2016年长沙城南板块场分析报告

1、2007年长沙城南板块市场分析报告2007长沙城南板块市场分析报告一、最新楼市形势研判2007年上半年，长沙市商品房一手房销售持续火爆，全市实现商品房销售 9><>43<>41>. 504万耐，销售金额137. 27亿元，分别占2006年全年销售额的 62. 96%、71. 12%。1.1、商品房销售量分析2007年上半年,长沙市商品房、住宅累计销售<4004. 72万耐、360. 604 万耐，同比增长59. 804%. 58. 60%,住宅销售占商品房销售总量的89. 11%,其 销售的套均面积为110. 89耐，面积同比缩小7. 35%o从各区情

2、况来看，天心区商品房销售量同比猛增1.8倍，其销售得到爆发式 增长。从各月情况来看，今年上半年除5月销售量较低外，其余各月销售量均在 60万平方米以上，今年以来我市商品房销售持续火爆。1.2、商品住宅供销对比分析2007年上半年我市纯商品住宅供销比为0. 70： 1 （期间商品住宅批准预售面 积：期间商品住宅销售面积），供销差距进一步拉大，这一方面体现了我市商品 房销售的持续火爆态势，另一方面，也表明了我市商品房供应有所脱节。供应量 的低迷，可能会加快我市房价上涨速度。1.3、纯商品房销售价格分析1.3.1纯商品房成交均价分析2007年上半年，全市商品房均价为3278元/耐，同比上涨104.

3、35%；其中， 商品住宅平均售价为30504元/耐，同比上涨19. 07%；商品房非住宅平均售价 为5113元/耐，同比下跌7.49%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适 用房，全市商品房均价为3159元/肝，同比上涨20. 17%；其中，商品住宅平均 售价为2939元/nf,同比上涨204. 24%。）1. 3. 2纯商品房成交均价分区分析分区来看，今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为 3682元/耐、3333元/nf；岳麓区成交均价最低，均价分别为2879元/nf、2736 元/nf。其中天心区略低于全市均价。1.3.3纯商品房量、价分析从实际销售价位段来分析，30

4、00-3500元/时价格段住宅已经成为我市开发 商与购房者都能普遍接受的户型，销售比例分别为25. 59%,与去年同期比增长12. 604%； W2500元/nf价格段住宅占比21.01%,与去年同期比下降21. 98%, 价格底部在逐步抬高。分面积段均价来看，60 nV以下商品住宅均价为3629元/耐，同比上涨13. 304%； 60-90 m1 商品住宅均价为 2937 元/nV,同比上涨 6. 604%； 90-120 m2 商品住宅均价为280 04元/耐，同比上13. 043%； 120-10404 nf商品住宅均价 29304元/耐，同比上涨104.03%；大于10404耐商品住宅

5、均价为2893元/ 耐，同比上涨27.61%。随着新政的实施，大户型日渐稀缺，成为涨幅最大的住 宅产品。1.04.新建纯商品住房供求结构分析从市场供应情况来看，120-144时区间户型占比重最大，为30. 01%，比 例比去年下降了 12.07个白分点；90 m1以下的户型供应占比为35. 78%，比例比 去年增长了 9. 66个百分点。从实际销售情况来看，120-l44nf区间户型套数占比最大，为29.78%, 比例比去年增长了 1. 704个百分点；90 nf以下的户型销售占比30. 03%,比例比 去年增长了4. 65个百分点。1.5、新河三角洲拍卖带来的影响新河三角洲92亿元的整体拍卖

6、价创下长沙新高，乃至成为全国地王，其单 位价格达到780万元/亩，开福区域地价两年内增幅达10余倍。我们分析，新河三角洲的拍卖将对长沙房地产市场产生深远影响。一方面其 显示的龙头效应，势必抬升整个市场的地价及房价，将快速推动长沙房价继续向 高位上涨；另一方面，鉴于地价/房价之间的联动规律，在市场起步阶段，地价 涨幅领先于房价涨幅，市场逐步成熟阶段，地价涨幅与房价涨幅将持平，市场完 备阶段，地价涨幅应低于房价涨幅，而LI前，在长沙房地产市场逐步走向成熟阶 段，出现地价涨幅巨超房价涨幅的现象，意味着将给未来房价上涨带来巨大压力, 市场将增加不确定风险，市场泡沫可能放大。综合以上分析，我们认为，各项

