地下车库销售策略

1、地下车库销售策略第一工程及周边车位物业调查工程一期车位表1车位个数总建筑面积产权面积 个目前销 售个数销售价 格规划尸数比例产 权 车 位A库873309.3838.23158880043892.9%B库10382.338.23380000C库1656264.1238.239475800人 防 车 位A库341292.1838.23678800B库24907.6438.23570000C库873198.3738.23566800备 注从目前车位出售的户数来看,共计128户,占工程一期车位数的 31%.12、13、15栋车位表2车位个数总建筑面积产权面积 个目前销 售个数销售价 格规划户数比例产

2、 权 车 位A库10441.6544.089888006456%B库6279.3644.08580000C库19837.9244.081775800备 注从目前车位出售的户数来看,共计31户,占车位数的86%.工程周边车位物业现状表 3车位个 数租赁价格含物管 费出售价格目前售出个数/比 例目前租赁个 数/比例规划户 数车位/户数 比东玺门380350元/月地下 车位10.8 万/12.8 万150个39%63660%漾福居2106.08 万/10万5526%22593%西子花苑900156558%星城世家8007-8万19024%110073 %世嘉华城280300元/月7.8-10.5万1

3、5053%4575038%蔚蓝天空150230元/月10万7850%6029551%亚华香舍500230元/月10.8 万40080%80110046%第二周边工程车位物业营销方式漾福居,平均价格为8-9万元/个,比XX工程平均高出1万元,现销 售55套左右；星城世家,7.48.2万/个,要求一次性付款,无折扣；西子花苑,还未开始销售；东玺门,地下车位,价格为1012.8万/个,营销方式为：1、销售员与已购房客户一对一联系,每户发放“车位认购确认函,逼迫客户确认购置依旧舍弃认购权；2、在东方新城一、二期广作宣传,粘贴广告通知,宣传车位稀缺性及 投资价值；3、报纸广告投放晨报半版,2次；4、请政

4、府有关部门配合,加大周边违章停车查处；5、采纳分期付款方式,首付三成,余款可在交房前分次付清,一次性 付款优待9000元；世嘉国际华城,小区交房入住后,销售价 8万元左右/个,租金300元/ 月,由物管配合,小区内严禁车辆露天停放,一律下地下车库,迫使业主 购置；亚华香舍花都,地下车位是在交房入住后开始销售,租售并举,售价 在10.8万/个,租金230元/月,随着小区入住率高达95%,车位已供不应求, 差不多销售一空.第三市场车位物业投资回报比拟市场车位物业投资回报比拟市场车位物业投资回报假设 8力元/个月出金年收益收益率300元/月36004.5%40 nf小户型物业投资回报假设总价 18力

5、月租金年收益收益率1000元/月120006.66 %投资基金回报假设本金 8万/1年期股市基金市场火爆平均年回报收益率07年上半年普遍基金收益率30%；上2400030%银行存款利息回报假设本金 8万/5年期利息收入平均年收入收益率20862 元41725.2155 %第四背景分析及调查结论A、从周边同类工程车位配比率、实际利用率来看,XX工程工程车位物业供大于求.从工程车位配比来看,同类工程来中,XX工程最高,一样工程平均在 50%左右,随着都市进展,新工程,车位配比逐步走高；过高的配比, XX 工程车位一段时刻将供大于求.B、从消费水平/投资心理来看,工程业主对车位物业的需求空间并不 明

6、显随机抽取局部有车业主,约60%的人表示可不能考虑购置车位.约40% 的人表示将会考虑购置车位,购置动机均为节约使用本钱或现在价格较低, 先选个好位置.随机抽取局部无车的工程业主,基于消费水平和投资回报 的考虑,加上目前股市基金红火,约80%的人表示最近将不考虑购置车位.从上表3也反映出这点,银行储蓄或投资住宅、购置股票基金收益均 高于购置车位.C、市场反响冷淡,局部工程不销售车位,而是长期持有,提升租金, 以租受益,等待时机成熟.根据对市场的了解,局部实力楼盘对车位物业采纳方法是前期持有, 以租受益,时机成熟再行以较理想价格销售,入住率越高,销售价格越高. 如亚华香舍,03、04年连续交房入

