房地产开发与市场研究

1、 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。 美国房产税(Real Estate Tax or Property Tax)顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，高低不等，多数是房子价值的1-1.8%之间 美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例，各州规定不一，从20%100%不等。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。目前财产税是地方政府财政收入的主要来源

2、，同时也是平衡地方财政预算的重要手段，大约占30%。如果扣除联邦和州的转移支付收入，仅就地方政府自身的收入来看，大约占近一半。 据了解，美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境，从而让学区周围环境改善，房价自然升值。在大多数美国老百姓看来，交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育，他们当然愿意交税。这充分体现了税收“取之于民，用之于民”的理念国内房产税房产税试点沪渝处境尴尬 今年10月，是重庆实行个人住房房产税改革试点以来的第二个征税期。按照规定，该市主城九区范围内拥有独栋商品住宅和新购高档住房产权的纳税人，须于当月底之前主动申报并缴纳个人住房房产税。 与税务部门工作人员的“忙碌

3、”相比，重庆市税务部门所征得的房产税收入却是寥寥。2011年是试点第一年，全市个人住房房产税尚不足1亿元。今年的征税范围又有所缩小，即使加上此前的存量别墅，预计征税收入也不会增加多少。另一试点城市上海的情况也不太乐观，用上海市税务局相关负责人的话来说，该市房产税“没有完全征起来”。湖南湖北试点准备工作暂停 接近财政部的人士近期透露，财政部原本打算今年在湖南、湖北“两型社会”试验区试点个人住房房产税，但目前两地的相关准备工作已暂停。 同时，针对房产税改革的质疑之声不绝于耳，法理问题、重复征税问题、征税目标问题等，均未有共识性答案。全国政协委员、国税总局原副局长许善达对记者表示，个人住房房产税不符

4、合中国当前的形势，事实也已充分证明试点不太成功。 虽然无人预知历时一年半有余的个人住房房产税试点会否中止，但其尴尬处境的确令相关政策制定部门暂时失语。同时，参照欧美国家的房产税征收情况，尤其是今年以来各级政府税收收入增长的明显放缓，使得希望坚定推进个人住房房产税试点的声音并未减弱。 房产税改革的政策目标有三个：一是调控房地产市场；二是为地方寻求稳定的主体税种；三是优化税制结构，调节收入分配。 尽管住建部、财政部、国税总局等多部委多次强调要进一步扩大房产税试点城市范围，但购房者对房产税征收、征收方式以及征收房产税有何影响等有着较大的争议。例如一线城市多数购房者支持开征，而中西部二三线城市反对声音

5、最强，还有逾4成的投资客和多次置业者表示房产税将对其造成较大影响沪渝两地房产税改革试点存在的问题1 偏离财产税的特性。2 偏离税收的公平收入分配职能。3 课税范围过窄，免税范围过宽，税率偏低达不到征税目的。4. 房产税合法性问题 房产税（物业税）合法性的完善 重庆、上海对住宅开征的房产税其实质是物业税，可以说是一个新的税种，其开征需经全国人民代表大会通过方可，而此次两地借房产税之名开征，虽然有房产税暂行条例作为法律依据，但从税收角度来看，其实质作为物业税仍然缺乏合法性。 房产税（物业税）需要中央政府将原有的暂行条例加以修改，如果按照两个试点城市的模式在全国开征，那么在具体的税率、计算办法上需要

6、按照既定程序修改；如果是将其作为地方税，由地方政府征收和支配，那依然要修改现行条例，并由各级地方政府依照程序制定各自的相关法律，为对居民住宅开征房产税（物业税）提供进一步的法律依据，完善其合法性。开征房产税大方向已明确 全面铺开或在11月后“房产税铺开的具体时间表最有可能是在11月后，而且大方向已经明确无疑了，主要征收对象应是拥有豪宅或多套房的高收入人群。”10月19日在成都举行的“2012中国经济巡回论坛(成都站)”上，财政部财政科学研究所所长贾康称。 在贾康素看来，房产税是楼市调控的一大治本之策。贾康透露，房产税的主要征收对象应是拥有豪宅或多套房的高收入人群。“应当明确的是，家庭第一套住房

7、，或者说一定家庭人均标准之下所谓第一单位的住房，是不在房产税覆盖范围内的。此外有不少人认为，第二套房是给自己买的一份商业性社会保险，这种所谓商业性社会保险，我认为也可以在政策方面给予一定宽待，针对第二套房的房产税税率也可适当降低。”“房产税铺开的具体时间表最有可能是在11月后，而且大方向已经明确无疑了。土地出让金和房产税不冲突 对于房产税的法理依据是不是合理，贾康认为这是房产税和土地出让金的问题，作为“税”性质的房产税和“租”性质的土地出让金的性质不一样，他们之间可以形成并行不悖的关系。 也有人提出质疑，认为中国的所有城镇土地进入开发的都是国有，其他国家征收房地产税都是在私有权基础上，而国内的

8、土地是国家，不应该征收房产税。对此，贾康认为国有土地的税收是针对房地产使用权的所有者，从国际经验和国内改革实践来看都是没有冲突的。“从世界范围来看，并不是所有的土地都是私有的，比如说英国、我国香港，那里的房地产税可以针对私有的、公有的土地一视同仁全覆盖。”深圳会以何种版本方式缴税？ (沪、渝、两湖） 目前房产税试点还只是在上海、重庆两个城市，北京、广州、深圳都是第二批列入试点征收房产税的热门城市。此前中国房产税改革专家组成员曲卫东曾接受媒体表示：“地方政府认为什么时候土地卖得差不多了，可能才会考虑征收房产税。” 而在深圳，土地早已属于稀缺资源 未来一段时期内楼市调控政策都将以维持现状为主，若要出台新的调控措施，房产税必将成为政府首要选择。深圳加入全国试点，出台房产税的可能性较大，不过如果房产税收一刀切，不仅意义不大，还将提升深圳的房价，把成本转嫁给普通市民。征收房产税应当力度大，对首套房、二套房、三套房等多套房区别征收不同的税收，房产套数越多缴税越多，实现精确打击，这样房产税才能够发挥其威力，促进楼市稳定、健康发展。房产税改革探讨1 明