房地产估价师房地产估价理论与方法-38

1、房地产估价理论与方法 -38（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、B 单项选择题 /B（ 总题数： 35，分数： 35.00）1. 收益法适用的条件是房地产的 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益和风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查收益法适用的条件。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都易 于量化。解决此题的关键在于在理解收益法概念的基础上进行记忆。2. 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地 价（ ） 。（分数： 1.00 ）A. 逐渐降

2、低B. 逐渐升高C. 可视为基本不变 VD. 为零 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。众理论上讲，标准深度是道路对地价影响的转折点：由 此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高，由此远离道路方向，地价可视为基本不变，解决此题的 关键在于在理解的基础上记忆。3. 估价报告有效期应从 （ ） 起计。 （分数： 1.00 ）A. 估价时点B. 估价作业期C. 出具估价报告之 VD. 签订估价委托合同之日 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的撰写估价报告。估价报告的有效期是指使用估 价报告不得超出的时间界限，如到未来某个年月日止，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效。

3、4. 从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 一般物价上涨率 VB. 餐饮业利润率C. 土地开发利润率D. 特殊物业投资收益率 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查物价对于房地产价格的影响。从一段较长时期看，房地产价格的上 涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但和餐饮业利润率、土地开发利润率、特殊物业投资 收益率不好比较。解决此题的关键在于日常的工作积累和重点记忆。5. 估价时点应与 （ ） 的日期相一致。 （分数： 1.00 ）A. 签订估价合同B. 开始估价作业C. 完成估价报告D. 估价结果所属 V 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地

4、产估价的概念。估价时点是指估价结果对应的日期。解决此题 的关键是分清这几个日期的含义。6. 路线价法特别适用于（）需要对大量土地进行估价的场合。（分数:1.00 ）A. 土地经济评价B. 土地课税 VC. 土地收益测算D. 土地定级解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法的适用对象。路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地 的估价。它特别适于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。解 决此题的关键在于深刻理解路线价法的主要用途。7. 现时中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。（分数：1.00 ）A. 建筑技术B. 土地权利

5、设置C. 相邻关系D. 土地使用管制V解析：此题属于了解的范畴。是在考查房地产的概念。对土地利用的限制可归纳为下列三个方面：土地权 利设置及其行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。对于房地产估价来说，有意义的土地使 用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地和城市规划。解决此题的关键在于区分开对土地利用 的限制的三个方面。8. 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余 额时，应以（）进行估价。（分数：1.00 ）A. 保持现状前提B. 装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价中

6、的最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价 格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。解决此题 的关键就是本着这个原则来进行选择。9. 某办公楼的土地面积为 3000m2，建筑面积为10 000 m2，该办公楼出租正常月纯收益为 18万元，建筑物 重置价格为2000元/m2，成新率为80% 土地和建筑物的资本化率分别为 7%和8%该办公楼的土地正常价 格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 800B. 1571C. 1257 VD. 1300解析：此题属于掌握的范畴。这是一道综合题，考查的是采用收益法和成本法来估算土地的价格。根据给解决此题的关键在

7、于在求房地价格时，利用的综合资本化率等于收岀的条件，具体计算过程如下：益率。10. 现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（）时点的状态。（分数：1.00 ）A. 现在 VB. 未来C. 过去D. B 和 C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。由于是期房，房地产状况为来来某个 时点。但现在要预测该期房目前的价格，所以估价时点为现在，那么，房地产市场肯定也是现在的某个时 点。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较 复杂，辅导教材在这方面讲的很详细，关键还在于在理解的基础上

8、要熟练掌握。11. 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%则该建筑物的成新率为（）（分数：1.00 ）A. 75%B. 80%C. 81% VD. 84%解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的求取。成新折扣法和年限法之间可以通过建筑物折旧值相等建立联系。即解决此题的关键在于弄清成新折扣法和年限法之间的关系。| 此题此题属于掌握的范即解决畴。是在考查建筑物折旧的求取。成新折扣法和年限法之间可以通过建筑物折旧值相等建立联系。即 此题的关键在于弄清成新折扣法和年限法之间的关系。12. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2

