第三节房地产抵押价值评估

1、第三节房地产抵押价值评估（）知识点一：房地产抵押价值内涵及评估实质1. 房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 也就是说，贷款的取 得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。 抵押房地产 包括拟抵押房地产和已抵押房地产。2. 房地产抵押价值： 是假设债务履行期届满债务人不能履 行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地 产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。根据房地产抵押估价指导意见，房地产抵押价值为抵押 房地产在估

2、价时点的市场价值， 等于假定未设立法定优先受偿权 利下的市场价值减夫房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3. 法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时， 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额， 以及其他 （如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交 的出让金等费用）。但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、 营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。4. 房地产抵押价值评估三环节: 房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优 选择房地产估价机构； 商业银行在对

3、已抵押房地产市场价格变化实施监测时， 可 以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时， 再次评 估房地产抵押价值； 处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市 场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价 值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。房地产估价规范6. 4. 2条规定：“房地产抵押价值 评估，应采用公开市场价值标准， 可参照设定抵押权时的类似房 地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化 风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。【注意：变红的这句话是

4、错误的，即 教材p223正数第19、20行。抵押价值不等于市场价值，它等于 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的 法定优先受偿款后的余额。】知识点二：房地产抵押估价的法律规定(一) 可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求【基本制度学习技窍：重点记忆不得设定抵押的房地产， 排除记忆可以设定抵押的房地产。】(1) 抵押人所有的 房屋和其他地上定着物; （2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他 地上定着物；（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、 荒丘、荒滩（四荒）等荒地的土地使用权； （4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社 会团体， 以其教育

5、设施、 医疗卫生设施和其他社会公益设施以外 的财产；（5）依法取得的房屋所有权连同 该房屋占用范围内的土地 使用权，可以设定抵押权；（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权； （7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵 押时该国有土地上的房屋同时抵押；（房随地走） （8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用 范围内的国有土地使用权同时抵押；（地随房走） （9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有 范围内的建设用地使用权同时抵押；(10) 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵(二) 不得设定抵押的房地产(1) 土地所有权； (2) 权属有争议的 房

6、地产；所有权、使用权不明或者有争 议的房地产；(3) 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的.事业单位、社会团体的教育 设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4) 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑 物；(5) 已依法公告列入征收 范围的房地产； (6)产；（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可抵押的除外）； （8）以法定程序确认为违法、违章的 建筑物；（9）依法不得抵押的其他房地产；（10）划拨土地使用权 不得单独抵押；（11）乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。【基本制度此知识点学习技窍： 分

7、两组记忆，一组是“有争 议的、违章的、征收的、查封的”、另一组是“公益的、文物的、 所有权、集体使用权、乡村的地”】（三）其他限制条件 （ 1）在建项目应取得四证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；（ 2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；（ 3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合 房地产转让条件并取得商品房预售许可证；（4）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共 有人的书面同意；（5）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告 知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效； （抵押不破租赁 ）（ 6

8、）发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的 债权数额， 以及其他法定优先受偿款， 均为法律规定优先于该次 抵押贷款受偿的款额；（7）房地产抵押，应当凭两证： 土地使用权证、 房 屋所有权证办理；（ 8）当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；(9)以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。(四) 与房地产抵押估价有关的规定【3+5】依法不得抵押旳粛地产，没有抵押价值；2 B诙抵押的痔地产，诙房地产的价值丸握押价值；L再次抵押的房地产该房地产的价值扣除已担保债枫后的余霰部分为抵押价值扌以划拨方式取得的土地便用权逹同地上逮筑物抵押的，评估其抿押价值时应扣 除预计应删

9、的土地使用枫出让金的款額；以具有土地便用年限的房地产握押的，评怙其抿押价值时应若虑剩余年b西寸价 J值的影响！以亭受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产枫利人可处分和收益的份倾部分船价值$以按份额找有的房地产抵押的.其抵押价值为抵押人所享有的份额韶分的价值: V以共同共有的房地产擂押的，其抚押怜値为该房地产的价值口知识点三：房地产抵押价值评估技术路线及估价方法作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不 同的估价特点和估价技术路线， 但总体而言，房地产抵押价值评 估应遵循谨慎、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法 作为一种估价方法。这类房地产是以出让方式获得土地使用

10、权，即拥有一定期 限的土地使用权和房屋产权。对这类房地产作为抵押物进行评1 完全产权房地产估时，可根据具体情况米用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可 以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。2.不完全产权房地 产【问答题的出题点】这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用 权，土地是以行政划拨方式取得。对这类房地产作为抵押物进 行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值： 一是直接 评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土 地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土 地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金

