关于提高物业管理服务水平的调研报告

1、关于提高物业管理服务水平的调研报告物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会 化的管理行为，这种市场化的运作全部是通过有偿服务收费 来实现的。下面是小编为您推荐的关于提高物业管理服务水 平的调研报告，供您参考。根据中央、省、市、区委关于开展第二批党的群众路线 教育实践活动的统一部署和中共xx区城建党总支深入开 展党的群众路线教育实践活动实施方案活动安排，带着查 找物业管理服务中存在的“四风”问题和提升物业管理服务 水平，维护业主、业主使用人、物业服务企业的合法权益， 改善人民群众的生活和工作环境的目的，通过走访群众、专 题座谈、问卷调查等方式广泛征求意见建议。调查发现群众 对xx城区物业

2、管理服务方面存在诸多意见，而体制机制不 顺、市政基础设施欠账严重、水电暖等行业未实行终端收费 终端服务、物业企业管理行为不规范等问题已经严重制约我 区物业管理服务工作的正常发展，物业管理服务水平亟待提 高。一、物业管理服务现状。调研期间，调研组认真走访了xx区物业管理服务中心， 恒德物业、新地物业、新世纪物业等多家物业服务企业，并 深入业主家中了解具体情况。3月25日召开了由区住建局局 长主持，市区部分人大代表、政协委员、市住建系统相关部 门负责人、各街道办事处、社区居委会负责人、物业服务企 业代表、业主代表共同参加的座谈会。座谈会上各方就物业 管理服务方面的现状、存在的问题、解决的措施、进行

3、了探 讨。（一）物业管理机构现状。xx区XX年4月17日成立xx市xx区物业管理服务中心，核定副科级领导职数1名。物 业管理中心的主要职责是：贯彻落实物业管理的政策、法规 和有关规定;负责开展全区物业管理的达标考核和项目创优 活动;负责指导组建业主大会、业主委员会并进行备案;负责 住房专项维修基金的归集和使用监管工作;负责物业管理从业人员的培训工作;负责协调和处理物业管理矛盾纠纷。实 际工作中住房专项维修基金的归集和使用监管工作、物业管 理从业人员的培训工作由市房产管理局相关职能部门负责 开展。同时因为各种原因物业管理服务中心仍直管区属47栋住宅楼的水电暖等费用的收缴工作、二级管的维修维护工

4、作。（二）物业服务企业现状。xx区城区现有物业服务企业46家，其中：取得物业企业资质证书二级资质的1家;三级资质的34家;暂定三级的8家，申请资质3家。共开展 物业服务项目123个，服务面积万平方米，其中托管住宅小 区69个，服务面积万平方米;托管办公区物业万平方米;托 管商业区物业服务万平方米;托管其他物业服务项目万平方 米。实行物业管理的小区成立业主委员会的有10个， 占住 宅小区比例的%。 现有物业服务从业人员1500人。其中：企 业管理人员284人，企业管理人员中持证上岗人员214人， 取得全国物业管理师职业资格证书20人。（三）物业管理市场现状。xx区物业管理市场经过近年来的不断规范

5、和完善， 现已 逐步走向成熟阶段。物业管理市场规模不断扩大，各种高精 技术人才逐步走向物业管理市场。部分物业企业开始探索多 元化发展的渠道。旧有的一些管理模式还有待于进一步的提 升。1、 前期物业管理所占比重较大， 占据了物业管理服务 市场的90%以上。多数前期物业管理服务企业由建设单位原 职工或亲属担任负责人，在实际管理运行中主要运营经费靠 建设单位补贴运营。2、物业服务企业经营状况不容乐观。 所调研的企业中， 处于正常经营运行的只有5家，其余皆为亏损企业。3、“专”、“精”、“强”物业企业在市场的比重中所占较 小，“杂”、“乱”、“差”物业企业占据了市场的主导地位， 物业服务市场总体呈现出

6、散乱的状态。物业服务市场中专业 的、精干的、强大的企业只有不到全部的20%，更多的物业 企业只是被动的代收取水电暖等费用，对真正属于物业公司 的服务项目如环境卫生、小区绿化、公共设施的维护等反而呈现出“杂”、“乱”、“差”的现象二、存在的问题。（一）管理体制不健全， 机制不顺。 主要表现为职权不清、 机构不全、运转不畅。职权不清。xx市房地产管理局物业管理工作下放xx区房产管理局， 但部分职责与权限没有做到同步下放。xx区房产管理局没有xx区行政区划内的房屋产权登记、 交易、 办理权限， 没有住房专项维修基金的收缴， 管理和审批权限， 没有物业企业资质的审批权限。机构不全。物业管理服务中涉及的