7、住,目前入住率差不多 100%,车位销售 却是不急不慢.事实上,基于回报偏低,业主未入住等因素,对车位物业 长期持有,以租受益,等待销售时机成熟,成为局部实力工程采取的要紧 策略.D、市场上车位销售情形较好的,差不多为车位配比拟低的成熟社区.市场上,车位销售较好的,一是商住工程,拥有大量办公需求,二是 市中央区成熟小区,入住率高,停车位较少.如维一星城、蔚蓝天空等.E、工程车位销售,差不多上前期均不理想.从车位销售情形来看,前期普遍情形不理想,差不多均为工程入住后, 销售率才有所提升,且工程交房越久,入住率越高,车位销售及使用情形 越好.值得注意的是,即使是东玺门,专门针对车位强销,目前也仅销

8、售 了 150个左右,仅为12%左右.F、拥有大量地面停车空间,那么地下车位使用率偏低.长沙市民喜好省事、方便,有地面停车位,就不愿下地下车位已成普 遍现象,如德政园,现差不多路面全部都停满车.第五车位销售策略一、车位销售时刻安排：销售部从目前起,重点考虑车位销售的预备工作,待10月份房交会后, 安排重点开展车位销售.如此考虑,有二方面缘故,一是考虑目前回款及团购客户工作是重点, 故目前时期不建议强销车位；二是从现在至明年二期开盘,将有相当长一 段时刻,没有具体销售工作安排,从整个销售部工作均衡安排上看,也建 议将时刻适度靠后；三是车位的销售,专门是开始,最好是集中精力打个 消灭战,集中消化一

9、批,然后利用提价等价格杠杆,促进犹疑不决者及早 购置.例如东玺门,在车位集中开盘销售一批后,目前已封盘,不再销售, 等待客户心理转变.二、销售策略1、销售政策向车位倾斜.由于车位的销售时刻与住宅相差不多,但金额较小,提成较少.因此 为了增加销售人员的主动性,我公司将可能采取提升销售人员车位提成标 准的方法.2、公布信通知.由销售部部制作关于车位销售的公布信,将市场上车位的销售价格及 书面形式告知客户,如目前市面上,车位销售及租赁价格普遍提升,局部 高端社区,已是一位难求,租金更是高达 600元/月等,同时,结合促销措 施,以先购先得及前期购置给予一定优待及一段时刻过后将提价等,促进 客户产生紧

10、迫感,并提早购置.3、限期限额优待促销销售人员 联系客户,向客户告知,在 XX工程车位集中开盘时刻 段内购车位将享有10000元一5000元的优待,如“购置车位的,前30个优 待10000元/个,前50个客户购置车位优待 6000元/个,50100名优待 3000元/个,另外,通知客户,“车位立即调价,2021年1月20日,价格 一律上调10000元/个等.购置二个以上车位,额外优待 2000元/个.4、付款方式多样化.一样车位以一次性付款为主,为了使更多的人能够轻易地购置车位,建议可采纳多种方式,如车位银行按揭,贷款可贷款50%,最高期限为10年；如可将其与房价合并一起,做银行按揭；如采取分

11、期付款方式,首付 三成,余款分期付清最长为2年等.建议与集中开盘优待一起,推出分期付款方案,最大量吸引客户购置.5、实行销售操纵,减少车位推出量前期车位销售,建议采纳销售操纵,操纵车位推出量,减少客户选择 余地；集中放量销售,辅以优待政策,以现场销售气氛,增加紧迫感,促 进成交.宣传上,不宜过多强调 XX工程车位高配比.三、车位销售打算经我们分析,如果在销售过程中,采纳上述销售策略,估量可实现如 下打算：时亥IJ2007年10月2007年11月2007年12月2021年1月时期划分前期积蓄客户摸底集中开盘销售连续销售销售量4010时刻安排：打算在11月底或12月初,进行地下车位集中开盘销售,

