江西奥园_翡翠城地产项目营销方案

1、江西奥园翡翠城地产项目营 销方案江西奥园翡翠城营销方案二00九年九月目录一、 龙南房地产市场现状二、翡翠城项目概况三、项目SWO价析四、目标客户群体分析五、营销策略六、宣传推广策略及营销节点安排七、价格体系说明八、销售培训九、 开盘活动十、预期效果十一、营销费用控制一、龙南房地产市场现状1、龙南市整体环境：(1)面积、人口1)龙南市位于江西的“南大门”，毗邻广东，是一个“八山一水半分田，半分道 路和庄园”的山区丘陵市，市域面积 1641平方公里，市城面积近20平方公里, 辖17个乡镇；2) 全市总人口 31万，其中城区人口 12万人。(2)区域龙南市区位优势明显，是中原内陆的前沿，沿海开放地区

2、的腹地，古时称“赣之岩疆”，现已成为江西南部的交通枢纽，105国道纵贯南北，京九铁路横 跨东西，两条交通运输大动脉在龙南留下江西南部最后一个交汇点；(3)经济状况1 )财政收入增幅高于经济增长。财政总收入和地方财政收入增幅比市内生产总值增幅高出16.6和7.7个百分点；2)城乡居民收入增加，金融形势稳定。职工平均工资 5367元，增长8.2 3%农民期内现金收入1588元，增长14.16%。全市金融机构各项存款余额 21. 85亿元，比上月增加5689万元；其中城乡存款余额为16.74亿元，比上月增加 2549万元。2、楼市情况：2009年上半年，龙南房地产市场形势进一步好转，商品房成交量稳中

3、有升，商品房销售均价略有上扬。l全市房地产企业累计完成房地产开发投资1.75亿元，同比增长250%;l房屋施工面积18.42万平方米，同比增长5%;l销售面积10.07万平方米,同比增长248%l商品住宅销售套数594套，销售面积75751平方米，销售金额14387万元，销售均价1967元/平方米，销售率70.77%;l商业性质房销售问数423间，销售面积21936平方米，销售金额14296万元，销售均价7294元/平方米，销售率71.24%;l 车库(杂问)销售间数224间，销售面积3035平方米，销售均价3063元/平方 米，销售率40.56%。房价呈逐渐回暖2008年以来，龙南房地产市场

4、持续低迷，龙南各大楼盘来访客流大幅下滑， 售楼部冷冷清清，成交惨淡，房价呈下降趋势。但从 2009年元月份起，各楼盘 房价逐步回暖，位于行政服务中心处的“滨江城市花园”由原售价1578元/ nf上调为2088元/ m2,桃源丽景也由1600元/褶售价上升到1980元/褶，造成 房价上升的主要原因是城中心楼盘售罄导致房市逐步往周边发展，直接造成城 中心周边楼盘售价上升。消费者持续观望长久以来，市城中心地段一直是当地人群购买的主要集中地。随着城中心 楼盘“亲水湾”及“水岸新城”售罄，城中心周边范围的楼盘越来越稀缺，直 接导致房价一再攀升，而高房价促使中坚阶层的购房者层面缩小，导致真正想 购买自住的

5、买不起房，这部分中坚力量开始持币观望，期待政策落实与市场稳 定后再投入房市，消费者观望情绪浓厚。别墅用地稀缺目前，龙南在开发别墅楼盘只有江西奥园一家，暂无其他别墅楼盘开发； 随着国家对别墅用地的限制，别墅用地稀缺性突显，龙南原已售罄别墅楼盘龙 泽居的二手房只有少量出售。3、政策分析：降契税08年10月国务院规定从 2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房 消费的收费减免政策。政府这一措施，无疑给萧条的房地产市场打了一针强心 剂。降息08年10月国家规定

6、金融机构对居民首次购买普通自 住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率 的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付款比例调整为20%同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个 百分点。据央行11月26日的公告，从2008年11月27日起，下调金融机构一 年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作 相应调整。降息对房地产市场的影响：? 首先，银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地 产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。而存款利率下调使得人们存款意愿降 低消费意愿增强。最重要的是，贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降，

