XX物业管理公司工程部职责制度与作业指导书

1、1、目的为了加强对物业项目的维修保养工作， 组织疑难问题处理、 技术 把关、技术服务和维修维保，提高物业的完整、完好使用率，促 进物业保值升值。2、适用部门适用于本公司工程维保部3、职责配合新入住楼宇工程的验收接管， 对验收中发现的工程问题及时报告 开发公司，督促承建商整改。对新入住楼宇有关设施的增补、更新、改造提出解决方案，对委外工 程进行初审， 并协助管理处监督施工质量， 完成房屋的交接验收。 审核各管理处设施设备更新改造方案和预算费用， 主持 外判工程的招 投标活动。编制公司设备维修保养计划，检查计划执行情况，负责各管理处管 理的设备维修的技术指导、安全运行，组织开展红旗设备、技术 能手

2、评比工作。负责对工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、立卷、存档及档案管理工作。组织对公司托管物业的大型机电设备的维护管理， 包括实施日常维修计划和年审，检查指导设备设施的正常运行。审批客户室内装修方案并负责装修全过程的管理、监督、检查、服务，办理物业维保资金的申请、批交、使用、结案工作。组织对各物业项目设施设备发生故障、事故的调查和鉴定工作，负 责向上级提交相关处理意见报告。指导各物业项目开展质量标准认证及符合条件的创优达标参评工作，协助其整改完善。制订承接物业管理项目相关系统设施设备标识标牌选用方案，向委 托方提供建设性意见，参与讨论。配合公司的每月楼检工作，形成楼检报告、楼

3、检讲评、楼检整改、督 查验收中关于工程维修方面的工作报告，参与拓展业务招投标 项目的管理方案和设施设备公共能源费用测算工作。负责各小区设施设备运营、维护工作中安全工作的检查、监督、指导, 保证工程维护工作中无安全责任事故。完成上级交办的其他工作工程维保部经理职责1、 目的 为了加强对工程维保部门领导， 组织物业接管验收和设施更新改 造，组织维修方案计划实施、检查、验收，实现物业保值增值。2、 适用职位 适用于本公司工程维保部经理3、 职责 负责检查、指导、协调及督促各专业工程师、技术员完成各自范围 内工作。负责组织各专业管理人员参加新物业项目入住前接管验收，完善整 改返修。负责组织物业项目管理

4、设施设备增补更新改造的初步技术方案讨 论。负责组织各物业项目维修保养计划、措施，落实检查整改验收工作。负责组织拓展业务招投标项目工程方面的讨论和设施设备公共能源 费用测算工作。负责组织物业项目设施设备发生故障事故的调查、 鉴定工作并及时 上报。负责组织工程系统业务洽谈和与物业相关部门的联系、公共关系工作。负责安排办理、组织物业项目相关设备的安全年检、年审工作及工 程系统技术员工的技术培训和考核工作。负责指导各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术单据等整理 建档工作。负责组织物业项目各系统设备设施安全运行和正常使用，负责物业 项目的节能降耗工作。负责组织物业项目定期楼检、整改，完成楼检报告。完

5、成上级交办的其他工作。工程维保部工程师职责1、 目的 为了加强工程设施设备维修维保技术管理， 审核维修技术方案， 对重大维修组织课题调研和技术攻关。2、 适用职位 适用于本公司工程维保部工程师3、 职责 负责审核公司各物业项目设施设备维修维保计划、方案、技术可行 性，编制工程部维修维保技术规范、规程。负责制订各物业项目设施设备管理卡片、表格式样，对设施设备的 日常维修维保进行技术指导，监督检查日常运行。负责检查、指导资料员对物业项目交竣工图纸、技术资料等实施计 算机规范化管理，组织建立标准化、规范化技术资料库。负责各物业项目节能降耗措施方案,设施设备技术改造、 更新， 完善 方案的审核。负责各

6、物业拓展项目及参与招投标项目设施设备名称、 数量、功率、 负荷等技术参数统计并测算公共能源分摊费用。协助公司对设施设备发生的故障、事故进行调查，负责组织事故报告的技术性问题分析鉴定。负责审核物业项目客户装修图纸、 装修方案， 对重大技术问题组织 调研攻关。负责组织工程系统员工的技术培训和考核， 参与质量标准文件撰写 和内审员培训工作。负责物业项目中的压力、计量表具的校验及特种设备的安全年审安 排。负责物业项目与市政相关单位在日常配合中的工程技术问题的交 流、协助、联系工作。完成上级交办的其他工作。工程维保部技术员职责1、 目的 为了加强工程维保部的技术力量， 检查执行维修方案， 计划的落 实，

7、指导项目管理处维修保养。2、 适用职位 适用于本公司工程维保部技术员3、 职责 负责配合、协助项目管理处完成设施设备技术改造、更新，完善方 案的实施及维修维保工作质量的检查。负责检查、监督项目管理处日常设施设备正常运行、管理、保养情 况及安全操作规范的执行情况。参与物业项目的接管验收，负责对验收中的遗漏工程和不足问题统 计反馈，监督改进完善。参与物业项目设施设备维修维保计划及物业设施设备技术改造、更 新，完善方案的讨论、制订。协助工程系统员工技术培训和技术考核工作及参与质量标准文件撰 写和内审员培训工作。负责物业项目技术资料、新材料、新工艺、新技术信息的收集整理，定期汇报给工程维保部领导。负责

8、检查督促物业项目客户装修房屋按照装修方案和图纸规范施工，协调解决装修管理及技术问题。负责检查、指导填写设施设备运行记录、设施设备登记卡片，提出物业项目节能降耗合理化建议。完成上级交办的其他工作。工程维保部资料员职责1、 目的 为了加强物业设施设备和工程维修技术档案资料的统一管理，为维修维保工作提供技术资料依据。2、 适用职位 适用于本公司工程维保及项目管理处资料员、文员3、 职责 负责工程维保部工程图纸、技术档案资料的收集、整理、归档、利 用及管理工作。负责对工程图纸、文字资料、图片、光碟、书籍进行分类建帐，编 号存档，负责对相关资料输入计算机管理。负责技术资料的节约，内外文件的传阅、登记和管

