对某建设开发公司的纳税评价案例

1、对某建设开发公司的纳税评估案例江苏省南京市奥建设开发有限公司为外资企业，XX年中报预售房款收入万元。在对该公司XX年所得税汇算清缴审核工作时，经与南京市国税局房地产行业评估模型指标比 对，发现该公司预售收入费用率等指标偏离模型指标，于是 将该公司确定为房地产行业专项纳税评估对象。案头分析模型指标解析南京市下关区国税局评估人员依据南京市国税局房地 产行业税收管理指导意见模型，发现该公司主营业务收入 所得税负担率、主营业务利润率、预售收入费用率指标与样 本指标平均值偏差较大，其中预售收入费用率指标比样本指 标平均值偏差。财务报表解析1 .该公司XX年度预收账款变动率指标值异常达 ,申报 预售房款预

2、收款收入万元， 当年A项目汇算结算结转预收款 收入万元，而查阅该公司账载金额为万元，预售收入申报额 与账载金额相差万元。2 .该公司xx年度其他应付款变动率增长幅度较大，达。该公司XX年度其他应付款季度之间除第四季度增长幅度激 增外，其他季度变化并不大。第三方信息解析1 .该公司xx年在国税局和地税局申报的营业税和企业 所得税的预售收入不匹配，相差762万元。2 .评估人员通过南京房地产门户网站查询，发现该公司3个项目楼盘商品房登记的可售面积基本相符，但实际成交 面积与台账登记面积相差近平方米。同时，在网站登记该公 司xx年有商铺销售平方米，而在国税局依据企业备案资料 建立的管理台账中没有登记

3、。举证约谈针对上述问题，评估人员要求该公司作由合理解释，该 公司经过自查提供了详细的书面说明和举证材料。1.由于xx年外资企业所得税汇算清缴申报时财务人员 被外派学习，抽空回来申报时间紧迫，暂未发现需纳税调整 的事项。同时，委托中介机构由具的审计报告也暂未列示有 需要纳税调整的事项。项目工程xx年度有车库销售，因当时车库产权没有明 确，销售当时也没有开具房地产开发销售预售款凭据，没有 及时申报纳税。3 .其他应付款科目主要核算企业上交的购房定金，xx年12月底销售的3个项目的楼盘，有的是部分楼盘销售的尾款， 财务人员没有及时记入 预收账款”而暂桂在 其他应付款”科目，季度申报时习惯性依据预收账

4、款”科目核算的预售收入预缴了外资企业所得税，疏忽了暂桂在该科目核算的预售收 入，未作为计税依据申报纳税。4 .国税、地税申报预售收入有差额是因为企业根据地方 政府的要求为了完成年度税收收入指标，年末在地税多预缴 了万元营业税，即多申报了预售收入762万元，但未作为计税依据在国税申报外资企业所得税。个项目楼盘在网站与备案台账登记的实际成交面积与 台账登记面积相差近平方米，是因为公司销售部门年底销售 房屋的信息没有及时传递到财务部门，办税人员也没有及时 向国税局上报备案，预售收入记入了其他应付款”科目，中报缴税情况已在前面有说明。B项目确实建有商铺总可售面积约4210平方米，xx年该楼盘商铺预售面

5、积平方米，由于 财务人员疏忽没有及时在向税务机关上报的备案资料中加 以单独说明。实地核查为了进一步证实和排除疑点，评估人员组织对该公司进 行了实地调查。经调阅核对规划部门由具的项目规划平面图，A项目确实建有车库，预售收入10899217元记入 预收账款”科目，因 未开具房地产开发销售预售款凭据， 企业未按10%预计利润 率预缴外资企业所得税，应调增应纳税所得额元。评估人员到该公司各开发项目售楼部办公地点实地调查，经核对企业预售房屋客户成交记录，发现实际预售额与财务账簿记载不符。通过询问并与日常征管中建立的房地产行业项目开发税务管理台账和企业财务账簿登记 数据进行比对，经核实该公司有关账册、报表

6、及售楼资料， 其结果如下：项目和C项目商品房销售共计元记入 其他应付款”科目 核算，xx年没有按10%预计利润率预缴外资企业所得税， 应 调增应纳税所得额元。项目商铺销售762万元没有与商品房销售分开核算记入预收账款工xx年一并按10%预缴外资企业所得税。 根据有 关文件规定，房地产企业商铺销售应按 15%预计利润率预缴 外资企业所得税，因而，应调增应纳税所得额 381000元。经查阅该公司有关费用凭证与账簿，查实该公司xx年汇算清缴申报不符合税法规定计入管理费用的税前扣除项 目共计元，应调增当年应纳税所得额元。评估处理通过进一步核实，评估人员向该公司宣传了外资企业所 得税的相关税收法律法规和税收政策，企业表示愿意自查补 报。1 .该公司xx年A项目车库销售预售收入 10899217元记 入 预收账款”科目核算；B项目和C项目商品房销售预售收入元记入 其他应付款”科目核算，均未申报预缴外资企业所 得税。应按10%预计利润率预缴外资企业所得税，应调增应 纳税所得额元。2 .该公司xx年B项目商铺销售预售收入 762万元没有与商品房销售分开核算，商铺销售预计利润率为 15%,应按5% 调增应纳税所得额381000元。3