7、将 增强消费者信心，缓解市场观望气氛。? 如此大幅度的降息将为贷款购房者带来立竿见影的省钱效果，有望进一步刺激 购房者的信心。4、主要楼盘情况：龙泽居二期l 产品：楼盘处于龙南市中心区渥江河旁，占地 25万褶，总建筑面积16万褶， 约1200户，由23栋临江高层和多层组成。l开盘时间：多层09年3月28l推货量：多层约40套，高层约200套l 价格：多层均价1600-1800元/ % 高层均价2480-2580元/褶；l销售情况：多层开盘已售磬，3月开盘的C栋高层销售80%fc右l别墅情况：龙泽居一期别墅早在 07年、08年售罄，在当地拥有较高知名度与口碑.目前有少数二手别墅转让，因转让价格过

8、高，导致二手别墅成交惨淡，只有极 个别能成功交易，不具备普遍性和可比性。滨江城市花园l 产品：楼盘处于龙南市中心区龙翔大道行政服务中心东侧，总建筑面积9万褶，目前规划全部为多层建筑。l开盘时间：首期08年底，二期09年9月26日l推货量：首期推货约30套，二期推货60套l 价格：首期均价1600元/ m2 -2088元/ % 二期均价2380元/ m2l销售情况：一期开盘已售罄。君临渥江l 产品：楼盘处于龙南核心区域，临街首层商铺、小高层洋房；商铺每间 60平方 米l价格：临界商铺最初定价 20000元/平方米，目前调整为18000元/平方米；商铺首付5成l 蓄客：约6个月l 推广：08年11

9、月底正式开售，以VIP卡登记（认购5万VIP送1万房款、认购 3万VIP送5千房款。l销售业绩：小高层洋房销售70%,商铺未售出.凯悦豪庭l 产品：楼盘处于龙南城区中心位置，高层洋房。临街首层商铺、高层洋房；商 铺每间5070平方米l价格：临界商铺最初定价10800元/平方米，目前调整为7000元/平方米；商铺首付5成l 蓄客：约3个月l 推广：08年11月底正式开售，购买2万VIP卡送1万房款l销售业绩：开盘不久成交两套，客户已经退房，目前无成交.小结：09年上半年龙南房市有回暖迹象，但局限于多层、小高层住宅楼房，售价 呈小幅上升趋势，商铺及二手别墅产品售价仍未拉升，成交不尽理想。别墅作为高

10、端产品，需要高端客户支撑，而目前龙南高端客户面相对狭窄, 当地主力高端客户群中的“稀土矿主”，大部份已在“龙泽居” 一期购地自建别墅，且多为自住，目前因政策性的打击整顿矿业而造成其购买能力大为下降, 对高价的别墅产品承受力有限。翡翠城项目概况奥园翡翠城主要技术指标如下：1、二期别墅项目技术指标占地面积62094 m2建筑面积36420 m2容积率0.534绿化率43.6%总户数85 栋 118车库比例1: 12、二期别墅A区技术指标占地面积23822.9 m2建筑面积10322.22 m2容积率0.43绿化率43.6%总户数27栋32户车库比例1: 1三、项目SWO分析1、优势分析（1）景观优

11、势l 内部景观? 硬景：硬铺? 软景：水系（叠流）、园林（地中海风情）l 外部景观? 项目南边靠山，依山而建.? 紧邻生态公园(2)产品优势l 园林：小区园林采用欧式园林设计，主园林景观面积达6000多平米l 规划：南靠山林，北靠105国道，规划保持原有生态l 户型：? 层高：3.3米层高，体现居住舒适性? 客厅：超高挑高，彰显尊贵? 全套房设计，体现人性化设计? 全框架设计，可实现个性化自由分隔调整? 建筑设计：建筑采用节能材料，房内基本做到不露墙，管线、烟道的合理安装? 施工单位：与集团有长期合作的单位且专业性强，质量有保证? 花园分户用绿色植物(灌木)分隔(3)区位优势l 离尘不离城：离