9、理工作，收发往 来文件、信件，做好会议记录。负责工程系统技术性资料、图表的打字、装订、复印工作，接待外 来客户。负责工程维保部办公环境整洁有序，定期清扫清洁办公区域。 负责本部门办公用品的计划、领用、发放、员工的考勤工作。完成上级交办的其他工作设施设备分类作业指导书1.目的：小区的设施设备品种多、数量大，公司为了识别、建帐和建 立标准，对设施设备进行分类。2.适用范围：南京银城物业管理有限公司管理的各个小区。3.引用文件：南京银城物业管理有限公司的企业规定。设施、 设备分类的原则， 需要用电的及用电附属的属于设 备类，不需要用电的属于设施类。4.设施的分类房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间

10、、屋面、露台、外墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱；机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、消防泵房、电梯机房、 信息机房；停车场：汽车库与自行车库，包括其内的地面、墙面、顶棚、窗户、 采光天窗、采光天井；道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、各式 雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；公益设施：体育健身器材（室内、外的免费使用的） 、儿童游乐设施（室内、外的免费使用的） ；特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基础部分；标识：楼宇及单元标识、 景观标识、指引标识、交通标识、 警示标识、 车号牌标识、

11、设施设备状态及运行标识、流程标识、制度标识、 临时标识；室外排水：外排管道（包括雨、污）、化粪池、管井、明暗沟、管井 盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、集水坑； 消防：室外消防接合器、消防栓（室内） 、消火栓（室外）、灭火器、 大型消防箱、各式防火门；人防设施：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地 漏、各式密闭门；5.设备的分类 配电系统：高、低压配电柜、配电箱、照明箱、控制箱、控制柜、电 表箱、箱式变、母线桥架。消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消 防增压泵系统；防火卷帘门。供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道。排水系统

12、：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管 道及浮球式限位控制开关等。风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀门。 供气系统：由煤气公司负责。特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统。 照明系统：楼道照明、机房照明、车库照明、景观照明、其他附属照 明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等） 。弱电系统：周界报警系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统。道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统。 空调系统：集群式中央空调系统。特殊给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备。绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机

13、动喷雾机、（属于基础设施）通讯设备：对讲机（属于基础设施） 、网络线路。 辅助设备：空压机、管道疏通机。6、计量设备 万用表、压力表、接地电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、 钳型电流表、噪声仪。设施、设备的完好标准一、目的：建立企业关于设施设备完好的统一标准，使得设施设备在 一个标准下得到全员管理。二、适用范围：南京银城物业管理有限公司托管服务的所有小区。三、引用标准：四、标准内容1设施的完好标准 房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙面、 雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱。1.1.1物业用房、 景观用房、楼梯间、地下室墙面及顶： 表面平整， 无裂缝、表面无不明孔洞、无异

14、物，无连续1平方米及以上的起 皮和龟裂，无空鼓。表面为瓷砖的，无脱落、缺角，对于有裂痕 但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。1.1.2物业用房、景观用房、楼梯间、地下室地面： 地面平整，无 裂缝、空鼓、龟裂，不起沙，瓷砖地面无脱落、缺角，对于有裂 痕但表面平整、粘贴牢固、不影响使用的可列入完好。1.1.3楼梯间：a、扶手能够正常使用，平整无断裂，无脱落。b、楼梯护栏固定牢固，无缺损，无断裂。能够正常使用。c、通风窗开启、关闭灵活，附件齐全，消防上有要求不能开启 的窗户应固定牢靠。玻璃无裂缝、无破损。d、窗前护栏安装 牢固，无断裂，无锈蚀，油漆完好。e、明装管、线固定牢靠，布管排线整齐

15、，穿墙洞封堵完好。f、各类设备箱， 箱盖齐全，开关箱门灵活，箱锁完好，表面油漆完好，无脱落、锈蚀1.1.4外墙面：涂料层与里层因热膨胀系数不同引起的涂料层龟 裂不进行完好的评定。无大面积污染，无大面积脱落，墙体 无开裂。1.1.5雨落水管：顺直固定牢靠，连接可靠，雨天排水通畅，无 堵塞，外观整洁无开裂破损。1.1.6避雷接地：各连接点牢固可靠，避雷带无断裂，连接成整 体。用接地电阻测试仪测量时阻值应低于10欧姆，并要符 合规范要求。1.1.7屋面：挂瓦斜屋面应瓦片整齐，无缺片、破损。天沟排水 通畅，无堵塞。避雷带连接可靠，油漆完好，避雷接地达到 的要求。平屋面女儿墙无裂缝、破损。屋面不渗水，保

16、温隔 热层完好。1.1.8露台：公用露台的地平应平整、不起沙、无空鼓，无裂纹。 用护栏进行防护的，护栏固定牢靠，护栏油漆完好。1.1.9信报箱：表面清洁，箱盖无脱落，箱体不变形，固定牢靠。机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、配电间、消防泵房、电 梯机房、信息机房。1.2.1墙面及顶：表面清洁平整，无连续1平方米及以上的起皮 和龟裂。无空鼓。顶面、墙角与墙底无渗水现象。各管道孔 封堵严密无渗水。顶面、墙面上各类线盒盖板齐全，无裸露 的空盒。敷设于表面的各类线缆安装整齐，横平竖直，没有 各种线缆拖挂。且各类线盒无渗水现象。无积尘、表面清洁、 无大面积污染。1.2.2地面：水泥地面无空鼓、不起沙

