博弈论课程论文最终修改版

1、三、研究设计/理论分析和模型研究3 1房地产开发商与政府之间的博弈3.1.1房地产开发商与政府在一级房地产市场中的博弈房地产一级市场乂称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过 其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给 使用者的市场。土地是开发商在进行房地产商品开发时必须的首要资源，可以说，土地的产 权交易市场是房地产市场的源头市场。山于信息的不对称、制度的缺陷和市场主体行为的不规范，我国当前的土地 市场仍然存在权力“寻租”、土地使用效率低等问题。土地交易市场秩序是土地 市场参与者之间博弈的结果，它主要涉及到国家、地方政府.房地产开发商三方 的利益，在市场的

2、交易过程中，既存在交易双方(政府与开发商)之间的利益博 弈，乂有买方(开发商)之间的博弈，各参与者都想在约束条件下以利益最大化 进行博弈。例1:假设土地市场的逆需求函数为P = a-bQp)("是价格，0(")是原 需求函数)，土地具有相同的不变单位成本G。假设市场上一个竞拍企业时， 该企业将所得土地全部用于房地产开发，商品房的单位建筑成本为C2。政府和 企业在同一个市场中，因此他们有相同的逆需求函数P = a-bQ(p) o分析政府土 地供给量与企业土地需求量及土地价格之间的关系：政府的收益函数为： = pQ-ClQ = (a-bQ)Q-CiQ 最优化的一阶化条件为：=

3、6-27-C1=0解得:(0表示政府的最佳土地供给量)企业的收益函数为：耳=PQ _ GQ- C2Q = S -hQ)Q 一 CXQ 一 C2Q最优化的一阶化条件为： 吨=Q_2bQ_C、_C, =0 dQ解得：Qc = t-(Q表示企业的最佳土地需求量)2b比较2、Q，可知0>0。因此，在只有一个企业的情况下，土地供给总 是大于需求，价格必然下降。将情况扩展到市场上有多个竞拍企业。当市场上有多家竞拍企业时，政府行 为没有变化，依然是为了获取最大垄断利润，而房地产市场则变为典型的寡头竞 _ H(U-Ci -C2)争。其市场均衡公式(n表示企业的数量)为：匕 (" + l)b比较

4、=和-逍册可以得出:当“ > WCI C) 2C?ef>¾o因此，当建筑费用占商品房总价格的比例不是太高时，上述公式是 容易满足的。也就是说当房地产市场企业数量较多时，必然会出现政府土地 数量无法满足企业的需求的情况，土地价格就会上涨。3.1.2房地产开发商与政府在二级房地产市场中的博弈政府与开发商的利益博弈结果，不仅取决于双方的谈判实力，也取决于当地 的经济和社会条件。对双方博弈结果具有很大影响的一个重要因素是城市的规 划。从地方政府方面来看，房产价格对地方税收有重要影响，与不动产有关的税 收如房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等都与其市场交易价格有很 大的联系

5、，因而房地产保值增值有利于地方政府财政税收。城市规划是地方政府使不动产保值增值的一个重要手段，例如对建筑密度和 容积率等的限制，以保护居住环境，防止房地产开发商过渡转移所带来的外部性 效应。另外，城市规划使双方能获得的信息更充分，地方政府可以知道房地产开 发商可获得的潜在收益，而房地产开发商能够更好地了解市场和地方政府的需 求。另外，开发商和政府作为博弈双方，相当于对方来说，具有垄断或部分垄断 的权利。地方政府在它所辖范围内，似乎具有绝对垄断权利，然而房地产资本市 场是全国流动的，为了争取更多的收入和发展机会，地方政府愿意制定优惠的措 施吸引投资者。对于一个房地产项目来说，由于城市规划的作用，

6、即使由于房地产商的活动 而使地方政府改变规划，建筑的密度和容积在开发之前，双方是清楚的。双方都 应知道开发对各自的潜在利益和社会成本，即该博弈是一个完全完美信息博弈。地方政府，作为民众利益的代表人，应该以获得最大民众支持为行政Ll标。 具体到一个房地产开发项IJ来说，所获得的税收对民众来说，是一种收益： 而开发带来的一些社会环境恶化的负效应E ,如交通拥挤、环境污染等，就会抵 消或部分抵消开发所带来的收益。总之，在一定的法律和税收条件下，开发商和政府总是通过基础设施等支付 来调整双方利益；城市规划使得双方了解的信息更充分。而作为所辖范围内对土 地供给具有绝对垄断权利的地方政府，山于地方政府与地