12、市城中心仅有 1.5公里路程，既可可享受市城的便利，还拥有 市城所无法比拟的自然生态环境.(4)规划优势l 保持原有的生态坡地l 天际线层次分明(5)安防系统优势l 技防：小区内配有智能监控系统l 人防：保安24小时巡逻(7)合作团队优势l 规划设计：广州市远征卓胜设计有限公司l景观设计：广州睿思景观设计公司l景观施工：广州昌泰建筑装饰工程有限公司 (港资企业)l 板房设计：广州明思卓域装饰设计工程有限公司l 板房施工：广州港番装饰工程有限公司l物业顾问：东莞凯业泰安物业管理有限公司2、劣势分析(1)产品方面l采光：门窗较小，采光通风效果不理想l朝向：由于规划设计及产品布局原因，部分户型在朝向

13、上与当地市场的喜好有 较大偏差。l小区内部公建配套不完善。(2)园林方面l园林主景较为集中，能享受主景观的别墅较少，不能做到景观的平均化l全冠移植的树种较少(3)市场方面l目标客户群体范围狭小l前期负面影响：如工程质量、物业管理、价格策略、产品设计等，缺乏公信力 和美誉度。(4)售价方面项目的高成本、户型大面积，导致产品高总价、高首付。由于市场别墅类产品仅“龙泽居” 一家，从产品质量到规划该项目不具可 对比性，但前期大部分属于“实地自建”，客户投入成本低，且在当地已形成 品牌影响力，目前二手市场成交价格已经成为当地市场别墅参照。3、风险分析(1)高成本所带来的售价上升是否能为市场所接受？(2)

14、当地消费群体固有的“慢热型”模式，是否会导致销售周期的拉长？(3) 当地消费者固有的传统观念，对真正意义上的别墅产品认识具有片面性，新产 品的推出是否能立刻为市场所接受？4、机会分析(1) 产品的稀缺性，是目前当地唯一出台的别墅盘。(2) 本项目在09年10月份即将面向市场，推出市场的时机恰到好处(3)高端客户群体对别墅产品有需求(4) 龙南本地楼市成交量有回暖迹象，房价有上升趋势5、总结(5) 可控因素l 工程方面?工期节点?工程质量?细节的处理l 营销方面?高端客户的拓展（客户储备）?媒体推广?销售团队（销售道具的准备、团队的培训，主要体现在百问百答、销售动线说 辞、销售流程、礼仪规范等）

15、?造势活动（高端客户参观、产品介绍会等）l 物业管理方面?人员配备?引入专业人士进行强化管理、培训(6) 不可控因素l产品已成事实的缺陷?朝向?户型设计l市场对产品接受程度?价格?产品风格?户型设计l消费者对价格的预期?龙泽居进行比较?与一期帝景城比较6、卖点提炼l园林景观、公共景观、小区内部生态环境具有不可比拟性l 紧邻生态公园l统一规划，西班牙风格建筑风格、浓郁的地中海风情l户型设计科学合理、充分考虑人性化l产品在当地具有唯一性l产品各个环节由专业团队打造7、和龙泽居对比分析l没有统一规划，部分属于实地自建l产品风格各异，档次参差不齐l小区缺乏公共园林景观、生态环境缺失l没有规范的物业管理

16、由于施工缺乏统一性，目前一直处于零碎施工状态，有损小区内部形象四、目标客户群体分析通过近2个多月来对当地市场的熟悉，同时我们走访、接触当地各行业不 同类型的、代表性人物和群体，结合本项目的情况，得出以下结论： 1、目标客户群体定位(1)区域：以龙南本地及各级乡镇为主、定南、全南、信丰等周边最近市城为辅；(2)职业：龙南各级政府官员；本地私营企业主、矿主；外来投资企业主及高管人员； 部分当地人在外地办厂、经商的企业主；(3)年龄：以35-45岁的年龄段为主，26-30岁、50岁以上的客户群为辅；(4)理性需求：注重楼盘的整体质素。如楼盘位置、价格、产品风格、产品质量、物业管 理、园林规划、楼盘品

