房地产项目融资

1、第9 9章 房地产金融与项目融资1.融资的基本理论融资的基本理论2.房地产开发项目融资实务3.房地产融资现状与创新11.1 资金资金投入方式与来源渠道投入方式与来源渠道1.2 项目项目的融资组织形式的融资组织形式1.3 负债负债融资与信用保证措施融资与信用保证措施1.4 筹筹（融）资方案分析（融）资方案分析21. 融资基本理论2 2 房地产开发项目融资实务2.1 短期资金筹措短期资金筹措2.2 中长期资金筹措中长期资金筹措2.3 开发各阶段融资方案开发各阶段融资方案2.4 资金回笼与资金管理资金回笼与资金管理3Return3.3.房地产融资现状与创新4我国目前房地产业融资结构相当不合理。要我国

2、目前房地产业融资结构相当不合理。要改变目前的不合理现状，需要实现房地产融改变目前的不合理现状，需要实现房地产融资的多元化。专家们建议我国房地产融资要资的多元化。专家们建议我国房地产融资要向上市融资、股权融资、信托计划等方向大向上市融资、股权融资、信托计划等方向大力发展。力发展。 3. 3. 房地产融资现状与创新53.1 3.1 传统融资方式传统融资方式3.2 3.2 现阶段融资方式现阶段融资方式3.3 3.3 融资方式创新融资方式创新 61.1 资金投入方式与来源渠道资金投入方式与来源渠道在房地产开发项目资金投入方式：在房地产开发项目资金投入方式：资本金（股东权益资金）资本金（股东权益资金）借

3、入资金（债务资金）借入资金（债务资金）Return资本金7项目资本金是指由项目发起人、股权投资人以获得项目财产权与项目资本金是指由项目发起人、股权投资人以获得项目财产权与控制权的方式投入的资金。控制权的方式投入的资金。对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础。的一种信用基础。根据国家财务制度规定，房地产开发项目的资本金应占项目总投根据国家财务制度规定，房地产开发项目的资本金应占项目总投资的资的30%30%及以上。及以上。Return债务资金8债务资金来源主要有：债务资金来源主要有：商业银行贷款政策性银行贷款国

4、内非银行金融机构贷款出口信贷外国政府贷款国际金融机构贷款银团贷款发行债券发行可转换债券融资租赁Return91.2 项目的融资组织形式项目的融资组织形式1.2.1 既有项目法人融资既有项目法人融资1.2.2 新设项目法人融资新设项目法人融资Return1.2.1 既有项目法人融资10又称为公司融资。不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资金，投资于新项目。建立单一项目子公司建立单一项目子公司非子公司式投资非子公司式投资多家公司以契约式合作结构投资多家公司以契约式合作结构投资111.2.1 既有项目法人融资公司融资方式下的项目资本金筹集公司融资方式下的项目资本金筹集来自于公司的自有资金，包括：

5、企业现有的现金未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金企业资产变现企业增资扩股121.2.1 既有项目法人融资公司融资方式下的项目资本金筹集公司融资方式下的项目资本金筹集华远集团总裁任志强说，有很多人不愿意把自己的股权让出来一部分，或者当别人用股权融资的时候认为人们是贱卖，其实恰恰理解错了。股权解决的是自有资金，当自有资金增加的时候，哪怕剩余的股权数量小了，但是资本增值了，一块钱等于两块钱。如果这个公司百分之百都属于你，但是由于资本不足，最后一块钱的净资本可能只值五毛。Return1.2.2 新设项目法人融资13又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担

6、项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。141.2.2 新设项目法人融资Return项目融资方式下的项目资本金筹集项目融资方式下的项目资本金筹集新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入。有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，包括：优先股、可转换债、股东借款。资本金的出资形态可以是现金，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资。151.3 负债融资与信用保证负债融资与信用保证一般的负债融资的资金来源主要有：一般的负债融资的资金来源主要有：商业银行贷款政策性银行贷款国内非银行金融

7、机构贷款出口信贷外国政府贷款国际金融机构贷款银团贷款发行债券发行可转换债券融资租赁房地产开发项目债务资金来源主要是上市开发企业房地产开发项目，主要是信托机构161.3 负债融资与信用保证负债融资与信用保证Return贷款有无担保品划分信用贷款：凭信用，无需抵押品或担保担保贷款：保证贷款（第三人担保）、抵押贷款和质押贷款房地产开发贷款信用保证票据贴现：未到期的商业票据卖给银行而取得贷款17信用保证信用保证当借款人的资信不足时，可用其它的信用当借款人的资信不足时，可用其它的信用保证措施，如：保证措施，如： 财产抵押动产或权益质押政府保证投资方担保第三方保证股东承诺帐户监管18信用保证信用保证(1)