7、方政府之间的博弈，乂 使得这种权利受到削弱。例2.假设房地产开发商的利益函数为：K = NP-C)-ED(K为开发商所得的利润；W为所销售房屋的数量；P为销售房屋的单位价 格，C为房屋的单位成本，ED为对公共物品负担的支出。)假设地方政府的目标函数为：G = N(T-PC)-(E-ED)(G为地方政府在房地产开发项LI中所获得的收益；N为开发商所销售房屋的数 量；T为单位房屋税收；凡为平均单位房屋地方政府所增加的福利性支出，如 购房者山于获得地方户口而新增养老、教育补贴等；E为开发所带来的社会环境 恶化的负效应。地方政府要么用增加的税收解决这种负效应，要么对其视而不见, 总之它会减少或抵消民众

8、对地方政府发展经济成绩的支持；ED为房地产开发商对公共物品负担的支岀，即开发所带来的外部性为房地产开 发商所负担的部分。）我们用£表示资本的社会平均利润，那么：对于开发商来说，只要N P-C）-ED>e,房地产开发商就愿意开发； 对于政府来说，只要N*（T-凡）-（E-Eq）>O,地方政府就愿意拿出土地 进行开发.房地产项H对于开发商和地方政府来说，往往是个互惠互利的项目，那么 双方是否总是能够坐在一起谈判分摊E呢？然而情况往往并不是这样。在不同的社会经济条件下，博弈收益矩阵相差很 大，从而双方也选择了不同的行为。现假设开发商和政府对开发所带来的外部性, 采取两种策略，要

9、么负担，要么不负担。现在看第一种情况，有如下表3. 1的博弈矩阵：表3.1地方政府与开发商的博弈收益矩阵A地方政府开发商负担不负担负押.4, 41, 7不负担八1-2, 2从上面的博弈收益矩阵可以看出，各方都有两个策略，负担或者不负担。假 若双方都不愿负担开发所带来的外部性，即放弃开发，则双方都损失两个单位收 益。这表明，该地方房地产开发利润巨大，不开发对双方来说都有机会成本损失。 在一方不负担的情况下，另一方也能获得高于社会平均利润率的利润。在双方共 同负担的情况下，双方获得利益大于都不负担情况下的得益。这个博弈是一个“斗鸡博弈”，有两个纳什均衡：如果一方不负担，另一方 的最优策略就是全部负

10、担。那么双方为什么不能坐下来谈判共同负担，而双方都 获得（4, 4）的收益呢，作者认为：1、由于开发项目对于双方来说，都能获得 超一般的巨大受益，都有开发的急切动机，双方都急切想把这种利益实现；2、 一方总是先行动，造成既成事实，逼迫对方让步。这种情况在我国经济发达、百 姓消费水平比较高的城市比较常见，如北京或上海的一些黄金地带的开发，招标 之前总是把基础设施的建设作为开发的条件之一。房地产开发商山于怕失去该项 Ll而只好让步。山于金融资源的有限性，房地产开发商也具有垄断性，地方政府 有时候也主动采取让步，以低价转让土地的形式，变相承担开发所带来的负效应。第二种情况如下表3.2,从博弈收益矩阵

11、可看岀，这是一个“囚徒困境” 的情况：表32地方政府与开发商的博弈收益矩阵B地方政府开发商负担不负担负担3, 3-4, 7不负担7, -10, 0在“囚徒困境”的非合作博弈情况下，纳什均衡只存在一个，双方都不愿意 负担开发负效应，结果是不能开发。显然，如果双方相互合作，共同负担开发负 效应，双方得益都将大大改善。事实也正是这样，山于开发商与政府间的博弈是 重复博弈，这种重复博弈的结果使双方走向合作，选择共同承担开发负效应。“囚 徒困境”这种情况的岀现，主要是山于该地方房地产开发利益对双方来说不高， 而基础设施等开发负效应费用对双方的盈亏起着决定作用，哪一方都不可能全部 承担这种费用，坐下来谈判