17、牌、楼盘规模、发展商实力、信誉、周边环境配套、交 通便利度等；(5)感性需求：部分企业主、商人相互之间攀比心理、炫富心理；部分目标客户注重生活质量提升、注重个人价值的实现、关怀家人等；部分投资目的；2、目标客户对户型产品的需求通过与前期意向客户的沟通及现场接待对模型的讲解，在排除价格因素干 扰的前提下，目前客户对产品的需求普遍呈现以下两种态势：（1）聚焦景观环境绝佳的环湖独栋别墅在中央水景“叠翠湖”周边环绕着近 10栋一线湖景独栋别墅（A B、C三 种面积独栋均有），由于在当地目前还没有任何一家楼盘做出过这样的公共水 景及园林绿化，本项目示范区的景观的亮相，将会成为一个标杆，给客户视觉 的冲击

18、和震撼。所以，环湖别墅将是龙南当地具备一定实力消费者的首选产品， 该产品以景观取胜。（2）亲睐小面积的独栋化双拼别墅“双拼别墅独栋化”是本项目产品风格的另一个亮点，打破了传统联排别 墅简单复制的手法，“单门独户、有天有地有花园”这也正是吻合了客家人的 心理需求。同时由于双拼别墅的总面积相对较小（278.19叫，总价相对其他 产品低，迎合了部分中等实力消费者的需求，该产品以价格取胜。3、目标客户对产品价格的预期在目标客户的拓展过程中，在没有宣传资料、没有现场实景的情况下，我 们针对不同层面的客户群体，对即将面世的产品进行口头详细描述，目标客户 在价格方面的普遍反映如下：1、独栋别墅（A、B、C型

19、）意向总价约110万130万之间，我们根据产品面积反推出销售单价约为： 33983446元/平方米。2、双拼别墅（D型）意向总价约70万80万之间，我们根据产品面积反推出销售单价约为： 25162875元/平方米。4、前期意向客户储备情况2009年7月下旬至9月上旬，在项目还未开始对外宣传期间，我们通过主 动资源拓展及现场客户接待，目前已经积累别墅意向客户达102个，其中政府人员占30%私营民营企业主占50%其他类20%随着我们的对外宣传正式开始以及现场示范区的逐渐完善，相信会增强意 向客户的信心，同时吸引更多其他客户关注。五、营销策略1、奥园翡翠城A区推货策略针对2009年10月即将开盘的奥

20、园翡翠城 A区，为促进销售、有节奏的 推出房源，在对奥园翡翠城 A区进行整体分析后，特制定以下推货策略：(1)户型统计翡翠城A区合计27栋32户，包含有A、B、G D四种户型。l 独栋A型：共7套、面积382.51平米l 独栋B型：共9套、面积327.55平米l 独栋C型：共6套、面积319.13平米l 双拼D型：共5套、面积278.192平米(2)推货原则根据产品的不同的户型、各项影响因素进行评估，分出好、中、一般三个 等级，同时结合市场实际需求，合理的经行产品组合。(3)产品级别评比:户型优劣独栋A型独栋B型独栋C型双拼D型好林荫北大道:A2、A6、A8林荫一街：B2林荫二街：B2林荫二街

21、：C1林荫南大道：C1、C3C5、C7无中林荫照大道：A2、A10林荫二街：B6、B8 林荫北大 道：B10林荫南大道：C9林荫一街：D1林荫二街：D3林荫南大道:A& A8林荫一街：B6、B8 B10林荫二街：B10林荫一街：D3 D5 D7、D9 D11林荫二街：D5 D7 D9(4)开盘推出房源及原由分析:首批推出房源：在进行综合分析后，共推出 A区房源15套，其中lA户型3套：林荫北大道Aa林荫南大道的A& A10;分析：林荫北大道A6直面叠水湖景，一线湖景、亲水优势显著；林荫南大道A10临15米大道直接通向中央湖景，休闲便捷，北向没有阻挡。林荫南大道A6,正前方有楼阻