8、(1)抵押贷款抵押贷款抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式，是指抵押人以其拥有的财产作为本人或第三人偿还债务或履行合同的担保。19信用保证信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括与房地产有关的可用于抵押的财产包括：土地使用权房屋设定抵押时，应当连同房屋坐落的地块的土地使用权同时作价抵押。设定抵押时，应当连同房屋坐落的地块的土地使用权同时作价抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分设定抵押时，应按所抵押房屋建筑如果抵押人是以同建筑物的部分设定抵押时，应按所抵押房屋建筑面积占整幢楼宇总建筑面积的比例，将相应比例的土地使用权与该面积占整幢楼宇总建筑面积的比例，将相应比例的土地使用权与该抵押房屋同时作价抵押

9、。抵押房屋同时作价抵押。20信用保证信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括与房地产有关的可用于抵押的财产包括：土地使用权房屋房屋预售合同期权抵押。购房人从签订房屋预售合同生效之间起便拥有了该房屋期权抵押。购房人从签订房屋预售合同生效之间起便拥有了该房屋的所有权，就有权凭借证明其拥有的该房屋的所有权预售合同设定的所有权，就有权凭借证明其拥有的该房屋的所有权预售合同设定抵押。抵押。21信用保证信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括与房地产有关的可用于抵押的财产包括：土地使用权房屋房屋预售合同在建工程项目或企业未来的收益和现金流公司拥有的其他财产，如机器、运输工具等22信用保证信用保证Ret

10、urn（2 2）质押贷款）质押贷款质押包括动产质押和权益质押：动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。可以质押的权益包括：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、股票、股份、商标权、专利权、著作权、公路收费权。 231.4 筹（融）资方案分析筹（融）资方案分析 融资方案分析，就是比选并推荐资金来融资方案分析，就是比选并推荐资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案融资风险小的方案4.1 资金（融资）成本分析4.2 融资结构分析4.3 融资风险分析4.4 资金来源计划表4.5 房地产项目融资方案案例1.4.1

11、 融资成本分析24融资成本是指开发项目为筹集和使用资金而支付融资成本是指开发项目为筹集和使用资金而支付的费用。的费用。包括两部分：资金筹集费资金占用费 资金筹集费是指资金筹集过程中支付的一次性费用 资金占用费是指占用资金支付的费用，如股票的分红派息、银行借款、发行债券的利息等 1.4.1 融资成本分析25（1 1）金融机构贷款融资成本及分析）金融机构贷款融资成本及分析（2 2）债券融资成本及分析）债券融资成本及分析（3 3）股权（资本金）融资成本及分析）股权（资本金）融资成本及分析（4 4）综合融资成本）综合融资成本项目融资成本一般采用资金成本率来表示项目融资成本一般采用资金成本率来表示 （1

12、 1）金融机构贷款融资成本及分析）金融机构贷款融资成本及分析式中，R1为长期借款利率 F1资金筹集费用率 T所得税税率26（2 2）债券融资成本及分析）债券融资成本及分析式中，Kb债券资金成本 Ib债券年利息 T所得税率 B债券融资额 Fb债券融资费用率 27（3 3）股权（资本金）融资成本及分析）股权（资本金）融资成本及分析Ks普通股资金成本Dc预期年股利额Pc普通股融资额Fc普通股融资费用率普通股优先股Kp优先股资金成本D年支付优先股股利PF企业实收股金f -优先股融资费用率28（4 4）综合融资成本）综合融资成本Kw综合资金成本Kj第j种个别资金成本Wj第j种个别资金占全部资金的比重（权

13、数） 291.4.2 融资结构分析30融资结构是指项目所占用各种资金的构成或其比融资结构是指项目所占用各种资金的构成或其比例关系。最佳的融资结构标志：例关系。最佳的融资结构标志：综合融资成本最低投资者的财富最大化 财务杠杆系数财务杠杆系数投资者的财富最大化与财务杠杆系数投资者的财富最大化与财务杠杆系数31投资者的财富最大化与财务杠杆系数投资者的财富最大化与财务杠杆系数321.4.2 融资结构分析33融资结构分析：融资结构分析：（1 1）资本金与债务资金的比例结构分析）资本金与债务资金的比例结构分析（2 2）股本结构分析）股本结构分析（3 3）债务结构分析）债务结构分析政府规定为35。项目资本金