9、%和 1%该类房地产的资本化率为 8%则该房地产的价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 100 VB. 42C. 63D. 77解析：此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取。本题为净收益按一定比例递增或递减的情 况，在复习时应注意有效毛收入和运营费用递增或递减的情况，此时分母中的加减符号可以这样理解，不 论是有效毛收入还是运营费用，只要是进增，都应该是减号，只要是递减，都应该是加号。本题具体计算过程为：I13. 下列关于农地征收费用的表述不正确的是（）。（分数：1.00 ）A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定VC. 新菜地开

10、发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定解析：此题属于掌握的范畴。是在考查农地征收费用的有关规定。解决此题的关键在于日常的工作积累和 重点记忆。14. 在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。（分数：1.00 ）A. 交易情况B. 交易日期C. 区域因素D. 个别因素 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查对房地产价格影响因素总的认识。影响因素中的个别因素是由于具 体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素。解决此题的关键在于正确理解一般因素、区域因素、 个别因素的含义，将其区分清楚。15. 房地产估价中的价值，一般是指 （）。（

11、分数：1.00 ）A. 使用价值B. 交换价值 VC. 投资价值D. 账面价值解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。解决此类问题的关键在于深刻 理解各种价值的含义。16. 开发利润与开发完成后的房地产价值之比称为（）。（分数：1.00）A. 开发利润率B. 销售利润率VC. 成本利润率D. 直接成本利润率解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法中房地产价格构成及各构成部分的测算。在复习时应注意区 分开发利润率、销售利润率、成本利润率以及直接成本利润率。17. 某大厦总建筑面积6000m2，房地总价值2400万元，其中土地总价值 800万元。某人拥有该大厦的某一 部分

12、，该部分的房地价值为 126万元，建筑面积为300m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地 份额为（）。（分数：1.00 ）A. 5.00%B. 5.25%C. 5.40%D. 5.75% V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。确定的方法一般有三种：按建筑面积进行分摊；按房地价值进行分摊；按土地价值进行分摊。这三种中最合理的为第三种。本题计I iHDiCr算过程如下：解决此题的关键在于理解公式的本质，不用死记硬背。18. 某建筑物，政府主管部门规定的该类房地产建筑物的耐用年限N与该建筑物的实际年龄、尚可使用年数n之间的关系为（）。（分数：1.00 ）

13、A. N=t+nB. N < t+nC. N > t+nD. A、B、C都有可能V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查年限法中的建筑物的经济寿命问题。当建筑物的维护属于正常的， 建筑物的经过年数与尚可使用年数之和与规定的耐用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造 的，建筑物的经过年数与尚可使用年数之和就会大于规定的耐用年限；当建筑物的维护保养较差的，建筑 物的经过年数与尚可使用年数之和就会小于规定的耐用年限。解决此题的关键在于要有建筑物经济寿命的 概念。19. 甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/m2,建筑容积率为5,该两块土地的 总价相比（

14、）。（分数：1.00 ）A. 甲的等于乙的B. 甲的高于乙的C. 甲的低于乙的D. 难以判断 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。此题中通过土地单价和建筑容 积率可以求得楼面地价，能够比较岀两宗房地产价格水平的高低，但由于不知道建筑面积，判断不岀总价 的高低。解决此题的关键在于读懂题意。20. 某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。（分数：1.00 ）A. 取三者的平均值B. 取三者的中间值C. 任选其中之D. 在三者的基础上综合分析决定V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的确定估价结果。由于采用不

15、同的估价方法算岀 的结果差距较大，不能盲目地采用一些数学方法来求出一个综合结果，而应该具体分析，找出出现差异的 原因。21. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为（）。（分数：1.00 ）A. 15.0% VB. 15.7%C. 12.6%D. 11.6%解析：此题属于了解的范畴。是在考查收益法中投资组合技术。由于此题中无法求出抵押贷款常数，所以用抵押 贷款利率来代替。根据计算公式r0 = M，r m+（1-M）e10.8% = 70%<9%+30%rferE= 15%掌握此题的关键在于要弄清投资组合技术的

16、含义。22. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重置价值法估价，则前街影响深度为（）m。（分数：1.00 ）A. 9B. 13.5C. 15D. 18 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。采用路线价法计算前后两面临街矩形土地价格的过程为：23. 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会（）。（分数：1.00 ）A. 上升B. 下降 VC. 不变D. 升降难定解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产供求与价格之间关系的特殊性。解决此题的关键在于能够通过供求曲线熟练找岀均衡价格和均衡交易

