东莞市工业房地产市场状况分析报告

1、2015年东莞市工业房地产市场状况分析报告（下）三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易情况分析一、土地市场、一级出让市场根据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人 员进行了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异非常大， 主要和镇区经济、产业等因素密切相关，可以归纳总结为以下三种情 况： 一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于临近深圳区域， 是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活跃，地价水 平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例稍微偏高一些，最高约为1300元/平方米。 松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高新技术产业开发区， 园区内配套完善，规划发展前

2、景好，政府扶持力度大，主要以工业用 地及科研设计用地为主，是目前东莞市工业用地供应及成交的重点区 域，一般出让价格为600-900元/平方米。 其余镇区：一级出让市场的价格主要集中在 400-600元/平方 米。、二级转让市场由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产 业结构、城市规划、土地供应等政策密切相关。因此，一级出让市场 与二级转让市场还是存在本质性的差异。 为了更好了解东莞市的工业 用地地价变化趋势，我司估价人员近期也对东莞市工业用地二级转让 市场进行了调查了解。据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场 低价水平具有较大的差异同样也是临深片区， 主要为塘

3、厦镇、凤岗镇、 长安镇、清溪镇、虎门镇五个镇区，目前，这五个镇区的工业用地二 级转让价格约为1000-2000元/平方米，实际成交约为1200元/平 方米。但是，根据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市”的状况， 具有一定的投机性风险。值得一提的是，黄江镇虽然临近深圳，但是，工业房地产发展速 度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大， 低的约为400-500元/平方米，位置好且工业氛围浓厚的，土地价格 可以达到800-900元/平方米。东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格：塘厦：1200-2000 元/平方米凤岗：1000-2000 元/平方米长安：1500-2200元/

4、平方米（供给不足）虎门：1000-1800 元/平方米清溪：900-1800 元/平方米黄江：400-800元/平方米（区间较大，看具体位置，临近高速、 深圳贵些）常平、寮步、城区：500-700兀/平方米。凤岗镇20000平米国有证工业用地出售转破：3000 Zrs臣鶴方式：静让面职：加密可叛1*蘇：竝年麵余年阳：壮年土瞬证：苴它林取证、苴场鰐）用建：XM =业用M:广东容殆帘風槌檯金艮虹HE咋系A：粟先生（墜看也的茸电范凰）余莞）10000平方一级I业地转让"辛丸：三1甫（爭香渔苗兀牡佶虽）广东东莞塘腹宏业南路地皮出售联真人：蛋生、房地产租赁市场根据估价人员对东莞市各个镇区工业房

5、地产三级市场的调查，结合网上收集的资料整理，得出各镇区的工业厂房及其配套用房的租金状况如下表所示：1茶山镇70004500厂房85%10i 21茶山镇60004000厂房80%11113茶山镇65005000厂房85%110:4茶山镇2300016000厂房85%95茶山镇26002600厂房85%121 6茶山镇2000015000厂房85%17东城区55003900厂房85%108东城区1000800厂房85%1!:9东城区50003500厂房75%10万江区20001500厂房85%12111万江区5200045000厂房90%1312万江区1000010000厂房85%131寮步镇15

6、00013000厂房85%1214寮步镇48003500厂房80%1115南城区1200012000厂房75%116南城区80005000厂房85%1017长安镇20002000厂房75%1:11818长安镇60005500厂房85%1919长安镇68006000厂房85%!120长安镇100009000厂房85%1811I 21虎门镇80006500厂房85%1116 |1!5i22虎门镇35002000厂房85%15|i|>i 23虎门镇46004500厂房85%i rr rJ24凤岗镇50003500厂房85%18；25凤岗镇93009000厂房85%20i26凤岗镇1500130

7、0厂房85%17! 271凤岗镇18001600厂房85%1728塘厦镇22002000厂房85%16129塘厦镇1500012000厂房90%15j30塘厦镇200008000厂房85%1631清溪镇65002500厂房85%15132清溪镇78003800厂房85%r33石碣镇85008000厂房85%34石碣镇20001200厂房85%11ig35石龙镇35001800厂房85%1i 36石龙镇45004500厂房85%10I37石龙镇3000028000厂房85%838大朗镇1800015000厂房90%121139大岭山镇1500010000厂房85%1240洪梅镇38003500厂