14、比例过低，债务比例过高，会给项目建设及运营带来潜在的财务风险。根据项目特点及主要股东方参股意愿，合理确定参 股各方的出资比例。项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。1.4. 3 融资风险分析34（1 1）资金供应风险）资金供应风险（2 2）利率风险）利率风险（3 3）汇率风险）汇率风险1.4.4 资金来源计划表35362.1 短期资金筹措短期资金筹措短期筹资具有期限短（36个月，最长不超过一年）、用于弥补短期资金周转需要、金融工具具有较强的货币性等特点。常见的形式有： 372.1 短期资金筹措短期资金筹措(1)商业信用指企业之间以延期付款、预收贷款等方式进行产品的购销所形成的借贷关系 。赊购

15、期票预收货款382.1 短期资金筹措短期资金筹措Return(1)商业信用(2)商业票据本票与汇票(3)短期贷款392.2 中长期资金筹措中长期资金筹措（1 1）开发企业自有资金一般开发商应有占项目总投资35%35%以上的自有资金投入开发。自有资金包括：现金及其他可以立即变现的资产（立即可以兑现的商业票据（本票、汇票）、股票、债券，立即可出售的建成的楼盘，其他项目上的股权转让），以及在近期内可收回的出售各类物业的回款等。402.2 中长期资金筹措中长期资金筹措（2 2）银行抵押贷款房地产抵押贷款房地产开发企业其他财产抵押贷款开发企业各种权益质押贷款土地使用权证抵押贷款在建工程抵押贷款按揭贷款4

16、12.2 中长期资金筹措中长期资金筹措（3 3）信托贷款（4 4）以契约式合资结构方式合作开发（5 5）预售回款与定金房地产企业把定金及预收款作为资金的重要来源。2004年,房地产企业开发资金中,定金及预收款达7395.34亿元,分别是国内贷款、利用外资和自筹资金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。这种状况不仅存在潜在风险,而且还间接使房地产企业对银行资金的依赖及占用。 Return422.2 中长期资金筹措中长期资金筹措（6 6）让承建商带资承包（7 7）增资扩股（8 8）股东借款（9 9）股票（上市股份制开发企业）（1010）发行公司债券（1111）银团贷款Return432.3 开发各阶段

17、融资方案开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地土地竞投与购地4.3.2 规划设计和场地准备规划设计和场地准备4.3.3 0以下工程4.3.4 主体结构工程主体结构工程4.3.5 多层主体封顶（高层主体多层主体封顶（高层主体2/3)Return2.3.1 土地竞投与购地44（1 1）资金投入量）资金投入量竞投保证金地价款2.3.1 土地竞投与购地45Return（2 2）资金来源）资金来源企业自有资金：合作开发成立新的项目法人进行资本金的筹集2.3.2 规划设计与场地准备46（1 1）资金需求）资金需求规划设计费用三通一平费用（2 2）资金来源）资金来源土地使用权抵押贷款（向信托机构申请过

18、桥贷款）Return2.3.3 0以下工程47（1 1）资金需求）资金需求工程款工程材料款开发期间税费（2 2）资金来源）资金来源承建商垫资赊购工程材料土地使用权抵押贷款上述的其他可用的资金来源 Return2.3.4 主要结构工程48（1 1）资金需求）资金需求工程材料与设备款工程款（2 2）资金来源）资金来源尚未进行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用权抵押贷款在建工程抵押贷款预售楼盘回收款（预收帐款）赊购工程材料和设备（应付帐款）以预售楼盘抵工程款上述的其他可用的资金来源 Return2.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)49（1 1）资金需求）资金需求拖欠的主体施工工程款装饰工程款基

19、础设施建设费用公共配套设施建设费用2.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)50（2 2）资金来源）资金来源楼盘销售回款（包括销售楼盘按揭贷款）未销售的可销售楼盘抵押贷款分期开发的在建工程抵押贷款分期开发未开发部分的土地使用权抵押贷款以房抵工程款企业现有财产抵押贷款企业现有各种权益质押商业票据融资典当Return512.4 资金回笼与资金管理资金回笼与资金管理2.4.1 资金回笼资金回笼2.4.2 资金运作管理资金运作管理2.4.3 资金运作实战技巧资金运作实战技巧Return2.4.1 资金回笼52在完成了项目的各项定位，并对项目的建设规划、在完成了项目的各项定位，并对项目的建设规划、设计有了

