科信清华园doc

1、婺源县科信清华园小区前期物业管理服务方案德兴市金都物业有限公司 2012 年2月14 日目录 3 4 5 6 7 8 11 14第一章德兴市金都物业有限公司简介德兴市金都物业有限公司成立于2010年 12 月 22 日，注册资金50 万元。拥有国家物业管理企业三级资质证书, 一年多时间里共接管了德兴市五个小区 , 管理面积达二十多万平方米。公司实行总经理负责制的层级领导体系，实施专业化的物业管理服务。德兴市金都物业有限公司自成立以来，坚持“依法管物、科学服务，业主至上、服务第一”为服务理念，以“严、细、实、快”为的工作作风， “服务中创新、创新中服务”为追求，竭力为业主提供最佳的物业服务。德兴

2、市金都物业有限公司设有行政办公室、人员资源部、财务部、物业管理部、工程维修部、保安部、保洁部、绿化部等部门，每个小区设立了管理处。 公司现有管理服务人员数十名， 均接受过系统的职业培训， 是一支专业技术力量雄厚， 具有高度团队精神， 反应敏捷的专业物业管理公司。第二章科信清华园小区基本情况楼盘名称：科信清华园楼盘类型：多层住宅楼盘用途 : 居住楼盘建设单位：婺源县华阳实业有限公司楼盘地址：紫阳镇文博路46 号（汤坞口）楼盘占地面积：平方米楼盘建筑面积：3 万多平方米房屋套数： 2 百多套第三章科信清华园小区物业管理服务目标（一）管理服务目标1 通过物业管理服务， 保障科信清华园各类物业的正常使

3、用和其功能的发挥，实现科信清华园开发建设之目的；2 、通过物业管理工作，使业主享受到质价相附、便利快捷、 周到细心，安全舒适的服务；3 、通过物业管理服务，为科信清华园物业的保值增值创造条件。（二）品牌效应目标1 、通过物业管理服务，协助婺源县华阳实业有限公司的开发建设品牌效应；2 、通过优质的物业管理服务，提升科信清华园在公众中的知名度、信誉度和美誉度；3 、通过物业管理服务的配合， 有利于婺源县华阳实业有限公司获得开发经营效应。第四章科信清华园小区物业管理服务内容（一）基本服务1 、协助婺源县华阳实业有限公司为业主办理入住手续；2 、装修管理协助监管服务；3 、物业共用部位、设施设备的维护

4、管理工作；4 、保安工作服务；5 、保洁工作服务；6 、绿化管理养护服务；7 、档案管理服务。（二）有偿服务1 、家洁服务；2 、家事服务；3 、中介服务；4 、关注服务；5 、其它有偿服务。第五章科信清华园小区物业管理机构设置科信清华园管理处主任保保绿综安洁化合组组组管理组第六章管理处人员配置及岗位职责（一）管理处主任（1 名），其职责：1、结合物业公司要求的战略目标，制定本项目的工作计划和物业管理方案，并组织执行；2、编制和确定本项目的预算并组织执行；3、监督各个板块（保安、保洁、绿化、设备等）服务标准执行情况，落实计划和预算的执行。4、编制项目培训计划并监督实施、提升员工服务水平。5、不

5、断学习与创新，对各个管理模块提出改进计划并监督实施。6、维护与小区有关的各种公共关系，并根据小区管理需要不断拓展。7、根据项目管理情况提出改进方案。8、对管理处的行政、人事、财务等协助公司进行管理。9、组织实施管理处物业费、共用水电费的收缴、催缴和统计工作。10、配合公司开展有利于公司的各类活动。11、公司交办的其它（综合）服务工作。( 二 ) 管理员（ 1 名），其职责：1、协助婺源县华阳实业有限公司办理业主入住工作。2、装修管理协助监管服务。3、对物业共用部位、设施设备的维护工作。4、档案管理服务。5、管理处主任交办的其它工作。（三）保安（ 2 名，每班次一名） ，其职责：1、实施全天轮流

6、值班。2、熟悉本岗位的职责要求、工作任务和工作程序，掌握突发事件的处理程序。3、坚守岗位，服从命令、听从指挥，文明执勤，礼貌待人，认真做好执勤记录。4、遵守公司考勤制度，上岗前要着装整齐，按规定配戴安防执勤用品，提前十分钟上岗做好交接班，检查保卫设施、设备、通讯工具是否齐全、完好，填好交接班记录、明确上一班安防人员交办的事项和本班的任务。5、发现违章行为及违法犯罪分子要临危不惧、勇敢斗争，并要及时报告请求支援，采取有效的措施制止不法行为。6、熟悉辖区的消防设施设备安装的位置，掌握消防设施设备的使用方法。7、积极向业主（及使用人）和进行治安和消防知识的宣传。8、熟悉保安的一般职责要求及本岗位职责