12、这种费用的分摊是两者在这种情况的最优选择。这种 情况在我国一般的中小城市比较常见，山于受本地居民消费能力的制约，房地产 开发商很难把那些基础设施等大额费用转嫁给消费者；而地方政府财力有限，在 资金使用上，在房地产方面投入过多的资金很可能没有实现资金使用效用最大 化，因为民众可能更倾向于教育等政府财政支出；于是，双方讨价还价成为必然, 在现实中，一般体现在协议转让土地的价格上。第三种情况是“智猪博弈”,如下表3.3所示：表33地方政府与开发商的博弈收益矩阵C地方政府开发商负担不负担负担5, 04, 4不负担9, -20, 0在“智猪博弈”情况下，无论政府采取什么策略，开发商的最优策略都是不 负担

13、开发负效应所带来的费用。给定开发商釆取不负担的策略，地方政府采取的 最优策略是负担开发负效应所带来的费用，所以纳什均衡就是：地方政府负担, 开发商不负担。这种情况岀现在开发项U所带来的利益对双方来说具有极大的不 对称性：开发项IJ对政府来说，收益极大，而对开发商来说，则利益空间较小， 如在一些福利房的开发建设项u±,房子售价有限制，而地方政府则能从此举中 获得民众支持，得益较多。从以上分析可知，房地产开发商和地方政府的博弈依具体情况的不同，可能 是斗鸡博弈，也可能是囚徒博弈，还有可能是智猪博弈。这些具体情况包括当地 的社会经济发展状况、房地产开发负效应所带来的费用的大小、开发项IJ的

14、性质 等。在这些条件约束下，双方总是力图尽可能多地享受房地产开发所带来的收益。在政府与开发商的博弈过程中，政府也试图能够达到精炼贝叶斯均衡：在市 场萧条时，政府根据其Ll标函数，选择相关政策如扩大土地供应量、税收优惠、 财政补贴、扩大信贷规模等以鼓励开发商加大投入：而开发商根据对市场状况的 先验判断，当观察到政策信息后将据以修正自己的后验概率，明确房地产价格已 至低谷，可以适时加大投资，以期在今后一段时间市场回暖时获利。房地产市场 从萧条回升的过程中不断有新的开发商加入推波助澜，但市场出现过热的迹象 时，政府为防止投资过热、金融界坏账和房地产泡沫等问题给经济带来的严重负 面影响，会选择提高信贷

15、门槛、减少土地批租量等政策以控制房地产新入投资和 基建项Ll总规模，促使市场回归。但政府的上述举措在供应博弈层面同样没有达到政策效应的精炼贝叶斯均 衡。具体原因在于：政府方面，山于我国土地国有的特殊性，长期实行的是土地 批租制度。政府特别是各级地方政府在土地调控政策方面除了前面U标函数所表 明的稳定房地产市场之外，还往往附加了政府自己的利益H标，以在土地流转中 获利。相应地，在土地税费与财政政策方面，政府直接干预的行政手段也容易打 乱房地产市场的供给格局。另一方面，传统上国有商业银行是房地产开发商资金 链的源头，但事实证明政府在金融信贷管理上存在明显的时滞效应，总是陷入“一放就乱，一乱就收，一

16、收就死”的怪圈。这使得实际上房地产市场自房 改以来所制定和出台的政策不是通过修正房地产开发商行为选择的后验概率来 引导其调整决策、调控供给，而是依赖闸刀式的开关措施，以追求短期效应。这 将在长期不利于房地产供给均衡局面的形成。房地产开发商方面，如果说消费者是缺乏能力和耐心去分析相关政策的意 义，那么开发商则是没有压力去分析相关政策来修正自己的后验概率，或者说他 们并不需要更多地分析变化。山于启动房地产市场后住房制度改革的深化，绝大 多数的中国城市居民已经被推到自主购房的境地。开发商对未来房地产市场的良 好预期已经随着房地产起步阶段的鼓励政策而扎根，并不会因为局部和暂时的紧 缩银根、减批土地而轻

17、易动摇。事实上，即使在1993年底政府为控制房地产过热而采取紧缩措施之后房地 产市场持续年的低迷时期，在短期的劣质投机型开发商被逐岀市场后，开发 商仍然有信心“圈地”和闲置存量房产，而不是急于降价促销。中国土地市场与 房地产市场在价格和供应渠道上的分离是导致单纯面向房地产市场的调控政策 不规范，在加入WTO后，随着民间资本的放开和外资银行的进入，优质的房地 产信贷资源被抢夺、分流，使得房地产信贷调控政策的调控性能进一步弱化。因 此，房地产开发商乐观预期供给，当前的房价仍会继续上涨，更多的开发商仍会 前仆后继地涌入房地产市场。所以，山上可见，房地产供应层面的均衡局面将难 以在博弈中形成。3.2房