20、一全面的部署和安排，对项目的建设成设计有了一全面的部署和安排，对项目的建设成本和营销运作成本有了明确的预算，并且项目的本和营销运作成本有了明确的预算，并且项目的投资策略和技巧也已经定了板。那么，在这种情投资策略和技巧也已经定了板。那么，在这种情时候，时候，开发商就需要知道他什么时候需要投入多开发商就需要知道他什么时候需要投入多少钱，在有收回多少钱，资金的运作方式应如何少钱，在有收回多少钱，资金的运作方式应如何作技术性处理作技术性处理。2.4.1 资金回笼532.4.1 资金回笼54Return2.4.2 资金运作管理55资金管理渗透到开发经营的每一个环节。算资金管理渗透到开发经营的每一个环节。

21、算清每一个环节中的资金运行情况、投入多少、清每一个环节中的资金运行情况、投入多少、运行时间、货币在不同时间内价值的调整、运行时间、货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某处环节的滞留和回收期、回收量、资金在某处环节的滞留和损耗。损耗。2.4.2 资金运作管理56资金运作管理的原则：资金运作管理的原则：节约现金是最安全的如果运作得当，销售顺利，自有资金我只需30%就够了什么时候需要钱，心中应该有数一般来说，用钱的高峰主要是三个阶段：一般来说，用钱的高峰主要是三个阶段：办土地证和销售证的时候办土地证和销售证的时候封顶之前封顶之前入伙之前入伙之前Return2.4.2 资金运作管理57资

22、金运作管理的原则：资金运作管理的原则：节约现金是最安全的如果运作得当，销售顺利，自有资金只需30%就够了什么时候需要钱，心中应该有数对回款的速度和回款量要有准确并保守的估计一般一次性付款占303040%40%，按揭505060%60%，按揭一般是七成到八成，所以一幢楼卖掉后马上就收到钱最多是一半，况且其中还有退地而减少的土地使用权抵押贷款或在建工程抵押贷款。Return2.4.3 资金运作实战技巧58（1 1）资金运作及风险回避一个项目的开发中的资金运作需要视开发项目的规模、资金回收条件、贷款利率高低及变动趋势、资金占用时间等因素作综合分析后决定。下面是几个应注意的方面： 2.4.3 资金运作

23、实战技巧59尽量减少自有资金的投入数量。尽量减少自有资金的投入数量。尽量增大应付款。尽量增大应付款。向银行融资中，可优先考虑将开发项目本身的向银行融资中，可优先考虑将开发项目本身的土地使用权或正在建设的工程作为贷款抵押，其土地使用权或正在建设的工程作为贷款抵押，其次再考虑利用公司其他或项目无关的资产作为贷次再考虑利用公司其他或项目无关的资产作为贷款抵押。款抵押。2.4.3 资金运作实战技巧60对确实看好的项目又缺乏资金时，合作开发则对确实看好的项目又缺乏资金时，合作开发则最有效的途径。此种情况下可由双方就此项目成最有效的途径。此种情况下可由双方就此项目成立项目合作开发公司，一方出地，一方出资，

24、或立项目合作开发公司，一方出地，一方出资，或双方共同出资竞投土地，一方利用在当地的开发双方共同出资竞投土地，一方利用在当地的开发经验和品牌信誉，另一方利用雄厚的资金实力，经验和品牌信誉，另一方利用雄厚的资金实力，或一方利用品牌优势，一方利用自己的资金和土或一方利用品牌优势，一方利用自己的资金和土地等。既能减少双方筹资的负担，又能共担风险，地等。既能减少双方筹资的负担，又能共担风险，共亨利润。另外，合作双方应在合作过程中保持共亨利润。另外，合作双方应在合作过程中保持良好的合作关系，对于突发事件或可能出现的问良好的合作关系，对于突发事件或可能出现的问题就在早期就有协议准备，避免中途合作不下去，题就

25、在早期就有协议准备，避免中途合作不下去，使项目拖延从而对双方都极为不利，这一点极为使项目拖延从而对双方都极为不利，这一点极为关键。关键。 2.4.3 资金运作实战技巧61在达到预售标准的情况下，就尽可能预售楼盘，但要根据市场情况，寻找适当的入市良机。提前预售是保证开发商收益，分散开发商风险，筹措建设资金的有效办法。虽然提前预售可能会因价格较低而致开发商损失掉一些利润，但也同时避免了房地产市场下滑带来的损失。另一方面，预售回款可以提高开发自有资金的使用率，加速自有资金的周转。Return2.4.3 资金运作实战技巧62SOHOSOHO中国联席总裁张欣认为，从资金来源上说，中国联席总裁张欣认为，从

