二手房购买八招防范于未然

1、二手房购买八招防范于未然买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除 了要和上家打交道，还要和中介打交道，特别是在上 家有抵押贷款或下家办理要抵押贷款的情况下，就更 容易产生纠纷了。二手房常见的欺诈手段及应对方 法。第一招：核实上家身份是首要案例： 刘先生因为房屋被动迁， 找到中介想买一 套房屋。中介向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满 意，就和中2 / 23介介绍的上家张先生订立了购房合同， 还 分两次向张先生支付了定金和首期房款ri后来到交房 的时候却找不到张先生了，后来才得知张先生根本就 不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案，至今张先生仍未找到。对策：现在什么都

2、有假，文凭有假，身份证有 假，房产证当然也有假。现在到处可见的“城市牛皮 癣”为这些诈骗行为提供了极大方便，花个二三百 元，假的身份证，假的房产证就可以办出来了。二手 房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不 存在这个问题。所以买二手房的第一3 / 23步就要核实与你 交易的对方的身份。最简单的一个办法是到各区的房 产交易中心查询一下房屋的权属情况，只要凭自己的 身份证花三十元，交易中心就会给你一张房屋基本信 息的单据，上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等 基本情况。如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可 以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人 的身份。做好这两样，你就可以放心地和

3、对方签订合 同，不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。第二招：审核贷款合同要仔细案例：李先生和上家订了一份五十万元的购房合 同，4 / 23因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担 保办理抵押贷款手续。担保办理好手续叫李先生到银 行签订贷款合同。李先生到了银行后，担保的人告诉 他，说这是银行提供的格式合同，不会有问题的，只 要核对一下贷款金额就可以了，李先生觉得银行的格 式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金额 就签了字。一个星期以后，到了银行答应的放贷时 间， 可李先生还是没有收到贷款， 就打电话到银行去 问，银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保 帐户上去了。李先生再去找担保，担保

4、的人叫他放 心，说这是规定，贷款要到第二个月就会直接划到上 家帐户去。以后李先生又5 / 23多次找担保，担保一直拖 着，最后竟然人去楼空。李先生后来才得知这家担保 早就资不抵债， 就动歪脑筋， 挪用了贷款。他们在的 贷款合同上将贷款划入帐户写成担保帐户，然后利用 的疏忽骗签订合同，再将贷款非法挪用，最后无力偿 还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案，后来 也将担保主要负责人抓捕，但钱款却已挥霍一空，李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。对策：在下家贷款的情况下，交易程序一般是这样的：步骤一：下家支付首期房款。6 / 23步骤二：上家拿到首付后将房屋过户给下家。步骤三：下家在取得房产证

5、或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。步骤四：银行向下家发放贷款。步骤五：双方交接房屋，结清水电等费用，余款 付清，交易结束。下家向银行申请贷款过程中，如果 申请的是商业贷款，银行会要求下家找一家担保进行 担保，而下家一般都会采用中介推荐的担保。少数不 良的担保会钻购房人的空子，谋求非法利益。7 / 23李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并 不能因此而高枕无忧，因为格式合同中也有许多是需 要填写进去的内容，如果对这些内容不加以重视并认 真核对，就容易被钻了空子。第三招首付交到贷款银行案例：吴看中了一套房屋，但上家在这套房屋上 还有银行的抵押贷款30万元。中介说上家要先取消 抵押才能过户，

6、不过由于上家拿不出30万元偿还贷 款，所以希望吴多付一点首付，然后上家再去注销。 于是，吴在签约后就付了20万元的首付给上家，但 是上家迟迟没有去银行取消抵押。8 / 23最后上家却说因为 做生意发生了亏空，将吴付给他的20万元去还了 债。吴听了这气得发抖，不过现在也没办法了，只能 去打官司。对策：如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还 清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能 交易过户（有的交易中心还要求要办完抵押注销手续 之日起几个日后才能交易）。在这种情况下，上家一 般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷 款以便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家 后，上家并未按原来的约定

7、去取消抵押而是挪作他 用，那么就会出现吴这样的事了。但如果下9 / 23家坚持在 取消抵押后再交首付的话，很可能由于上家资金不足 以致交易失败。对此，下家可以要求上家联系好银行，并在上家办理好还贷手续后，再将首付直接汇入 上家在该银行的帐户，银行当场即可划款并出具他项 权证。这样一来，上家就不可能将下家交付的首付挪 用了。第四招：交易过户办委托公证案例：谢女士看中了一套二手房，可这套房屋上 还有银行的抵押贷款，上家要求谢女士先交首付以便 取消抵押，谢女士了解到只要将首付直接汇入上家的 贷款银行就可以10 / 23了，于是就与上家一起去贷款银行帮 上家还款。上家也按约付清了银行的贷款并拿到了他

8、项权证。不过，因为交易中心规定在办理完抵押注销 手续后需要再过三个日才能办理过户手续。于是谢女 士和上家约好再过三个日再去办理门到了约定的那一 天，上家却没有来，对方一会说出差去了，一会又说 家里不同意卖了，其实后来谢女士了解到，上家是因 为觉得房子卖便宜了想反悔，所以故意不去办过户手 续。谢女士向咨询律师，律师建议她为了防止上家再 转卖给他人必须立即起诉，谢女士只得按照律师的建 议做打官司的准备了。对策：下家交首付让上家注销抵押贷款，但注销 抵押11 / 23和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房 屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所 以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会