8、房85%8i 41i洪梅镇46004200厂房85%8 42常平镇1700015000厂房85%943常平镇60005800厂房90% a44横沥镇1600015000厂房85%:1 451企石镇50003600厂房85%!7i1146松山湖北部工业城28002500厂房85%2047松山湖北部工业城90008000科研楼90%4248南城天安数码城12001000科研楼95%4049南城天安数23002200科研楼95%45根据上述表格可以看出，目前，东莞市工业厂房租赁价格最高的 镇区有长安、虎门、凤岗、塘厦、清溪这五个镇区，长安镇、塘厦镇 最高租金水平可达到20多元/平方米，虎门、清溪、凤

9、岗最高的租金 也可达到18元/平方米。上面五个镇区的工业物业市场客观租金水平 为15-18元/平方米。次一级的工业镇区为大岭山、大朗、寮步、常 平、茶山、石龙、石碣、万江、南城、东城平均租金水平达到10-14元/平方米。最后一级：例如：企石、洪梅、谢岗、横沥镇工业厂房 及其配套物业一般租金水平为 8-11元/平方米。然而，松山湖北部工 业城的高新科技研发办公楼（土地用途为科研设计用地）、南城天安 数码城（土地用途为工业厂房）的研发型办公楼形式的工业房地产的 二级市场租赁价格已达到35-50元/平方米。具体的租售信息可查询以下网址：四、各方观点聚焦一、投资者观点东莞地处广深之间，地理位置优越，交

10、通便捷，特别是虎门、长 安、塘厦、凤岗、清溪五个镇区，距离深圳、广州两大一线城市较近， 而东莞的工业地价水平相比深圳、广州明显偏低。因此，具有一定的 投资价值，也成为近年投资客热捧的区域。距我司估价人员了解，上 述五个镇区土地投资较为明显，较多企业拿地并非为了自身企业发展 的需要，存在单纯的投资目的。目前，东莞塘厦镇、清溪镇、长安镇、 虎门镇、凤岗镇这五个镇区二级市场的工业用地土地价格已被抬高了 至少一倍，并且还存在“有钱买不到地的现象”。根据房地产经纪人 的介绍，存在“有价无市”的状况，具有一定的投机性风险。二、金融机构东莞市作为世界工厂，工业经济发达，因此，工业物业抵押贷款 成为金融机构的

11、重要业务类型之一。 作为金融机构，信贷过程中通常 会关注抵押物本身价值、企业经营层面两个方面因素，但是，在房地 产市场上升期，对抵押物的关注较少，更为看重企业的信誉、综合实 力等，如果各项资料显示该企业为优质企业，抵押物也许会流于形式。 由于金融危机的影响，东莞市近年工业经济衰弱明显， 许多中小企业 面临经营困难的局面，贷款风险明显提高，金融机构对工业物业本身 的市场价值越来越关注。三、中介评估机构作为独立的第三方，我们评估机构既要为委托方提供客观公正合 理的市场价值，也要帮助金融机构把控风险。虽然，近年东莞市房地 产市场变化非常快，但是，工业物业的市场风险值较高，市场承受能 力较弱，因此，在

12、评估的过程中，我们更要在技术过程、估价思路上 分析、挖掘其价值。估价更重要的是思路而不是结果，我们一直反对用过程去验证结 果，却坚持用过程去挖掘物业的价值。但是，评估价格贴近市场并不 代表“随行就市”，估价师需要有自己的判断，并逐渐建立起自己的 价值评判体系，这个就要求估价师在试算房地产价值的时候要有一个 清晰的思路。以下是我们对工业房地产的认识：工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。是指在工 业房地产开发、建设、经营过程中，所耗损的全部社会必要劳动形成 的价值和土地所有权价格综合的表现形式； 同时，也表现为工业房地 产建成后在预期年限内所获得的房地产收益。由于中国非标准厂房多，厂房

13、造价差别大，没有统一的重置价格 标准。工业房地产评估方法一般以成本法为主，但是，在工业房地产 市场交易较活跃的市场条件下，例如标准厂房的评估，也可以采用市 场法来进行评估，部分出租的标准厂房也适合采用收益法进行评估。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地， 工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括：工业制造适用标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。女口：厂房、仓库、锅炉房、泵房、配电房和用于辅助用房的办公楼、 食堂、门房、 车库等建筑物和围墙、大门等的构筑物，种类较多。因此，工业类房 地产的价值评估对现场查勘就显得尤为重要。 那么，我们在评估工业 类房地产物