18、地产开发商与消费者之间博弈分析3. 2.1房地产开发企业和消费者之间的博弈 房地产市场中最明显也是最引人关注的关系就是开发商与消费者之间的博弈行 为。需要说明的是，现阶段消费者的观望并不是期望房价越低越好；生活水平的 提高、改善住房条件的需求增强，以及对未来良好预期的不断强化等等，都使购 房者不会盲Ll地等待房价无限制降低，而是理智地等待房价回归到自己心Ll中的 期望值上立即入市。因此，现阶段的市场不是没有需求，而是等待价格回归。例3假定整个市场中只有一家开发商屮和一个消费者乙，则其具体博弈过程可如 表3.4下所示：表3.4房地产开发企业和消费者之间的博弈开发商消费者观望入市维持价格-3, -

19、32, -2降低价格-2, 25, 5产企业对房地产消费者市场有比较充分的了解，同时房地产市场发展对多数 房地产企业及其商品房产品也有充分的了解。当然也存在信息不对称的博弈均 衡。卖者对所卖产品有充分的了解，特别是他知道在什么价格卖出是亏本、保本、 正常赢利、超额赢利的。所以当买者出价在保本价格以上时卖者就可以卖出，否 则就是不卖，这不会出错：而买者对产品的了解只局限在产品的使用价值和卖者 的标价这两条信息上，对想买的产品掌握的信息没有卖者那么多，所以买者的选 择依据是花多少钱才值得，亦即效用最大化。如果买者出价高于成本价，交易成 功，否则交易失败。322房地产企业、房地产消费者与社会利益三者

20、的博弈社会主义市场经济体制，要求在进行经济活动的同时，要考虑到社会利益。 所以就存在着房地产企业、房地产消费者与社会利益三者之间的博弈均衡问题。 在房地产行业中，社会利益的代表者是房地产行业的职能管理部门即各级政府直 属的建设管理局，它可以通过指定相关的行业管理政策来调整房地产企业.房地 产消费者和社会的利益。现在可以建立一个模型，在这个模型中有三个参与人： 房地产企业、房地产消费者及房地产管理部门；假设他们都是具有理性的局中人, 任何一方在与其他两方在利益冲突和竞争中自主运用策略，使自己的利益最大 化。例如，房地产企业通过开发适销对路的商品房产品来满足房地产消费者的需 求，并通过各种促销手段

21、赢得更多房地产消费者的购买，并可以采用承诺服务来 争取潜在房地产消费者。这些方法形成的一整套营销策略会使房地产企业在市场 中获得更大的利益。对于房地产消费者而言，则可以通过选择合适的房地产企业 和商品房产品，通过与房地产企业协商确定合适的购买价格，并可使用法律维护 自己的利益，这一系列方法使房地产消费者自己的消费欲望得到最大满足。而房 地产职能管理部门则要维护包括所有房地产企业、房地产消费者及社会各方面的 公共利益。当房地产企业的相关营销行为损害了公共利益时，房地产职能管理部 门将会通过法律、管理条例、道德规范等手段予以干涉和处罚。房地产企业和消 费者也可以监督房地产职能管理部门是否有效管理和

22、依法办事。三方利益的冲突 和竞争，要求各自选择和运用相应的策略在三方在开发商维持价格不变，消费者 采取观望态度是，则整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市 场的损害最终反映到交易双方的利益受损上；而当开发商开始降低价格，购房者 在市场价格达到心理预期时入市，此时市场逐渐回暖，在这个阶段，双方都可以 获利，达到共赢。因此，理智的开发商和消费者之间博弈的结果应该是降价和入市，当然， 这也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值是否符合。房地产企业向房地产消费者提供商品和销售服务，在满足房地产消费者需要 的同时获得利润。房地产企业和其产品消费者之间存在着一种两个局中人的博 弈，双方都有各