9、成为 下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但 不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了 避免发生这种情况，下家最好在交首付之前要求上家 办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证， 并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介员工可以作为受托人。这样的 话，即使上家到交易时反悔，下家也可以和受托人凭 委托公证书直接到交易中心办理过户手续。当然办理 委托公证会付公证12 / 23费，但几百元的公证费和几十、几 百万元的房款比起来，公证费就不算什么了。毕竟， 谁也不想发生了纠纷后再去打官司。第五招：上家户口一定要迁走案例：古老师买房完全是冲着孩子读书才去买 的，

10、他家在郊区，现在孩子读书都是按户口所在地就 近入学，古老师为了让女儿受到更好的教育，就在市 区一所名校附近买了一套二手房。买房之初他就问上 家户口是不是迁走了，当时上家拍着胸脯保证户口已 经迁走了。古老师看他说得这么肯13 / 23定，也就相信了。 于是支付了房款，办理了交房手续门后来古老师在办 户口时才发现上家的户口还没有迁走，这下他可着急 了，而上家却说那个户口也不是他的，说他从别人手 上买房时户口已经在上面了，他也没办法。古老师想 到法院去起诉上家，而律师却告诉他迁户口的事法院 不受理。古老师只好自认倒霉。对策：迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走 就一定要找一个落户的地方，如果不能落户

11、，当然也 迁不走了，所以这类案件由于不适合强制执行，法院 现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一 定要先了解一下房屋内的户口状14 / 23况。下家最好委托律 师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口，决 不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要 在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待 户口迁出后再支付。第六招：贷款风险要把握案例：陈先生看中了一套120万元的二手房，不 过他手上没有足够的现金， 想通过商业贷款来支付。中介告诉他，按现在的房贷政策，根据房屋的房龄等 情况，他可以贷到七成也就是84万元。于是，陈先 生就与上家签

12、订了合同，并15 / 23支付了首付36万元，合 同约定在付了首付后一个月内通过银行贷款支付房款 余额，如果逾期付款的话，每逾期一天，陈先生要按 余款的千分之五向上家支付违约金。但是，陈先生在 贷款时却遇到了麻烦，银行说陈先生贷款买了好几套房，所以这套房子银行只肯贷五成，也就是60万 元。眼看合同约定的付款时间就要到了，可陈先生还 是凑不出另外的24万元。最后只好东拼西凑借了不 少钱，尽管这样还是逾期了，所以又支付了一部分违 约金。对策：在下家贷款买房的情况下，合同约定“首 付+贷款”只是表明上家许可下家通过贷款的方式来 付款，所以如16 / 23果是由于下家自己的原因使得银行不贷 款或不足额

13、贷款的话，那么这个责任应当由下家自己 来负（这个问题有些争议，不同法院的看法可能不一 样），但是为了规避类似的风险，下家在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介，或直接向贷款银行咨询，搞清楚银行贷款的可能性，再签订房屋 买卖合同，也可同时约定如果银行不放贷则合同解 除。第七招：交房时再付尾款案例：王经理和上家签订了一套价值150万元的 房屋17 / 23买卖合同，合同约定这150万元里包括装修和家 电、煤气等等固定设施， 并约定签订合同之日付首付30%即45万元，余额70%即105万元采用银行抵押贷 款方式支付。后来，银行放了款，王经理将余额全部 支付给了上家。但等于交房时却出现问题了，

14、原来上 家还欠一年多的水电煤和物业管理费用，这些钱加起 来有好几万元，另外原来房间内的两台空调也被拆走 了。但此时上家却不肯支付作任何赔偿，于是双方就 吵起来了。对策：交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与 合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有 线电视、电18 / 23话费等费用的支付情况。一般来说，合同 中都会约定交房前的这些费用由上家承担，交房后由 下家承担。但是如果上家欠费而又不付，那这些钱最 终还是要由下家来付的。所以，一定要先了解一下上 家对这些费用的支付情况，其实了解起来也很方便， 现在这煤气、自来水等都推广了便民服务，只要打个 热线电话就可以了解到的。至于物业管理费用可直

15、接到物业了解。下家可按照了解到的情况预留一部分尾 款，将这些尾款放到中介处，并在买卖合同中约定等 上家将这些费用结清并在下家验收完后再支付给上 家，这样下家就避免了交房时的风险。19 / 23第八招：收件收据不是产证案例：郭先生签订了一份价值220万元的购房合 同，合同是这样约定付款方式的：签约当天郭先生向 上家首付30%即66万元，在拿到交易中心出具的收件 收据后支付第二期房款60%即132万元，交接房屋后 支付第三期房款10%即22万元。郭先生拿到交易中心 出具收件收据后，交易中心告诉他要再过五天才能拿 到房产证。没想到等五天后郭先生再去交易中心领取 产证时，交易中心告诉他产证不能办了，因为就在郭 先生拿到收件收据后的第三天，上家就因被人起诉到 法院，法院应原告的要求将这套房屋查封了。郭20 / 23先生后来向律师咨询得知，在这种情况下最好要求解除合 同，叫上家返还房款。不过，因为这时郭先生已支付 了90%的房款，所以郭先生的损失还是挺大的。对策：拿到交