14、业的价值和对工业类房地产物业查勘的时候，我们应该注意哪些问题呢？1、工业类房地产的评估，首先要了解影响工业类房地产物业的主要因素有哪些：a、交通条件工业房地产中的工业企业经常需要大量运进原材料或燃料，运出各种生产产品。因此，对于工业企业而言，必须要有便捷的交通条 件，比如有邻近交通公路、或有道路与公路相连、或有跌路专线、或 邻近有通航河道和专用码头。交通运输费用是工业企业的基本成本要 素之一，在工业企业所生产的产品中占有一定的成本比例。为了使工业产品在竞争市场上具备良好的竞争能力，而且又有效组织和配置资 源，协作生产，很多工业企业尤其是大中型工业企业，往往在材料产 地附近建设，或在有重要交通干

15、线和交通枢纽附近设立工业开发区， 来降低企业在交通运输方面的平均成本。b、基础设施这里指的基础设施是交通条件以外的基础设施，比如电力与能 源供应状况、通讯条件的方便与否、生产用水（包括冷却用水）的满 足程度、排污或污染治理的要求等。基础设施的完备程度，直接影响着工业房地产的价格水平。所以说基础设施完备的工业房地产， 价格相对较高。C、地理位置有些工业生产需要一些特别的地理位置，比如造纸厂要排放大 量的污水，所以通常需要邻近河道而且不会对下游造成污染的地方； 化工类企业空气污染比较严重设在山沟里空气无法流通。因此，应该选一个离城市较远的空气流通较好的地段； 水泥厂的附近如果有煤矿 等的原材料可以

16、减少运输距离从而降低成本。 如果相应的工业房地产 的地理位置符合生产要求，就十分有助于该工业房地产的价值提高。d、聚集规模对于工业房地产中的企业而言，对基础设施的投资较大，所以 一般把一定类型的工业企业，比如同类型企业、原材料与产品（中间 产品）互补的工业企业集聚起来布局，形成规模，相对降低基础设施 的投资和成本，形成各种类型的工业企业开发区，比如东莞市松山湖 工业园区、东莞市塘厦镇工业园区、东坑生态工业园区等。并且大多 工业开发区的设置是符合集聚规模原理的，工业集聚度越高，该区域的基础设施和生活配套也会比一般的工业厂区完善，工业厂房及其配套的价格也会有所提升。例如：东莞市一般的工业厂房租金约

17、为12 15元/平方米，然而，松山湖工业园区的研发型工业厂房和南城天安 数码城研发办公楼（实际土地性质属于工业厂房）的租金高达3550元/平方米。所以说，工业的集聚规模对工业类房地产的价值影响 是非常大的。2、查勘时应该注意以下问题：首先，要了解建筑物的结构类型（砖混结构、框架结构、框剪结构、钢结构等），结构不一样对应的建筑物重置成本也有一定的差别， 一般来说，钢结构V砖混结构V框架结构V框剪结构的建造成本，钢结构的厂房一般为两跨，建造成本在 600700元/平方米，砖混结 构的建造成本在8001,000元/平方米，框架结构的建造成本在12001,500元/平方米，框剪结构的建造成本在 1,6

18、001,800元/平方米。因此，查勘中对于了解建筑物的结构类型及内部装修状况就显得尤为重要。其次，要查勘估价对象的用途及经营状况，因为工业类房地产也属于收益性物业，必要的时候也可根据其经营状况及周边通类型物业的租金，采用收益法来测算其价值。收益法的基本计算公式为：从上面的公式中也可知道影响其价值的因素有三个，年租金净收益、报酬率和收益年限，故在计算工业厂房的时候，主要应该注意Y-报酬率的确定，N-收益年限的确定和单位面积的工业厂房的租金是多少。最后，在查勘工业厂房时，还应该注意估价对象是否为特殊行业 的工业生产用房，如果为重工业的生产性用房，则在主体结构的承重 部分自然会比标准厂房的承重结构要求高，建造成本也会比标准厂 房，对于承重结构造价的多少则应该结合现场查勘情况来确定。由于东莞的工业发展一直都处于广东省的前沿位置，因此，工业类的房地产物业的抵押贷款也是银行最为常见的