青海住宅物业效劳收费治理方法

1、青海省住宅物业效劳收费治理方法（公布征求意见稿）第一章总那么第一条为增强我省住宅物业效劳收费治理，标准相关 收费行为，保护业主和物业效劳企业的合法权益，表现“质 价相符、优质优价”原那么，依照中华人民共和国价钱法、 青海省物业治理条例和青海省定价目录等法律法规 和规定，结合我省实际，制定本方法。第二条 本方法适用于本省行政区域内住宅物业效劳 收费标准的确信及监督治理。第三条本方法所称住宅物业效劳收费，是指物业效劳 企业依照物业效劳合同约定的物业效劳星级标准和收费标 准，或依照本地政府价钱、住房行政主管部门确信的与物业 效劳星级标准相对应的收费标准，对特定住宅小区内衡宇及 其配套设施设备的共有部

2、份进行治理、养护、维修，保护环 境卫生和秩序，向业主收取相应费用的行为。第四条 住宅物业效劳原那么上实行星级物业效劳（共 5个品级）。住宅物业效劳星级标准与物业效劳企业资质品 级相对应。物业效劳企业资质品级为一级和二级的物业效劳 企业可实施所有5个级别星级效劳，物业效劳企业资质品级 为暂定和三级的物业效劳企业可实施一星级、二星级、三星 级效劳。第五条物业效劳收费实行统一政策，分级治理。省级 价钱主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责 制定物业效劳收费的治理方法，指导全省物业效劳收费的治 理工作。市（州）、县价钱主管部门负责本行政区域内住宅物 业效劳收费行为的监督治理工作；市（州）、县房

3、地产行政主 管部门负责本行政区域内住宅物业效劳行为的监督治理；第二章住宅物业效劳收费标准的确信第六条保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住宅前 期物业效劳实行政府指导价治理。收费标准与物业效劳星级 相对应，由市（州）或县人民政府价钱主管部门会同房地产行 政主管部门，依照本地域物业效劳进展水平、物业效劳本钱、 社会经受能力等因素合理制定相应效劳品级的基准收费标 准及浮动幅度，向社会发布，并报上级价钱主管部门和住房 城乡建设主管部门备案。通过自行治理形式进行物业治理效劳的，可结合实际情 形，对治理效劳方式和治理效劳费用等事项予以约定。第七条实行政府指导价之外的其它住宅小区物业效 劳星级和收费标准，依

4、照优质优价原那么，由业主委员会与 物业效劳企业协商确信。收费标准协商不成的，可委托第三 方评估机构对物业效劳本钱等进行评定。第八条业主应依照物业效劳的内容和质量标准要求， 通过公布、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业效劳 企业和物业效劳星级，以物业效劳合同的形式约定物业效劳 的效劳星级、收费方式、具体收费标准等内容。第九条住宅物业效劳收费应当遵循公布、公平、合理、 质价相符的原那么，收费标准应当与青海省住宅物业效劳 星级标准标准相对应。鼓舞物业效劳企业开展合法的价钱 竞争。第十条物业效劳费依照衡宇建筑面积计收。已办理衡 宇所有权证书的，以衡宇所有权证书记载的建筑面积为准； 未办理衡宇所有权

5、证书的，以购房合同标明的衡宇建筑面积 为准。第三章 物业效劳费的内容第十一条住宅物业效劳费用由物业效劳本钱、法定税 费和物业效劳企业的合理利润等组成，一样包括以下部份：（一）人员费用。包括治理和效劳人员工资、按规定提 取的工会经费、职工教育经费，和依照有关政策规定应当由 物业效劳企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、 生育保险等社会保险费用。（二）共有部位和设施设备运行费用。物业共用部 位、共用设施设备（含电梯、消防设施、监控设备）的日常 运行、保护保养、检测费用，公共区域（含楼道）用水用电 等。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修 费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用

6、部位、共用 设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业效劳 本钱。（三）物业治理区域清洁卫生费用。包括维持环境 卫生所需的购买工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道 疏通费、清洁用料费、垃圾处置费、环卫所需费用等。（四）物业治理区域绿化养护费用。治理、养护绿 化所需的绿化工具购买费、绿化用水费、补苗费、农药化肥 费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期保护 费。（五）物业治理区域秩序保护费用。包括保护物业 治理区域秩序所需的器材装备费、平安防范人员的人身保险 费及由物业效劳企业支付的服装费等。不包括应由衡宇建设 单位支付的监控设备和器材装备费用。（六）办公费用。包括物业效劳企业的办

7、公用品费、交 通费、房租、水电费、取暧费、通信费、书报费及其它费用。（七）物业效劳企业固定资产折旧。在物业效劳项目内 由物业效劳企业拥有的、与物业效劳直接相关的、利用年限 在一年以上的固定资产年限分摊费用。（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保 险费用。物业效劳企业购买的一般住宅小区共用设施设备及 公众责任保险所支付的保险费用，以物业效劳企业与保险公 司签定的保险单和所交纳的保险费用为准。（九）其它费用。业主或业主大会按规定同意由物业效劳费开支的费用。（十）法定税费。（十一）合理利润。第十二条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修 和更新、改造费用和已由专业经营单位接收的专业经营设施 设