7、技术指标均显示口前长沙房地产市场发展良 好，上升势头强劲，在2-3年内仍将享有较安全的市场环境，而3年后，系统 风险可能将逐步堆高，对于本案而言，6万平米的规模足以在2年内运作完毕， 应抓紧有利时机，尽快入市。二、区域概况1.1区域的范围框定新南城片区以省府和天心区政府新址为核心向周围扩张，北达南二环，西至 湘江，东到万家丽路，南至暮云。1. 2区域交通情况融城核心，主动脉、主枢纽云集南城，交通优势及其明显。从大范圉来看：本区域是长沙市的东南门户，占据了长沙市东南两个方向出 城口的主通道，是长沙、株洲、湘潭三市融城的接合部、桥头堡，具有巨大的发 展空间和广阔的发展前景。从小范围来看：新南城以东

8、是纵贯南北的万家丽大道，到黄花国际机场仅 20公里左右，以西紧靠穿城而过的107国道、京广铁路大动脉，同时紧临湘江 水运可以北上洞庭出长江，往北靠近二环线，向南有三环线绕城而过。新城区芙 蓉南路、韶山南路等主干道贯通南北，湘府路、友谊路接井湾路、李洞路、环保 大道等横贯东西，主干道初步构成了三纵四横的路网框架。同时，新南城辖有火 车南站、汽车南站，规划建设中的武广高速客运专线长沙站也设在紧靠新南城的 黎托，规划中的长株潭城市轻轨也穿城而过，等等，市内交通路网完善。总的来看：新南城基本形成了东西南北纵横交错、四通八达的交通路网，具 有较为明显的交通优势，新城区基础设施的框架已经形成。1. 3区域

9、经济发展情况新南城经济发展呈现强劲态势。一是工业园区大力发展。工业园区主要有湖南天心环保工业园、湖南环保科 技园和暮云丄业园，园区在产业选择上注重发展能耗物耗低、污染少、科技含量 高的新兴产业和总部经济。口前，湖南天心环保工业园已有香港超世洋服、韶峰 水泥集团总部等18家企业进入，完成投资额达7亿元，工业总产值达12亿元， 利税达3亿元；U前湖南环保科技园进园企业已达20多家，合同投资额达在30 亿元左右，十五期间完成产值达30多亿元，利税3亿多元；暮云工业园已形成 为以注塑产业为主体的综合性工业小区，被评为全国乡镇企业科技示范区，已有 瑞典伊莱克斯（世界500强之一）、泰国长沙正大、湖南亚太

10、实业等大型企业进 驻，产值过千万元的企业达30多家。二是高档商务区将逐步形成。LI前最大的促成动力来自投资达50多亿元的 中信商务城已经启动。三是商贸流通发达。商贸流通以红星时代商圈和一力物流为龙头，红星商圈 集商务、购物中心、会展、休闲、餐饮娱乐于一体，基本形成了以市场为平台、 联结产地和销地、结构完整的产业链和市场链，同时借助农博中心，红星商圈正 产生出强大的“溢出效应”，其商贸流通中心的地位日益显现。一力物流集铁路 中转、仓储分拣、配载配送、货物包装、信息咨询等多种现代物流功能于一体， 规模大、设施先进、运作规范、服务优良，是中南地区规模较大的现代物流园区， 发展前景美好。四是房地产业日

