农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告

1、农村上地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告农村土地承包经营权流转与抵押贷款咨询题调研报告一、农村上地承包经营权流转的现状至 200*年底，全市颁发农村丄地承包经营权证446119 份，签订家庭承包合同 452788 份，签订上地流转合同 23255 份，流转而积 27.77 万 亩，占耕地总面积的 7.8%。要紧呈现四个特点：1、有偿流转租金别髙。尤溪县调查，家庭上地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金为主，以实物或实物折价支付 的占75%,以现金支付租金的占 22%,别付租金的占 3%。租金支付差距大，每亩租金最低 为 10 元，最高为 980 元，多数在 100 元以内。2、流

2、转以短期为主。据调查，全市上地流转期限在 1 年以内的占 58%, 1-5 年的占 37%, 5-20 年的占 3%, 10 年以上的占 2%。说 明经营权流转的短期及非稳左性。3、转包和岀租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为 6.91 万亩、 1.28 万亩、 2.34 万亩、 7.53 万亩， 分别占流转总面积 的 38.9%、7.2%、7.5%、42.4%,其中转包和出租的占 81.3%.说明农民流转的大多数是有偿 的。 4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村上地使用权流转要紧是在农 户之间进行，但农户与企业连片岀租、规模经营的比重正在提髙。从尤溪县调查来看

3、，农村 中有 90%上地流转操作是在农户与农户之间进行，且流转上地数量小，惟独 10%是成规模的 上地流转，操作发生在农户与农业企业之间。二、农村丄地承包经营权抵押贷款试点工作成效与要紧做法去年我市在*、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至 200*年底，*县农村信用联社经过公司、基金担保及上地承包经营权抵押等务类形式共 发放15.6 万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及上地流转 187 亩。将乐县已发放以 140 亩 上地承包经营权作抵押的贷款 20 万元。英要紧做法是：1、明确农村上地承包经营权抵押条件和范帀。一是农村上地承包经营权必须是合法流转取得或经过招标、拍卖和公开协商

4、等英他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；二是丄地承包经营权产权关系 淸楚、合法，村委会或发包方对上地未做禁止抵押和再流转限制。承包经营租赁协议和手 续符合国家法规政策：三是抵押期限为农村上地承包法规定的承包期以内，并且抵押人 取得的上地承包经营权期限应为 3 年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限别短于 2 年。2、建立上地承包经营权的抵押价值认左和抵押登记制度。由贷款人对上地承包经营权抵押价值 进行认左，认左的普通原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益 x 经营期限+种养物 价值。并且明确了县农业行政主管部门为上地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵 押登记后，还要将事

5、情抄报乡（镇）农村上地治理部门和村集体经济组织备案，以方便农村 上地治理。 3、设计农村上地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。一是把好贷款用途 关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必须用于农业开辟项目及抛荒地复耕； 二是合理确定贷款金额与期限。丄地承包经营权抵押贷款金额别超过上地承包经营权抵押认 定价值的 70%。贷款期限由贷款人按中短期流淌资金贷款期限确定；三是建立担保机制，创 新贷款模式。公司+丄地经营权抵押，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的 上地承包经营权作为抵押物，并且企业负连带责任；基金担保+上地经营权抵押”，即行 业设立基金，由基金担保和经营户的丄地承包经营权抵

6、押共同担保以获得贷款，担保责任由 基金和上地承包经营权按约泄比例分担：“土地承包经营权作股权抵押，即两个以上经 营户以拥有上地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款：直接以农 村丄地承包经营权为抵押取得贷款；其他符合法规的贷款模式。4、政府支持，为农村丄地承包经营权抵押贷款提供组织保障。和县政府下发了对于农村上地承包经营权流转 治理的实施意见，对农村土地流转进行了规范，成立农村上地承包经营权流转服务中介组 织，在试点区域建立乡（镇）丄地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对 经营权抵押的丄地进行治理和流转，为农村上地承包经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。

7、三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析（一）有利因素 1、增加农村融资渠道，突破农业融资的瓶颈制约。开展农村上地经营权抵押贷款，突破了农 村上地别能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地别仅是一种生产生存的资源，还能 够作为一种生产要素参与融资，既可提髙农户爱护土地的意识，也可为在农村经济进展过程 中解决资金別脚咨询题提供有效的途径。2、促进丄地合理流转，实现上地、金融等各生产要素的有效配置。经过流转，改变了传统简单生产模式，农村上地逐步向集约和规模方 向发展，有效提髙上地的产出率和农产品的商品化程度。并且，一旦抵押人浮现贷款违约，银行 能够将经营权及附着物一起进入上地流转市场拍卖转让，上地

8、资源的配置将更加合理。3、 推动了农业产业化和农村金融业的进展，实现了双方互利多贏。上地经营权抵押信贷业务的 开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化进展。另一 方面，引导金融机构改变了过去以小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到 农村经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融进展多元模式的形成。 4、解决了农民特别是种养大户担保难的咨询题。由于经营大户生产成本投入大，资金缺口 较大，对信贷资金需求迫切，经过设泄上地经营权抵押信贷，能够支持其开展生产种植，从 而方便上地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开辟，提高上地利用率。（二）别利