26、资金来源上说，SOHOSOHO中国的资金可以分为中国的资金可以分为四类：自己存的钱、银行借来的钱、客户付的钱和华尔街的钱。其中成本四类：自己存的钱、银行借来的钱、客户付的钱和华尔街的钱。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱，也就是目前的期房预售最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱，也就是目前的期房预售制度中买房者的购房款。制度中买房者的购房款。 “客户付的钱是最真实的市场融资方式，没有利息，而且预售的房子已客户付的钱是最真实的市场融资方式，没有利息，而且预售的房子已经有主，就不是空置房，大大降低了市场空置的风险性。经有主，就不是空置房，大大降低了市场空置的风险性。”张欣说，

27、预售张欣说，预售制度是绝大部分国内房地产项目的运作模式，制度是绝大部分国内房地产项目的运作模式，SOHOSOHO中国在中国在CBDCBD开发的项目大开发的项目大部分是这类的，预售的速度远远比房子盖的速度要快，一栋部分是这类的，预售的速度远远比房子盖的速度要快，一栋100100米高的米高的5 5万万平方米的房子，建设可能要一年半的周期，但在今年的市场来讲基本是五平方米的房子，建设可能要一年半的周期，但在今年的市场来讲基本是五到六个月就可以结束销售，提前一年实现回款。到六个月就可以结束销售，提前一年实现回款。Return2.4.3 资金运作实战技巧63用房子抵换主要施工工程款、装修工程款，甚至电梯

28、等设备都可以这样做。（把成本转化为销售，以杨换枊）Return2.4.3 资金运作实战技巧64(2) (2) 资金投入与回笼技巧资金投入与回笼技巧 短线投资的资金投入与回笼技巧滚动开发，分盘销售，占用资金量少，提高开发商自有资金利用率，加速自有资金周转。一次性建成，整盘出售给一个单位以回笼全部资金，可大大减少开发费用。根据自身优势特点，仅完成前期工种，或仅有地皮及项目策划，将项目出售给另一家房地产开发公司，迅速收回投资。2.4.3 资金运作实战技巧65(2) (2) 资金投入与回笼技巧资金投入与回笼技巧 长线投资的资金投入与回笼技巧先投入资金将项目建成，然后寻租，以收取租金回报。先投入资金将项

29、目建成，然后继续投入资金运营项目，以获取经营回报。对于别墅居住区的开发，往往需要较长的时间去营造别墅环境，然后才能出售，这往往也属于长线投资。周期较长的先租后售，也是长线投资的一种方式。2.4.3 资金运作实战技巧66Return(2) (2) 资金投入与回笼技巧资金投入与回笼技巧 长短结合投资的资金投入与回笼技巧先建好，然后等街区功能完善、销售时机成熟时再出售。先出租或自己经营，待物业搞旺时再将产权出售。提高租金及建设集资收费，租户用一定时间后取享有产权。无贴息返本销售，先适当提高房价，一次性付清楼款，到一定年限后将原款不贴息返还给买家。售后返租。先卖楼，回笼部分资金，然后将卖出去的楼以额定

30、的价格租回来以出租或自己经营。3.13.1传统融资方式67自有资金自有资金+ +银行贷款银行贷款 如一个好的房地产开发项目开发商只要有如一个好的房地产开发项目开发商只要有10%10%的的启动资金，通过土地开发贷款、房地产开发贷款、启动资金，通过土地开发贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、建筑企业贷款等就能够构筑起项目流动资金贷款、建筑企业贷款等就能够构筑起项目总投资总投资70%70%的资金，再加上卖楼花办个人住房抵押贷的资金，再加上卖楼花办个人住房抵押贷款、公积金委托贷款融资就达到了总投资的款、公积金委托贷款融资就达到了总投资的90-100%90-100%总的融资成本不高于总的融资成本不高于6

31、%6%。因此可以说房地产事业就。因此可以说房地产事业就是银行的事业就是房地产金融。目前该种融资总成是银行的事业就是房地产金融。目前该种融资总成本大约在本大约在6%6%，相对其他直接融资成本较低。，相对其他直接融资成本较低。3.23.2现阶段融资方式68现阶段融资方式现阶段融资方式: :（1 1）自有资金）自有资金+ +信托计划信托计划我国目前的房地产信托资金以信托合同而非凭证方式向少数人募集，信托计划的规模也有所限制，资金规模较小，现金流不稳定，难以实现组合投资，无法满足房地产项目较大的资金需求。房地产信托基本上以负债类信托为主，2005年，在房地产信托业务中，贷款类业务近八成。产品短期化特征