7、要求，熟悉本小区（大楼）业主（用户）住址（或办公地址），车牌号，家庭成员等相关情况。9、执行来访人员登记制度，对于不熟悉的客人要先盘问，或电话通知业户，经业户同意才给予通行。对推销人员及闲杂人员要礼貌劝阻进入本辖区。10 、执行车辆进入小区的出入制度及装修人员施工期间进出制度。11 、执行物品进出小区的管理制度，发现可疑情况、可疑物品应禁止放行，立即报告，并通知有关业户。12、做好当班保安服务的自检与交换班工作。（三）保洁（1 名），其职责：1、负责管辖区楼道梯级、车棚（库）、小区道路及公共区域的清扫保洁。2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。3、负责楼道杂物的清理。

8、4、负责垃圾的收集、转运集中。5、负责垃圾桶的清洗工作。6、对管辖区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。7、负责工具设备的清洁及保养工作。8、完成领导临时交办的其他任务。（四）绿化（保洁员兼），其职责：1、负责管辖区花草树木杂草的拔除。2、负责管辖区花草树木的松土、浇水、施肥工作。3、负责管辖区花草树木的修剪及对枯病枝、伤害枝等的修理。4、负责管辖区花草树木病虫害的防治工作。5、对管辖区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。6、负责绿地的清洁卫生工作。7、负责工具设备的清洁及保养工作。8、完成领导临时交办的其他任务。第七章科信清华园小区物业管理费预算一、 人员工资、福利费（6498 元/月）人员

9、编制和工资序号项目人数（名）工资标准（元 /月）总额（元 /月）1管理处主任115001500管理员1120012002会计、出纳公司会计出纳兼3秩序维护员2100020004保洁、绿化员1100010005合计全职 55700福利费序号1项目福利基金工资总金额（元5700/月）依据工资总额14%测算结果（元/月）798二、秩序维护费用（ 586 元/月）序号项目测算依据人数（名）金额（/元月）1保安服装费春秋装280元/套×2套÷12个月2253夏装100元/套×2套÷12个月冬装380元/套×2套÷12个月2加班费（每月 4 天

10、+法定日平均23331 天）×（ 1000 元÷ 30 天）3 人身保险费4合计586三、清洁卫生费（365 元 /月）序号项目测算依据人数（名） 金额（元 /月）1工具（扫把、畚50元/人/月150斗等）费2垃圾车360 元/部÷ 2 年153生活垃圾外运费3004其他5合计365四、公共部位、共用设施设备日常运行费（电费：300 元/月）序号项目测算依据金额（/元月）1 日常维修保养费用2公共电费路灯、监控等3003五、管理处办公费（690 元/月）序号项目测算依据金额（/元月）1低值易耗文具、文具（如笔墨）、纸张、260办公用品费打印复印费等2通信费电话 1

11、部1003节日环境布置费宣传、广告、营造节日喜庆1804培训费5办公室水电费1506合计690六、公司管理费（元 /月）序号项目测算依据金额（/元月）123七、 企业利润（1266元/月）序号测算依据金额（元/月）1前几项共8439元× 15%1266八、法定税费序号测算依据金额（元 /月）1九、科信清华园小区物业管理服务费预算共计9705 元 /月第八章德兴市金都物业有限公司规章制度一、 目的：1.1 规范全体员工行为， 加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。二、 适用范围：2.1 德兴市金都物业有限公司所有工作人员。三、 职责：3.1 德兴市金都物业有限公司的所有员工有义

12、务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。3.2 各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。四、管理规定4.1 工作期间必须穿好工作服；4.2 工作服要干净；4.3 工作期间须戴工号牌；4.4 严禁工号牌借给别人；4.5 公司发放的工作服、工号牌等妥善保管使用。4.6 不得无故迟到、早退、外出；4.7 员工请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；4.8 严禁无故旷工；4.9 上、下班必须签到；4.10 不许代别人签到；4.11 不得涂改签到表。4.12服从上司的命令，对同事和上级讲礼貌，执行正确的工作指导，维持正常工作秩序；4.13 发生事情必须立即上报、联络；4.1

13、4 严禁在公共区域吐痰或丢垃圾；4.15 严禁在工作时间内吸烟；4.16 工作时不准喧哗、打闹；4.17 不准盗窃他人或公司内的东西4.18 工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；4.19 离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；4.20 不许用任何方式威胁、恐吓同事；4.21 不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；4.22凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；4.23 热爱公司、团结同事，不说不利于公司的话，不做有损公司形象的事。4.24 工作上团结协作，不拖拉、不扯皮、不推卸责任。4.25 不利用职权谋私利，不损坏

14、公司利益。4.26 上班时间不会客、不串岗、不脱岗、不办私事、不扎堆聊天。违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。望各位员工严格遵守。五、员工行为规范员工行为规范是员工在公司内一切行动的基本准则，全体员工必须自觉遵守、认真执行。5.1 总则5.1.1 爱祖国、爱生活、爱公司。5.1.2 遵守国家的政策、法规、遵守社会公德。5.1.3 自觉遵守公司的各项规章制度。5.2 劳动纪律5.2.1 遵守职业道德，忠诚敬业，钻研业务，恪尽职守。5.2.2 服从领导，服从分配，服从调动，服从安排。5.2.3 高度负责，认真学习专业技术知识，及时完成本职工作。5.2.4 不迟到，不早退，