23、自的行动组合。例如，房地产企业对房地产消费者是销售优质的 产品还是低等产品，抑或是坑害顾客呢？这种问题本身就存在一个子博弈。销售 优质的商品房必定会增加房地产企业的制造成本，但降低商品房的质量同样也要 付出成本（一旦房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查岀来就要受到处 罚，客源减少乂会直接带来经济损失，这就是房地产企业降低商品房产品质量的 成本）。如果房地产企业决策人认为销售劣质商品房产品的成本可能大于优质商 品房产品的成本的话，他自然会选择销售后者。房地产消费者在选择房地产企业 的过程中也有一个子博弈；在同一商品房产品价格相同而质量不同的情况下，房 地产消费者会选择质量与信誉都较好的房地

24、产企业；在同一商品房产品中质量相 同但价格不同的情况下，房地产消费者会选择价格较低的房地产企业。前面讨论 的是信息比较完全的条件下，房地产企业和其消费者双方的均衡选择（即博弈的 活动中达到博弈均衡，达到均衡后三方的利益都最大。均衡状态是三者都愿意保 持下去的最佳状态。三者关系如下图3.5：图35三方博弈的均衡状态图任何一方，两方或三方要打破这种博弈均衡都不能使其获得更大的收益。发 房地产企业通过价格欺骗手段向其消费者销售劣质商品房就是单方打破均衡的 例子；首先是房地产消费者的利益受到损害，得不到应有的满足：消费者投诉房 地产职能管理部门会对房地产企业进行处罚，一般处罚都会超过企业的非法所 得，

25、所以房地产企业自身利益也会受损。3.3房地产开发商之间的博弈分析3. 3.1开发商的博弈与“囚徒困境”（1）招标从博弈的角度观察,土地招标过程具有如下特点：开发商不知道对手的出价信息; 开发商同时行动；整个博弈只有一个回合。是一个典型的不完全信息静态博弈（静 态贝叶斯博弈）。通过分析可知即该博弈的贝叶斯均衡是：两家企业的叫价分别是其各自保留价格 的一半。在均衡的情况下，得到该地块的是对其评价较高的企业，这从资源配置 的角度讲是有效的，但国家作为土地的所有者只得到企业保留价格的一半。相比 之下，如果信息是完全的，企业之间的竞争将使国家获得企业保留价格的全部。 随着竞标者数量的增加，参与竞标企业的

26、叫价与其保留价格的差额会逐渐递减。 当参与竞标的企业趋于无穷多时，国家儿乎获得企业保留价格的全部，而参与竞 标的企业的叫价与其保留价格的差额则趋于消失，即使是成功竞得地块的开发 商，其支付也趋近于O。这样，开发商陷入了 “囚徒困境” o（2）拍卖与挂牌从博弈的角度看，拍卖与挂牌的特点是：开发商能够观察到对手的出价信息：开 发商轮流行动；整个ft?弈可以有多个回合。因此，这是一个典型的完全信息动态 博弈。例4.假定某地块只有屮乙两家开发企业参与拍卖竞价（多企业参与竞拍的结果相 同），中乙两企业对该地块的保留价格分别是儿和冬，拍卖开始后，双方根据观 察到的对方的叫价轮流加价，双方的叫价也逐渐地接近

27、于各自的保留价格。当屮 企业加价至其保留价格即b,=v1时，乙企业继续加价即b2>blf b2 V2,这时 甲不再加价，叫价最高的乙企业获得该地块。该博弈的纳什均衡是屮企业的叫价等于其保留价格，乙企业的叫价大于甲企业的保留价格。双方的支付分别为:甲（VI-=0）,乙（V2-72O）,我们姑且将 其视为0。在这种悄况下，开发商也陷入了 “囚徒困境”，希国家则儿乎获得企 业保留价格的全部，其结果与招标中参与竞标的企业趋于无穷多时基本一致。如果同样的博弈反复进行多次，结果大不相同。假定只有两家开发企业（这不 会影响多家开发企业参与竞标的结论），双方事先通过“串谋”并达成协议，以 较低的价格竞得

28、的土地双方共同开发可能更符合双方利益。考虑某地区只有两个开发商，他们参与土地竞拍的博弈次数是n次。当双方的博 弈进行到最后一次（第n次重复）时，会怎样呢？由于一方使用“合作”战略只 是为了换取另一方在稍后阶段也使用“合作”战略，而现在博弈已进行到最后阶 段，以后双方不再有接触的机会，所以第n阶段的纳什均衡与单期博弈一样是（不合作，不合作）。现在再考虑阶段：虽然博弈还将继续，但理性的双方都知 道下一阶段对方必然要选择“不合作”,笫n次的战略选择对双方以后的行为 和支付无任何影响，因此，双方此时的处境与单期博弈中的一样，还都将选择“不 合作”以此逻辑推出的结果是令人吃惊的：该有限重复博弈惟一的子博