11、趋火爆。全国知名品牌有奥林匹克花园、橘郡等，还有鑫天 芙蓉、香墅美地、申奥美域、橙子498街区等，正在建设中的楼盘众多。经济 的快速发展为新南城的建设打下了坚实的经济基础。小结：新南城板块经济状况发展良好，商贸、物流业发达，流动人口众多， 房地产业发展速度迅猛，是一个具有良好发展前景的区域。1.04区域企业情况区域内企业林立，以湖南环保科技产业园为龙头的丄业园区和以银河信息、 亿利达中央空调、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂、浦沅机械、湖南路桥集 团、湖南环达路桥、湖南建工集团、美的三湘汽车等多家上市公司和国内外知名 企业为代表的企业集群正在加速发展。同时这里市场云集，区域拥有20多家专 业市

12、场，14家大型集贸市场和友谊、通程、沃尔玛等大型商业集团、连锁超 市。众多的企业、市场及商超，造就了一个充满生机和活力的南城。1. 5区域配套情况学校：中南大学铁道学院、湖南广播电视大学、中南林业科技大学、长沙民 政学院、湖南交通职业技术学院、湖南女子大学、省经济管理干部学院、湖南税 专、中医学院、砂子塘小学、枫树山小学、长塘里小学、稻田中学、26中学、 37中学、41中学、井湾子中学、洞井中学等。医院：长沙市中心医院、旺旺医院、中医附一医院、博雅眼科医院等。超市：步步高超市、新一佳超市、沃尔玛超市、华银旺和超市等。商贸：通程电器、红星建材大市场、友谊汽配、莲湖汽配、红星农副产品大 市场、中国

13、现代农业博览交易中心等。小结：区域内配套完善、路网发达、自然景观优美、人文气息浓郁，是一个 生活便利，非常适宜居住的区域。1. 6区域重要规划情况1.6.1区域发展LI标打造生态新城示范区2005年新南城新中心长沙区域发展调查研究报告建议，以科学发展观 为指导，实施生态新南城战略，以生态新城为核心理念，科学规划，合理建设， 打造生态新城示范区。科学布局，合理建设。按照新南城生态规划要求，注重自然环境的完整性和 持续性，充分利用湘江生态轴、森林植物园、野生动物园、自然生态隔离区、田 园保护区等生态组团的核心作用，通过人工绿化系统使之有机联系，科学布局和 合理建设市民生活区域和生产区域，使新南城成

14、为一个人与自然和谐共生的生态 有机体，成为既适宜于创业，又适宜于人居的生态新城。优化产业布局和结构，科学引导产业发展。以生态新城区规划为要求，制定 新南城产业发展指引文件，强化环保源头监控。通过限制发展、搬迁、更新改造 等措施，对现有污染企业、高能耗企业、高地耗企业进行限期专项整治；通过提 高准入门槛、严肃环保审批等措施，防范新上项LI的环境破坏和资源浪费。积极 发展面向长株潭区域的现代服务业和技术含量高的高新技术产业等环境友好型 产业。加强环境监管能力建设。加强环保队伍建设，提高技术支持能力、监管能力 和执法能力；促进环境信息化管理，提升环境信息能力；拓展环境监测领域，建 立快速监测系统，提

15、高监测能力；加强联合执法，完善环境行政执法部门与司法 机关的协调配合，形成打击环境违法的长效机制。建设生态文明。广泛开展形式多样的生态文明创建活动，积极引导各类环保 民间组织和广大市民参与和投身环保公益活动，使生态文化、生态文明植根于市 民的思想意识中，转化为市民的自觉行为，形成崇尚自然、爱护环境、健康文明 的良好风尚。1.6.2区域布局整个新城按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业 园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。行政文化中心区行政文化中心区以省政府为中心，包括省劳动保障厅、省交通厅、省地税局、 省工商局（新址）、国家审计署长沙特派办（新址）以及在建