17、，无裂纹，表面平整。油 漆地面应当表面平整，油漆颜色、厚度均匀、不起皮、没有 超过平方米以上的脱落。瓷砖的地面瓷砖无破损、无缺损，且瓷砖必须为防滑瓷砖。静电地板地面的应当静电地板牢固 无缺损、无破损，表面没有严重的污染。各类地面都应当没 有异物突起。配电房及配电间内任何形式的地面不得有任何 积水。其他机站房内如果有水源，应当设有排水沟或排水槽 或淌水沟引水至集水坑后排出机站房。 排水沟或排水槽或淌 水沟无堵塞，引水通畅。1.2.3各类机站房内各类标识：有机站房名称标识、消防标识、 设备铭牌标识、设施设备运行状态标识，系统图标识、机站 房布置标识，摆放配件的区域，应有标识，如“配件区”等。安装于

18、表面的标示牌外观完好、无破损、文字清晰、无错误，固定牢靠无翘曲变形，无磨损、松动、脱落，指示正确。悬挂在 设备上的标示牌，清晰准确，不歪斜。1.2.4各类机站房内的消防灭火器：消防灭火器摆放在明显和便 于拿取的地方。灭火器外壳完好无破损，必须为红色油漆，油漆无脱落。喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用的开口 销插入可靠。把手完整无开裂、破损。压力指示表内的指针 指示在黄色或绿色区域内。手推式灭火器的推动机械坚固，推动灵活。连接使用的接驳器完整。1.2.5各类机站房照明：照明灯及灯具：光线明亮，受控灵敏。无外露线头， 灯光明亮程度与灯源功率相匹配。 控制开关开 启和关闭灵活，无不亮和长亮的现象。照

19、明灯的灯罩及外观 部分无破损，无开裂。悬挂于房屋顶部的照明灯固定牢靠， 灯具电气连接可靠。1.2.6门和门锁：油漆完好，无脱落。门开启、关闭灵活。门能 够被关闭严密，无阻塞与阻碍。门锁完好，能够将门锁住锁 牢。1.2.7配电房门口应配有防鼠板： 有变压器或有电缆沟的配电房 门口都应当设有防鼠板，防鼠板的高度不低于30公分，既没 有变压器也没有电缆沟的配电房和配电间可以不设防鼠板。1.2.8各机站房的窗户：所有窗户上的玻璃完整无缺损，无裂缝。窗户无缺扇现象，各窗扇推拉灵活，配件齐全，关闭时严密， 不渗水，能够防止小虫子的进入。1.2.9配电房内的绝缘地垫：分布于各类配电屏、配电柜的四周，表面平整

20、，无开裂、无破损、无孔洞，宽度不得小于50公分，必须紧靠于各类配电屏、配电柜的底框，不得有间隙。1.2.10各机站房的通风：有百叶通风的，百叶应当完好，无破损、缺损现象，固定牢靠，能够防止小动物的进入。有通风孔的 应当通风孔通畅，无积尘，通风孔应当加装防护网，防止小 动物的进入。1.2.11接地排：如果机站房内设有接地排的（如配电房） ，有接地排 的应当明装于各墙面的墙底，离地10公分至20公分之间，接地 排宽度不小于3公分，表面应当刷有黄绿或黄黑相间的油漆，各 技撑点和各连接点都应当牢固可靠连接可靠。用接地电阻测试仪 测量时阻值应低于10欧姆，并要符合规范要求。停车场：包括汽车库与自行车库的

21、地面、 墙面、顶、采光窗、采光井。1.3.1汽车库与自行车库的墙面、顶：房屋结构完好，无裂缝、 无破损、 无不明洞口。 墙面及顶清洁平整， 无连续1平方米 及以上起皮、龟裂。1.3.2汽车库与自行车库的地面：平整，不起沙，无裂纹，不积 水。1.3.3停车场内的消防器材：按的要求。消防灭火器摆放在明显 和便于拿取的地方。1.3.4墙面与顶的管线走线整齐，无拖、挂现象，符合施工规范 要求。1.3.5采光窗：窗扇齐全，开启、关闭灵活，各小配件齐全，无渗水现象。玻璃完好，无裂缝与破损。窗前防护栏应固定牢靠，平整，无断裂，能够正常使用。油漆完好无锈蚀。136采光井：井壁平整，无开裂，内无杂物。排水通畅。

22、道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。1.4.1小区道路：路面平整，无破损，无积水。142路牙：平整，无碎裂，固定牢靠。143小区围墙：墙面平整无裂缝，表面涂料无污染。围墙表面的瓷 砖粘贴牢靠，无脱落现象。采用围栏形式的，栏杆整齐，无断裂, 固定牢靠，油漆完好，无锈蚀。144小区门楼：门楼无裂缝，墙面平整，涂料表面无污染，瓷砖表 面粘贴牢靠，无脱落。门楼上有悬挂或粘贴的牌、匾，应悬挂整 齐，不歪斜。1.4.5各类坡道：坡道平整，无开裂、破碎。1.4.6各式雨篷：不漏水，不开裂，固定牢靠，1.4.7小区岗亭：能够正常使用，无破损，

23、表面清洁，无渗水。外表面粘贴的文字等整齐。岗亭内桌子完好，岗亭门开启、关闭灵活。 岗亭窗户开启灵活，玻璃完好。1.4.8小区内建筑小品：雕塑应完好，固定平稳，无安全隐患，表面 的文字清晰，无错字、缺字、少字现象。长廊或木制品坚固，无 松动，连接牢固，无安全隐患，无断裂、腐烂现象。假石、假山固定牢靠，无安全隐患1.4.9各类景观桥：水泥桥应坚固， 桥体无开裂，无裂缝、桥面平整， 木质桥应坚固，木材质地细密不开裂，无腐烂，木质表面平整， 无破损和安全隐患。1.4.10小区地面上的路阻、路桩：路阻无断裂，无破损，安装牢固。固定路桩无破损，安装整齐牢固。移动路桩无破损。清洁设施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车

24、、拖把池、垃圾场；1.5.1垃圾箱、垃圾筒：外观无破损，油漆完 好、无脱落，有盖的 能够正常使用。有联 动装置的，联动性能 稳定，工作可靠。1.5.2垃圾车：车体整洁，活动盖板灵活，外观油漆完好，车把手平 直，车轮转动灵活，车胎气压充足，钢丝无断裂。1.5.3拖把池：瓷砖无破损、无脱落，排水畅通。1.5.4垃圾场：符合环保要求。公益设施：体育健身器材（室内、外的免费使用的） 、儿童游乐设施 （室内、外的免费使用的） 。1.6.1能够正常使用，无断裂，无异常声响，起固定作用的部件固定 牢靠。起连接作用的部连接牢靠。各配件齐全，油漆完好。转动 处应加注润滑。1.6.2周围的警示牌和使用须知等标牌：

