房地产评估终稿晓晓打印

1、 河南焦作锦江现代城 资产评估报告专业班级：工商11-2班姓名：冯晓晓学号：311110010202指导老师：许莉莉房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：锦江现代城房地产市场价格评估估 价 人 员：冯晓晓估价作业日期：2014年11月162014年11月27日估价报告编号：评字2014第02号目录第一部分 估价师声明.3第二部分 估价的假设和限制条件.4第三部分 估价结果报告.5一、估价对象. .5二、估价目的.6三、估价基准日.7四、价值定义.8五、估价依据.8六、估价原则.9七、估价方法.9八、估价结果.9九、估价作业日期10十、估价报告应用的有效期.10第四部分 估价技术报告.11一、

2、个别因素分析.11二、区域因素分析.11三、市场背景分析.12四、最佳使用分析.13五、估价方法的选用.14六、估价测算过程.15七、估价结果的确定.19第一部分 估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.

3、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2014年11月16日，提交报告之日为2014年11月27日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2014年11月27日至2015年11月27日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。第二部分 估价的假设和限制条件一、 本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有

4、用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。二、 在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。三、 自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。四、 本次估价是以被估对象所有权人未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价

5、价值的租赁协议为假设前提。 第三部分 估价结果报告一、估价对象1.估价对象基本状况本次估价对象为锦江现代城房地产，人民广场旁、焦作最中心区位、436亩的疆域、58万平米的建筑体量、15万平米的商业面积，锦江现代城是焦作毫无争议的第一大盘，其倾力打造的是国际品质社区。锦江现代城项目位于人民路与民主路交汇处，东边紧挨着展览中心、阳光大厦，与市政府、占地270亩的人民广场仅百步之遥，南边紧临人民路，西边与林科所、环保局相连，北边就是南水北调宽达120米的世纪运河，南水北调工程与项目之间还有一条宽达100米的滨水景观带。具体信息：行政区域：解放区项目位置：人民路669号建筑类型：高层物业类别：普通住宅

6、 开发商：河南和诚地产开发有限公司物业公司：河南和信物业管理有限公司2.估价对象区位状况（1）解放区基本概况估价对象位于解放区，解放区辖9个街道：民生街道、民主街道、新华街道、焦西街道、焦南街道、焦北街道、七百间街道、上白作街道、王褚街道，区人民政府驻商业街184号。解放区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。（2）估价对象区位状况位置：估价对象位于解放区，人民广场旁、焦作最中心区位。该项目位于人民路与民主路交汇处，东边紧挨着展览中心、阳光大厦，与市政府、占地270亩的人民广场仅百步之遥，南边紧临人民路，西边与林科所、环保局相连，北边就是南水北调宽达

7、120米的世纪运河，南水北调工程与项目之间还有一条宽达100米的滨水景观带。社区成熟度：锦江现代城还有充满格调的会所，以及满足健康需求的网球场、健康跑道、儿童乐园、老人活动中心等设施。自然环境和人文环境：自然环境和人文环境优良，项目聘请知名景观公司，投入重金营造法式浪漫风情主题园林，在阔绰的空间中，放置湖泊、堤岸、兰圃亭榭、流水、名贵树种等，并有蜿蜒的依云水系迂回穿行，自然围合出多个独立景观组团，从而融会出“不是桃源，胜似桃源”的景观仙境。公共服务设施及教育配套设施：齐全交通：周边公共交通：15路、18路、K7基础设施状况：周边商业：家乐福、丹尼斯、山阳商城、温州商贸城周边公园：人民公园周边学

8、校：人民中学(3)估价对象市场分析：2014年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。2014年1-10月，焦作商品房销售面积为168.15万平方米，比2013年同期增长49%。2014年1-10月份，焦作房地产开发与销售投资完成总额为125.019亿元，其中住宅79.2687亿元，办公楼为1.3704亿元，商业营业用房为44.3799亿元。施工房屋总面积为6991.4584万平方米，其中住宅施工

9、面积为854.5309万平方米，办公楼施工面积为4.8678万平方米，商业营业用房施工面积为6132.0597万平方米。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，10月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨30.57%，涨幅比上月提高0.5个百分点，环比上涨0.7%，涨幅比上月回落1个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。月份，我市二手住宅价格指数同比下降27.89%，降幅比上月缩小0.3个百分点，环比上涨0.8%，本月涨幅比上月回落0.5个百分点。受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，11月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地

10、产开发企业项目本年到位资金4985亿元，比上年同期增长59.8%，增幅比1-10月扩大1.5个百分点。总之，锦江现代城房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。二、估价目的本次估价为提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。三、估价基准日2014年11月27日四、价值定义本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价基准日2014年11月27日公开市场价格。五、估价依据1.有关政策法规和文件：（1）中华人民共和国物权法；（2）中华人民共和国担保法；（3）城市房地产抵押管理办法；（4）房地产抵押估价

11、指导意见；（5）房地产估价规范（GB/T50291-1999）；（6）房屋所有权证(证号: 豫房权证字第01381779号);（7）中华人民共和国土地管理法；（8）中华人民共和国城市房地产管理法；（9）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（10）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范GB/T18508-2006；（11）其它相关法律法规。2.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。六、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。七、估价方法估价对

12、象用途为住宅，由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。八、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2014年11月27日的结果：房地产单价：5500.18元/平方米；房地产总价值：31801.04万元；大写：叁亿壹仟捌佰零壹万零肆佰元整；币种：人民币。九、

