基准地价系数修正法

1、（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估 宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正 系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估 价期日价格的方法。其公式为：地价二基准地价X （1 士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正 系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别 与基准地价的通知（郑政文201437号）于2014年8月29日公布实 施，文件中附的郑州市市区土地基准地价表适用范围为郑

2、州市市区范围 内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费' 基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润' 管 理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构 成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地' 工矿仓储用地' 住宅用地、公 共管理与公共服务用地（不含旅游' 娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅 游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用 地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共

3、管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水 利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地 40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用 地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱 乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50 年）；(6) 土地开发程度：宗地外部“七通“(即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖),内部土地平整；(7) 郑州市市区土地基准地价成果。郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米类型商服用地住宅用地工矿仓储用地公共管理与公共 服务用地(不含旅游、娱乐)公共管理与

4、公共服务用地(旅游、娱 乐)交通运输用地特殊用地水域及水利设施用地级90008400112530005100270016501050二级75006750915232537501800975675三级63005550720172527001200450420四级5250465054012001950825五级435039003847501275525六级35253300七级28502700八级21752100九级150018003、测算过程(1)确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东' 绿城路南，规划用途为二类居住用地(R2) o根据郑州市基准地价文件及郑州市市区住宅用地土地

5、级别与基准 地价图，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内， 本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元 /平方米。根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正 系数表如下：郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表影响因素影响因子优较优_般较劣劣商服繁华条件距商服中心距离距小区级商服中心小于距小区级商服中心小于距小区级商服中心小于距小区级商服中心小于距小区级 商服中心500m500 1000m1000 1500m1500 2000m大于2000m街道等级生活型主干道混合型主干：道交通主干道生活次干道支路交通条件距主干道距离>

6、;2000m1500 2000m1200 1500m800 -1200m<1000m距公共交通设施距离有4路以上路公交车通有3-4路公交车通有2-3路公交车通有1-2路公交车通有1路以下公交车通距汽车站距离<2500m2500 3000m3000 3500m3500 4000m>4000m基础设施条件供水条件保证率咼保证率较高保证率一般保证率较低保证率低排水条件排水畅通排水较畅排水一般排水较差排水不畅供气保证率咼保证率较高保证率一般保证率较低保证率低供暖保证率咼保证率较高保证率一般保证率较低保证率低公用设施条件距中学距离<1000m1000 1500m1500 2000

7、m2000 2500m>2500m距小学距离<1000m1000 1500m1500 2000m2000 2500m>2500m距幼儿园距离<300m300 600m600 900m900 1300m>1300m距医院距离<1000m1000 1500m1500 2000m2000 2500m>2500m距菜市场距离<800m800-1300m1300 1800m1800 2500m>2500m距公园距离<1000m1000 1500m1500 2000m2000 2500m>2500m距文化设施距离<1500m1500

8、2000m2000 2500m2500 3000m>3000m自然环境优劣度自然环境优劣度工程地质条件优越无灾害影响工程地质条件较好无灾害影响工程地质条件一般，无灾害影响临近存在地质灾害隐患的区域，工程地质较差位于地质 灾窖易发 区，工程地质条件差环境质量条件大气坏境好较好般较差差声环境无污染轻微污染一般污染较重污染严重污染绿地覆盖度绿地覆盖度绿地率咼，环境好绿地率较高，坏境较好绿地率一般，环境一般绿地率较低，环境较差绿地率低，环境差宗地自身条件临近道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路临街状况十字路口丁字路口临主街临次街临支路宗地形状矩形规则多边形较规则不规则极不

9、规则宗地面积无影响略有影响有一定影响影响较重严重影响规划限生|攵饪规划限制条件对土地的利用类型利用强度无限制对利用类型无限制，利用强度有一定限制对利用类型基本无限制，利用强度限制较大改变了利用类型郑州市城区九级住鯛痕涯址价修正系数表FT* .1. d影响因素影响因子优较优_般较劣劣商服繁华条件距商服中心距离0.02170.01080 0.0158-0.0317街道等级0.00870.00430-0.0063-0.0127交通条件距主干道距离0.00650.00330-0.0048-0.0095距公共交通设施距离0.01520.00760-0.0111-0.0222距汽车站距离0.01080.0