25、参照标识的要求。特殊给排水的配套设施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各类 水景池（基础部分） 。1.7.1消防水箱、蓄水池：池体本身无漏水、渗水现象。管道与水池 的连接处无渗水现象。浮球阀或水位控制器性能良好，活动正常 排污阀与进水阀开启、关闭灵活。1.7.2泳池：池壁、池壁边、池底的瓷砖完整无破损。无任何裂缝， 不渗水、不漏水。池壁周边的排水沟排水通畅，排水沟上的沟盖 完整无断裂、破损，铺设平整。1.7.3生活水箱：箱体完整且封闭，无渗水、漏水。箱体四周清洁无 杂物。箱体与各管道的连接可靠，无渗水、漏水。检查口的盖板 封闭严密，用锁锁住。设备无锈蚀。在水箱水质检测达到标准的 使用周期内使

26、用。1.7.4水景池：池壁、池底完整无破损。不渗水、不漏水。采用大理 石或瓷砖的池壁、池底，完整无破损、瓷砖无松动、无脱落。标识：楼宇及单元标识、景观标识、机站房标识、指引标识、交通标 识、警示标识、消防标识、车号牌标识、设施设备状态及运行标 识、流程标识、制度标识、临时标识、移动式标识牌；1.8.1各类固定标识牌：安装于室外的标识牌文字清晰，无错误，安 装平整、牢固，外观无破损、油漆无脱落，具备防水性能。安装 于表面的标示牌文字清晰，无错误，固定牢靠，无磨损、松动、 脱落，指示正确。悬挂在设备上的标示牌，清晰准确，不歪斜。1.8.2临时标识牌：指“正在维修，请勿使用” 、大理石道路上“雨 天

27、路滑，请您当心”、举办一些活动时的提示牌“XXX地方，请上X楼”或“办理XX事项，向前左转”等。这些标识牌无破损，固 定或粘贴牢靠，无错字、字迹清晰、内容明确。并且是针对正在 发生的事情，在事情结束之后，这些标牌将拆除。1.8.3移动式标识牌：指张贴通知、告示、警示、禁止等使用的金属 或非金属支架、标牌、展板，有机玻璃板、易拉宝等。移动式标 识牌本体坚固，无翘曲变形。外观完好，无破损、有油漆的油漆 保持完好。室外给排水：外排管道（包括雨、污） 、化粪池、管井、明暗沟、管 井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖） 、集水坑；1.9.1外排管道：通畅、无淤积、无堵塞。1.9.2化粪池：无堵塞

28、、少淤积、无漫溢、井盖无缺损。1.9.3雨、污管井：无堵塞、少淤积、井圈无破损，井盖无缺损。井 壁井底无严重损坏，无严重漏水。1.9.4管井盖：完整，无开裂。在草坪中的管井盖外表面应油漆成绿 色。路面的管井盖油漆成黑色。1.9.5明暗沟：进出水通畅、沟内无积水和淤泥、无鼠洞，无塌陷。 沟盖无缺损，无断裂，无严重锈蚀。1.9.6集水坑：坑体无塌陷，坑体四壁平整。坑内无碎石，无杂物和 淤泥淤集。位于地表面的应加装盖板，盖板完好，封闭严密。1.9.7给水管道：公共场所的所有给水总管、支管、水阀，无跑、冒、滴、漏现象。给水通畅。各阀门无锈蚀，开、关灵活，关闭严 密。对于露出地表的给水管道在冬季（12月

29、、1月、2月）有防 冻措施。对于业主的生活用水，表前由市政供水公司负责，表 后由业主负责。消防：室外消防接合器、消防栓（室内） 、消火栓（室外）、灭火器、 大型消防箱、各式防火门；1.10.1室外消防接合器、消火栓（室外） ：外观完好，安装牢固，表 面红色油漆完好，无锈蚀。用消防扳手打开关闭的阀门后能迅速 打出有一定压力的水流。1.10.2消防栓（室内）、大型消防箱：普通消防箱体内消防器材完整，无缺损，应含有水枪头，接驳器，水龙带，水龙带整齐盘起，无 发霉现象。箱体外壳完整无破损，箱门开启关闭灵活，门锁完好。箱门玻璃完整无破损。水管阀门开启、关闭灵活，无锈死现象。 整个消防箱安装牢固。大型消防

30、箱内消防器材完整，无缺损，应 含有水枪头，接驳器，消防板斧、小沙桶、小铁锹、水龙带，水 龙带整齐盘起，无发霉现象，有24瓶消防灭火器，消防灭火器 应达到的要求。箱体外壳完整无破损，箱门开、闭灵活，门锁完 好。放置的地点应明显。1.10.3灭火器：外壳完好无破损，必须为红色油漆，油漆无脱落。喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用的开口销插入可靠。把手 完整无开裂、破损。压力指示表内的指针指示在黄色或绿色区域 内。手推式灭火器的推动机械坚固，推动灵活。连接使用的接驳 器完整。1.10.4各式防火门： 开关灵活， 关闭严密， 带闭门器的应当能够自 动关闭。人防设施：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔

31、音间、防爆地 漏、各式密闭门；1.11.1集气室、进、排风竖井、滤毒室、隔音间：墙面、地面、顶 表面平整，无裂缝。有瓷砖的表面，瓷砖无脱落、无破损。室内 没有人防规定以外的其他管线洞口。室内无杂物。有灯光照明的 按设备完好标准的要求。1.11.2密闭门：门开关转轮上都抹有黄油进行润滑，把手转动灵活，把手定、限位上都装有开口销，门转动灵活，能够密闭。要求找 开的密闭门，其外角下都有木块进行支撑。都用油漆刷成黄色， 油漆无脱落、平整。1.11.3防爆地漏：地漏完整，无开裂、断裂现象，无缺损，无杂物 堵塞，排水通畅。1.11.4各式密闭门：油漆完好，关闭严密可靠。大型门处于开启状 态时，门下应当有木