29、弈完 美均衡依然是双方在每一阶段都选择“不合作”。可见，只要双方是理性的，且 博弈是有限次的，仍无法摆脱“囚徒困境”。如果同样的博弈是无限次重复的，此时一方的“不合作”引致的另一方的理性 反应必然也是“不合作”的“以牙还牙”策略。当然，这里暗含着双方都知道或 都能估计到对方的“以牙还牙”策略。当在某次竞拍博弈中乙方釆用了“不合作” 战略，并获得了全部支付，则中方在以后的竞拍中就会“以牙还牙”一一一直采 用“不合作”战略。山于该博弈是无限重复的，所以乙方最终所导致的累计损失 必然会超过“不合作”时所获得的短期利益，因而，“不合作”是不理性的。这 时，双方的最优战略都是“合作”合作”与“串谋”成为

30、该博弈的纳什均衡。3.4消费者与政府间的博弈分析在与房地产开发企业的博弈中，政府以自己的最大化利益为IJ标，同样，在 与消费者的博弈中，这个IJ的也影响着政府的行为。一个消费者之所以愿意住在 城市，是因为城市能给他们带来更高的收入。例5.假设一个消费者住在农村的收入y是相应的，住在城市的收入是），由于城 市的“聚集经济”，所以y+ > y o 表示消费者的居住地到城市中心区的距离, 那么，城市用地的租金满足以下表达式：r = y -kx（其中， = -k<O,表示城市用地的租金与该地到城市中心的距离呈反向关系） OX假设一单位距离居住一位消费者，政府提供公共产品的成本为C（X）,其

31、中 c（）>0o提供公共产品的边际成本大于零，表明政府提供公共产品的总成本随 着城市规模的扩大而增加。如果一个国家没有自由土地市场，政府对土地的使用具有垄断权，当开发城市的 边际成本和边际收益相等时，自利的政府就会停止扩大城市规模，把开发城市所 得的垄断利润挪作他用。这时，城市规模满足以下表达式： /-y-=+c,(x1)(1)(其中，7表示政府所征收的每单位距离的农地所支付的租金)相反，当一个国家的土地市场是自山的，不自利的政府会选择使得开发城市的 平均收益等于边际成本的城市规模。这时，城市规模满足以下表达式： ),*一)Va=q+Cg(2)从(1)式和(2)式，我们可以得到：X2 &

32、gt;xi也就是说，自利的政府将会选择偏小的城市规模，从而导致消费者福利的损失。 该模型能部分解释我国城市化水平低下和房子价格过高的现象。上述分析见图3.6,当政府不自利时，城市的规模为心；相应的，当政府自利时, 城市的规模为召。四边形CBED的面积表示公民经济福利的损失。成本、收益这些损失的一部分作为垄断利润被政府掠夺走，这些利润可以用四边形ABCD 的面积来衡量。三角形AEB的面积表示山于政府垄断土地市场而造成的社会经 济福利损失。从以上分析可知，由于地方政府存在的非完全民主性，导致地方政府在城镇 土地开发过程中采取土地开发边际收益等于边际成本的原则来获取税收最大化， 以使自己效用最大化，

33、从而导致消费者和整个社会经济福利的损失。3. 5消费者之间的博弈分析3. 5.1消费者的分类Ll前在我国房地产的三级市场所涉及的消费者与消费者之间对于房地产产权的 交易问题，交易双方的地位和实力相差不大，其矛盾没有房地产二级市场中开发 商与消费者的矛盾那么突出和强烈。其中的消费者可以分为三类人，一是以居住 为IJ的的消费者，二是以收取租金、卖出获利为IJ的的投资者，三是看到房价上 升而提前释放消费需求的跟风者。3. 5.2不同消费群体之间的博弈如果房地产市场价格没有巨幅的上升，那么每年的消费需求应该和人口率相关， 保持一个相对稳定的增量；同时，只要其他可供投资的市场也稳定，那么偏好于 投资房地

