2019年乡镇拆迁安置小区现状及存在问题的分析

1、1 / 8乡镇拆迁安置小区现状及存在问题的分析近年来，我市经济发展迅速，吸引了大批投资目光，各大中型企业纷 纷进驻我广汉经济开发区，而 XX 镇大部分区域恰好为开发区所涵盖。 为配合我市搞好经济工作， 满足开发区工业企业建设用地需求， 我镇 按照市上整体规划，开展了一系列征地拆迁和安置工作。截止目前， 竣工的拆迁安置小区已有 9 个，实际入住数量已接近 2000 户，随着 开发区的不断发展，拆迁安置的范围和数量还将不断增加， 安置小区 的管理任务也将随之逐步加重。 现就已入住几个小区的现状及存在问 题作以下简要分析，以期为今后拆迁安置工作积累经验，做好铺垫， 保障我市经济建设的顺利进行。一、基

2、本情况（一） 海口小区海口小区位于海口路， 20* 年底建成并入住。小区内共有住房 516 套，现已入住 400 余套。小区住户主要为四合村人口。 该小区现物业服务人员共有 12 人（主管 2 名，会计 1 名，出纳 1 名， 门卫 4 名，守车员 2 名，保洁 2 名，），薪酬除会计 200 元/月、1 名 主管 650 元/ 月之外，其他均为 600 元/ 月。该小区物管费为 0.10 元/rn2/月， 预收 1 年。 水费由自来水公司直接 收取，电费和气费由物管代收。（二） 大塘一期大塘一期小区位于福州路南三段 40 号，面积约 19000 平方米， 居民 于20* 年 11 月起入住。

3、小区内共有住房 196 套，现已入住 170 余套， 小2 / 8区居民主要为大塘村人口。该小区现物业服务人员共有 5 人（负责人 1 名，出纳 1 名，门卫兼保 洁共 2 名，守车员 1 名），均为大塘村人，年龄在 50 岁左右，薪酬分 别设置为 400 元/月、 200 元/ 月、 600 元/ 月、 900 元/月。该小区物管费为 0.10元/m2/月，预收 1 年。水费由业主自行前往缴 费点缴纳，电费由电业局直收，气费由物管代收。（三）大塘二期大塘二期小区位于福州路三段， 面积 30831.41 平方米，居民于 20* 年8 月起入住。小区内共有住房 396 套，现已入住 344 套，

4、以大塘村 人口为主。该小区现物业服务人员共有 8 人（负责人 1 名，会计 1 名，出纳 1 名，门卫 2 名，保洁员 1 名，守车员 2 名），薪酬分别设置为 600 元/ 月、150元/月、400 元/月、700 元/月、550 元/月、700 元/月。该小区物管费为 0.10 元/m/月，预收 1 年。水费电费均由业主自行 前往缴费点缴纳，气费由物管代收。（四）福州路小区福州路小区位于福州路 1 74 厂菜市对面，于 20*年 8 月建成并入住。 小区内除有统建房 64 套已全部入住外 （主要为大塘 7 社人口），还有 自建房 65 套，这部分主要为马牧 2 社人口。该小区现物业服务人员

5、共有 2 人（保洁兼守车员共 2 名），薪酬为 600元/月，均为大塘 7 社人。该小区物管费为 0.10元/ m2/月，预收 1 年。电费由业主自行前往缴3 / 8费点缴纳，水费气费由物管代收。（五） 滨河小区滨河小区位于三亚路，居民于 20*年 12 月起入住。小区内共有住 房 420套，现已入住 300 余套，主要为独木村人口。（六） 三亚小区三亚小区位于三亚路， 于 20*年 10 月建成并入住。 小区内共有住 房 1000余套，现已入住约 500 套，居民以独木村人口居多。以上两个小区因处于同一位置，所以由一个物管班子统一管理，共有 1 0 人（负责人兼门卫 1 名，月薪 1 200

6、 元；门卫兼保洁 3 名，月薪 900元；守车员兼保洁 3 名，月薪 800 元；保洁 1 名，月薪 500 元； 水电兼出纳 1 名，月薪 840 元；会计 1 名，月薪 240 元）。（七） 和平小区和平小区位于南海路 48 号，占地面积约 90 亩，目前已建成三期， 共有住房 700 多套，居民从* 年起陆续入住。 小区居民主要为和平村 人口。该小区现物业服务人员共有 1 5 人（行政人员 3 名，保安 4 名，保洁4 名， 守车员 3 名， 水电工 1 名） ， 小区物管费为 0.10 元/m/月， 预 收 1 年。电费由供电局直接收取，水费气费由物管代收。（八） 马牧北区马牧北区位于

7、深圳路东一段，于 20* 年底建成并入住。小区内共有 住房1000 多套，现已入住 600 多套，小区居民以马牧村人口为主。该小区现物业服务人员共有 10 余人。（九）顺河小区 该小区位于汉口路延伸段，分三期建成，全为自建房。4 / 8二、存在的问题 经过调查了解，以上小区（主要是统建小区）均存在不同程度的各 种问题和矛盾，主要集中体现在以下几个方面：（一）安置小区的配套设施不够完善 一是停车场所设置不合理和车位严重不足，这是各个小区最突出的 一个矛盾。小区内居民多为失地农民，他们的交通工具多为自行车、 摩托车和电瓶车， 有的甚至一户多辆， 还有部分居民以人力或电动三 轮车作为营生。因原有车库