16、的省科技馆、省地 质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆等在内的省级行政、文化单位所在 区域，构成新城行政文化核心区，面积约5平方公里。商务及总部区商务及总部区处于环保大道两侧，山湖南天心环保工业园一部分和湖南环保 科技产业园一部分构成，以中信商务城为主体，面积约6平方公里，该区主要引 进公司总部和发展电子商务、金融、证券、保险以及研发、设计、战略咨询、中 介等现代服务业和专业化的高档消费品市场。会展及商贸区会展及商贸区以湘府路和韶山南路交界处的南面为主体，包括农博中心、红星市场群等在内的区域,面积约6平方公里，主要作为会展以及商贸活动的区域。生态环保科技工业园区生态环保科技匸业园区山湖南环

17、保科技园、湖南天心环保工业园与暮云工业 园组成（不含从湖南环保科技园和湖南天心工业园中划去的6平方公里作为商务 及公司总部区的部分），其中湖南环保科技园和湖南天心工业园分别处于环保大 道的东部和西部，暮云工业园位于暮云镇内，三个园区总面积约15平方公里。 主要引进和发展无污染、能耗低和科技含量高的企业。现代物流园区现代物流园区以一力物流为基础，紧靠三环线与书院南路交汇处的西南部， 面积大约是1.3平方公里，今后可以发展到46平方公里，主要发展货物的 中转、仓储、配送等物流业。生态型健康住宅区生态型健康住宅区是与上述五大区相匹配布局于新南城内的若干住宅小区， 小区内配套有供人们休闲娱乐健身的设施

18、和绿化场地。其中上述六大区中，行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区为新南 城的核心区，面积共约17平方公里。区域分析小结每一次行政中心的迁移，都会以其为核心形成一个政治、经济、商业和居住 中心。长沙也不例外，在省府南迁和长株潭一体化的带动下，长沙新南城迎来了 发展的春天。区域交通南北纵横、四通八达，南连株洲湘潭，北接长沙市区，距黄花机场 20公里左右，交通便利。区域内企业众多，流动人口多，商贸物流发达，经济发展状况良好，房地产 业发展速度迅猛，是一个具有良好发展前景的区域。区域内配套较为齐全，医院、学校、超市、集贸市场、公交等配套俱全，特 别是学校众多，人文气氛浓厚。LI前省府板块配套设

19、施相对滞后，但随着省府区域交通的发展以及人气的逐步提升，各种生活配套必将快速跟进。随着区域建设的推进，一个商业繁荣、文化勃兴、人气聚集、生活配套便利、 居住氛围浓厚的未来居住中心极有可能在未来3-5年内崛起于南城。三、区域房地产市场分析2. 1区域主要供求情况分析根据新南城板块房地产发展的特征，可以将新南城板块分为天心区板块、雨 花区板块（均指南城范围内区域）两大部分来总结：2. 1. 1楼盘分布天心区随着省政府的南迁和长株潭一体化及天心生态新城等利好消息的影 响，是未来长沙市内发展潜力最大辖区，从訂前所开发的房地产项LI来看，多围 绕在省政府周边，主要集中在芙蓉路周边及芙蓉路与韶山路之间，建

20、筑群密度较 大。雨花区是长沙在行政区调整后的一个新区，整个区域内无论是交通情况、道 路情况在长沙市内可以排于询列，通过省政府的南迁带动了区域楼市的发展，从 楼盘分布情况来，主要集中于韶山路沿线及万家丽路沿线，分布相对分散。2. 1.2产品分析天心区板块：案名建筑形态容积率申奥美域小高层（16层）2. 047B0B0天下城高层04.2上林国际咼层04. 98恒盛世家小高层（1118层）2. 25圣悦嘉园小咼层（18层）2.8鑫天山水洲城二期小咼层3满庭芳小高层（18层）2.8湘府东苑小咼层3.2天城泰祥苑小咼层3. 09长沙奥园小高层（12层）1.7生活艺术城小高层2. 504天心区内，住宅多以

