房地产估价理论与方法模拟20

1、 模拟 房地产估价理论与方法模拟 20单项选择题第 1 题：A. 2834 元/m²B. 1834 元/m²C. 2934 元/m²D. 3934 元/m²参考答案： 答案解析：) 等设施或条件以及第 2 题： “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、 ( 场地平整。A. 给水、排水、电力、通信B .给水、排水、燃气、热力C .排水、电力、通信、燃气D .排水、电力、通信、热力参考答案： A答案解析： 第

2、3 题：A. 8.0B. 5.6C. 5.0D. 0.7参考答案： C答案解析： 第 4 题： 当供给增加量小于需求减少量时，则 ( )A. 均衡价格下降均衡交易量增加B .均衡价格下降，均衡交易量减少C. 均衡价格上升，均衡交易量增加D. 均衡价格上升，均衡交易量减少参考答案： B答案解析： 第 5 题： 房地产价格是由房地产的 ( ) 三者相互结合而产生的A. 有用性、稀缺性、有效需求B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率D. 价值、使用价值、供求 参考答案： A答案解析： 第 6 题：甲房地产的建筑物建于 1993年，乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗 房地产的产权

3、、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则 ( ) 。A. 甲大于乙B .甲小于乙C. 甲等于乙D. 难以判断 参考答案： D答案解析： 第 7 题：一厂房建成后 8 年被改造为超级市场并补办了土地使用权出让手续，土地使 用权出让年限为 40年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经 济寿命应为 ( ) 年。A. 40B. 42C. 48D. 5d参考答案： C答案解析： 第 8 题：A. 700B. 600C. 500D. 200参考答案： B答案解析： 第 9 题：某酒店已知可以在未来 30年内取得丰厚收益，经计算

4、未来 3 年收益分别为 93 万元、 100万元、 120万元，从第 4年到第 30年的净收益会稳定在 130万元左 右，在该区域酒店类房地产的报酬率为 12%，则此宗估价对象房地产的价格为 ( ) 万元。A. 992.06B. 983.10C. 1080D. 832参考答案： B答案解析： 第 10 题： 估价上的折旧注重的是 ( ) 。A. 原始取得价值的减价修正B. 原始取得价值的摊销与回收C. 重置价值的摊销与回收D. 价值的减价修正 参考答案： D答案解析：第 11 题： 城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产 权调换的差价而对该期房价进行估价，则 ()

5、 。A. 估价时点为未来，估价对象为未来状况B. 估价时点与房地产状况均为现在C .估价时点为现在，估价对象为未来状况D.估价时点为现在，估价对象为过去状况参考答案： C答案解析：第 12 题：A. 44%B. 50%C. 67%D. 86%参考答案： D答案解析：第 13 题： 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现 ( ) 的情形。A. 估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B. 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C. 可比实例价格的房

6、地产状况调整系数为1.071D. 可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933参考答案： C 答案解析： 第 14 题：A. 2648 元/m²B. 2688 元/m²C. 2708 元/m²D. 2734 元/m²参考答案：答案解析： 第 15 题：为评估某住宅 2004年 10 月1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某 可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000元/m,成交日期为2004年5月1 日

7、，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2004年 5月 1 日到 16月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%,则对该可比实例成 交价格进行校正、调整得到的价格最接近于 () 。A. 3790 元/m²B. 4238 元/m²C. 4658 元/m²D. 4663 元/m²参考答案：答案解析： 第 16 题：某房地产年净收益为 20 万元，已使用 15 年，尚可使用 25

8、年，若报酬率为 8%，则其现值是 () 万元。A. 300B. 213.50C. 171.19D. 500参考答案： B答案解析： 第 17 题： 投资利润率的计算基数不包括 ( )A. 土地取得成本B. 开发成本C. 管理费用D. 销售费用 参考答案： D答案解析： 第 18 题：甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合 并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗 地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是 () 万元。A. 0 50B. 50 75C. 50 100D. 100150参考答案： C答案解析： 第 19 题： 价格指数

9、中如果是以上一时期作为基期的，称为 ( )A .前期价格指数B. 定基价格指数C. 长期价格指数D. 环比价格指数 参考答案： D答案解析：第 20 题： 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用 () 作为其中的一种估价方法。A. 市场法B. 假设开发法C. 收益法D. 成本法参考答案： B 答案解析：第 21 题： 求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括 ()A. 单位比较法B. 分部分项法C. 造价分析法D. 指教调整法 参考答案： C答案解析： 第 22 题：房地产开发具有 () 的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别

10、是大型的房地 产开发项目。A. 投资量大B. 周期长C. 风险性大D .开发费用投入时间变化大第 23 题：) ，就可以计算其平均发展速如果房地产价格时间序列的逐期发展速度 ( 度。A. 较大B. 较小C. 差距较大D. 大致接近 参考答案： D答案解析： 第 24 题： 钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为 ( ) 年A. 50B. 40C. 35D. 30参考答案： C答案解析： 第 25 题： 在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗 土地的临街深度的 ( ) 作为标准深度。A. 中位数B. 众数C. 平均数D. 分位数 参考答案： B答案解析：

11、第 26 题： 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为 ( )A. 被烧损前的状况B. 被烧损后的状况C. 被烧损前与被烧损后的差异状况D .未来修复或重建后的状况参考答案： D答案解析：第 27 题：有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的挣收益会在上一年 的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房 地产的收益价格为 ( ) 万元。A. 400B. 450C. 500D. 540参考答案： A答案解析： 第 28 题：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万 元，资本化率为 10%，该房