15、自觉签到，不弄虚作假。5.2.5 维护公司声誉，提倡部门之间、员工之间的真诚合作，严禁散布流言蜚语，传播小道消息。5.2.6 不得擅离职守，工作时间不准串岗、聊天、吃零食、嬉闹、大声喧哗。5.2.7 专心工作、精神振作、紧张有序，工作期间不得办理私事。5.2.8 不得利用职务和工作之便为亲友或个人谋私利。5.2.9 不得挪用公司财物， 更不得利用职务之便将公司财物化为己有或转送他人。5.3 、仪容仪表5.3.1 着装整洁、大方、得体，着工作服。5.3.2 员工必须注重仪容、仪表，保持衣冠、头发整洁，按指定位置佩戴胸卡。5.3.3 注意个人卫生，无汗味异味。5.3.4 严禁酒后上班。5.3.5

16、员工着装必须保持清洁、平整，不得污迹、开线、掉扣，保证定期清洗。六、胸卡管理6.1 员工进入工作区域应按规定佩戴胸卡。6.2 胸卡须自行保管，不得借于他人。如有遗失，应按规定办理交费不领手续。七、考勤7.1 考勤7.1.1 考勤设专人负责，实行签到考勤制度。7.1.2 主管必须按公司统一制定的考勤表认真填报，如实记录员工出勤情况，不得隐瞒、虚报、漏报，若有违反，视情节轻重给予处分。7.2 迟到、早退与旷工7.2.1 上班前十分钟为签到时间，员工应在该时间内将自己的名字按规定签入考勤表。7.2.2 签到时应认真逐日上、下午签写，不准补签、代签或预签，严禁弄虚作假。7.2.3 凡因外出公干未能签到

17、者，由负责人登记证明。7.2.4 未按规定时间签到者为迟到，迟到人员不得签到，考勤员将上班时间如实填入考勤表。7.2.5 下班时间未到而提前下班为早退。7.2.6 发生下列情形之一者，作旷工处理。7.2.6.1 未请假或请假未被批准而缺勤者；7.2.6.2 超假不办理续假手续或未被批准而缺勤者；7.2.6.3 迟到或早退超过30 分钟者。7.3 全勤奖与缺勤处理7.3.1当月全勤者，可获得全勤奖 20 元。（当月满勤者，可获得60 元出勤奖。迟到、早退者罚款 10 元，并且扣除当天出勤奖 2 元，事假相同）7.3.2员工每月上班迟到或早退超过三次以上的每次罚款10 元，并处以警告；超过五次辞退

18、。7.3.3 每旷工一天，除不享受当天出勤奖外并扣除2 日工资。7.4.1 加班：八小时以外，延长工作时间或利用休息时间工作的称作加班。7.4.2 加班时间 2 4 小时的记半天加班 （ 10 元），6 8 小时的记 1 天加班（20元），中午不休息的同样记1 天加班（ 35 元）7.4.3 凡是加班的必须有部门经理批准，并且填写加班条（单据）7.4.4 公司安排的拓荒活动， 各单位应积极参加， 利用休息时间参加按加班计算。八、请休假8.1 请假及执行程序8.1.1 如无特殊情况，请假须提前一天提出书面申请，主管批准。临时急事不能提前请假者，必须在四个小时内通知主管。8.1.2 一天以内（含一

19、天）由主管批准；一天以上三天以内（含三天）由主管报经理批准；三天以上由经理报主管副总经理批准。8.1.3 所有请假必须获得批准后方可执行，否则按旷工论处。8.1.4 请假后及时将假单交主管计算考勤。8.2 婚假员工婚假三天（带薪休假）8.3 丧假公司员工直系亲属去世，给假三天（带薪）家住外地者，可根据路程给予假期。九、奖惩制度9.1 奖励有以下表现者，应予以奖励：9.1.1 工作勤恳踏实、任劳任怨，努力完成本职工作和公司交给的各项任务，成绩显著者，奖励20 100 元。9.1.2 爱司如家，善于总结学习，为公司提出合理化建议者并产生效益者，奖励30 100 元。9.1.3 发现并制止危害公司利

20、益的人或事，使公司减少损失的，奖励 30 100 元。9.1.4 领导有方，使工作成绩显著者，奖励20 50 元。9.1.5 尊重领导、团结同事，积极帮助他人的奖励10 50 元。9.1.6 每季度评选先进工作者一次，奖励20 80 元。9.1.7 每季度评选先进班组一次，奖励100-200元，9.1.8 每半年评选一次先进工作者，奖励100-200元。以上三项做为年底评先的依据。9.2 违纪处理有以下表现者，将给予处罚：9.2.1 无故早退或迟到，罚款10 元，9.2.2 无故旷工一天扣除2 天工资及 2 天出勤奖；9.2.3 旷工连续 3 天，按自动离职处理；9.2.4 忘记签到或签错日期同样罚款5 元；9.2.5 发现代人签到，一律罚款5 元；9.2.6 擅自涂改签到表，一律罚款5 元。9.2.7 当班时间饮酒者，给予警告并罚款20 50 元。9.2.8 不服从管理，顶撞领