21、小高层、高层为主，并且现今小高层的总量要大大多于 高层建筑（天心区南部有建筑限高）。大规模的住宅数量逐步增多总建面在10 万平米以上的楼盘比比皆是，棋至出现了儿十万平米的超级大盘，这一现象也说 明了地段优势和规划优势在天心区内逐步得到体现，而现今长沙购房者对住宅的 喜好程度也有所超越，居住理念逐步改观。雨花区板块：案名建筑形态容积率金领家族小高层（1栋9层）中建桂苑多层、小高层（517层）2. 049鑫天芙蓉小高层（1617层）2.7山水庭院多层、小高层1.62泰禹家园多层、小高层2. 04旺坤家园小高层2. 88托斯卡纳一期联排别墅、洋房1.03美洲故事独栋别墅、双拼别墅、联排别墅1.0比华

22、利山联排别墅、双拼别墅、独立别墅、小高层0. 72阎峰云墅一期独立别墅0. 35凭借着新区未来的发展效应，该区域是长沙购房者现今最为看好的区域之 一，随着各大房产商在房地产投资力度的逐步加强，区域内产品类型也逐步更走 向时代化发展，从多层建筑逐步向小高层建筑转变，大大刺激了长沙部分对住房 要求较高人士的需求。从上述所列举的部分个案来看，其产品定位紧贴市场对不同产品的需求，在 建筑形态上小高层比重较大，高端项LI则主要分布在南部自然景观较为优越的地 段，依托天际岭的景观资源，充分打造优质高端品牌项訂。从各楼盘在容积率的指标上我们可以看出，多数楼盘在容积率的控制上普遍 较底，在对小区景观和绿化的布

23、置上更为重视。2. 1.3户型面积天心区板块：案名户型面积（M2）户型配比申奥美域1房：/2 房：853 房：12044 房：140-1601 房：10%2 房：10%3 房：75%4 房：5%B0B0天下城1 房：0412 房：90-1073 房：1301 房：25%2 房：15%3 房：60%上林国际1 房：57.29、63.88、68. 992 房：87.06、92.613 房：1384 房：1631 房：55652 房：90为主恒盛世家1 房：402 房：803 房：120-1304 房：160-1701 房：15%2 房:20%3 房：045%4 房：20%圣悦嘉园2/3/04 房：

24、70-10432房：98和3房：1040为主鑫天山水洲城二期2 房：90-1003 房：130-10404 房：160复式：2002 房：10%3 房：045%4 房：33%复式：5%满庭芳2 房：873 房：116-128/132-1364 房：151-1662 房：9%3 房：27%/50%4 房：104%湘府东苑2 房：8043 房:125-1354 房：137、165复式：199. 813房为主：125135天城泰祥苑1 房：502 房：90 mJ3 房：120-10404房：160耐3 房为主：1201040长沙奥园3房为主:1101302 房：88-9043 房：128-1304

25、房：150-170复式：170-1801 房：20%2 房：20%3 房：35%4 房：15%复式：10%生活艺术城1 房：662房：100左右3 方 110-1304 房：140160 肝复式：200300 nf天心区楼盘在户型的规划上与长沙其他区域楼盘有所不同，在各大楼盘中均 规划了一定体量的小户型公寓，虽然三房依然在天心区内保持有主力户型的地 位，但后续规划比例稍有减小。雨花区板块：案名户型面积(M2)户型配比金领家族1 房-复式：46-2103房为主：111-112山水庭院3 房：1304 房：1503 房：60%4 房：040%泰禹家园3 房：136复式：300-4003 房：045

26、%4 房：30%复式：25%鑫夭芙蓉2 房：85-903 房：130-1394 房：1502 房：35%3 房：045%4 房：20%中建桂苑2 房：100-1203 房：120-1040 4 房：160复式：20482 房：30%3 房：040%4 房：20%复式：10%从上述举例的个案在户型规划和配比上来看，大多数普通住宅均以3房作为 区域内的主力户型规划，山于该区是长沙所规划的新区，众多购房者在对户型的 选择上多以居住的舒适性为首要考虑因素，而对小面积的户型则作为次要的选 择。从雨花区的区域位置来看，是未来长株潭一体化实现后的重要区域，由此考 虑到不同层次购房者对户型需求的选择性较强，因

