解读营改增：房地产业完全可以确保税负只减不增

1、毕马威观点】解读营改增：房地产业完全可以确保稅负只减不增房地产业营改增后确保税负只降不增2021年3月24日，财政部和国家稅务总局联合发布了财稅2021J36号文以下简称为 36 号文，明确从 2021年 5 月 1 日起，将房地产 业、建筑 业、金融效劳业和生活效劳业等剩余营业税行业纳入营改增体系，并明确了适 用于 四大行业的相矢增值税税率和具体政策其后， 国家税务总局又以公告形式 连续发布 了多个文件，针对纳稅人进行不动产转让或经营租赁、房地产开发企 业销售自行开 发的房地产工程等具体问题进行了明确 深入分析相尖营改增政策，房地产业完全可以实现国务院总理李克强“确保税负只减不增的目标，同时

2、不动产纳入增值税抵扣链条也将 对其他行业税负带来积极影响营改增对房地产业的总体影响营改增新政下，对于房地产业的定义与营业稅法规下的规定根本一致，意味着 增值 稅将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比方住 宅、写字 楼、工业地产、以及商业地产等房地产业将适用于门勺增值税稅 率，较之营业税 5%勺稅率有大幅上涨 但由于增值税实际上是基于增值额征稅，而营业税是基于全额征稅， 所以单纯比拟新老税率是没有意义的在不另外，过渡性政策的实施也会减轻企业税负总体而言，房地产业适用的营改增 新政 中具有实质性宏观经济影响主要包括以下内容：1 过渡性政策房地产业可能是受本次“营改增新政影响最大

3、的行业为了 影响市场经济秩序的前提下，保证改革的顺利推进，财 稅部门特别就 存量的房地 产工程引入过渡性政策，其中包括房地 产开发企业中的一般纳 税人销售老房地产 工程，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用 简易计税方法按照 5%的征 收率计稅这意味着房地产企业的老工程可以 适用和营业税同样的税率， 可以实现营 改增后平稳的过渡，增值税率不会 突然间提高到门销售 2021 年 5 月 1 日后取得 的或新开发房地产项 目才适用于 11%的增值稅率2. 支付的土地价款可以扣除当房地产开发商销售房地产计算增值稅额的时 候，向政府部门支 付的土地价款可以从销售额中扣除，以有效地保证房地 产开发

4、商只对其增值的局部进行纳税 但此规定只能用于房地产开发商按 照 11 %的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征 收率缴纳增值税的情况3?分期抵扣适用于 门增值稅率的不动产进项稅额增值稅一般纳稅人 2021 年 5 月 1 日之后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产， 其进项 稅额可分 2 年从 销项稅额中抵扣第一年可抵扣 60%，于取得扣稅凭证的当期 从销项稅额中抵扣；第 二年可抵扣 40%， 于取得扣稅凭证的当月起第 13 个 月从销项稅额中抵扣如果纳稅 人发生不动产处置或注销等情况，尚未抵扣完 毕的待抵扣进项稅额，允许于销售的 当期从销项稅额中抵扣在现行的营业稅 制下

5、，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的 制度，这代表着在增值稅稅制下的 巨大开展，尽管就国际增值稅稅制惯例而言，这 种分期抵扣增值稅进项稅额的 方式并不常见相尖抵扣政策确保了增值稅链条的完 整性，并将抵扣分为两年， 营改增后将在很大程度上促进房地产交易的活泼性营改增无疑是一项重大的稅制改革举措，每当新法规发布后，市场上通常需要 大约 12 至 18 个月的适应期 预期会有许多曾经在国际增值稅体制出现过的系统性问题也可能在我国发生，因此，政策的落地实施需要征纳双方就企业经营务和政策理解及解读逐步达成一致营改增对金融业的总体影响明确2021 年 3 月 24 日，财政部和国家税务总局联合发布了财稅 2

6、02136 号文 ， 从 2021 年 5 月 1 日起，将房地产业、建筑业、金融效劳业增值和生活效劳业等剩余行业纳入营改增体系，并明确了适用于四大行业的相尖税税率和具体政策36 号文对于金融效劳的定义是指经营金融保险的业务活动， 包括贷款效劳、 直接 收费金融效劳、保险效劳和金融商品转让金融效劳适用于 6%的增值税税率，较之 5%的营业税税率略有上升但由于 增值税 实际上是基于差额征税销项减进项，而营业稅是基于全额征稅仅销项，所以单纯将新税率和老税率直接比拟是没有 意义的 新政策对于金融效劳业的主要影响在于：1 ?金融效劳业的主要收入都将适用于 6%增值稅，包括贷款效劳取得的利 息收 入，包

7、括手续费、佣金等在内的直接收费金融效劳，保险费收入以 及金融商 品转让；2. 增值税免稅政策适用范围相对有限， 主要适用于金融行业同业往来利息 收入、 联行往来利息收入、一年以上人身保险产品的保费收入；存款利 息不属于增 值稅征税范围；3. 利息费用以及与贷款业务直接相矢的佣金与手续费支出所产生的进项稅 额 均不可抵扣4. 但 是法规中未说明不可抵扣的规定是否将一直适用；5. 根据目前的增值税政策 ，除为境外单位之间的货币资金融通及其他金融 业务 提供的直接收费金融效劳和出口货物提供的保险效劳外， 出口金融 效劳仍需 要缴纳增值稅；但出口金融类咨询效劳可以免稅6. 这一政策未来可能会有所改变7

8、. 进口金融效劳需要代扣代缴增值稅8. 对于不能抵扣贷款相矢的利息费用和手续费用相矢进项稅的规定，假设 在 金融机构效劳定价不变的前提下，从原来 5%营业税改为 6%增值税，借 款方将承 担借款行为相应的增值稅，借款本钱增加因此，金融机构提供的贷 款效劳和收取 手续费等业务将很难直接将其收取的增值税向借款方进行转嫁 值得注意的是，增 值税法规对应税行为的定义，通常不以纳稅人从事的行业 性质来判断，而是以纳 稅人发生的具体应税行为来判断纳税义务 也就是说，即使不是金融机构，只要发生了贷款效劳定义范围内的应稅行 为，都应按照贷款效劳来计算缴纳增值税贷款效劳的增值税适用税率为 6% 对目 前企业集团之间常见的资金池业务将会导致一定程度上的影响鉴于资金 池业务应 该按照贷款效劳缴纳增值税，一方面从资金池取得贷款利息收入的 一方需要按照 6%计算缴纳增值稅，而支付利息的一方却无法就其缴纳的增值税进行进项税额抵扣 因此，营改增后，尖联企业之间需要重新考虑资金池的安排但是，值得注意的是， 36 号文给予了集团内统借统还业务特殊的优惠待 遇，即集 团内统借方向资金使用单位收取不高于支付给金融机构借款利率水 平或者支付的 债券票面利率水平的，那么可适用增值