32、料垫住，防止过重变形。带有活动盖板的密 闭门，活动盖板应当灵活。二、设备的完好标准 配电系统：高、低压配电柜、配电箱、配电柜、电气控制箱、电气控 制柜、照明箱、电表箱、箱式变；2.1.1高、低压配电柜：进线柜、计量柜、联络柜、出线柜、电容柜、 配电柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜表面的各类元 器件完好无缺损。电压、电流、功率因素等仪表显示正常，指示 灯能准确指示工作状态。柜内空气开关、计量仪表、指导仪表、 保护装置、电力电容器、接触器工作正常。电气连接可靠，导线 绝缘良好。保护接零可靠。 与供电回路操作有关的指示明显准确，如“开”、 “停” “ON、 “OF”“严禁合闸”及回路的标签。

33、2.1.2配电箱、配电柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜表 面的各类元器件完好无缺损。电压、电流表显示正常。有指示灯 的指示明亮正确。柜内空气开关、互感装置、保护装置、接触器 工作正常。电气连接可靠，导线绝缘良好。保护接零可靠。空气 开关上回路标签正确、明显。2.1.3电气控制箱、电气控制柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完 好。柜表面各类元器件完好无缺损。柜内空气开关、保护装置、 主回路接触器、控制线路、辅助工作回路电气连接可靠，动作灵敏、准确。导线绝缘良好。保护接零可靠2.1.4照明箱：外观清洁， 箱盖完整，箱门锁完好。 各开关标志清楚， 动作灵活。2.1.5电表箱：外观清洁，玻璃完整

34、，箱门锁完好，箱内布线整齐， 电表上铅封完好清晰。计量准确。2.1.6箱式变：运行正常。无异常声响，无异常气味。封闭严密，箱 锁牢固。警示明显。消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消 防增压泵系统；防火卷帘门2.2.1消防喷淋系统：系统能够正常运行。电机和水泵启动后运转平 稳，无异常声响，运行中电机不发烫。主泵启动后，可以将水压 打到额定压力。 主泵停机后管道能够保压，当压力低于时，增 压泵自动补压。系统各阀门开启、关闭灵活，带阀门杆的，阀门 杆上有润滑脂，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀能够回流关闭。 管道上的压力表完好，在检测合格的周期之内，显示正常。系统 末端完全打开放

35、水阀后消防警铃能够报警。电气控制线路连接可 靠，控制灵敏。电气控制柜按的要求。2.2.2消防自动报警系统：系统能够正常运行。各烟感探头、区域报 警器工作正常，红色指示灯每隔几秒闪烁一次。报警蜂鸣器报警 鸣响时声音响亮。消防报警控制柜上显示屏清晰，各按键灵敏， 无损坏。消防报警控制柜上输出电压和电流达到规定的要求。独立的24V电源完好。蓄电池充电完好2.2.3消防泵供水系统：系统能够投入运行。电机启动后运转平稳， 无异常声响，不发烫。主泵启动后，根据不同的控制区域可以将 水压打到规定值以上，主泵停止后，系统最不利点能够保持压力 在以上。系统各阀门开启、关闭灵活，带阀门杆的，阀门杆上有 润滑脂，无

36、跑、冒、滴、漏现象。止回阀能够回流关闭。压力表 完好，处于检测合格的周期之内，显示正常。电气控制线路连接 可靠，控制灵敏。电气控制柜按的要求。2.2.4消防增压泵系统：系统能够投入运行。电机启动后运转平稳， 无异常声响，不发烫。电气控制线路连接可靠，控制灵敏。电气 控制柜按的要求。2.2.5防火卷帘门：固定牢靠。电气控制开启、关闭灵活。无卡住现 象。有消防自动报警系统的，应和消防自动报警系统进行联动，受控准确、灵敏。手动拉链完整，能卷开启与关闭帘门。卷帘门 的滑动轨道平整，门滑动无妨碍。供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道；2.3.1供水系统：自动供水系统能够自动正常运行

37、。2.3.2供水系统的供水泵：运行平稳，不发热、无异常响声2.3.3供水系统的管道阀门：无跑、冒、滴、漏现象。油漆完好。止 回阀能够起到回流关闭的作用。2.3.4供水系统的压力达到设计的要求，系统中所有的压力表完好，处于检测合格的周期之内，显示正常。2.3.5供水系统的电源控制柜：电气控制柜按的要求。排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联系的各类阀门、接头、排水管 道及限位控制开关等；2.4.1潜水泵、排污泵：能够正常运行。各类泵体运转无异常响声， 排水过滤器不堵塞，排水通畅。2.4.2潜水泵、排污泵附属的各种阀门、接头、管道、浮球限位：接 头连接可靠，管道无锈蚀，管道与阀门的油漆分色，油漆完好，

38、 管道及阀门固定牢固。有止回阀的止回阀能够回水关闭。浮球限 位动作灵敏、可靠。2.4.3电气控制箱：按照的要求。风机系统：风机、送风、引风机及其与之联系的风机管道及阀门；2.5.1风机、送风、引风机：风动电机运行正常。启动后运转平稳， 无异常声响，电机不发烫。2.5.2风机管道及阀门：风管无抖动，无异常声音，无泻漏。风阀开 启灵活，零配件齐全。2.5.3支架：电机和风管的固定支架应牢靠，油漆完好，无锈蚀。2.5.4电气控制系统：额定电流在正常范围。电气控制柜按的要求。供气系统：煤气供气系统2.6.1煤气供气系统：由煤气公司负责维护保养。小区内的所有室外煤气管道没有漏气现象。小区内有煤气调压站的