22、挡视线，景观优势偏少，与上诉两套产品形成价 格落差，价格取胜。l B户型3套：林荫一街 B10,林荫二街B2、B6;分析：林荫一街B10,靠近生态公园公路，价格相对便宜，以价取胜。林荫二街B2, B6,花园大，离湖景近，彳/T格较高与林荫一街 B10形成价格落差。l C户型3套：林荫南大道C3 C9,林荫二街C1分析：在户型比较中，C户型为最好(有架空层面向花园、独有的 40多平米大露台、入口东南向)，且在客户不明价格的情况下选择最多，推出2套有湖景，1套无湖景，在价格方面形成落差。l D户型6套：分别为林荫一街 D1、D3;林荫二街D& D5 D7、D9分析：在位置排布上和景观上，D

23、户型不占有优势，但D户型因为相对面积小、总价低, 且独创双拼别墅独栋化，市场所能接受能力比较高。小结：翡翠城A区沿中央景观湖的别墅也仅仅 10套，若全盘推出则不利于非景观房的 销售。中央景观周边独栋 A、B、C三种独栋别墅各占有其席，我们充分利用景 观的差异及位置的排布差异，拉开各产品之间的价差，以满足不同层面客户的 需求，有力推进销售，同时我们将根据实际销售情况推出新的产品。5 5) A区第一阶段推出别墅示意图D7 D5小区主入口D11 D9B10B 8B6B2林荫北大道A2叠翠湖林荫街C9C3C1林 荫 南 大 道|A10 |A62、奥园翡翠城A区价格策略及促销策略为促进江西奥园翡翠城 A

24、区10月开盘顺利进行，行之有效的价格策略及促销策略成为关键：l 付款方式一次性付款95折按揭贷款97折特别价：93折（只针对极其个别重点客户），折后价为底价。l 定金：50000元/套（大写：伍万元每套）l 签认购书及首付款：（1）足额交齐定金方可签订认购书；（2）自签订认购书 之后，一周内签订商品房买卖合同，同时缴纳不低于30%勺首期款；（3） 一次性付款的，余款70%?在一个月内交清。（1）价格策略l以高于集团批复底价2%勺价格，作为最低折扣底线。l 针对某些畅销户型（视开盘销售情况而定），适时提价，浮动比例控制在3%U内。l 价格提升形成平缓的上升通道。（2）促销策略内部认购期：（10月

25、1日一5日）l 时间期限为5天,按揭贷款享受面价96折，一次性付款享受面价94折，团购 面价93折（备注：93折为底价，团购为一次成交数量3 套）l 抓住重点客户，形成羊群效应，重点客户优先选房。 公开发售期：（10月6日开盘）l 根据销售节点及节假日，主要针对滞销单位，适时推出特价单位（一口价），特价单位不再享受其他任何优惠折扣。六、宣传推广策略及营销节点安排1、营销推广策略（1）线上推广（辅助）项目形象、项目优势以及各阶段基本信息的告知，引发市场的持续关注。l 空中打击：户外广告（市城、项目门口）l 坦克部队：影视宣传片（5分、1分、30秒，龙南电视台、龙翔广场电子屏）l 火力掩护：DM直

26、投、短信平台l 地面部队：销售大厅包装、广场包装、销售通道包装、示范区包装等（2）线下推广（主打）目标客户群体精准定位，针对“政府官员、矿主、私企老板及高管”进行 狙击式营销，目的主要体现在两方面：l 前期拓展拜访、引导购买及发现需求l 挖掘其周边客户资源，代为传播2、营销节点安排（详见下表）蓄客期8月31日销售模型到位展示10月7日开盘12月31日清盘内部认购期持 续 热 销期开盘活动10月2日正式开放示范区9月21日现场包装完成（销售中心、广场、楼体）9月22日宣传折页直投宣传推广营销节点9月15日影视投放9月13日户外广告项目包装9月30日示范区完成9月18日宣传单张户型图出街热销通告（