17、量的变化情况。24. 某类房地产2000年至2004年每年的价格分别为 910元/m2、1190元/m2、1490元/m2、1810元/m2、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2005年的价格为（）元/m2o（分数：1.00 ）A. 2390B. 2410 VC. 2430D. 2450解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查利用长期趋势法预测房地产的价格。具体计算过程为房地产价格逐年上涨颇的平均数为 据此预测该房地产2007年的价格为V5 = (910+300X5)元 /m2 = 2410 元/m2解决此题的关键在于弄清平均增减量法的含义。 此题属于熟悉的范畴。是在考查利用长期

18、趋势法预测房地产的价格。具体计算过程为房地产价格逐年上涨 颇的平均数为据此预测该房地产2007年的价格为V5 = （910+300X5）元 /m2 = 2410 元/m2解决此题的关键在于弄清平均增减量法的含义。25. 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。（分数：1.00 ）A. 数学曲线拟合法B. 平均增减量法 VC. 平均发展速度法D. 移动平均法解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查长期趋势法中各种具体方法的适用范围。运用平均增减量法进行估 价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大至接

19、近。解决此题 的关键在于正确区分各种方法的适用范围。26. 以下对某宗房地产变现能力影响最轻的因素是（）。（分数：1.00 ）A. 市场状况 VB. 独立实用性C. 开发程度D. 通用性解析：27. 某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按（）进行评估。（分数：1.00 ）A. 工业厂房B. 工业用地C. 商品住宅D. 商住用地 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使 用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最

20、大收益的使用方式的估价结果。解决此题的关键就是本着 这个原则来进行选择。28. 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。（分数：1.00 ）A. 2020.80B. 2214.29VC. 2336.45D. 2447.37解析：此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是把

21、握下列两点：（1）正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格（2）正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付岀的价格本题的计算过程为解决此题的关键就是掌握上面提到的两点。29. 厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为（）年。（分数：1.00 ）A. 40B. 42C. 48 VD. 50解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时，应注意土地使用权 年限对建筑物经济寿命的影响，建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过 年数加

22、上土地使用权的剩余年限计算折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两 者之间的关系。30. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（）。（分数：1.00 ）A. 均衡原理B. 预期原理C. 竞争原理D. 替代原理 V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查各种估价方法的理论依据。市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据是替代原理和生产费用价值论；收益法的理论依据是预期原理；假设开发法（也称剩余法）的理论依据也是预期原理。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。31. 某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为 80万元，房地产每年的纯收益为 11万元

23、，土地资本化率为 8%建筑物资本化率为10%则该宗房地产的价值为 （）万元。（分数：1.00 ）A. 130.0B. 119.2C. 117.5D. 120.0 V解析：此题属于掌握的范畴。这是一道综合题，考查的是采用收益法和成本法来估算土地的价格。根据给岀的条件，具体计算过程如下: 益率。掌握此题的关键在于在求房地价格时，利用的综合资本化率等于收32. 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。（分数：1.00 ）A. 估价时点B. 搜集该可比实例时C. 进行房地产状况修正时D. 成交价格所反映V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查选取可比实例的质量要求。可岀实例的

24、价格是成交时的价格，所以 其房地产状况肯定是成交价格所反映的状况。解决此题的关键在于掌握估价时点原则。33. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。（分数：1.00 ）A. 类似写字楼的客观收益VB. 市场比较法C. 该写字楼的实际收益D. 无法估算解析：此题属于掌握的范畴。这是一道综合题，既考查房地产估价的概念，又考查估价的方法。房地产估 价是把客观存在的房地产价格揭示、显现岀来。本题中该写字楼虽然目前无交易，但有其客观合理的价格， 而不能用该写字楼的实际收益来测算其价格，可用类似写字榜的客观收益。市场法是适用于具有交易性的 房地产，但与第一个答案相比

25、，第一个更贴切、具体。34. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。（分数：1.00 ）A. 社会因素VB. 环境因素C. 人口因素D. 行政因素解析：此题属于了解的范畴。是在考查社会因素对房地产价格的影响。影响房地产价格的社会因素，主要 有政治安定状况，社会治安程度、房地产投机和城市化。解决此题的关键在于正确区分影响房地产价格的 各种因素。35. 某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58ni，套内建筑面积为67ni，应分摊的共有建筑面积为6卅。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。（分数：1.00 ）A. 2600.00B. 2386.30 VC. 283

