吉林省房地产估价师《制度与政策》：房地产损害赔偿的需要考试试题备课讲稿

1、吉林省 2016年房地产估价师 制度与政策：房地产损害赔偿的需要考试试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作 为估价依据。A :类似房地产的客观B:类似房地产的实际C:类似房地产的最高D:类似房地产的最低E:工业用地的监测点评估价格2、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所 在地的 _。A .乡人民政府B 县人民政府C. 拆迁管理部门D. 公安部门3、某商品住宅

2、项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利 息、销售税金分别为 600万元、 900万元、 50万元、 60 万元、 150 万元、 120万 元，投资利润率为 20，则成本利润率为。A: 17.13B: 18.30C: 18.61D: 21.47E:工业用地的监测点评估价格4、 某仓库房地产土地面积为1000川，容积率为0.8,对应的土地单价为850元 /卅，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0,并已取得规划、国土等管理部门的 计可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000元/川，则理论上应补地价的数额 为万元。A: 93.75B: 115C: 293.75D: 315E:工业用

3、地的监测点评估价格5、某宗房地产的土地使用年限为 50年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有 效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险补偿率为 安全利率的 40，该房地产的收益价格为. 【2004年考题】A: 368 万元B: 552 万元C: 561 万元D：920 万元E:工业用地的监测点评估价格6、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（） 。A. AB. BC. CD. D7、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价 为3000元/tf,已知取得土地时楼面地价为1000元/tf,开发成本和管理费用 为1200

4、元/tf,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始 销售，销售费用为销售价格的 2，销售税费为销售价格的 5.5，开发期为 1.5 年,年利率为 10。该幢写字楼的销售利润率为。A: 7.90B: 11.08C: 11.83D: 13.73E:工业用地的监测点评估价格8、某物业的购买价格为 60 万元,其中 20 万元为金融提供的抵押贷款,在正常 经营期内,年租金收入为 10 万元,年运营费用为 5万元,年还本付息额为 2 万 元,所得税率为 33,则该项投资的税前现金回报率为。A: 75B: 83C: 12 5D: 16 7E:借款合同9、通常是构成居住区的基本单位是 _。A居

5、住小区B 居住组团C.独幢住宅楼D 分户家庭10、 综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率,此时所对应的净收益应该是 _。A .土地产生的净收益B. 建筑物产生的净收益C. 全部投资产生的净收益D. 土地与建筑物共同产生的净收益11、影响房地产价格的环境因素不包括. 【2005年考题】A :大气环境B:声觉环境C:卫生环境D:治安环境E:工业用地的监测点评估价格12、 下列关于农地征收费用的表述中不正确的是. 【2005年考题】A :青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B:征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C:新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D:地上附着物补偿费

6、的标准由省、自治区、直辖市规定E:工业用地的监测点评估价格13、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为 _年。A4B3C2D114、某居住区住宅用地面积17. 8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅 每栋基底面积和建筑面积分别为 900、 21600；16 栋 3 层的住宅，每栋基底面积 和建筑面积分别为 1080、 14040；20栋 8层的住宅， 每栋基底面积和建筑面积分 别为 1080、 8640，则该居住区住宅平均层数为层。 （2006年试题）A: 7. 9B: 11. 9C: 12. 1D: 19. 0E:执行层的组织协调15、合作经营企业的房地产抵押，必须经 _同意，但企业

7、章程另有规定的除外。A 总经理B .董事长C. 职代会D. 董事会16、在一国金融机构体系中居主体地位。A :政策性银行B:非银行金融机构C:中央银行D:商业银行E:执行层的组织协调17、某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元，此后每年的净收益会在上一年 的基础上增加 3 万元，该类房地产的报酬率为 8。该房地产的价格为万元。A: 695. 83B: 681. 25C: 715. 83D: 718. 75E:工业用地的监测点评估价格18、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。A :向下B:平稳C:不稳定D:向上E:借款合同19、_是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。A .书面

8、报告B口头报告C 叙述式报告D.表格式报告20、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为 【2004 年考题】A:存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为 其他种类房地产量 -拆毁量B:存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量 +拆毁量C:存量+新开发量+空置房量-拆毁量D:存量+新增竣工量-拆毁量E:工业用地的监测点评估价格21、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射 污染等。A :环境要素B:污染物的性质C:污染物的形态D:污染的空间E:执行层的组织协调22、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。A :建