12、地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在 估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为 ( ) 万元。A. 180B. 196C. 200D. 300参考答案： B答案解析： 第 29 题： 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑 ( )A. 通货膨胀影响B. 投资利息因素C. 资金时间价值D. 投资风险补偿 参考答案： C答案解析： 第 30 题： 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待 估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用 ( ) 和长期趋势法相结合进估算。A. 比较法B. 收益法C. 成本法D .路线价法参

13、考答案： A答案解析：第 31 题： 运用假设开发法估价必须考虑资金的 ()A. 实用价值B. 有效价值C. 折算价值D. 时间价值 参考答案： D答案解析：) 较长时期内形成的变动规律作出判断。第 32 题： 长期趋势法是根据房地产价格在 (A. 现在B. 过去至现在C. 现在至将来D. 过去至将来 参考答案： B答案解析： 第 33 题： 地租即为土地的 ( )A. 净价值B. 利润C. 净收益D. 价格 参考答案： C答案解析：第 34 题： 路线价法实质是一种 ()A. 经济法B. 权益法C. 市场法D. 比价法 参考答案： C答案解析： 第 35 题：房地产估价是一种关乎 () 的切

14、身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。A. 相关单位B. 个人C. 集体D .相关单位位和个人参考答案： D答案解析：多项选择题 第 36 题： 房地产价格与一般物品价格的共同之处是 ()A. 供求变化B. 生产成本C. 价格差异D. 按质论价E. 都用货币表示 参考答案： DE答案解析：第 37 题： 房地产价格的形成条件有 ()A. 房地产的需要B. 房地产的有用性C. 房地产的有效需求D. 房地产的相对稀缺性E. 房地产的有效供给第 38 题： 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能 为 ( ) ：A. 0.5B. 1.0C. 1.5D. 2.0E

15、. 3.0参考答案： CDE答案解析： 第 39 题： 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格 ( ) 卖者所愿意接受的最 低价格| 寸交易才会成功。A. 高于B. 等于C. 低于D. 不高于E. 不等于 参考答案： AB答案解析： 第 40 题： 建筑物的物质折旧包括 ( )A. 功能衰退B. 正常使用的磨损C. 环境恶化D. 意外的破坏损毁E. 城市规划改变 参考答案： BD答案解析： 第 41 题： 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于 ( ) 。A .未来净收益的大小B .获得净收益的可靠性C. 获得净收益期限的长短D. 获得净收益预期E. 估价对象

16、的现值 参考答案： ABC答案解析：第 42 题： 影响房地产价格的区位因素有 () 等。A. 建筑规模B. 临路状况C. 楼层D. 建筑容积率E .繁华程度参考答案： BCE答案解析： 第 43 题： 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主 要包括 ( ) 等。A. 图书馆B. 钢铁厂C. 空置的写字楼D. 单纯的建筑物E. 加油站 参考答案： ABD答案解析：第 44 题： 房地产价格构成中的开发成本包括 ()A .取得土地使用权时的出让金或转让金B. 基础设施建设费C. 公共配套设施建设费D. 勘察设计和前期工程费E. 管理费第 45 题： 下列表述中，正确

17、的有 ( ) 。A. 开发经营期可分为开发期和经营期B. 开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分 为前期和建造期C. 开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，与开发经营期起点相同D. 经营期可具体化为销售期和出租期E. 在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 参考答案： ABC答案解析： 第 46 题：() 为房地产正常成交价格的形成条件。A. 公开市场，交易对象本身也具备市场性B. 理性的经济行为C. 适当的期间完成交易D. 买者和卖者众多，且具有完全信息E. 卖者对价格具有控制力量参考答案： ABCD 答案解析：第 47 题： 不属于土地取得成本构成的

18、项目有 ()A. 可行性研究费用B .拆迁安置补偿费用C .土地使用权出让金D. 基础设施配套费用E. 勘察设计工程费 参考答案： ADE答案解析： 第 48 题：不属于房地产估价程序作用的是 ()A. 提高估价利润B. 保证估价权益C. 保障估价质量D. 提高估价效率E. 规范估价行为 参考答案： AB答案解析：第 49 题： 不属于房地产估价资料的是 () 。A. 反映估价对象状况的资料B. 当地经济状况的资料C. 相关实例资料D. 以房地产价格有普遍影响的资料E. 可长期发展项目的资料 参考答案： BE答案解析：第 50 题： 估价作业方案编制的思路包括 () 。A. 拟采用的估价技术路

19、线和估价方法B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道C. 预计需要的时间、人力和经费 D .估价作业步骤和时间进度安排E. 估价报告的编写参考答案： ABCD答案解析：判断题 第 51 题： 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大 类。 ()A. 正确B. 错误第 52 题： 在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该 房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 ( )A. 正确B. 错误 参考答案： B答案解析： 第 53 题： 收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值是指现在的钱 比过去的钱有更高的价值。 ( )A. 正确B. 错

20、误参考答案： B答案解析： 第 54 题： 建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时 的持续年数。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： B答案解析： 第 55 题： 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时 的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。 ( )A. 正确B. 错误 参考答案： A答案解析： 第 56 题： 由于房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量或者根据房地产的 降价及时地缩减开发量，都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格 弹性是比较小的。 ( )A. 正确B.错误参考答案： B答案解析： 第 57 题： 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。 ( )A. 正确B.错误参考答案： A答案解析： 第 58 题：A.