保利地产2009年财务报表分析

1、保利地产2009 年财务报表分析保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992 年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009 年，公司品牌价值达90.23 亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。 2006年 7 月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008 年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至 2010年一季度，公司总

2、资产已超千亿。下面是我对保利地产2009 年的财务状况进行的简要分析。（一 ）资 产负债表分析企业 2009 年资产类重点项目分析流动资产：1， 货币资金年初：886574434.57元，年末：2664085741.96元，同期增长200.49%，说明企业现金充足，资产流动性强。2，企业2009年无短期投资项目，3，应收账款年初：33456300.97 元，年末：117491589.14元，同期增长 251.18%，企业在应收账款方面应该保持谨慎性，避免出现过多的呆账坏账。4，存货年初：6574179007.83元，年末：6906026665.01元，同期增长5.05%，存货量小，企业运作较好

3、。企业长期股权投资年初：2503115567.25元，年末：3206858881.76 元，同期增长28.11%，长期投资率正常。企业固定资产年初数：12027454.69 元，年末数：12784729.11 元，同期增长 6.30%。企业无形资产年初数：726946.13元，5212672.23元，同期增长671.06，无形资产增长数目很大，说明企业在研发，商誉方面已经达到高峰期，社会认同度较高，是企业发展的最佳时机。企业 2009 年权益类重点项目分析1，企业短期借款没有2，应付账款年初数：410829155.53元，年末数：329982757.04元，同期降低19.68%，负债率降低。3

4、，长期借款年初：1741000000 元，年末：340000000 元，同期降低80.47%，企业信誉良好。4，实收资本年初：2452343186 元，年末：3519721100 元，同期增长43.52%，说明企业的良好运作集资良好。5，资本公积年初：6783657396.95元，年末09元，同期增长110.32%，企业盈利良好给企业带来了较多的资本公积。6，盈余公积年初数：251752100.30元，年末数：419702992.34元，同期增长66.71%，同5。7，利润分配-未分配利润年初：1188785869.54元，年末： 1640931641.38元，同期增

5、长38.03%，同5。（二）资产负债表比率分析在对资产负债表进行重点项目分析的基础上，还要对资产负债表中所反映的企业财务状况作出总体评价。而资产负债表中的丰富数据，可以计算出许多有代表性的比率，从不同方面反映企业的总体财务状况，使资产负债表的阅读者更全面地了解企业形象。（一）偿债能力分析企业的偿债能力如何，是否存在偿债风险，关系到企业能否进一步得到贷款的实力、能否持续经营。为此，经营管理者应当十分关注企业的偿债能力。（ 1）短期偿债能力分析1、流动比率流动比率是企业一定时期流动资产与流动负债的比例。计 算 公 式 ： 流 动 比 率 = 流 动 资 产 / 流 动 负 债 *100% =279

6、74072146.07/6888710727.58*100%=406.09%， 此比率表明每元流动负债可以有多少流动资产作保证。专家认为此比率在2 左右，是短期偿债能力最理想的数字。若此比率高于2 过多，说明企业没有有效运用流动负债，短期资本管理政策偏于保守；而低于 2过多，则意味着短期偿债能力不足, 有财务风险压力。2、速动比率是企业一定时期速动资产与流动负债的比例，速动资产=流动资产-存货。计算公式：速愣膜/般JI债 *100%g我J27974072t46.07-6906026665.011左右,/6888710727.58=305.83% 速百经验上可认为衡黄谶务阚承遂高过低世理愈崛说明

7、企业没有将流动资产盘活（2）长期偿债能力分析资产负债率是企业一定时期负债总额与资产总额的比例，说明企业的资产有多少是通过负债形成的。计算公式：负债总额/资产总额*100%=11491440957.59/31339129114.40=36.67% 在实际工作中，不能简单 的以该指标的高低来评价企业的负债水平和偿债能力。多数情况下此比率 不超过50%。因此一旦超出50%,就意味着每一元股东权益已经无法保证 每一元债务的偿还。除非该企业是高度增长型企业，或者该企业有强有力金融机构的支持，否则一般债权人不愿承担这种财务风险。（三）利润表分析由利润报表可知，保利地产 2009年的主营营业收入：31139