9、设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将士地使用权无偿交给土地使用者使 用的行为B:除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不 得进行转让、出租、抵押等经营活动C:取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序 办理手续D:在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土 地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理E:房地产估价机构必须加盖公章23、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（） 。A. 30% 40%B. 40%50%C50% 60%D60% 70%

10、24、 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27 m，前街路线价为2 000元/叭后 街路线价为1000元/卅，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。A: 9 mB: 135 mC: 15 mD: 18 mE:工业用地的监测点评估价格25、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。A :房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大 类B:进行房地产面积测算，主要采用解析法C:房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算D:房屋的面积一般用几何图形法量算E:执行层的组织协调二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错

11、项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、根据房产测量规范 ，下列项目中，不计算建筑面积的是 _。A .无顶盖的室外楼梯B. 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊C. 房屋之间无上盖的架空通廊D. 与房屋相连有上盖无柱的走廊2、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。A :区位B:用途C:权利性质D:总价E:外观3、房地产投资者的债务融资方式有。A:合作开发方式B:建成房地产抵押贷款C:在建房地产抵押贷款D:发行企业债券E:房地产企业流动资金贷款4、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付， 都应作为当期的收入或费用，是

12、会计核算一般原则中的 _。A .权责发生制原则B. 收负实现制原则C. 配比原则D. 划分收益性支出与资本性支出原则5、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。A:确定调查方式B:设计问卷C:收集信息D:定义市场区域E:借款合同6、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的 是_。A .一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续 6年以上，取得房地产估 价机构二级资质 2 年以上B .一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C. 二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D .二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股 份或者出

13、资总额不低于 50%E. 三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师7、按物业产权归属，物业管理的委托方有。A :房地产开发企业B:房地产管理企业C:公房出售单位D:业主委员会E:业主大会8、基准收益率是导致投资行为发生所要求的 _。A .最低投资报酬宰B 平均投资报酬率C. 最低投资利润率D. 平均投资利润率9、某笔贷款的季利率为 2，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利 率是。A: 8B: 6. 12C: 12. 62D: 8. 24E:借款合同10、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。A :全部参加考试人员为总体单位B:全部参加考试人员为统计总体C:你

14、作为考生是总体单位D:你作为考生是个体E :你的年龄是一个品质标志11、银行向某家庭发放了一笔月还款额为 2000 元的个人住房抵押贷款，该家庭 所购住房的物业管理费为每月 150 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来 看，该家庭的月均收入应不低于 _元。A. 3583B. 3909C. 4300D. 477812、_负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A .土地管理局B. 城市规划管理部门C. 国务院建设行政主管部门D. 国务院13、评估某套住宅价格中， 进行区位状况调整吋， 比较、调整的内容包括等. 【2005 年考题】A :环境景观B:离市中心距离C:朝向D:城市规划限制条件E:地势

15、14、拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的 _和_内进行拆迁。A .拆迁范围；拆迁方向B 拆迁范围；拆迁期限C.拆迁地址；拆迁方向D 拆迁地址；拆迁期限15、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是 _。A. 生活方式B. 受教育程度C. 购买动机D. 自我形象16、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是 _。A .将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B. 承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C. 承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D .租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法 规定的房屋租赁合同的必备条款17、进行城市详细规划及开发项目初步

16、设计应选用_的地形图A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:300018、 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于_。A. 物业的易接近性B. 物业的临街状况C. 物业的周围环境D. 物业所处区域的繁华程度19、下列民事行为属于无效的有。A :由完全民事行为能力人实施的B :一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下 所为C:限制民事行为能力人依法不能独立实施的D:恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的E:经济合同违反国家指令性计划的20、银行为某人提供期限为 15年，年利率为 6，首期月还款额为 1500 元，月 还款额递增率为 0. 3的个人住

17、房抵押贷款.若将此方案转为按月等额支付， 则月等额还款额是元。A: 1907. 05B: 1610. 56C: 1510. 56D: 1415. 56E:借款合同21、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。A :内部收益率总是大于目标收益率B :内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C:同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D:内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E:内部收益率越高，投资风险就越大22、下列关于敏感性分析的描述正确的是 _。A .敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B 敏感性分析的准确性是相当高的C.敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D .敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏 感性因素及其大变动幅度E. 常用的指标为内部收益率23、也