32、明显，这与房地产开发对资金需求期限长的特点不相符，并且不利于股权类信托产品的发展。信托产品无法实现流通，与国际上流行的房地产投资信托投资基金(REITs)有本质的区别。3.23.2现阶段融资方式69现阶段融资方式现阶段融资方式: :（2 2）股权融资）股权融资+ +银行贷款银行贷款 也有开发商采用了股权融资也有开发商采用了股权融资+ +银行贷款的融资方式，但通常股银行贷款的融资方式，但通常股权融资成本较高，目前市场上这种平均融资成本在权融资成本较高，目前市场上这种平均融资成本在15%15%到到20%.20%.而且而且对投资方来讲股权上的管理比较困难对投资方来讲股权上的管理比较困难. .因此该种

33、融资的成功率并不因此该种融资的成功率并不高。高。对于中小开发企业来说，这是一条融资捷径：一是寻求与大公司合作, ,这能得到大企业部分资金支持, ,也可以借助大企业的良好声誉吸引购房者；二是寻求民间资金，目前很多民营企业手里头握着大量资金,苦于没有出路,明知地产投资回报高,但因专业知识与经验只能望洋兴叹。 。3.23.2现阶段融资方式70现阶段融资方式现阶段融资方式: :（3 3）自有资金）自有资金+ +房地产投资基金房地产投资基金作为产业性基金对房地产企业的投资近年来比较活作为产业性基金对房地产企业的投资近年来比较活跃跃, ,但由于相关法律没有出台但由于相关法律没有出台, , 目前没有更多的可

34、操目前没有更多的可操作性。作性。3.23.2现阶段融资方式71现阶段融资方式现阶段融资方式: :（3 3）自有资金）自有资金+ +房地产投资基金房地产投资基金0404年1010月银监会推出了信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法( (征求意见稿) )，但至今尚未正式颁布。根据该办法，房产信托业务将突破200200份限制。当时，业内人士称，该办法全面推广后将改变我国房地产融资的格局。有业内人士认为，办法的部分条款已涉及了房地产基金概念。北京华远集团总裁任志强甚至认为，在国内目前尚没有产业基金法的情况下，这个办法事实上既是一部房地产信托法规，同时又带有一定的不动产基金法色彩。 3.23.2现阶段融

35、资方式72现阶段融资方式现阶段融资方式: :（3 3）自有资金）自有资金+ +房地产投资基金房地产投资基金2007年3月开始实施“新两规”，在新的信托公司集合资金信托计划管理办法中，“200份合同”的限制取 消了，取而代之的限制是，委托人必须为合格投资者；单个信托计划的自然人人数 不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制。 3.23.2现阶段融资方式73现阶段融资方式现阶段融资方式: :（4 4）买壳上市、借壳上市）买壳上市、借壳上市 20022002年以来，全国有年以来，全国有2020多家地产公司并购上市，多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资以股权融资的方式

36、买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。据了解，万通、泰跃、首本市场上进行直接融资。据了解，万通、泰跃、首创等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市创等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司，潘石屹的公司，潘石屹的SOHOSOHO中国有限公司也希望通过在香中国有限公司也希望通过在香港直接上市的方式进入资本市场，从而获得稳定的港直接上市的方式进入资本市场，从而获得稳定的融资通道。融资通道。20032003年有十余家公司成功通过借壳上市，而到年有十余家公司成功通过借壳上市，而到20042004年，借壳上市的却寥寥无几年，借壳上市的却寥寥无几 3.23.2现阶段融资方式74现阶段融

37、资方式现阶段融资方式: :（4 4）买壳上市、借壳上市）买壳上市、借壳上市0404年年2 2月月2525日，日，“华发股份华发股份”，在上证所挂牌，成功，在上证所挂牌，成功发行发行60006000万万A A股，募集资金总额股，募集资金总额4 40606亿元。而几乎亿元。而几乎与此同时，上海最大的民营发展商与此同时，上海最大的民营发展商复地集团在复地集团在港成功发行港成功发行6 63838亿股亿股H H股。股。3.23.2现阶段融资方式75现阶段融资方式现阶段融资方式: :（4 4）买壳上市、借壳上市）买壳上市、借壳上市全国房地产百强企业中,有35家是上市或者控股上市公司,另外还有多家百强企业也