26、2.84D. 3003.45解析：此题属于了解的范畴。是在考查房地产的概念。通常所指的单位建筑面积的价格，是指包括套内建解决此题的关键在于区分建筑面积和套内建筑面积和公摊面积的价格，所以此题的计算过程如下：筑面积。二、B多项选择题/B（总题数：15,分数：30.00）36. 长期预测法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。（分数：2.00 ）A. 收益法中预测未来的租金VB. 收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C. 填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏VD. 比较分析两类以上房地产价格的潜力VE. 成本法中确定房地产的重新购建价格解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查长期趋

27、势法的适用对象。解决此题的关键在于日常的工作积累以及 重点记忆。37. 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。（分数：2.00 ）A. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的VB. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C. 理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关VD. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E. 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价 格下降 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查对房地产价格影响因素总的认识。解决此问题的关键在于对影响房 地

28、产价格因素的正确理解。38. 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含 （）。（分数：2.00 ）A. 所得税 VB. 土地摊提费VC. 改扩建费用VD. 房屋火灾保险费E. 房地产抵押贷款还本付息额V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取；运营费用是从估价角度出发的，与会计上 的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改 扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益。解决此题的关键是区分开成本法中的成本、会计上的成本和 收益法中的运营费用之间的联系和区别。39. 影响房地产价格的区位因素有 ( ) 等。(分数： 2.00

29、 )A. 建筑规模B. 临路状况 VC. 楼层D. 建筑容积率E. 繁华程度 V 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查对房地产价格影响因素总的认识。影响因素中的区位因素是对某地 区的房地产价格水平有影响的因素。 解决此题的关键在于正确理解一般因素、 区域因素、 个别因素的含义， 将其区分清楚。40. 下列估价中宜采用假设开发法进行估价的有 ( ) 。分数： 2.00 )A. 拆迁补偿估价B. 在建工程估价VC. 出让地块估价VD. 房改售房估价E. 改变用途估价V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发 潜力的房地产估价，如待开发的土地，在建工

30、程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于 熟练掌握假设开发法的适用对象。41. 下列关于实地查勘的说法中，正确的有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 对于面积小、价值低的房地产可以不进行实地查勘B. 实地查勘中应将有关情况和数据认真地记录下来，形成实地查勘记录VC. 实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名VD. 在实地查勘记录上应注明实地查勘的日期 VE. 实地查勘应到实地对事先收集到的有关估价对象的资料进行核实V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查实地查勘估价对象。解决此题的关键在于日常的工作积累和重点记 忆。42. 在依法判定的使用权利方面，应以 ( ) 为

31、依据。(分数： 2.00 )A. 城市规划 VB. 交通管制C. 土地用途管制 VD. 房地产权属证书E. 房地产权属档案解析：43. 根据房地产估价的合法原则， 目前我国有关法律、 法规规定不得抵押因而不作为以抵押为目的的估价对 象的房地产有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 土地所有权 VB. 国有工业用地使用权C. 宅基地土地使用权 VD. 大型游乐场E. 乡镇企业用房解析：此题属于掌握的范畴。是在考查合法原则的具体运用。解决此题的关键在于弄清辅导教材上的详细 解释。44. 造成建筑物经济折旧的主要原因有 （）等。（分数：2.00）A. 意外破坏的损毁B. 市场供给过量VC. 建筑设

32、计的缺陷D. 人们消费观念的改变E. 周围环境条件恶化 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经济折旧又称外部性折旧，是 指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值。解决此 题的关键在于深刻理解几种建筑物折旧的含义。45.的情况下，采用市场提取法求取资本率r要用到的方法是（）（分数：2.00 ）A. 试错法 VB. 移动平均法C. 曲线拟合法.D. 线性内插法 VE. 指数修匀法解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查资本化率的求取方法。 具体是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即r是通过试错法和线性内插法相结

33、合的方法来求取。解决此题的关键在于日常的积累以及将以上两种方法和长期趋势法的几种具体方法区分开。46. 应用路线价法需要进行（）的修正。（分数：2.00 ）A. 临街深度 VB. 土地形状 VC. 交易日期D. 交易情况E. 临街宽度 V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。路线价法只做房地产状况修正，不进行交易情况修正和 交易日期修正，原因是求得的标准宗地的平均价格水平已是正常价格，该价格所对应的日期与欲求取的其 他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。解决此题的关键在于理解路线价法的实质。47. 专业估价要求（）。（分数：2.00 ）A. 估价人员要有具有专门知识和经验，取得房地