39、，应保持煤气 调压站四周无杂物，门锁完好。特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统2.7.1电梯系统机房部分： （1）、机房内的消防标识、机站房标识、 设备运行状态标识完好按照的要求，照明完好按照的要求。同时 电源插座齐全，通风良好。救援操作及轿厢平层标志齐全。制动 器手动松闸扳手应挂在容易接近的墙上标志明显。 （2）、机房与 滑轮间不得放置非电梯用的物品。通道应保持通畅。滑轮间的入 口处，急停开关动作可靠。 （3）、供电相序改变会或错相不会改 变电梯运行和开关门方向等功能的，可不采用错相保护装置。供 电相序改变会或错相会改变电梯运行和开关门方向等功能的， 必 须采用错相保护装置。且保护装置能够

40、正常工作。必须安装断相 保护装置且该装置能够正常工作，在电梯运行中应起保护作用。（4）、电气设备金属外壳（安全电压的除外）均应接地良好。接 地线必须并接至接地线柱上。 （5）、曳引机应设有适量润滑油， 油标应齐全，油位显示应清晰。 减速箱运行时无异常声音和振动。（6）、曳引轮任一绳槽的磨损不得使曳引绳接触绳槽底部。制动 器动作灵活，各部件齐全、可靠。 （7）、制动器闸瓦与制动轮工 作表面应清洁。线圈铁芯无油污、锈鉵及积尘。制动时两侧闸瓦 应紧密、均匀地贴合在制动轮的工作面上，松闸时应同步离开，限速器各活动润滑部位应有可靠润滑，运行时无异常声音。（8）、限速器运转平稳，其调节部位整定标记应完好，

41、无拆动痕迹，校 验期有效，当与安全钳联动时，无颤动现象。 （9）、上、下限位 装置动作可靠。上、下限位保护开关，应在轿厢或对重接触缓冲 器前起作用，并在缓冲器被压缩期间保持其动作状态。2.7.2电梯系统井道、轿厢与层站部分：（1）、电梯以检修速度运行，人为动作轿顶紧急停止开关，电梯均应立即停止运行。轿顶检修 操纵时，机房、井道及轿厢内除急停止开关外的各按钮操作应无 效。导靴固定螺栓无松动， 靴衬磨损量未超过其厚度的1/3。（2）、 对重块应可靠固定。对重设有反绳轮时，其润滑良好，护罩及挡 绳装置功能可靠。（3）、导轨支架无松动，压板牢固。采用封闭 式井道时，所设置的照明正常。 （4）、层门锁钩

42、、锁臂及动接点 动作灵活，在电器安全装置动作之前，锁紧元件的最小啮合长度 为7mm （5）、由轿门自动驱动层门情况下，当轿厢在开锁区域外 时，无论层门由于任何原因被开启，都应有一种装置能确保层门 自动关闭。如果轿门（在多扇门中任何一扇门）打开，电梯应不 能正常启动或继续正常运行。（6）、在正常运行和轿厢未停止在开锁区域内，层门应不能打开。如果一个层门（在多扇门在任何 一扇门）打开，电梯应不能正常启动或继续正常运行。（7）、门锁固定后，以150N的力施加在一个最不利的点上时，门扇之间 的间隙不能超过30mm层门手动开锁装置应灵活可靠，动作后应 自动复位。层门滑块磨损量未达到其厚度的1/3，镶入地

43、坎的深 度应大于5mm(8)、轿厢如设有安全窗，则电梯以检修速度运行， 人为打开安全窗2次，电梯均应立即停止运行。 (9)、轿顶及各 层厅门门头的卫生应清洁，无积尘、油泥及杂物。轿顶设有反绳 轮时，其护翼和挡绳装置功能可靠， 且润滑良好。(10)、 曳引绳 头组合无缺陷， 符合GB7588-95的要求。曳引钢丝绳未出现断 股、超标断丝、磨损等报废现象。每个绳头应有锁紧螺母且安装 有锁紧销。曳引绳表面清洁不粘有杂质。(11)、安全钳联动机构 各部件活动正常，销钉、卡簧、螺母未见脱落。(12)、轿内操纵 按钮应动作灵活可靠，信号应齐全清晰。 (13)、不需专人驾驶的 电梯，轿厢内的紧急照明能正常。

44、不需专人驾驶的电梯，轿门安 全触板或光电保护装置动作可靠。 (14)、轿厢、轿门无影响乘客 安全的严重锈鉵或磨损。轿内报警装置功能正常可靠。层站指示 信号清晰明亮，按钮动作正确无误。 (15) 、火灾时供消防员专用 的电梯，消防开关工作可靠。 (16)、层门前候梯厅应有足够的照 明，即使轿厢照明出现故障也应能分辨层门打开和轿厢平层情 况。在门关至行程1/3后，阻止关门的力W 150NL2.7.3电梯的呼叫警铃、对讲系统、应急照明：呼叫警铃与对讲电话 完好。在轿厢内按下警铃键后，能及时与小区监控中心能通话。 对讲通话清晰。停电时备用电源能够正常投入工作，保证对讲通 话通畅和轿厢内有适合的照度。2

45、.7.4电梯系统底坑部分： (1)、电梯以检修速度运行，人为动作底坑紧急停止开关，电梯应立即停止运行。 (2)、设有补偿链的电 梯，补偿链运行时与其它装置及底坑地面无碰撞，二次保护装置 齐全可靠。随行电缆两端应可靠固定，不应有打结和扭曲现象， 当轿厢压缩缓冲器后，电缆不得与底坑地面和轿厢底边框接触。（3）、安全钳各楔块与导轨间隙均匀，夹紧位置正确。 （4）如采 用液压缓冲器，其充液量正确，柱塞无锈鉵。其电气安全开关动 作可靠。（5）、底坑清洁，无积水、杂物。2.7.5电梯要达到“四清” 、“六正常”：机房清、井道清、地坑清、轿顶清，机器正常、控制正常、厅轿门正常、限速器安全正常、信号照明正常。

