房产拍卖成交后面积出现较大误差的处理

1、房产拍卖成交后面积误差的处理一、面积误差是否构成重大误解重大误解是指行为人对行为内容有重大误解，即民事行为的当事人在作出意思表示时，对涉及行为法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷。民法通则第五十九条规定，行为人对行为内容有重大误解的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更和撤销：最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悻，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”合同法第五十四条规定：“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民

2、法院或者仲裁机构变更或者撤销。”由上述法律规定可见，重大误解的民事行为是可以请求法院变更或撤销的一种效力瑕疵民事行为，其构成要件应包括以下方面：1.重大误解必须是行为人因误解而为意思表示。行为人产生误解的事实须与该行为相关，其表示行为以错误认识为基础，从而导致内心真意与客观事实不相符。若未对相关事实产生误解，行为人不会有实施该行为的意思表示，或者将改变行为的内容。这些相关事实包括：交易的主体、行为动机、标的物的品质、数量价格等。2.行为人发生的误解必须是重大的。重大的确定要分别误解行为人所误解的情形，考虑交易主体的状况、交易习惯、活动性质等多方面的原因。我国台湾地区和日本的判例中，把要素错误须

3、满足重要性与因果关系两方面作为限制。所谓重要性，是指一个通情达理的人没有错误认识就不会为意思表示，并且按照一般认识标准，此错误认识是发生在意思表示的主要构成内容上。德国民法典第119条第2款规定：如果在交易中发现认为很重要的有关物的性质或者人的资格的错误，则视为意思表示内容的错误。另外，我国学者对这个“重大误解”抽象出了三条标准：一是对民事交往中行为人一致认为是重要事项的误解；二是虽非针对合同的重要事项，但对误解方造成重大损失的误解；三是足以导致产生重大不公平行为结果的误解。在我国的司法实践中，必须对合同的主要内容产生误解才能构成重大误解。其判定标准有两方面：一是误解的对象须是合同的主耍内容。

4、如对合同标的物的误解，标的物质量、性质的误解等可以构成重大误解，对合同无关紧要的细节则不构成重大误解。二是误解是否对当事人权利义务产生重大不利后果。如果当事人因合同的某种要素产生误解作出错误的意思表示，但未产生对当事人不利的后果，那么这种程度上的误解也不构成重大误解。此外对标的物的包装、数量、履行地点、履行期限、履行方式等内容的误解，如果并未影响订约目的的实现或当事人的权利义务，一般不应认作重大误解。3.重大误解的原因由表意人自己的过失（排除故意或重大过失）造成，而不是由于受到对方的欺诈或不正当影响造成。在我国，重大误解制度救济的对象是表意人因自身原因陷入错误认识，做出与内心真意不符的外部表示

5、。如果表意人因受到外部第三人影响（欺诈或胁迫等）做出错误意思表示，则不属于重大误解制度救济的范畴。同时表意人故意做出与内心真意不符的意思表示造成错误的，则自行承担不利行为后果，法律无必要救济。“在订约时如果表意人故意保留其真实的意志，或者明知对合同产生误解的情形下仍然与对方订立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所产生的效果。”综上所述，构成重大误解的误解人主观态度应当是仅具有一般意义上的过失而非主动希望或追求发生这种误解。二、拍卖合同中如构成重大误解是否只能要求撤销而不能变更按照民法通则的规定，重大误解的民事行为可撤销或可变更，所谓撤销：是指撤销权人因行为人意思表示不真实，通过行使撤销杈使已

6、生效的合同归于消灭。而变更是指合同当事人之间通过协商改变双方存有异议的合同内容。因意思表示瑕疵而承担损失的一方当事人享有撤销权和变更权。同时为稳定正常的社会经济秩序，许多国家通过立法规定了行使撤销权和变更权的除斥期间，超过规定期限，权利归于消灭。民法通则规定当事人自行为成立时起超过一年后对可撤销或变更的民事行为请求撤销或变更的，法院不予支持。民法通则相关司法解释对变更和撤销之间的关系进行了规定：当事人请求变更重大误解的民事行为的，人民法院应当予以变更：当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或撤销。由此可见，对重大误解的合同，权利入主张撤销的，法院可自由裁量。权利人如只主张变更的，法院只能对

7、是否允许变更进行裁决。具体到拍卖活动，拍卖与一般的买卖合同相比，具有以下特殊性：首先，拍卖是通过公开竞价从参与竞拍的不特定应价者中确定买方，而一般买卖合同的买方和卖方则是特定的。其次，拍卖是一种特珠的买卖方式，具有较大的风险性。须遵守一定的交易规则和程序，而一般买卖合同的订立只需当事人之间达成意思一致即可，一般无须经过特定程序。再次，被拍卖的物品或财产权利在竞拍成交之前并不完全确定，拍卖的物品或者财产权利的成交价值是竞拍者的出价而非拍卖物的固有价值，而一般买卖合同标的物或者财产权利的价格则是明码标价或者可以明确的。最后，在委托拍卖的场合，买卖是通过拍卖人的中介作用实现，“而一般买卖合同可以由当

8、事人双方自行订立，无须中介机构或其他个人的介入。由此可见，拍卖是一种特殊的买卖行为，非交易双方当事人协商一致确定交易价格，而是按照拍卖法第三条规定以公开竞价的方式将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的行为。拍卖成交后房屋面积增减，要求增减房屋拍卖款的诉讼请求，其实就是对拍卖合同的变更，此请求则不能得到法律上的支持。理由如下：其一，拍卖的特点是价高者得，由许多竞买者出价争购到没有其他竞买人再出更高价格时就拍定成交，具有一槌定音的效力。如果再允许成交价格的更改，则对其他竞买者有失公平，有违拍卖的公正、诚信原则。其二，拍卖价并非价有所值，拍卖行为是通过公开竞价的方式从众多竞买人中确定最高应价者为买方，订立合同的意思表示的要约实际上由买受人作出，而作为销售方代表的拍卖师的一槌定音则属于承诺。同时拍卖的物品或者财产权利的成交价值是竞拍者的出价而非拍卖物的固有价值，因此相比较于一般买卖合同，在发生重大误解的情况下，由于要约与承诺的反置，拍卖合同的变更涉及众多竞买者的合法权益。拍卖成交后房屋面积误差，误差面积价款计算标准不能以此次成交价格为标准，而是应通过撤销该拍卖成交行为