38、正在谋求上市。公开上市是正在逐步扩大的融资渠道，2005年以来，保利地产在A股上市，北辰股份继H股之后，也实现A股上市，为奥运项目融资。最新的案例是业务主要在上海的瑞安房地产2006年10月份在香港挂牌上市，融资62亿元。 3.23.2现阶段融资方式76现阶段融资方式现阶段融资方式: :（4 4）买壳上市、借壳上市）买壳上市、借壳上市对于上市融资，目前我国上市的房地产公司不足60家，只占我国房地产企业总数的0.2%，其中，通过借壳融资将房地产企业装入上市公司是比较便捷的方式。 3.23.2现阶段融资方式77现阶段融资方式现阶段融资方式: :（5 5）企业债券）企业债券证监会发审委2004200

39、4年第4444、4545次会议审核结果显示，大同煤业股份有限公司首发、金融街控股股份有限公司增发、万科企业股份有限公司可转债获得发审委的通过。 其中万科A A曾于20022002年6 6月发行1515亿元的可转债。此次拟发可转债更是高达19.919.9亿元 3.23.2现阶段融资方式78现阶段融资方式现阶段融资方式: :（5 5）企业债券）企业债券我国房地产债券设计品种单一，在企业资产负债表内债券，三年期，固定利率，到期一次还本付息。虽然考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力。相比较而言，美国市场上的企业债券大多都是20年到30年期的长期债券，而且几乎包

40、括了所有的金融创新，企业债券有多种品种，可赎回、可转换、带认股权证、浮动利率、零息以及高风险债券等。目前可寻求企业资产负债表以外的债券，如项目债券3.23.2现阶段融资方式79现阶段融资方式现阶段融资方式: :（6 6）企业之间的资金拆借）企业之间的资金拆借3.23.2现阶段融资方式80现阶段融资方式现阶段融资方式: :（7 7）境外基金）境外基金0404年初，上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约50005000万美元建设“复地雅园”项目。4 4月份，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。3.23.2现阶段融资方式81现阶段融资方式现

41、阶段融资方式: :（7 7）境外基金）境外基金6 6月中旬，由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。荷兰国际房地产基金目前在中国已注资4 4个项目同时开发。6 6月2222日，金地集团与摩根士丹利房地产基金(下称MSREF)MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，其中金地出资约75007500万元，占注册资本的1515。MSREFMSREF出资2 27575亿元，占5555股份，上海盛融出资1 15 5亿元，占3030。 3.23.2现阶段融资方式82现阶段融资方式现阶段融资方式: :（7 7）境外基金）境外

42、基金国外房地产基金也开始大举进入中国房地产市场,摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地产资本频频与内地房地产企业联手,在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等 。根据央行公布数据显示，2004年中国外汇储备净增2070亿美元，其中贸易顺差为319亿美元，引进外资606亿美元。由正常渠道换取的外汇储备增额为925亿美元。那么，还有约1100亿美元的净增外汇储备无法与经济数据挂钩。3.23.2现阶段融资方式833.23.2现阶段融资方式84现阶段融资方式现阶段融资方式: :（7 7）境外基金）境外基金“171号”文件提高了外资进入中国房地产市场的“门槛”，在此背景下，海外资金开始改变进入

43、方式。通过参股、合作开发等曲线形式进入的外资项目增加。如06年8月份，花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。同期，深圳金地（集团）股份有限公司与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，双方将合作投资金地天津格林世界项目的开发。ING基金将首先投资1.88亿元人民币。 3.23.2现阶段融资方式85现阶段融资方式现阶段融资方式: :（8 8）外资银行贷款）外资银行贷款0404年7 7月5 5日，万科发布公告称，万科已与德国银行Hypo Real Estate Hypo Real Estate Bank Internatin

44、al(Bank Internatinal(简称HI)HI)达成合作协议，由后者出资35003500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。1111月份，香港永新集团旗下的上海永龙房地产公司从东京三菱银行上海分行获得了一笔约8 8亿元人民币的组合贷款。 3.23.2现阶段融资方式86现阶段融资方式现阶段融资方式: :（8 8）外资银行贷款）外资银行贷款按照中国加入WTOWTO的承诺，从0404年1212月1111日起，中国一些城市对外资银行开放人民币业务。从此，外资银行的分支机构将可以面向企业经营人民币业务，这意味着开发商可向外资银行申请贷款。 3.23.2现阶段融资方式87现阶段融