8、的设计容量完全不能满足实际存放需要， 许多居民将车辆停放在小区通道、 楼道或各个角落里，这对居民出入 和小区环境产生了不利影响。同时对统一看护带来难度，车辆丢失现 象时有发生，业主反映强烈。其次，因无充电设施，部分高层居民直 接从家中拉线从窗户接至楼外地面给电瓶车充电， 这就成为一个严重的安全隐患。另外，个别小区（大塘二期）因车库栅栏太矮，经常发 生电瓶车丢失事件。 此事已与开发区物管办进行过多次沟通， 虽经过 加高但栅栏也仅有 1.4 米之高，仍不足以御防电瓶车失窃现象， 不能 彻底解决这一问题。二是无休闲健身设施。经实地察看发现，小区多无健身器械、无阅 报栏等休闲设施， 居民多以打麻将作为

9、休闲娱乐方式， 而邻里之间又 因麻将声产生多起矛盾纠纷，影响了社会稳定。三是消防设施不完善。小区内消防栓、消防带和灭火器缺失较多， 一旦发生灾情， 后果将不堪设想。 另外大塘二期的消防通道门只有半 边。四是垃圾箱不足， 居民生活垃圾因无定点堆放而随处乱丢， 影响环境 卫生，目前也没有专人专车清运垃圾， 这些都严重阻碍了我市城乡环 境综合整治的前进步伐。5 / 8此外小区的医疗配套设施也亟需完善。（二）小区建设及房屋交接的遗留问题 一是小区路面存在严重质量问题，扫地都可以使得路面掉渣，居民对此怨声载道；二是多数小区线路不明确、 计量表不分、计量差较大， 直接造成费用无法分摊， 导致现任物管面临收

10、费难的困境； 三是经常 出现屋顶渗水，下水管道堵、漏、烂等现象，相关单位后期维护不及 时、不到位，致使问题久拖不决。上述问题在大塘二期和福州路小区 体现的尤为明显， 部分居民以此为由拒绝缴纳水电气费和物管费， 这 给小区的管理工作带来了不必要的困难。（三）房屋维修基金不明确 各小区到目前为止，也没有明确和收取、预留任何房屋维修基金。目前各小区的房屋还处于质保期内， 一旦质保期过后， 房屋和小区设 施的维修维护费用又该从何而来？（四）物业管理经费缺口太大，管理工作难以开展 目前各小区已根据岗位配备了物业服务人员，但也仅够满足小区管 理的最基本需求， 人手还是相当缺乏， 岗位薪酬相对于工作量普遍较

11、 低，难以调动工作人员积极性，要想解决这一问题，就得动用经费。收取的 0.10 元/ m2/月的物业管理费连目前物管人员工资都不够发放，小区物管办公经费、功能完善所需费用（原设计外） 、配套设施的维 护维修费用就更无从谈起。（五） 小区管理模式混乱，管理制度不完善，相关单位职责不明确，相关人员责任心不强6 / 8物业管理的方式大致可分为专业物管公司管理、业主自行管理、建 设单位或施工单位管理几种方式， 政府职能部门只能起引导和监督作 用。目前我镇拆迁安置小区的物业管理是几不像， 没有管理职能主体， 也没有成立业主委员会，小区若有问题不知道该找开发区还是政府。 另外小区物业管理人员专业性不强、分

12、工不明确、责任难落实，人员 不好找，在岗人员年龄也普遍偏高。导致现有的门卫、保管等岗位流 于形式。小区的各项管理制度，包括岗位设置、岗位职责、物业管理 办法、装修管理规定、消防管理规定、出租房管理规定等一系列制度 均不完善。（六） 居民整体综合素质需要进一步提高入住安置小区的业主都是从以前的农户转变而来，还保持着农村的 生活方式，在公共绿地种树种菜、在小区内乱摆摊点、部分业主随意 搭建的现象屡禁不止。其不论生活习性或是整体素质目前都不能与城 市居民相提并论， 物业服务管理工作经常得不到应有的理解、 支持和 配合，加之其身份又为拆迁户，这给管理工作大大增加了难度。小区 居民从农村村民到城市居民的

13、转变还需要一个漫长的过程。三、拟采取的几点措施（ 一） 针对小区配套设施方面存在的问题，将采取车库扩容、增设电 瓶车充电设备，增设垃圾桶，完善消防设施、健身器械和报刊栏等休 闲设施的途经对其加以改善， 比如马牧北区可考虑直接在原有车库基 础上扩容、海口小区可考虑在空闲地方另设简易自行车库。另外，要 适当增设摄像头等监控设施， 严格实行出入登记， 要求车辆凭卡出入。 在设计、实施改善方案时，要同时从方便住户和便于管理的角度出发， 充分考虑到住户的7 / 8需要与安全。（ 二） 针对小区建设和房屋交接的遗留问题、房屋维修基金问题、以 及物业管理经费问题等，需与开发区、小区、各村居委会、住户代表 等相关单位和人员进行沟通协商，找出问题成因，划清责任范围，制 定相应的具体解决方案和措施； 对投入使用小区房屋和设施的维修维 护必须制定专人负责，对存在的问题及时给予解决。（ 三） 要健全安置小区管理机制，完善小区管理制度，明确小区管理 职责；按照属地原则，重视村委会在