12、连续到2021年1月底.四、其他策略1、考虑前期开发商持有.市场上,车位销售在前期,专门是交房之前,销售情形均不理想,较 为成功的几个高端住宅楼盘车位销售案例,均是在小区入住率到达一个高 位前,由开发商持有物业,租赁为主,当小区步入成熟,再开始以较高价 格开始销售,回笼投资.在地下车库全部投入使用后,可考虑分区进行银行抵押贷款,进行融 资,实现地下车位的变现.2、二、三期调整地下车位设计,适当减少车位数量.工程1: 0.9的车位配比,相对周边工程,比例较大,在目前周位普遍 销售不佳情形下,操纵数量,有利于销售速度及价格.同时,鉴于地下车 位的高额本钱,减少配比,也是节约了开发资金的投入.3、提

13、早交房,提升入住率.目前,一期工程建筑已差不多完成,建议尽快进行园林施工,争取提 早交付,尽早让客户收房入住、尽早购车位.配合物业治理,前期多举办社区 SP活动,一方面排除与业主间矛盾, 一方面增强社区居住成熟气氛,提升入住率.4、车位房源搭配.在二期销售中,考虑选择一批优质房源,将待销售的车位进行一定房 源比例搭配,减少客户购置的选择余地,也将增进车位的销售.5、物业治理要严格操纵地面停车位,小区实行严格的人车分流.小区园林景观设计施工上,尽量不考虑地面停车位置；交付后,物业 治理上要求汽车一律入地下车位,严禁地面停车.同时,地下车位,一律 统一加装车位锁,预防随意停放.6、提升本钱：提升车

14、位的租金水平.目前市场普遍工程停车位的月租费为 230元一300元左右,车位使用成 本偏低,致使使用者宁租不买的心理成为制约车位销售的要紧抗性.为此,特建议如下：在物价局行政指导价的价格幅度内,物业将车位 月租费统一上调,例如定为350元/月,以提升租金的方式来促使车位的使 用本钱上涨,借此促进车位的销售.附：致长房XX工程业主关于产权车位的公布信尊敬的业主：您好！在此长沙房地产开发公司的全体职员衷心感谢您对长房XX项目的支持！现在您得到的不仅仅是一个居住的空间,更得到了尚东区核心地标所 带来的荣耀与尊贵！您的生活将从此而与众不同！当您选择一个家时,请不要忘了安置您的宝马良驹.长房 XX工程精

15、 心为您预备了 400多个产权车位,但在那个大型社区 1500户的总数面前, 产权车位的数量却明显缺乏,平均 4户才配置了一个车位.据报导,现在 长沙市停车的供需缺口已达24万多个,也许过不了多久之后,那个数字会 突破50万个.且长房XX工程位于东城区商业核心地段,周边土地已被高 度利用,不能够再建大型的停车场.而开发商会在较短的时刻内,以最大 的优待幅度,毫无保存的对所有产权车位进行销售.以长房 XX工程业主 的购置力,消化掉这些产权车位是毫无疑咨询的.现在,您将面临以下两种选择：舍弃购置产权车位.如果讲您是出于经济实力或无停车需要才做出如 此的选择是能够明白得的.否那么,它将会对您今后的生活带来许多的困扰. 当所有的产权车位已全部被销售完毕之后,而您又有停车需要时,您不得 不从车位业主手上租赁车位,到时,车位的租金也许高得让您无法同意. 现在长沙市就有小区的车位月租金超过 600元的案例,今后也许会突破千 元大关.这也许会让您舍弃购车的妄图！只是,您也许可能会选择高价再 从其他人手中购得车位,但这也要不人情愿卖才