13、估价作业日期2014年11月16日至2014年11月27日十、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2014年11月27日至2015年11月27日。第四部分 估价技术报告一、 个别因素分析估价对象基本状况:本次估价对象为锦江现代城房地产，是和诚地产谋划全国布局的第一个项目，人民广场旁、焦作最中心区位、436亩的疆域、58万平米的建筑体量、15万平米的商业面积，锦江现代城项目位于人民路与民主路交汇处，东边紧挨着展览中心、阳光大厦，与市政府、占地270亩的人民广场仅百步之遥，南边紧临人民路，西边与林科所、环保局相连，北边就是南水北调宽达1

14、20米的世纪运河，南水北调工程与项目之间还有一条宽达100米的滨水景观带。二、 区域因素分析1、解放区基本概况估价对象位于解放区，解放区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。估价对象位于解放区，解放区辖9个街道：民生街道、民主街道、新华街道、焦西街道、焦南街道、焦北街道、七百间街道、上白作街道、王褚街道。区人民政府驻商业街184号。2、 估价对象区位状况(1) 位置：估价对象位于解放区，人民广场旁、焦作最中心区位。该项目位于人民路与民主路交汇处，东边紧挨着展览中心、阳光大厦，与市政府、占地270亩的人民广场仅百步之遥，南边紧临人民路，西边与林科所、环

15、保局相连，北边就是南水北调宽达120米的世纪运河，南水北调工程与项目之间还有一条宽达100米的滨水景观带。(2) 社区成熟度：锦江现代城还有充满格调的会所，以及满足健康需求的网球场、健康跑道、儿童乐园、老人活动中心等设施。(3) 自然环境和人文环境：自然环境和人文环境优良，项目聘请知名景观公司，投入重金营造法式浪漫风情主题园林，在阔绰的空间中，放置湖泊、堤岸、兰圃亭榭、流水、名贵树种等，并有蜿蜒的依云水系迂回穿行，自然围合出多个独立景观组团，从而融会出“不是桃源，胜似桃源”的景观仙境。(4)公共服务设施及教育配套设施：齐全(5)交通：周边公共交通：15路、18路、K7(6)基础设施状况：周边商

16、业：家乐福、丹尼斯、山阳商城、温州商贸城周边公园：人民公园周边学校：人民中学三、 市场背景分析2014年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。2014年1-10月，焦作商品房销售面积为168.15万平方米，比2013年同期增长49%。2014年1-10月份，焦作房地产开发与销售投资完成总额为125.019亿元，其中住宅79.2687亿元，办公楼为1.3704亿元，商业营业用房为44.3799亿元

17、。施工房屋总面积为6991.4584万平方米，其中住宅施工面积为854.5309万平方米，办公楼施工面积为4.8678万平方米，商业营业用房施工面积为6132.0597万平方米。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，10月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨30.57%，涨幅比上月提高0.5个百分点，环比上涨0.7%，涨幅比上月回落1个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。月份，我市二手住宅价格指数同比下降27.89%，降幅比上月缩小0.3个百分点，环比上涨0.8%，本月涨幅比上月回落0.5个百分点。受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，11月份以

18、来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金4985亿元，比上年同期增长59.8%，增幅比1-10月扩大1.5个百分点。总之，锦江现代城房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。四、 最佳使用分析最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。 最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：

19、1.法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。 2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。 3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。 4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说

20、，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。五、 估价方法的选用估价对象用途为住宅，由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。六、 估价测算过程采用市场比较法测算估价对象房地产价格本次采用市场比较法的步骤为：1.

21、比较案例选择根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。项目案例A案例B案例C可比案例华融国际水岸龙源湖国际广场四季花城交易价格（元/建筑平方米）5000.005800.005400.00层数8/1810/217/11结构钢混钢混钢混装修档次毛坯，公共部分精装毛坯毛坯2.因素选择结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有：交易时间因素：指由于房地产交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。区域因素：主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、

22、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。个别因素：建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。3.编制因素条件说明表通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。表1 因素条件说明表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况名 称锦江现代城华融国际水岸龙源湖国际广场四季花城所处地区解放区山阳区山阳区新乡和平路建筑用途住宅住宅住宅住宅单价待估5000元/m5800元/m5400元/m交易日期2014年10月2014年10月2014年10月2014年10月交易状况假设正常正常正常正常区域因素商

23、业繁华度较高，政务板块一般,政务板块和运河板块结合一般,政务板块和运河板块结合处一般公共服务设施公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐 全公共服务设施齐全社会环境较高较高较高较高道路状况高级次高级次高级次高级距公交车站距离<150m<150m<150m<150m环境卫生景观较好较好较好较好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混装饰装修情况毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房车位情况较充足较充足较充足较充足工程进度现房现房现房现房绿化环保程度较好较好较好较好容积率高一般一般高日照、通风程度相似相似相似相似4.编制比较因素条件指数表表 2 比较

24、因素条件指数表比较项目锦江现代城华融国际水岸龙源湖国际广场四季花城销售单价(元/平方米)待估 5000.005800.00 5400.00 交易情况正常正常正常正常交易日期2014.102014.102014.102014.10区域因素居住区成熟程度成熟较成熟成熟较成熟交通便捷度十分便捷便捷便捷一般便捷环境条件环境优美环境优美环境优美环境优美自然及人文景观优优优优基础设施齐全齐全齐全齐全公共配套设置齐全齐全齐全齐全与商业中心的接近程度接近一般接近一般个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混装修毛坯毛坯毛坯毛坯设备设施情况齐全齐全齐全齐全成新率全新全新全新全新5.因素修正系数表表 3 因素修正系数表比较项目华融国际水岸龙源湖国际广场四季花城销售单价(元/平方米)5000.00 5800.00 5400.00 交易