45、资方式现阶段融资方式: :（9 9）典当）典当自0303年以来，典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”。业内人士认为，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性。在金融紧缩的大环境下，日益活跃的典当融资市场不仅为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径，也为加速形成房地产业的多元化融资做出了有益尝试。3.23.2现阶段融资方式88现阶段融资方式现阶段融资方式: :（9 9）典当）典当在国外被称为“第二银行”。我国典当行业企业共2052家、行业注册资本总额170多亿元、2006年典当总额达800亿元。 月

46、利率2.5-3%2.5-3%，回赎期3 36 6个月，资金实力不足。典当管理办法2.7%2.7%3.23.2现阶段融资方式89现阶段融资方式现阶段融资方式: :（1010）短期融资券）短期融资券短期融资券是指中华人民共和国境内具有法人资格的非金融企业，依照短期融资券管理办法规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内（9个月内）还本付息的有价证券。 3.33.3融资方式创新90（1 1）开发商贴息委托贷款）开发商贴息委托贷款 所谓所谓“开发商贴息委托贷款开发商贴息委托贷款”是指由房地产开是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发发商提供资金，委托商业银行向购买其商品

47、房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息其实放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种卖方信贷。开发商出资贴息贷款给购房者质是一种卖方信贷。开发商出资贴息贷款给购房者买房对承办的金融机构而言能够有效地规避金融风买房对承办的金融机构而言能够有效地规避金融风险，换而言之风险的承担者由银行变成了开发商险，换而言之风险的承担者由银行变成了开发商. .（0303年年8 8月，今典集团张宝全提出，用于月，今典集团张宝全提出，用于“苹果社区苹果社区”项目）项目）3.33.3融资方式创新91（2 2）信托）信托+ +房地产销售期权房地产销售期权 此外，利用信托此外，利用信托+ +房地产销售期权

48、的方式进行融资方式房地产销售期权的方式进行融资方式: :是整合开发商、信托中介、商业银行及房产需求者资源，是整合开发商、信托中介、商业银行及房产需求者资源，实现开发商销售股本融资、购房者投资购房双受益。开发实现开发商销售股本融资、购房者投资购房双受益。开发商以协议销售的方式与购买者之间达成购房协议，购房款商以协议销售的方式与购买者之间达成购房协议，购房款在取得销售许可证和按揭贷款前以购买在取得销售许可证和按揭贷款前以购买“项目信托凭证项目信托凭证”的方式支付给信托公司，并取得信托公司的信托凭证和与的方式支付给信托公司，并取得信托公司的信托凭证和与开发商签订信托凭证到期购买期房的购房协议。融资成

49、本开发商签订信托凭证到期购买期房的购房协议。融资成本估算在估算在7.3%7.3%，优惠的购房价格和因购买信托凭证获取信托，优惠的购房价格和因购买信托凭证获取信托收益的双重优惠。收益的双重优惠。3.33.3融资方式创新92（3 3）售后回租）售后回租+ +保理保理04年上海一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。 3.33.3融资方式创新93（4 4）承兑汇票贴现）承兑汇票贴现中小开发企业，找一些有融

50、资额度和融资能力的国有企业，通过国企来向银行贷款，它们再向国企支付一笔费用。采用银行承兑汇票方式取得。3.33.3融资方式创新94（5 5）销售融资）销售融资（6 6）采购融资）采购融资（7 7）BTBT融资（建成移交）融资（建成移交）3.33.3融资方式创新95（8 8）夹层融资）夹层融资“夹层”的概念源自华尔街, ,原指介于投资债券与垃圾债券之间的债券等级, ,后逐渐演变到公司财务中, ,指介于股权与优先债券之间的投资形式。在房地产领域, ,夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股, ,常常是对不同债权和股权的组合。对房地产企业的灵活性在于对房地产企业的灵活性在于: :在贷款渠道变窄在贷款渠道变窄, ,贷款门槛变高的情况贷款门槛变高的情况下获得资金，物业所有者也可借机退出股本；对投资人的灵活性在下获得资金，物业所有者也可借机退出股本；对投资人的灵活性在于于: :夹层投资人即可获得类似债权的固定回报夹层投资人即可获得类似债权的固定回报, ,又可获得类似股权的又可获得类似股权的分红分红, ,还可将债权转换为股权还可将债权转换为股权, ,类似于优先股或是可转债类似于优先股或是可转债. .3.33.3融资方式创新96（8 8）夹层融资）夹层融资美国商业不动产投资中约有10%15为“夹层融资”。联华信托2005底发