9、因素 1、金融风险加大。农业抵御自然灾难的能力弱，农业保险业务尚未全而展开， 如遇到较大的自然灾难或市场因素妨碍，将给开展上地经营权抵押贷款业务的金融机构带来 別可预知的风险，妨碍了金融部门对这项业务的全而开展。2、办理农村上地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障英既得利益，最大限度落低金融风险，设立了防范信贷 风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制别健全，农民文化素养偏低，农户要实现以农村 上地经营权抵押贷款，困难不少，部分农户宁愿以更髙的利息经过商业贷款或民间融资的方 式更为便捷，妨碍了农户参与的积极性。四、上地流转和抵押存在的要紧咨询题1、流转程序别规范。目前，在上地流转过程中，要紧

10、以转包为主，流转形式比较单一，且大部 分是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方 没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方接受，合同条款 的公平、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书而合同，也基本上农户间的别规范合同，极易产生土地纠纷。2、中介组织及流转市场发冇缓慢。由于农民思想观念守旧，严峻制约了农村上地流转中介组织及流转市场的发疗。如*县沙溪乡于 20 xx 年组织到浙江等发 达地区考察上地流转工作后，成立了丄地信托服务站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映， 目前全县 15 个乡镇都没有建立丄地流转服务中心，农村上地流转治理

11、机构别健全，导致全 县绝大部分农村丄地流转别规范，浮现自发性无序流转。3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织别尊重农民的意愿，随意改变上地承包关系，搞强制性的上地流转。有的把上地流 转收益中的一部分作为乡村集体收入，伤害了农民和集体利益。三元区反映，虽然国家规左 第二轮上地承包期再延长 30 年，但个别地点还是以村规民约的形式规眾每 3-5 年对承包土 地进行调整。有的地点别顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严峻侵害了农戸利 益。 4、农村保障机制别健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农民的社 会保障功能，他们别愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟 姐妹

12、和亲戚：在转包给非自家人”时，普通宁愿把耕地转包给外村人或同村别同组的人，也 别愿给同村同组的农户。并且也造成想种地的没地种，有地的別想种的粗放式经营，落低耕 地的利用率。 5、农村上地抵押价值认左別够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村上地抵押价值认泄别够科学，贷款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经 营权那个抵押物的价值也相对照较困难。五、对策与建议1、妥帖推进，保障权益。要进一步完善和降实党的农村上地政策，保障农民的丄地权益。在实施农村上地承包法 过程中，必须十分明确和做到：在 30 年承包期内，除非农民主动放弃上地的承包权，否则 任何组织或个人都别得经过任何手段使农民失去

13、承包的丄地（国家需要征用除外）。惟独如 此,才干使农民感到自己是上地的主人，才干真正使农民在上地制度上形成长期稳左的预期。 要进一步明确界左农民的上地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承 包经营权，让农户对承包的上地享有转让、出租、入股、抵押等权利。并且，要采取政府、 村集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探究上地换保障的方法，逐步建立失地农 民保障制度。对承包期内将承包上地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居 民的同等待遇，参与城镇最低日子保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业 等方而赋予优先和方便。对受让经营上地的外地经营主体，在农业技术培训、

14、户口、子女就 学等方而赋予照应。2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村上地承包经营权流转的政策法规和制度，明确上地承包经营权流转的原则、范用及操作程序，构建习惯市场化及 农村实际的上地承包经营权流转制度。 要进一步规范上地流转行为， 体现上地经营权流转中 自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇上 地承包治理部门备案。上地流转的期限应由双方协商约定，但最长的期限别得超过第二轮上 地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固泄下来，流转合同应 标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转上地的用途、流转价款以及违约责任，使双 方一旦发生纠纷

15、，调处有据。3、创新机制，哺冇市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一左数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发 生，风险保证金如数退还。二是要积极探究土地股份合作制。按照明确所有权、稳定承包 权、搞活经营权的原则，在有条件的村组组建生产企业，以丄地承包权入股的方式，组织 开展上地股份合作制的试点探究工作，在试点成功的基础上逐步推开。三是要积极哺冇农村 上地承包经营权流转市场。流转市场的哺冇应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农民、 农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持上地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则, 别应强行集中丄地。政府部门应着重做好法律政策宣

16、传、制肚流转规则、公布流转耕地供求 及价格信息、监督上地流转公开公正和爱护正当交易，别要轻易干预农民的市场挑选行为。 要加快上地承包经营权流转服务体系建设。4、宏观调控，严禁包办。一是政府要对上地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村 上地价值，逐渐形成城乡一体化的治理。二是要建立约束政府行为过度 T预的机制。准确左 位政府在推进土地流转中的角色， 监控丄地供需总量的动态平衡， 而别是运用行政手段去调 整上地资源，与民争利。三是加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使上地流 转由自发逐步转向自觉。5、积极探究，推动抵押。要强化地点政府与金融部门互动作用，以农村金融体系改革与创新为契机，加大试点力度。要抓紧研究制订土地承包权和经营 权相互分离、用上地经营权抵押贷款的可操作性意见，让更多的农民在稳左承包权 30 年别 变的基础上，以上地承包经营权抵押融资的方式，使农民较为方便地获得急需的启动资金。 要建立健全农村上地价值评估制度。应建立农村上地价值评估机构，能够托付有资质中介机 构来承担，使上地流转、抵押、淸偿等行为做到公正、合理。 6