8、备治理、维修、养护和更新等费用，不得计入物业效劳支 出或物业效劳本钱。第十三条 物业效劳企业在物业效劳费之外，不得向 业主另行收取电梯运行费、卫生费、公共区域用水用电公摊、 垃圾处置费等费用（相关费用未计入物业效劳本钱的除外）。第十四条公共区域内因跑冒滴漏造成的水电差损由 业主分摊，物业效劳企业可据实收取，但须向业主及时发布 差损及分担情形。第十五条已完工但尚未出售，或因开发建设单位缘故 未按时交给物业买受人的物业，物业效劳费用由开发建设单 位交纳。空置房产，衡宇装饰装修后持续6个月（含6个月）以上 水、电等计量度数未发生转变的，当期物业效劳费用依照收 费标准的70%征收，但业主应当向物业效劳

9、企业提出减免物 业费的书面申请，约定有关事项。第十六条物业效劳企业针对个体业主提供的非强制 性、个性化效劳，由物业效劳企业自主确信效劳价钱。第十七条物业效劳企业利用业主共有部份及其附属设 施设备进行有偿经营活动的，应当征得业主大会、有利害关 系的业主同意。经营所得收益作为业主的共有资产，经营所 得收益要紧用于补充专项维修资金，也能够依照业主大会的 决定利用。第十八条物业效劳企业已同意委托实施物业效劳并相 应收取效劳费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内 容相同的费用。第四章 停车效劳及收费第十九条住宅小区停车物业效劳收费依照物业效劳时 期及停车场地类型别离实行政府指导价和市场调剂价。第二十

10、条成立业主委员会的住宅小区停车物业效劳收 费，实行市场调剂价。未成立业主委员会的住宅小区，停车 效劳收费实行政府指导价，由市（州）或县人民政府价钱主管 部门会同同级房地产行政主管部门，制定停车物业效劳基准 价及浮动幅度，经同级人民政府批准后向社会发布。第二十一条 已出售、具有独立产权（或利用权）的专 属停车位、车库，其业主应当缴纳停车物业效劳费，收费标 准由物业效劳企业与专有部份占总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主协商确信，也可在物业效劳合同中一并 约定。专属停车位、车库的物业效劳费包括：车库、车位的 设施设备运行及保护，保洁、照明、秩序保护、购买公众责 任保险等发生的费用。计划用于停

11、放车辆的未出售车库、车位的停车效劳或承 租收费标准，未成立业主委员会的，实行政府指导价；成立 业主委员会的，由物业效劳企业与业主委员会协商确信，并 在物业效劳合同中一并约定，也可单独约定。第二十二条利用业主共有的道路、场地用于停车效 劳，业主大会决定对车辆停放收费的，未成立业主委员会的, 停车收费实行政府指导价；成立业主委员会的，停车收费标 准由业主大会决定。第二十三条 业主对车辆停放有保管要求的，应当由业 主与物业效劳企业另行签定保管合同。第二十四条利用业主共有的道路、场地收取的停车效 劳费作为全部业主共有资产，收益分派和用途由业主大会与 物业效劳企业协商确信。物业效劳企业应当每半年发布一次

12、 停车物业效劳费收支情形，自觉同意业主监督。第二十五条物业效劳企业应当严格履行物业效劳合 同，为业主提供质价相符的效劳，不得向业主强制效劳、强 制收费，不得收取任何未予标明的其他费用。物业效劳企业 未经业主大会或业主委员会同意，自行出台物业效劳收费标 准的，业主有权拒断交纳，并应向有管辖权的价钱、住建部 门进行举报。第二十六条 物业效劳企业应当在物业治理区域内显 著位置公示该小区物业星级效劳标准、物业效劳收费标准、 停车物业效劳费标准和价钱投诉举报等事项，同意业主和业 主委员会的监督。第二十七条 物业效劳企业向小区业主收取费历时，应 当出具相应凭据；费用征收、利用情形应当依照合同约定按 期公示

13、，合同未明确的，应当于每一年2月前发布上一年度 的收支情形。第二十八条业主应当依照物业效劳合同的约定按时 足额交纳物业效劳费、水电费及其它费用；同时具有向业主 委员会和物业效劳公司就物业效劳工作提出建议、实行监督 揭发的权利。第二十九条业主委员会应今世表全部业主，与物业效 劳企业协商确信物业效劳有关事项、按期签定物业效劳合 同；催促物业效劳企业按期发布财务收支情形。第三十条业主委员会可对物业效劳企业的效劳行为 进行查验，对不符合星级效劳标准要求的，能够提出整改意 见。整改后仍达不到相应标准的，经物业效劳企业与业主委 员会两边一起认可，当年物业效劳费可按必然比例予以扣 除；无法达到一致意见的，可

14、向本地域房地产、价钱主管部 门揭发，或委托第三方评估机构、省物业治理专家委员会评 定效劳质量及相应效劳费用。第三十一条 县级以上价钱主管部门和房地产行政主 管部门依照工作职责，别离对物业效劳收费项目、收费标准 和效劳内容、效劳标准进行监督检查，对物业效劳企业的价 钱违法行为、不履行物业效劳合同的行为实施惩罚。第三十二条 县级以上价钱主管部门和房地产行政主 管部门未依照中华人民共和国价钱法和本方法治理 和监督物业效劳的，由本级人民政府或上级价钱主管部门、 房地产行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。第六章附那么第三十三条 公共商业区、写字楼、办公楼、宾馆饭馆、 工业厂房等物业效劳可参照一般商品住宅物业实行星级物 业效劳制度，收费实行市场调剂价。第三十四条 一般住宅小区配套建设的非住宅用房及 住宅改变成经营性用房的，收费实行市场调剂价。第三十五条本方法实