11、的价款。 估价报 告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或 者相当于土地使用权出让金价款的数额。3 部分（局部） 房地产应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用， 它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到 土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价 方法可选用市场法、收益法或成本法。4.在建工程房地 产r在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签 署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函）， 存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只 能反映房屋未建成时的某一时点的

12、抵押价值，不含拖欠价款， 估价方法可选用成本法和假设开发法。5.乡（镇）村企 业房地产以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建 设用地使用权作为抵押物，进行评估时应注意到未经法定程序 不得改变土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或 市场法。知识点四：房地产抵押估价注意 9大事项i.估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。2.估价时点估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日（估价委托合同对估价时点 另有约定的从其约定）。并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价 时点的状况与完成实地查勘之日

13、的状况一致。估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通3.确认估价对 象或拍卖）性、可抵押登记生效等。可以作为设定如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件， 在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工 程款的书面说明（承诺函），房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权 证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了 的只能不评。抵押的 房地产4.合理确定假 设前提和 限制条 件应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件， 如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定

14、抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存 在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。【问答 题的出 题点】为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，若 在估价时点时当地同类房地产市场有过热 （或泡沫）现象，估价师要头脑清醒, 特别谨慎、保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速 下降。5.把握市场风 险在有些续贷的价值评估时，市场已经发生不利变化，估价师更要把握客观 的天平，不能继续维持过高估值。防止高 估在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时

15、日，这期间不确定因素很 多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权证、未来市场及营销如何等均不 确定。对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升 值因素可较少或不予考虑，女口：收益法中预期升值收益或不确定的收益应较少 考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值要根据风险程度合理选取。 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例 作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和 利润，不应低估折旧。 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率6 估价中谨慎不应偏低。原

16、则7市场变现能 力 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估 开发成本、有关费税和利润房地产估价行业组织已公布报酬率、利润率等估价参数值的，应当优先选 用；不选用的，应当在估价报告中说明理由【定义】变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件 下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的 通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析【解释】拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律 师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、 应补缴的土地出让价款等。分析8.风险提 示估价师在估价报告中，

17、应从专业角度向估价报告使用者作出提示：估价 对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点； 合理使用评估价值；定期 或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。【抵押三阶段三注意】 房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能 导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。 在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予 以充分考虑和说明。 抵押期间，随着时间推移，若经营管理不利、房地产过度使用、使用价 值贬损、市场泡沫等因素会使抵押房地产价值下降。 估价师应对主要可能的引 起价值变化的

18、风险，特别是降低价值的风险，如预期风险、损耗风险，法律风 险，先解押、抵押登记生效、通知租户、戈U拨地补缴出让金等等加以说明，提 出专业性的提示及建议，提请抵贷双方注意。9.其他根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。对再交易房屋，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。对大产权证 下的应按商品房的实际套为单位的价值分列。教材案例 33】XX在建工程抵押估价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）XX光电子核心市场1楼一轴、2楼在建工程抵押贷款估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象本次估价对

19、象为甲公司拟续办抵押贷款所涉及的位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧的xx光电子核心市场的1楼一轴、2楼在建工程，总建筑面积为 23039山2。1. 土地状况(1) 土地权属及登记状况估价对象为xx光电子核心市场的1楼一轴、2楼在建工程，xx光电子核心市场位于a市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，土地使用权由甲公司以出让方式取得。2002年6月26日,a市国土资源管理局b新技术开发区分局核发了国有土地使用 证(xx国用2002字第xx号)，土地登记用途为光电子 市场，土地使用权性质为出让，土地使用权终止 日期为2052年6月26日，土地使用权剩余年限为 45. 83年。该宗地东、南临 居民区及商业网点，西

20、临民院路，北临珞瑜路。土地出让剩余45.旧年已过"7年<1估价时点50年终止日期（2）土地利用状况估价对象为XX光电子核心市场的1楼一轴、2楼在建工程，xx光电子核心市场为 1幢五层建筑物，地上四层，地下一层。设计总建筑面积 74185 m2 （各层设计建筑面积见表 3 - 15）。本次评估的1楼一轴建筑面积为8677 m （含分摊夹层），2楼建筑面积14362 m （含夹层）。各层设计建筑面积一览表单位：m2表 3 - 15地下层一层一层夹层二层二层夹层三层三层夹层四层四层夹层合计1754512353133511955240711937240711937230974185（3