10、0540-0.0079-0.0158基础设施条件供水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063排水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063供气0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.0063公用设施条件距中学距离0.00870.00430-0.0063-0.0127距小学距离0.00650.00330-0.0048-0.0095距幼儿园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距医院距离0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市场距离0.00650.00330-0

11、.0048-0.0095距公园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距文化设施距离0.00430.00220-0.0032-0.0063自然环境优劣度自然环境优劣度0.0130.00650-0.0095 0.019环境质量条件大气坏境0.01730.00870 0.0127-0.0253声环境0.01520.00760-0.0111-0.0222绿地覆盖度绿地覆盖度0.0130.00650-0.0095 0.019宗地自身条件临近道路类型0.00430.00220-0.0032-0.0063临街状况0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地形状0.00650

12、.00330-0.0048-0.0095宗地面积0.00430.00220-0.0032-0.0063规划限制条件规划限制条件0.0130.00650-0.0095 0.019(2) 综合修正系数的确定根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行 评估，编制待估宗地地价修正系数表。最终确定待估价宗地综合修正系数如 下表：待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表(住宅)条件描述评定等级修正系数商服繁华条件距商服中心距离距小区级商服中心小于500 1000m较优0.0108街道等级生活次干道较劣-0.0063交通条件距主

13、干道距离<1000m劣-0.0095距公共交通设施距离有1路以下公交车通劣-0.0222距汽车站距离>4000m劣-0.0158基础设施条件供水条件保证率高优0.0043排水条件排水畅通优0.0043供气保证率高优0.0043供暖保证率低劣-0.0063公用设施条件距中学距离>2500m劣-0.0127距小学距离<1000m优0.0065距幼儿园距离<300m优0.0043距医院距离2000 -2500m较劣-0.0063距菜市场距离<800m优0.0065距公园距离1000 -1500m较优0.0022距文化设施距离>3000m劣-0.0063自然环

14、境优劣度自然环境优劣度工程地质条件优越无灾害影响优0.0130环境质量条件大气环境好优0.0173声环境无污染优0.0152绿地覆盖度绿地覆盖度绿地率高，环境好优0.0130宗地自身条件临近道路类型生活型次干道般0.0000临街状况十字路口优0.0065宗地形状规则多边形较优0.0033宗地面积无影响优0.0043规划限制条件规划限制条件对土地的利用类型利用强度无限制优0.0130综合修正系数0.0434(3) 确定期日修正系数本次估价期日为2016年7月14H,与基准地价内涵不一致，需要进行 期日修正。郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测 相关数据进行修正。经分析待估宗地

15、所处区域地价成交情况，其地价变化情 况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。根据地价动态监测成果，关阳I市2012年12月31日的居住用地地 价指数为253, 2016年6月30日的居住用地地价指数为338, 2016年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为338 o贝I：居住用地期日修正系数=338/253=1.3360郑州市居住用地地价指数表年度2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年二季度居住用地173178202240248253271293322338(4) 确定土地

16、使用年期修正系数年期修正系数=1-1/( 1+r) m/1-1/ ( 1+r) n式中：r- 土地还原率(确定方法采用安全利率加风险调整值法。安 全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即 1.5%o风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场 情况确定为6%。 最终确定土地还原率为1.5%+6%=7. 5%,详见特殊 事项的说明)；m-评估设定年期；n基准地价对应年期。待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵一致，故年期修正系数为仁(5)容积率修正本次评估容积率设定为2. 0,根据郑州市基准地价更新成果，本次评估 确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系

17、数为0. 8563o郑州市住宅用地容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数10.68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.90.83463.61.14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252.10.87233.81.19795.51.5742.20.89023.91.2335.61.58222.30.906141.2635.71.59042.40.92884.11.29365.81.5942.50.94124.21.32435.91.59852.60.95674.31.352661.6012(6)确定估价设定开发程度修正待估宗地开发程度为宗地外部“六通“(通电、供水、排水、通 讯、通 路、通气)、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七 通”(通 电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气)、内“场地平整”不一致，