7、面广、问题多， 管理机构存在上下脱节的现象严重。根据国务院物业管理 条例等法律法规的规定，街道办事处、社区居委会应当在 物业管理服务中承担相应的责任，但实际中没有成立相应服 务工作机构，没有配备专职工作人员，不能对物业企业的服 务行为做到有效的监管。运转不畅。区物业管理服务中心成立时间短，人员 年龄结构偏大，专业文化素质相对较低，对全区的物业管理 服务工作指导能力不强。在管理上没有形成上下联动机制， 缺乏必要的奖励和制约机制。（二）市政设施配套欠账较多。xx因矿设企，因企设市， 在上世纪七八十年代，由于城市总体规划建设滞后，旧城区 大部分房屋没有归集住宅专项维修资金，没有物业服务企业，基础设施

8、严重受损，没有及时维护修缮，房屋无人管理，形 成诸多“失管”小区。（三）物业管理服务政策落实执行不到位。根据XX年6月8日中华人民共和国国务院第379号令，物业管理条例 第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、 通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业 服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费 等额外费用” ，第五十二条“供水、供电、供气、供热、通 信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管 线和设施设备维修、 养护的责任” ，甘肃省物业管理办法 物 业管理条例第三十六条“供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施

9、设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备;（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用 户户外的供电设施设备）;（三）业主燃气用具、连接燃气用具 胶管以外的燃气设施设备;（四）业主户外分户阀及以外的供 热设施设备;（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备， xx市物业管理暂行办法第五十一条 “物业管理服务区域 内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当 向终端用户收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为 收费依据。终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及 通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。

10、 水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、上的损耗由 供应单位承担，不能向业主分摊。上述有关行业，未收费到 终端用户产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断 行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。上述单位 向业主或者其它使用人收取服务费用的，可以委托相关物业 服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业 主收取手续费等额外费用。”第五十八条“供水、供电、供 热、供气、通信、有线电视等单位，承担物业管理服务区域 内共用管线和设施设备维修、养护责任。委托物业服务企业 代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并 支付维修、养护费用。 前款规定的单位因维修、 养护等需要，

11、 临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和 物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔 偿”。实际工作中， 相关企业单位并没有按照以上条款执行。（四）物业管理服务工作宣传不到位。首先，表现在业主 的参与程度不高，业主对于物业管理服务采用市场化运作的 意识不强。市场化运作管理服务的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管服务的小区仍有很 多，部分小区甚至是完全失去管理， 而这些小区居住的业主， 依赖性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物 业服务市场化运作有较强的抵制心理。其次，表现在业主对 于物业服务企业的要求过高，业主和物业服务企业的责权不 清

12、，服务内容不明，服务收费依据未公开公示。第三，表现 在业主对于物业服务收费实行政府指导价和市场调节价的原则不理解，收缴的物业费没有按照要求进行开支公示，在 业主心中形成了“收费不办事”的印象。物业管理服务工作 的宣传不到位直接导致业主与物业服务企业对立情绪较大， 矛盾集中。如安民小区南区双利物业公司由于宣传不到位， 导致业主与物业企业矛盾加深，业主拒交物业费，物业企业 运转困难，服务质量不能保证，导致恶性循环。（五）物业管理工作人员依法行政的能力不强。物业管理 服务中心现有工作人员7名，全部为工人编制， 平均年龄50岁左右，年龄结构偏大，文化层次较低，对于物业管理相关 法律法规不甚明了，不善于

13、运用行政和法律的手段化解物业 管理中产生的问题，依法行政能力不强，依法行政的意识不 高。各街道办事处、社区居委会的物业管理服务相关工作人 员不具备相应的专业知识，且人员变动性较大，也存在依法 行政的能力不强的现象。（六）物业服务企业服务行为不规范。部分物业服务企业 管理松散无序。很少按照企业资质等级标准去实施物业管理 服务，绝大多数物业服务企业虽然制定了相关的一系列物业 服务规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。 物业 服务企业普遍面临的困境是：（1）现行市价发【XX】102号物 业管理服务收费基准指导价标准偏低。(2)物价、人工工资 成本不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工

14、 资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳 定，员工流动性大，特别是保安人员的流动性更大;(3)老旧 小区推行物业管理难度大，物业收费率低;(4)供水、供电、 供热企业职能界定不清，行使不力，服务不到位，造成物业 服务企业在此方面的亏损较大。(七)维修资金保障问题有待解决。1、旧老住宅小区由于历史诸多原因，使得住宅专项维 修基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、 共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的有效处理和 实施， 直接导致旧老住宅小区整体环境形象面貌逐渐衰退，使用功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很 好的进行旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维 艰，最终退出服务。2、新建住宅小区住宅专项维修基金虽然能够全部归集 到位，但是不能按时申请使用， 没有完全发挥出应有的作用。 久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成 恶性循环。三、改进管理的措施。(一)、整章建制， 修改完善xx市物业管理暂行办法 ， 制定符合xx中心城区实际的xx城区物业管理服务实施细则