地价修正因素1）影响地价的因素分类（需要掌握）主要有区域因素和个别因素。（2）商服业用地影响因素（ 3）