46、2.7.6升降式立体停车系统的基本要求：运转部位的零部件应保持润 滑良好，无卡阻现象。减速箱、润滑装置、液压主机内应有足够 的油量。各部件与部件之间联接紧固件应固定可靠， 无松动现象。 液压系统油管接头联接应可靠，无渗漏现。2.7.7升降式立体停车系统的安全装置、紧急停车装置、行程限制装 置、升降横移安全装置设置准确，各装置动作状态正确。2.7.8升降式立体停车系统的机械部份： 减速箱运转正常， 油量适当，无异常振动，无漏油现象。各转动的轴承应保持良好的润滑，转 动时无异常声音和明显跳动。滚珠丝杆和螺母间的运动应自如， 滚动摩擦的声音正常。滚珠丝杆表面应保持清洁，不粘杂物，不 锈蚀，表面无机械

47、损伤。2.7.9升降式立体停车系统的电气部分： 配电箱、控制箱接照的要求， 箱内各空气开关、接触器、继电器动作正常，电气连接可靠，接 触良好，指示灯和信号灯指示明亮、正确。各电动机运转正常， 无异常发热，无杂音和气味，系统的各保护接零点清晰、连接可 靠。随行电缆两端可靠固定，不应打结或有波浪扭曲现象。制动 器不应有过大的摩损，工作表面不应有油污。2.7.10升降式立体停车系统的车台板：车台板、保险架应联接牢固，不应有严重锈蚀。2.7.11升降式立体停车系统的导轨压紧螺栓应无松动。接头处台阶应不大于0.5mm无油垢、积灰、锈斑。缓冲器的缓冲座、缓冲 胶垫不得缺损。滑块无磨损，运动正常、灵活。导向

48、轮、导轨平 整，润滑良好，表面油漆平整，无锈蚀。照明系统：楼道照明、机站房照明、车库照明、景观照明、其他附属 照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等） 。.照明灯及灯具：光线明亮，受控灵敏。无外露线头，灯光明亮程度 与灯源功率相匹配。控制开关开启和关闭灵活，具有延时功能的 开关达到1至3分钟的延时要求，无不亮和长亮的现象。照明灯 的灯罩及外观部分无破损，无开裂。悬挂于房屋顶部的照明灯固 定牢靠，灯具电气连接可靠。弱电系统：周界报警系统、红外报警主控系统、门禁对讲系统、摄像 监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景 音乐系统、刷卡系统；2.9.1周界报警系统：系统能够投入正

49、常使用。随时采用木板模拟翻越时，监控中心能够立即报警，电脑上闪烁显示报警区域，模拟 显示屏上的指示灯与报警信号联动红灯闪烁。 每个防区都能够随 时进行布防与撤防。室外红外发射与接收器件无损坏或缺失，超 出小区围墙顶部30公分至50公分，固定牢靠，无松动现象。2.9.2红外报警系统：小区监控中心的公共红外报警主控系统能够正 常运行。及时收到业主家中的报警，并在电脑上及时反映出来。工作可靠。2.9.3门禁对讲系统：联络通畅，能够正常使用。各对讲总机、主机、分机振铃响亮，通话声音清楚，显示屏显示清晰，按键灵敏，按 键无损坏或缺少。监控室对讲总机能够打开单元门。2.9.4摄像监控系统： 监控中心内的显

50、示屏正常工作， 显示图像清晰。 任何一部摄像机的图像都可以进行大屏幕显示。 摄像探头无损坏 或缺失。云台摄像机角度和焦距能够进行灵活地调整。室外安装 监控探头的固定装置安装牢固。线缆无拖挂现象。2.9.5巡更系统：能够及时输入巡更数据。各巡更点安装牢固。巡更 器外观完好，能够采集数据。数据录入器能够将巡更器上的数据 输入电脑。2.9.6紧急求救系统：紧急求救的公共主机完好，能够及时收到业主 家中的求救信号。2.9.7小区背景音乐和广播系统：音箱无缺失或损坏，播放清晰无杂音，音量大小受控制。音源如VCD话筒和功放完好。随时都能放音和广播。2.9.8刷卡系统：刷卡灵敏，反映迅速。与联动的闸臂系统或

51、门禁系 统连接可靠，卡刷好后的信号能够立即启动闸臂或受控门。外观 完好，固定牢靠。道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统2.10.1伸缩式电动门：移动开启或关闭灵活，使用正常。控制开关 和控制箱的电气连接可靠。保护接零牢靠。伸缩门栅栏无断裂， 无破损。油漆完好。伸缩门各配件齐全，完好。2.10.2闸臂系统：上升或下降灵活，能够正常使用。外壳油漆完好。电气连接可靠。闸臂完好醒目。空调系统：集群式中央空调系统。2.11.1集群式中央空调系统：系统能够正常运行。循环泵、冷却塔 电机、热泵均正常工作，运行中无异常响声，不发烫。管道油漆 完好，无锈蚀，无渗漏。系统各阀门开启、关闭灵活，带阀门杆 的，阀门杆上有

52、润滑脂，无跑、冒、滴、漏现象，开启、关闭与 指示的状态相符。管道与阀门连接紧密。冷却塔安装牢固，电机 运转时无异常振动，进出水通畅，冷却装置水流通畅。控制柜上 电源指示准确，水泵开启、停止的显示灯指示正确，电气控制柜 按的要求。保护接零牢靠。 辅助配件能够正常工作，油位计、进、出口测量水温的温度计、压力表完好，在检测合格的周期之内，显示正常。无压燃油锅炉：能够正常运行。供油管路通畅，保证供油。炉体 本身自带的仪表工作正常，显示清晰。燃烧器、化油器工作正常。出水能够达到设定值。炉膛完好。特殊给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备2.12.1中水处理系统：设备能够正常运行。蓄水池无渗漏。过滤设 备