27、此该区域楼盘在户型配比中规 划了一部分面积较大的复式户型，从而满足不同客户的需求。2. 1.04价格分析天心区板块：案名均价（元/平方米）申奥美域04000B0B0天下城住宅4000,写字楼4900上林国际恒盛世家3900鑫夭山水洲城二期3900满庭芳约 3700湘府东苑04200天城泰祥苑3700长沙奥园50400生活艺术城3300从上表我们选取的部分具有典型价值的项U价格来看，本板块项U价格平均 在3600元/耐以上，其中奥林匹克公园更凭借着其品牌的影响力价格更是达到了 区域的最高点，总体价格水平较高，据LI前形势看，板块未来价格增幅还将有明 显的变化。雨花区板块：案名均价（元/平方米）金

28、领家族3200山水庭院3200泰禹家园2800 （2006 年）鑫天芙蓉2800 （2006 年）中建桂苑3200旺坤家园3200这里主要选取已开盘销售的楼盘在这里做重点价格分析。从价格上来看，雨 花区板块住宅价格较天心区低，其均价基本控制在3200元/平方米左右。实际上, 由于雨花区区域形状呈长方状，其北侧最鼎近芙蓉区，由此在价格上北端的楼盘 价格要比南部的个案略有提高，但雨花区南部随着现今的快速发展交通、配套设 施的逐一进入山此在价格上也逐步上涨。从价格发展态势来看，雨花区近期的价格走势要略低于天心区的价格上涨幅 度（天心区规划力度较强）。2.1. 5销售情况天心区板块：案名入市时间销售率

29、申奥美域二期06. 10. 2890%B0B0天下城06. 11. 2690%上林国际07. 04. 1595%恒盛世家一期06. 1290%鑫天山水洲城二期07. 5. 1975%满庭芳一期07. 04. 1595%湘府东苑07.3704%天城泰祥苑06. 10100%长沙奥园一期06.5100%生活艺术城06. 1198%板块在售楼盘较多，销售惜况总体来看普遍较好，去化速度较快，说明本板 块内项目得到了客户的普遍认可。雨花区板块：案名入市时间销售率金领家族07.697%山水庭院二期07. 04100%泰禹家园06上100%中建桂苑06.795%旺坤家园07. 0490%雨花区板块楼盘项LI

30、的销售态势同样良好，去化速度也很快。高端项U在本 板块的接受度表现较好，比华利山和托斯卡纳项LI推出约半年时间，销售即达到 90%以上。从数据来看，现今的雨花区楼市对购房者的吸引力很大。2. 1.6综述片区产品供应状况:物业供应：区域开发项U以住宅为主，综合类和商业为辅，在住宅项LI中乂 以中档电梯住宅为主。户型供应：新南城推出的户型，主要还是以三房为主，其次是四房和二房， 1房和大面积复式供应较少。户型面积：三房面积平均约为123二房约为89四房约为153产品供应价格和销售状况（来自同致行2007年6月长沙房地产形势报 告）：2007年6月新南城住宅供应价格平均为3291元/肝，在全市处于中

31、等偏上 水平；平均月消化量为5.8万时，仅次于北城板块6.3万时，消化速度很快。2. 2区域市场主要特点物业形态：片区产品形态丰富，多层、小高层、高层、洋房、别墅均有，其 中以小高层为主。作为未来长沙CPD （中央政务区）的新南城，房地产市场开发 在近两年内非常活跃，吸引众多客户前来置业。产品品质：从单个项目来看，目前新项目规模都比较大，绿化率较高，多数 达40%左右。且随着长沙奥林匹克花园、中信新城等大盘拉动，新南城板块的 房地产市场品质正不断得到显现，形成一个重要的品质地产板块。价格特征：在省政府南迁、三市融城的利好大环境，特别是在长沙奥林匹克 花园等项U的拉动下，片区价格实现了一个较大的