34、产估价师职业资格B. 采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得岀估价结果VC. 估价结果必须科学、精确、客观D. 要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务VE. 必须要承担相应的法律责任V解析：中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师职业资格和房地产估价员从业资格两种。因此房地产 估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。估价结果应读是较科学、准确、客观。48. 带有租约的房地产估价，在估价时是否考虑租约的限制，要视估价目的而定，以下需要考虑租约限制的 估价是（）。（分数：2.00 ）A. 房地产买卖估价VB. 房地产拆迁货币补偿估价C. 房地产抵押估价VD. 房地产拆迁产权调换补偿估

35、价E. 房地产保险估价解析：49. 某写字楼因有一大型跨国公司入住， 致使其声誉提高， 收益有较大的增加， 由此带来的新增收益属于 （ ）分数： 2.00 ）A. 有形收益B. 无形收益VC. 正常收益D. 实际收益VE. 广告收益V解析：此题属于掌握的范畴。是在考查净收益的概念和求取。房地产的收益分为有形收益和无形收益，在 估算净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。同时，房地产的收益还可分为实际收益和客 观受益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说不能用于估价。解决此题的关键在于正确区分受 益的类型。50. 土地使用权出让金通常的求取方法有 （ ） 。（分数： 2.00 ）

36、A. 收益法B. 成本法C. 市场法 VD. 依照有关规定的标准 VE. 基准地价修正法解析：三、B 判断题 /B（ 总题数： 15，分数： 15.00）51. 估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去、现在或未来。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：估价对象房地产状况为过去，则估价时点可以是过去或现在。52. 净收益乘数与报酬率是互为倒数的关系。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：此题中要注意区分报酬率和资本化率，还要注意收益乘数的种类：毛租金乘数、潜在毛收入乘数、 有效毛收入乘数以及净收益乘数。其中，净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。53. 政府有

37、关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等的采用，应以房地产 估价的作业日期来定。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等的采用，应以房 地产估价的估价时点来定。54. 成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可用成本法进行估价。55. 有效毛收入是指潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入。（分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析：56. 包含特许经营权的

38、汽车加油站，在评估其价值时应包括无形资产的价值。 （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需 要评估不包含无形资产的价值，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。57. 在实际估价中， 对于出售的房地产， 开发完成后的房地产价值是指在其开发完成之时的房地产市场状况 下的价值。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：在实际估价中，对于出售的房地产，开发完成后的房地产价值一般是指在其开发完成之时的房地产 市场状况下的价值。 但当房地产市场较好而适宜采取预售的， 则是在其预售时的房

39、地产市场状况下的价值； 当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是在其延迟销售时的房地产市场状况下的价值。58. 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些不确定性因素所进行的假设。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：59. 一份完整的估价报告通常有以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告 和附件（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：一份完整的估价报告通常有以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报 告、估价技术报告和附件。60. 在城市房屋拆迁估价中， 当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，

40、 由于估价对象状 况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，虽然估价对 象状况为未来某个时点的状况，但估价时点应为现在。61. 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 （分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V 解析：在基准地价修正法中进行交易日期调整， 是将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点时的值。62. 房地产估价是指房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价 对象

41、的特定价值进行分析、测算和判定并提出专业性意见的活动。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：此题的错误主要包括两处：不是房地产估价人员，而是房地产估价师，不是任意时间的特定价值， 而应强调是估价对象在估价时点的特定价值。63. 房地产评估指的是房地产价值评估。（分数：1.00）A. 正确B. 错误 V解析：房地产评估包括的范围较广，不仅包括房地产价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋使用功能 评估、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估等等。而房 地产估价，通常指的就是房地产价值评估。64. 在求取开发完成后的房地产价值时，通常就是采用市场法

42、，将类似房地产的市场价格作为其价值。（分数：1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：在求取开发完成后的房地产价值时，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的中场价格及其未来可能的变化趋势 来推测。65. 当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（分数：1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：四、B计算题/B（总题数：2,分数：20.00）66. 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表2-4所示。B表 2-4/B实例A实例B实例C实例D实例E成交价格/（兀/m）81008800820083008000成交日期2006.11.302007.6.312007.1.312005.7.31 2007.5.31交易情况+20%+21%00-3%房地产 状况区位状 况0-3%+3%+1%0权益状 况-2%0+2%-1%-1%实物状 况-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的务正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素