27、现场条幅、电视采访）七、价格体系说明总体策略：以成本为基础、以市场为导向、以目标消费者心理价位为依据1、基准均价拟定原则针对翡翠城将打造龙南第一代国际别墅豪宅的目标，我们选取了龙南目前唯一别墅盘“龙泽店” 一期项目的二手交易情况（于07年底售罄）作了详细的市场调查，结合本项目的各项优缺点分析，在项目的基准均价制定上采用市场 对比法对翡翠城的价格进行了市场定位。2、 户型单位定价原则? 以目标买家对都放具体因素的轻重程度为原则；? 以产品特点（景观多重性、产品类型特殊性等）；? 不同影响因素，分值范围不同；? 相同影响因素，因产品类别不同，分值也不同；3、 户型单位价格的计算方式户型单价=基准均

28、价X综合系数综合系数=景观系数+朝向系数+户型系数+楼距系数+噪音系数+出行便利系数+楼层系数+ *系数4、奥园翡翠城主要技术指标项目数据指标规划建设用地面积62094 m2 （其中 A区：23822.9 m2）总建筑面积36420 m2 （其中 A区：10361.33 m2）机动车位171容积率0.534建筑密度28.1%绿地率43.6%A区产品类型卸积（m2）套数总卸积（m2）比例（%独栋A型382.5172677.5725.94%独栋B型327.5592947.9528.56%独栋C型319.1361914.7818.55%双拼278.19102781.926.95%总计3210322.

29、2100%5、市场比较对比表项交环位周形建规智区交品开合停物加目名 称通境置边配 套象筑 风 格划匕匕 匕ZA目内 配 套楼 标 准牌 效应盘条 件作 公 司车 场管权 分龙105951051079393939910795104959595971.287泽7居翡1001001001001001001001001001001001001001001001翠城6、各户型均价建议（1）翡翠城D型（双拼别墅）可比项目及基准均价项目均价（元/ itf ）加权分对比调整均价权重龙泽居26001.28773348.02100%经加权调整，建议该户型均价为：3348.02100%考虑到本项目地块为南高北低、坐

30、南朝北，而当地传统风俗对朝向尤为重视，同时集合市场对该产品户型的接受程度，均价调整系数为96%得出实际调整均价为 3348.02 X 0.96 = 3214.09 元/ m2(2)由于目前龙泽居独栋别墅的二手交易几乎没有案例，不具备可比性，我们结合本项目独栋产品的优劣势分析，来测算翡翠城独栋别墅的参考价：3013.21 义 1.2 = 3615.85 元/ 褶独栋户型比较及基准均价客厅布局主人房露台各类系数基准均价A型10198970.99203586.92B型9899990.98553563.42C型10010010013615.85权重45%40%15%平均系数0.9925平均价格3588

31、.73备注：以上A、B、C、D的基准均价只是参考价，各户型在具体定价时，会影响 到基准均价。7、户型单位定价(1)本项目主要影响要素翡翠城A期产品主要有独栋(A型、B型、C型)、双拼D型共4种产品类 型，结合项目实际情况，影响要素有“湖景、山景、朝向、花园面积、正间距、 侧间距、噪音、A3影响”共8项。(2)影响要素的主次排位及权重拟定为使得拟定的结果更为准确及合理，我们设置发放统一问卷，综合更多人 的意见加以分析，得出结果如下：朝向化园面积湖景正距侧距山景噪音A3影响排序12345678权重（%20.8315.8314.1711.6711108.65.5结合项目实际情况对以上结果进行分析：l