53、的流程标识按的要求。2.12.2泳池过滤设备：每天检测泳池水质的PH值，达到的范围内。水处理设备能够循环工作，并能正常运行。水系统运转无误，预 过滤、过滤、加药、消毒、循环泵各工序设备运转正常。每年试 用前必须由电工对水处理设备进行安全检查一次。绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、 （属于基础设施）2.13.1草坪机：启动灵活，能够正常运行。机油加注在“add”、“full之间，回弹绳完好，所有的螺母都处在紧固状态。化油器通畅。 空气滤芯不脏污。火花塞连接紧固，四周无积碳，不跳火。2.13.2电动绿篱机：电机运转正常，电瓶外观完好。充电正常。控 制开关操作灵活。甩绳能够用力拉出，工作

54、时保持固定长度。2.13.3电动割灌机：电机运转正常，电瓶外观完好。充电正常。控 制开关操作灵活。刀片平整完好。保护外壳完好。2.13.4机动喷雾机：启动灵活，能够正常运行。空气冷却通道通畅油门控制杆和阻风门动作可靠。所有的螺母都处在紧固状态。空气滤芯不脏污。火花塞连接紧固，四周无积碳，不跳火。水容器 无水垢，喷头不堵塞。通讯设备：对讲机（属于基础设施）2.14.1对讲机：能正常使用，发送、接收的通话声音清晰，外观无 破损，附件齐全，编号清楚。辅助设备：空压机、管道疏通机2.15.1空压机：压缩机电机运转正常，无异常响声，储气罐和减压 阀气压正常，空气滤网干净，安全阀性能完好，气压低时能自动

55、补气。2.15.2管道疏通机：能够正常使用，电气连接可靠，机头和底盘支 撑固定牢靠，疏通弹簧表面无杂物，机械传动部位润滑良好。维修人员上门处理业主报修的作业程序1、目的：对维修人员上门进行维修服务的过程进行规定，使维修人 员在上门服务的全过程中都按照公司的要求进行作业。2、适用范围：在南京银城物业管理有限公司托管的物业内，从事于 上门维修服务的过程。3、职责：、公司工程部：负责制定作业程序，对管理处管理人员及维修人员进 行培训，督促、检查、考评管理处执行的情况。每半年收集一次 意见，通过评审对作业程序进行改进。、各管理处：接受工程部的培训，按照制定的作业程序对维修人员不 断地进行培训， 监督维

56、修人员的作业过程， 并对维修人员的作业 过程进行考核，接受工程部的检查与考评。、各管理处维修人员：接受公司及管理处的培训，按照作业程序进行 服务工作，接受业主的监督和管理处的考评。4、作业程序、按公司员工手册规定的要求着工作服、配戴工作牌、带好维修工具 和鞋套上业主家，并按照公司员工手册规定的文明礼貌用语敲门 与业主打招呼。并告知业主上门打扰的原因是管理处接到业主的 报修，安排维修人员前来进行维修。、在业主分户门外和业主确认需要维修的信息。必须对业主需要进行 的维修内容与管理处派单的内容进行核对，核对的内容包括房 号、维修的具体内容，防止出现误报或误修。维修信息得到确认后，在得到业主允许的情况

57、下穿戴鞋套进入业主家中。、对需要维修的项目进行检查。业主报修时只是描述故障发生后的一 些现象，不能代表故障的具体内容准确，因此维修人员应当对故 障进行仔细检查。检查分为四种类型：4.3.1、第一种是通过目视或使用测量工具或采取简单的试验方法就 可以查出故障；4.3.2、第二种是需要拆卸部分家具或打开部分装潢才可以查出故障， 但不会造成业主的部分家具或装潢受损，且业主的部分家具或装 潢能够完全恢复原样；4.3.3、第三种是需要打开家具或打开装潢才可以查出故障，但会造 成家具或装潢受损，恢复时不一定能够恢复原样。4.3.4、第四种是利用公司现有的资源采取相应的办法仍无法确定故 障原因。4.3.5、

58、第一种和第二种类型的检查完成后可以进入下一个工作步骤， 即向业主告知检查后的结果。4.3.6、第三种和第四种类型的检查，维修人员应当在实施检查前， 向业主告知，向管理处汇报，在没有达成相关的协议或没有形成 书面的文字记录之前，不可以操作，只有在管理处和业主共同协 商方案并得到业主确认的条件下，首先对现场进行各类方式的记 录，包括拍照、方字记录、 摄像等， 现场得到确认后方可按照约 定的方案进行检查操作。、将检查的结果向业主告知。首先要告知业主通过仔细检查，故障可 能发生的各处环节以及将要采取的维修方式，同时告知业主根据 管理处公示的收费项目，此次维修需要进行的收费情况，在业主 同意的情况下方可

59、实施维修操作。4.4.1、向业主告知收费情况时，不要和业主协商价格，告诉业主公 司有规定维修人员无权对收费价格进行变动，如果业主认为价格 不合理，可以找管理处工程主管或管理处经理进行协商。4.4.2、对于需要更换的元器件或材料，由于目前市场上各种元器件 和材料在不同的商店内或不同的时间内价格各不相同，各种元器 件和材料的质量物业公司不能替供应商作担保承担风险。因此向 业主告知物业公司不承担采购的义务，由业主自行采购，维修人 员告知业主采购的型号和要求。、实施维修作业前的再次确认。在业主同意维修后将要进行维修前， 维修人员应当询问业主对于需要维修的部位有无特殊情况，有无 贵重物品需要移开，以及维

60、修过程中维修人员应当注意的地方， 防止维修人员不知情业主没有注意在维修过程中给业主带来不 必要的损失。、实施维修作业。文明施工，工具摆放在自带的抹布上，需要登高及 会落灰尘的地方应铺报纸，物品移动时轻拿轻放，会造成污染的 要预先采取措施。维修过程中需要业主协助的，应当使用公司员 工手册规定的文明礼貌用语。4.6.1、特殊情况的应急处理，如渗水严重造成局部淹水、供水管严 重渗水，排水管堵住后漫溢、住户总电源跳闸、等严重影响业主 生活的事情，应当立即向管理处汇报情况，并提醒管理处既立即 安排处理，又同时进行现场记录，记录的方式包括文字记录、拍 照、摄像等，留下第一现场的相关证据，为今后的查证提供依