32、提升，销售价格儿乎都运行在 3000元/耐以上。而随着在售项LI后期房源的上市以及新盘的推售，片区项U均 价集中在3500元/耐左右，并随着惯性仍在向上增长。营销手段：自20004年省政府南迁后，其他省直机关如省发改委、省国土 资源厅、省工商局等也相继聚集南城。一些正在规划建设中的重大文化设施如省 科技馆、省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆等也落户新南城。按 照长沙市生态规划的要求，省府及南城片区将注重保持自然环境的完整性和持继 性，通过人工绿化系统使之有机联系，科学布局和合理建设市民生活区域和生产 区域，使片区成为一个人与自然和谐共生和生态有机体，成为既适宜于创业，乂 适宜于人居的

33、生态新城。区域大部分项U在营销推广上大都强调区域的政务、文 化优势以及生态、绿色等优势。未来趋势：据有关部门预测，未来3-5年，将有近20万新增人口陆续迁入 省府片区生活、工作。届时，一个商业繁荣、人气聚集、生活配套便利、居住氛 围浓用的新南城将迅速崛起。随着省府片区建设力度不断加大，经济发展也呈现强劲势。其商贸流通中心 的地位日益显现。周边房地产日趋火爆，高档商务区雏形初现。2.3区域客户情况分析年龄构成：区域为各年龄段购房的共同选择，选择比例均最高，这与区域房 价较为合理、面积覆盖全面密切相关；区域构成：本区域客户与外区域客户平分秋色，（其中本区域内的各大高校、 政府机关、大型企业均有较多

34、优质客户），同时周边城市及外地返乡客户也较多。职业分布：周边城市及外地返乡客户多为生意人士和中高级管理层，本 地客户多为学校、企事业单位员工、个体户等；购买LI的：总体来看，区域客户以自住为主，投资客户其次，但投资客户的 比例增长较快，他们普遍看好省府南迁及长株潭一体化所带来的发展。2. 04区域新推量预测分析项目总建面（万耐）物业形态总户数户型面积（耐）户型配比价格（元/nf）推出时间博林金谷6011-26层小高层、高层3048830-90, 130-1040, 180-200,其中包括有90 nf紧凑三房预 if0400007年10月和庄2912栋高层 2606预计380007年10月恒盛

35、世家二期18 （总）9栋小高层040-60 m2房、80-100 nf 二房、116-135 nV三房、152-165 m3四房以152-165平方米宽绰平层、错层、复式为主390007年9月Hello 前城3.82栋拓层63-156 m21-04 房山水庭院三期4栋多层、1栋小高层200多07年11月加加大街5.8多层、高层30-1301 -2房标志长沙商务中心11. 2商住楼、办公、商业、宾馆、酒店华银南苑9. 113栋多层88-1582-<>4房（2、3房为主）30400鼎丰前城3.82栋高层32763-1561-04 房圣悦嘉园105栋小高层6304120-1603/04

36、房新城国际公馆23. 0411栋小高层、商业街104302. 5区域发展趋势从LI前长沙各区域供应的楼盘来看，LI前全市各板块的销售状况较为平稳， 并无特别火爆区域之分，然而从未来最有可能火爆或潜力的区块来看那就要属省 府片区。该片区是未来长沙市发展的重心区域，无论对基础设施的建设还是区域 规划的完善都充满可瞻性，再随着长株潭城市共融的态势越趋于明显，长远来看, 其发展潜力得以进一步升华，因此省府片区也将成为未来长沙楼市内热点区域。从2006年初，由长沙市居民的消费能力来看，除了对高端物业的需求者外, 多数市民依然从产品的居住实际性而考虑，因此性价比较高的南城将成为未来楼 市的核心区块。2. 6区域市场小结区域前景极其看好：随着“融城规划”、“省府南迁”等的利好信息，城南板块的价值得到了迅速 提升，它不仅有与中心区一样发达的路网，也有与岳麓区相媲美的自然环境和人 文气息，使得城南板块成为长沙房地产各板块中最具升值潜力的区域。区域的价值提升步伐迅速：韶山路的拓改使得南城的交通得到巨大改善