32、 “朝向”是当地非常重视的因数，要适当调高权重。l“噪音影响”在当前较小，可适当调低权重，且为负数l “正间距”具有普遍共性，共分两种情况，即：沿林荫大道和沿林荫街。l “侧间距”影响范围较大，从 6米15米。可适当调高权重。l“湖景别墅”的数量不多应适当调高权重。l “山景”也是本项目景观重点，可适当调高权重。l“花园面积”是目标客户重点关注的要素，可适当调高权重。l“A3商业”影响具有普遍性，但相对轻微，可适当调低权重，且为负数修正后结果如下：排序权重（%朝向化园面积湖景山景413正距侧距612A3影响噪音8-31235726232012-3（3）影响要素的系数拟定l 侧距：根据实情设定为

33、：约6MH 7M约9MH10M 11MH 15M共计3种l A3、B1 影响:根据实情设定为：局部视觉影响、大部视觉影响l 噪音：根据实情设定为：小区内影响、小区外影响共计2种。八、销售培训负责销售资料的分类、保管、补充；客户资料的分类及保管；协助销控人 员做好各项资料报表的统计，各种地产简报分类和收集；同时兼做销售工作。l 客服主管（1名）负责总销控的输入更新工作，认购书的发放、审核、归档；佣金计算；销 售报表制作；售后客户交款情况统计；销控表及时更新，客户资料电脑录入、 统计等工作。同时兼做销售工作。l 策划主管（1名）负责所有对外宣传类、活动类工作，及时与广告公司、制作类公司、演出 活动

34、公司协调对接，反馈各类信息。l 销售代表：（2名）接听、接待客户的来电、来访及其登记、统计工作；销售资料发放，接受 客户的咨询。接待和向客户推介楼盘，引导成交，完成个人销售计划；严格执行销售程 序，遵守并执行销售制度；及时反馈客户需求及意见，对客户及市场信息进行 收集，做好公司与客户交流，协助客户签约、收楼等工作。3、培训计划与内容制定（1）培训目的为江西公司培训和培养一支综合素质高，战斗力强的精英销售队伍；为翡 翠城十月开盘创造优秀的销售业绩。4、培训方式讲座式、演讲式、观摩式、互动式、案例分析培训内容5、附件附件一：基础知识及百问百答附件二：客户接待流程及细化说明附件三：销售动线说辞九、开

35、盘活动1、风格的把握：在总体风格的把握上，本次开盘典礼庆典活动的选择在开盘喜庆热烈气氛 营造中，体现异域风情化，营造浪漫和优雅的主格调。2、气氛营造要点：以开盘典礼庆典活动举行地点为中心的现场礼仪气氛营造成，在规划上力 求做到突出中心，分层演绎，立体组合：(1)突出中心：在售楼部户外设立开盘主会场，强化对这个现场的精心规划，使其首先能 满足整个开盘典礼庆典活动的程序需求，同时能恰如其它地方烘托渲染现场礼 仪气氛。(2)分层演绎、现场造景：A、PVC飘空氢气球：在广场周边现场空旷上空进行气氛渲染，主要以施放PVC飘空氢气球等为主，形成空中景观；色彩鲜艳，缤纷而不入俗气，飘浮于开盘 典礼庆典活动主

36、会场上空，造就空中一道美丽的风景线；显眼的标语，能体现 开盘的信息与热烈气氛未见其影，已感其宏伟之气势，印象深刻和动心，同时 亦可作为广告媒体宣传；B、广场异型迎宾拱门G别墅入口花球造型D气球或花钵通道(上次做过效果)布置在广场同往别墅区迎宾通道及整个主 会场中心区域，将浪漫优雅的气氛凝聚起来；(3)分场演出、多重氛围：以主会场为主要气氛渲染点，同时在售楼部和样板区湖边、或别墅样板房大客厅表演，进行不同场景的气氛渲染（4）开盘当天，邀请市委、市政府各级领导，以及民营企业家、意向客户、嘉 宾出席开盘典礼。十、预期效果江西奥园翡翠城项目十月开盘的销售目标为 17套，我们通过分析，结合 本次开盘推货策略，推算出以下销售数据：户型独栋A型面积预计销售数量均价销售卸积销售金额382.51334001147.533901602独栋B型327.