房地产估价师房地产估价案例与分析-59

1、房地产估价案例与分析 -59（ 总分： 14.00 ，做题时间： 150 分钟 ）一、问答题 （ 总题数： 3，分数： 4.00）某建筑物为 28 层框架剪力墙结构楼房，于 2003年建成并投入使用，现对 2层进行 估价， 2层套型设计较 为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色 条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂 料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天 然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的 国有土地使 用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 请问： （分数： 2.00 ）（1）

2、. 该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价 ?为什么? （分数： 1.00）正确答案： （ 该房屋可以使用最高最佳原则进行估价， 因为该房地产是在遵循合法原则的前提下， 根据估价 对象的情况以维持规划用途 （为公寓）来实施的。 ）解析：（2）. 写出估价技术路线。 （分数： 1.00 ） 正确答案：（市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比基础进行交易情况修正；进行交 易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求出比准 价格。收益法技术路线：搜集有关资料， 估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公 式求出收益价 格。 ）解析

3、：1.某企业购得一个已停工 5年的在建工程，结构封顶，其中 1-4 层为商业裙楼， 5-27 层为住宅，裙楼部分 已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的各一部分和 5-8 层住宅部分向银行申请抵押 贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。（分数： 1.00 ）正确答案： （ 1题中所给出的已停工 5 年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷 款，首先应明确拟抵押的是 2、3、4 层的哪 一部分，及 5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象 应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付

4、款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值 扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎 原则进行估价。2具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主， 辅之以市场法与假设开发法， 住宅部分可以市场法为主， 辅之以成本法。 无论采用什么 方 法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商 业裙楼的装饰、装修费用均不是小数；如果住宅部分是精 装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装 修费用。3除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅 部分以市场

5、法、 成本法评估抵押价值， 在确定评估价值时， 需考虑的主要因素有： 土地使用权出让金额、 土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当 地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、 管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率（资本化率 ） 等。 ）解析： 2.甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经葶收益各按 50%分成。到项目建成时投资 正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000就，售价3000元/就，销售税费为售价的 7%销售过程中，乙拿出一套建筑面积100就的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销

6、售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1 万元。甲提出 本应双方各分得 1381.05 万元， 现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋， 故乙实得 1351.05 万元； 乙则认为该套房屋的 成本为 25 万元，故只应从自己的 应得收入中扣除 12.5 万元，自己应分得 1368.55 万元。 若不考虑 所得税因素，谁的分配方案合理 ?应该怎样分配 ?为什么 ?（分数： 1.00 ）正确答案： （ 1甲、乙的分配方案均不合理。 为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395 万元，乙尚可获得 1367.1 万元。 ）2甲应分得 1395

7、万元，乙应分得 1367.1 万元。 3因2790 万元，双方可各分得 1395 万元；由于送礼是乙的个解析：二、单项选择题 （ 总题数： 3，分数： 10.00）（一） 有一成片荒地需要估价。 获知该成片荒地的面积为2k就，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800 元/就；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k就；贷款年利率为10%投资利润率为15%当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。（分数： 3.

8、00）（1）. 该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。 （分数： 1.00 ）A. 5B. 8C. 9.6VD. 10.6解析：（2）. 该成片荒地的总价为（ ）亿元。 （分数： 1.00 ）A. 1627 VB. 2.135C. 2.726D. 2.938解析：（3）. 假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是（）。 （分数： 1.00）A. 测算拟开发场地的最高价格B. 测算拟开发场地的最低价格 VC. 测算开发项目的预期利润D. 测算开发中可能出现的最高费用解析：（二） 某旧厂房的建筑面积为 5000就。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土

9、地使用权出让金等400元/就（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/ m （建筑面积）；销售费用和销售税费为售价的8%购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为 12%）。（分数：4.00 ）（1）. 该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。 （分数： 1.00 ）A. 2240B. 2000C. 1785.71VD. 1760解析：（2）. 需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。 （分数： 1.00 ）A. 100B. 200 VC. 240D. 300解析：（3）.

10、利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（）万元。 （分数： 1.00 ）A. 1785.71B. 1313.25C. 1170.39D. 933.07 V解析：（4）. 不属于待开发的土地是（ ）。 （分数： 1.00）A. 生地B. 毛地C. 耕地 VD. 熟地解析：（三）6年前，甲提供一宗土地面积为1000就、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000就建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000就建筑面积归甲所有，2000就建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。 现今， 乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买 下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。（分数：3.00 ）（1）. 该房地产估价机构的估价思路不宜采用（）。 （分数： 1.00 ）A. 市场法B. 成本法 VC. 收益法D. 假设开发法解析：（2）. 该宗房地产未来 16 年的净收益现值