34、产的投资群体也应该保持相对稳定。对于这两类群体来说，消费者希望 房价跌，投资者希望房价上涨，这两类购买者无法达成一致意见，无法与卖方讨 价还价的能力。在这两类购买者无法达成统一意见的情况下，跟风者的需求是一个很大的冲击， 对于价格的走向有重要的影响。地方政府的政策坚定了投资者的信心，使投资需 求越来越旺盛,跟风者逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以免价格进一步上涨。 投资者和跟风者的合力使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高 价购房以满足生活的需要。例6.购房者之间的博弈行为分析根据博弈论每个人都是经济人的假设，可以假设现阶段市场中存在着屮、乙两个 理智购房者，他们之间存在以下的博弈

35、过程：表3.7甲.乙购房者博弈收益矩阵甲乙观望入市观望10, 10-2, 5入Ilj5, -2-3, -3如果屮、乙都采取观望的态度，直至市场价格下降到两人都觉得合适的水平，最 终两人获得最大收益是10；如果其中一人观望，而另一人决定入市，由于示范 效应，开发商会觉得销售情况正好转而坚持高价策略，这样观望的一方会面临更 高的房价，从而使入市方受益而观望方受到损害；如果两人同时决定入市，即接 受现实的价格，较高的房价使得双方利益到损失。山以上分析可以知道，理智的购房者最好的策略就是观望，在低价的时候入市， 既达到了改善居住环境的LJ的，乂满足了增值保值的愿望，实现了利益最大化。 山于消费者买涨不

36、买跌的普遍心理，因此市场中的这种观望氛圉一旦形成很难消 散，对房地产市场的冲击很可能是致命的。、主要结论与对策信息不对称是导致房地产市场价格变化的一个重要原因。当涨价理山不成立 时，房地产商可以利用自己与消费者之间的信息不对称，通过夸大商品房的需求、 成本等包装手段，诱导消费者提高对房价上涨的概率判断，从而达到高价销售的 目的。显然，这是一种典型的投机行为，它将房产价格不断人为推高，从而越来 越多的占有消费者剩余。要消除房地产价格的这种非正常上涨，主要应从降低消 费者与厂商之间的信息不对称入手。要降低消费者与厂商之间的信息不对称，关 键在于要让消费者充分了解房地产的市场需求和产品成本。这里不可

37、避免地会涉 及到商业机密问题。但是，对于房地产这样的特殊商品，房地产商不能以保护商业机密为由而否定信息公开，就像上市公司不能以保 护商业机密为山而拒绝披露自己的财务报表一样。当然，这里所说的信息公开主 要是强调在宏观、行业、区域层面上充分揭示和传递影响房地产价格的信息，从 而为消费者提供一个形成判断的合理基础。为了减弱房地产市场的信息不对称， 特别需要政府管理部门的介入。有关机构应定期发布客观公正的房地产市场调查 报告，对市场的需求变化、行业发展态势、土地价格、重要建筑材料价格、行业 工资水平、行业利润水平等影响房产价格的主要因素进行重点披露，并在行业或 地区平均的意义上揭示房地产的成本水平及

38、构成，以便消费者能了解市场的真实 状况。针对房地产商经常以土地价格上涨为山而提出涨价，管理部门应要求房地 产商建立商品房土地价格公开制度，规定厂商必须公开其土地成本。4.1建议相关对策 4.1.1改革财政体制改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身。这一点非常重要。这 也是当前我国财政体制的弊端。因为地方政府收入十分有限，而政府售卖土地可 以取得丰厚的收益。致使来自土地一级的收入成为政府收入中不可或缺的组成部 分。2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48. 8%。 最近，有学者研究发现，如果计入土地出让金收入，2009年中国全国政府收入 实际已突破10万亿元，

39、约占GDP的32%。2010年继续增长土地出让金达到2. 7 万亿元，同年全国财政收入为83080亿元；而全国土地出让成交总价款2. 7万亿 元，属于预算外收入，不在预算内，所以8. 3万亿的财政收入不包含2. 7万亿。 也就是说政府卖地的收入占财政收入的25%o在现阶段的体制下推动土地价格上涨不仅可以使财政收入增加，还可以提升 政府各级官员的业绩。因为，政府通过直接出售土地可以赚大钱，房地产业的税 收也构成政府财政收入的重要来源，房地产业乂可以带动其他产业发展。而所有 这些，都可以成为政府官员的政绩。而且是来得最块的政绩。4.1.2消除垄断现象中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。一是地

