房地产估价师房地产估价案例与分析-26

1、房地产估价案例与分析-26（总分：72.00 ,做题时间：90分钟）、单项选择题（总题数：2,分数：12.00）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。 估价机构的估价报告认为该商铺在 2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开 市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币 190万元；2002年8月1日，遭受火灾后建筑物价值为（分数：2.00 ）人民币50万元。（分数：6.00）（1）.火灾给该商铺房屋造成直接损失

2、为A. 人民币140万元 VB. 人民币150万元C. 人民币190万元D. 人民币700万元解析：（2）.下列表述中不正确的是A.2002B.2001C.2002D.2002解析：年8月年3月年8月年3月日的评估价值日的评估价值日的评估价值。（分数：2.00 ）750万元包含地价200万元包含地价 V190万元不包含地价日至2002年8月1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元（3）.下列表述中正确的是_。（分数:A. 750万元的评估价值可以作为该商铺在B. 750万元的评估价值可以作为该商铺在C. 200万元的评估价值可以作为该商铺在D. 190万元的评估价值可以作为该商铺在2.

3、00 )2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价V2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价解析:需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度 80m临街深度50m面积4000m 2矩形土地：2号 地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m,临街深度40m面积1600m 2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将 1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土 地的最高

4、最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m 2，2号地块的单价为8000元/m 2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为 11000元/m 2。（分数：6.00 ）（1）.下列关于增值收益的表述中正确的是 。（分数：2.00 ）A. 以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是 2号块的增值B. 以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C. 以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配VD. 1号地块比2号地块对增值额的贡献小解析：（2）.在甲、乙两单之间分配增值收

5、益，不可采用的方法是 。（分数：2.00 ）A. 以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B. 以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C. 以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D. 以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例V解析：（3）.假定甲单位购买乙单位的 2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为 万元。（分数：2.00 ）A. 1616B. 2560VC. 1882D. 1920解析：二、 问答题 （ 总题数： 2，分数： 20.00）1. 某房地产估价机构接受委托，评估一栋于 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使

6、用权以出 让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发 现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收 益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请 你分析说明房地产估价师这样做的理由。（分数： 10.00 ） 正确答案： （）解析： 1（1） 估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；（2）收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用 （含利息收益 ） 及所得税等，包含了正常的

7、商业利润等； 2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限（ 或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年 ） ；3估价采用的成本应为估价时点的社会平均（客观）成本（或者：实际成本不一定是社会平均 （客观）成本 ）2. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面 了解地块的基本情况 （包括位置、四至、用途、面积、容积率等 ）和地块所在区域基本情况 （ 包括市政基础设 施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等 ） 之后，还需做哪些专业工作 ?（分数： 10.00 ） 正确答案： （）解析： 1选用假设开发法和市场法进

8、行估价；2了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况；3了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本；4分析确定土地的最佳开发方案；5了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式（租或售 ） ，运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格； 6选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格；7综合两种方法的结果，确定最终估价结果； 8根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。三、指错题 （总题数： 1，分数： 40.00）3. XX大厦房地产估价报告封面及目录 （ 略 ）致委托方

9、函XX股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于XX市XX路XX号院内的XX大厦（以下简称“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按 时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人 员的经验对影响估价对象价值因素的分析， 确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为 20350 万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。XX房地产评估有限公司（公章）2004 年 10 月 16 日 估价师声明 （ 略） 估价的假设与限制条件 （ 略）房地产

10、估价结果报告一、委托人XX股份有限公司，法定代表人 （略），地址（略）二、估价机构XX房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）三、估价对象XX大厦是位于XX市XX路XX号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m 2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上 30 层，地上建筑面积 3000m2 ；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积 8000m 2，共有车位100个。大厦土地使用权由XX股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为 40 年（2001 年 10月 10日）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设 完成，

11、投入使用。XX股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略） ，至估价时点， 估价对象未设定抵押等他项权利。 大厦外观造型设计新颖， 地下各层均采用花岗石地面， 仿瓷内墙面，配置 6 部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防 盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况 （ 略） 。四、估价目的 确定估价对象抵押价值。五、估价时点2004 年 10 月 10 口。六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值

12、。七、估价依据 （ 略 ）八、估价原则 （ 略 ）九、估价方法根据估价对象的特点、 估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析， 认为估价对象为收益性房地产， 且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结 果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果 （ 略 ） 十一、估价人员 （ 略） 十二、估价作业日期 2004年 10月 10日至 2004年 10月 16日。十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、个别因素分析 （ 略）二、区域因素分析 （ 略）三、市场背景分析 （ 略 ）四、最高最佳使用分析 （

13、略）五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地 产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结 果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。六、估价测算过程（ 一 ） 收益法估价测算过程1 年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦2130层计1000m 2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理

14、费另计），出租率为90%公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为 6%地下车位的正常租金为1000元/（月个），出租率100%故：年有效毛收入=80X 12X 30000X 90%< （1- 0.2）+100 X 30000X 6%+1000X12X100X100%=2211.60 万元2年运营费用估算（1）年维修费。根据XX市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%估价对象的重置价格为 1500元/m 2 （确定依据及过程略），故：年维修费=1500X3800X2%=114.00 万元（2）年管理费。年管理费按

15、年租金的3%计，故：年管理费=2211.6 X3%=66.35万元（3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：年保险费=1500X38000X0.3%=17.10 万元（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费=2211.6 X（12%+5.5）=387.03 万元（5）年土地使用税。根据XX市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税=5X5000=2.50万元（6）年运营费用合计：年运营费用=11

16、4.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98 万元3年净收益估算年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62 万元4. 确定适当的报酬率 通过市场调查；采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5%（具 体过程略）。5求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为 37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为 37年，则：V=A/RX1 -1/（1+R） n =1624.62/7.5% X1 -1心+7.5%）37 =2017

17、0.26 万元故运用收益法的估价结果为20170.26万元。（二）市场法估价测算过程1 可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。可比实例基本情况调查表（元/m 2 ）:项目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象坐落XX路XX号X X路XX号XX路XX号X X路XX号用途XX写字楼XX写字楼:XX写字楼XX写字楼:交易情况协议拍卖招标协议交易日期2003年12月2004 年 2 月 102004 年

18、 4 月 102004年10月10日日日10日成交价格630067506760地上建筑层数26283030个别因素（综 合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2比较修正过程(1) 交易情况修正。 由于实例 B、C 的交易方式为拍卖、招标， 故较正常价格偏高， 估计分别偏高 2%和 1%， 故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。(2) 交易日期修正。根据估价人员分析得知，从 2003年 1 2月以来，该类房地产业的价格自 2003年 12 月起平均每月上涨0.5%，故实例 A B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、1

19、04/100、103/100。(3) 区域因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为 100/99、 100/101 、 10/100 。(4) 个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%实例B的个别因素状况比估价对象好 1%实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故：实例A B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3求取比准价格实例 A：6300X(100/100)6750X(100/102)X (10

20、5/100)X (104/100)X (100/99) X(100/98)=6818元 /m6760X (100/101)X (100/101) X (100/98)=X (103/100) X (100/100) X (100/99)=6747 元/m6963 元/m由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近， 故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843 元 /m故运用市场法的估价结果为： 比准价格=6843X 3000=20529.00 万元 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单