8、19107.80元， 上年 2088361071.57元，增长 49.12%, 2009年毛利润：1990721121.31 元, 上年471692898.01元，增长322.04%,企业盈利增长较高。2009年净利润： 1679508920.43元，上年 432743194.87元，增长 288.12%。（四）利润表比率分析（二）盈利能力分析1, 主营业务毛利率=毛利/主营业务收入 *100%=1990721121.31/3113919107.80=63.93% 在评定特定公司的 毛利率时，分析者需要考虑公司上一期间的毛利率水平，同时也要 参考同行业的毛利率水平。对大多数商业企业而言，毛利率

9、水平一 般介于20%-50%之间，毛利率的水平取决于公司销售种哪类型的商 品。由于房地产公司的特殊性，其利润率较高也是正常的。2，主 营 业 务 净 利 率 = 净 利 润 / 主 营 业 务 收 入*100%=1679508920.43/3113919107.80= 53.94%主营业务净利率反映每百元主营业务收入带来的净利润是多少，反映企业基本获利能力。通过分析主营业务净利率的升降变动，可以促使企业在扩大主营业务收入的同时，注意改进经营管理，降低成本和费用，提高盈利水平。3，主营业务成本率目的是分析主营业务成本对主营业务净利率的影响。其计算公式是：主 营 业 务 成 本 率 =主 营 业

10、务 成 本 /主 营 业 务 收 入*100%=1729868119.33/3113919107.80=55.55%(三)营运能力分析营运能力是指通过企业生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的企业资金利用的效率它表明企业管理人员经营管理、运用资金的能力、企业生产经营资金周转的速度越快，表明企业资金利用的效果越好效率越高，企业管理人员的经营能力越强。营运能力分析包括流动资产周转情况分析、固定资产周转情况分析和总资产周转情况分析。1， 应 收 账 款 周 转 次 数 =赊 销 收 入 净 额 /应 收 账 款 平 均 余 额 *100%=3113919107.80/【 ( 117491589.

11、14+33456300.97) /2】 =41.262，应收账款周转天数=360/应收账款周转次数=360/41.26=8.73天3，存货周转率存 货 周 转 率 ( 次 数 )= 销 售 成 本 / 存 货 平 均 余 额 =1729868119.33/【 ( 6574179007.83+6906026665.01) /2】 =0.26一般情况下，存货周转次数越高越好。周转率越高表明企业销售的数量增长销售能力增强。计算得知房地产企业存货周转率远远低于其他行业，但是和别的相关集团相比，0.26属于正常范围。4，流动资产周转率流动资产周转率(次数)=销售收入净额/流动资产平均余额=3113919

12、107.80/【( 27974072146.07+21436735336.43) /2】 =0.135，总资产周转率总 资 产 周 转 率 = 销 售 收 入 净 额 / 平 均 资 产 总 额 =3113919107.80/ 【 （ 31339129114.40+24090041520.67） /2】 =0.11（五）现金流量表分析经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 ， 2008 年 -2424304542.12 元 ， 2009 年-3453641689.09元，由于房地产公司的特殊性，现金流量表为负值，2009年公司又投入了42.46%的资金。现金流量表中的现金流动负债比率，从现金流动角度补充说明企业的偿债能力。（六 ） 现金流量表比率分析1, 现金比率=现金及现金等价物余额或现金净流量/流动负债x 100%=2664085741.96/6888710727.58=38.67%，现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额。速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额，最能反映企业直接偿付流动负债的能力。现金比率一般认为20%以上为好。但这一比率过高，就意味着企业流动负债未能得