40、方政府对土地的垄断。 二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。地方政府垄断 土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土 地的统一征用、统一收购、统一储备、统一岀让职能。虽然我国房地产业集中度的确比较低。截至2006年底，全国共有房地产开 发企业5. 87万家，即使最大的房地产公司万科，2006年的总资产占全行业的比 重仅为0. 55%,营业收入占比仅为0. 99%,净利润占比为1. 38%o但是开放商还 是垄断了房地产市场。主要体现在：第一，准入限制带来的垄断。并非谁都可以 进行房地产开发，它有非常严格的准入限制，这使得民众（尤其在城市）只能购 买

41、开发商建造的房屋，而不能自己建造房屋。第二，政府垄断的延续。政府既垄 断着土地供应，也垄断着融资渠道，大大小小的开发商只能从处于垄断根端的政 府手中拿地和融资，在得到这两种资源的以后，开发商们也继承了原来掌握在政 府手中的垄断特权，这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的。从经济学上来看，竞争或替代性会导致价格的下降。首先，应该降低房地产 开发门槛，激活房地产市场中的竞争。其次，是允许个人自建房、合作建房等等, 赋予人人都有当自己开发商的权利。4.1. 3大量修建廉租房和保障房在市场机制作用的背景下，许多居民不可能仅仅通过市场调节来解决自身的 住房问题，特别是对于为数众多的中低收入家庭。因此

42、，政府理应成为构建住房 保障体系的主体。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解决低收入居民的住 房问题；另一方面，给予市场理性的预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。控制房价和保障中低收入者的住房问题其实是一个问题的两个方面，二者相 辅相成。房价稳定了，中低收入阶层住房问题就容易解决了；通过保障性住房， 中低收入人群住房问题得到解决，房价也就不会失控。所以，通过保障房的大量 供应，就能够在一定程度上缓解房价的上涨。这一调控房价的政策在很多国家效 果明显，因此，我们同样希望，保障性住房的大量供应能成为稀释LJ前中国过高 房价的源头活水。在欧美等国，通过大力加强廉租住房建设及较好地解决好城市低收入

43、家庭住 房困难，在一定程度上抑制了房价上扬。4. 2购房者的应对措施4. 2.1不以商品房为投资手段随着城市化进程的加速和居民可支配收入水平的提升，房地产的潜在需求无 疑是影响中国长期房地产价格的刚性因素。山于存在巨大的潜在需求，所以投资 （不动产投资）性购房所占比重在近年来开始上升。如果不存在房地产投资信贷和消费信贷制度，房地产的开发和建设投入完全 来源于房地产商的自有资金和向消费者的融资，房地产的需求完全取决于消费者 的可支配收入，那么，房价则是房地产供求的真实反应。但是山于房地产投资信 贷和消费信贷制度的存在，使人民的购买能力进一步增强，在加上我国“家国” 文化中对房子的依赖。同时房地产

44、开放商捂盘惜售，进一步加剧了供不应求的现 象，致使房价一步一步攀升。结果是到现在很多人不惜代价就购买房子，不仅是 一种需求，更多的成为投资手段。这样都会进一步提升房价。所以要想房价降下来，就要缓解供不应求。此时购房者要警惕跟风的心态。 不以商品房为投资手段，用其他的方法进行投资。缓解房地产市场供不应求的局 势。4. 2. 2以租房代替购买新房以租房代替购买新房也许是另外一种缓解房地产市场供不应求现象的方法。 这种方法适合刚工作的大学生群体。与买房相比，租房不需要大量的启动资金。 不需要这样动辄儿十万、上百万购买一套房子。而只是需要每个月房租。而恰巧 我国现在存在的情况是”租房便宜，买房贵”而且买房租房都只是一种生活手 段，应段根据个人经济实力选择最适合的生活手段。虽然租房也会有诸多不便。 但相对买房来说压力会小很多。二、结束语本文通过系统地对房地产市场的主要博弈方的博弈分析，试图揭示房地产市 场的运行机制。研究房地产的开发过程以及其中各方的博弈关系，无论是结构一 参与者制度模型，还是结构供给模型；无论从制度经济学的角度，还是从信息经 济学博弈论的角度，都存