21、）基础设施估价对象土地地势较平坦， 整块地形呈不规则几何形状； 宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五 通”(通路、通电、通水、排水、通信)，红线内场地平整，宗 地周围无污染，绿地覆盖率一般。2. 建筑物状况(1) 建筑物权属及登记估价对象为xx光电子核心市场的 1楼一轴、2楼在建 工程，xx光电子核心市场位于 a市洪山区鲁巷绿化广场东南 侧，设计总建筑面积74185 ，总体建成后拟作为光电子市场使 用，在建工程权属合法所有人为甲公司。(2) 建筑物设备及装修估价对象所在的xx光电子核心市场共 5层(含地下1层)， 钢混结构，装有二部“天津奥的斯”自动扶梯，楼内设有集中冷

22、 暖系统、排风系统、智能消防系统等系统设备。一层设计为大型 商场、办公用房，建筑主入口位于宗地西北侧，通过多级踏步台阶进入四层高的中庭，二、三层功能基本同一层，四层后部为无 柱大型空间，主要布置“光谷”展厅，前部设计有新闻发布厅、 办公场所及贵宾休息区等。建筑物装修情况：铝合金门窗，钢龙 骨和铝合金网格吊顶；外墙 250厚蒸压粉煤灰加气混凝土砌块 砖，贴白色、米灰色块状贴面砖（800mm< 1200mm,门厅正上 方外墙为三层弧形透明玻璃幕墙（1000mM 1400mm ；公共部位 地面铺棕色碎花大理石（800mm< 800mm ,其中一楼已铺设完毕， 二、三、四楼及地下层待铺设；

23、内墙面涂白色乳胶漆，立柱贴米 黄色块状贴面砖（800mn¥ 800mm。（3）使用及保养估价对象在建工程于2002年开始施工，目前土建工程、主 体安装工程已基本完成，水、电、绿化、消防工程均已到位，其 他安装工程正在进行，尚未投入使用。3. 委托人出具了承诺函，说明不存在拖欠建筑工程价款等 法定优先受偿款的情形。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵 押价值。五、估价时点2006年8月31日。【纠错】估价时点在作业日期之后， 应说明理由。一般情况 估价时点是在作业日期之内的某个日子， 这是抵押价值估价目的 报告，估价时点应为实地查勘之日， 且需要在估价的假设和

24、限制 中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况 一致。六、价值定义本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立 法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定 优先受偿款。1. 用途：估价对象设计用途为商业服务，评估设定用途为 商业服务。2. 权利状况：委托人拥有在建工程建筑物合法权属和土地 使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。3. 开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、 通路、通信）及红线内“场地平整”。4. 建筑物结构：钢混。【纠错】以上四点不应放在价值定义里， 而应放在估价对象 中。七、估价依据（略） 八、估价原则（略）【注意】如

25、列出原则，必须有谨慎原则，没有算错误。九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，估价对象为在建工程，成本资料比较容易收集， 故宜采用成本法进行评估；另外，估价对象在建工程土建部分、主体安装工程均已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对较少且容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算，故可采用 假设开 发法评估。【纠错】未说明选用估价方法的定义。十、估价结果注册房地产估价师在实地查勘的基础上，根据国家标准房地产估价规范，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理 的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验，综 合分析影响房地产价值的各项因素，经过仔细的分析测算，

26、最终房地产估价结果一览表 3- 16确定估价对象在估价时点 2006年8月31日房地产的抵押价值为 人民币15703. 16万元，大写人民币：壹亿伍仟柒佰零叁万壹仟 陆佰元整。详见下表：序号楼层建筑面积（川）单价（元/ m2）总价（万元）11楼1 7轴86779017. 237824. 2522楼143625485. 957878. 91合计2303915703. 16表【纠错】估价结果应披露三种价值，缺假定未设立法定优先受偿款下的市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款1一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年8月25日至8月28日。【纠错】抵押目的估价报告估价时点应为实地查勘之日，但此

27、报告实地查勘之日为 2006年8月31日，超出了估价作业日期， 没有给出理由。十三、估价报告使用期限在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告使用期限自本估价报告出具之日起为半年 即估价报告完成之后的半 年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重 新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（略）XX光电子核心市场1楼一轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳

28、利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略，见结果报告）七、估价测算过程1成本法测算过程【纠错】在成本法求取土地价值时用了基准地价修正法和假设开发法，而后边求取在建工程的价值又用了假设开发法，是逻辑混乱，在成本法中求取地价不应用假设开发法。（1 ）基准地价修正法计算土地价值a、基准地价概况根据c省物价局、c省国土资源厅省物价局省国土资源厅 关于a市市区基准地价的批复（鄂价房服2002 171号）， a市市区土地定级估价成果已经过国土资源部、省国土资源厅、 省物价局验收通过。根据a市市区土地定级及基准地价评估技术报告，a市土地定级与基准地价评估的范围为 a市市区，包括江岸区、江汉 区、桥口区、汉阳

29、区、武昌区、青山区以及b新技术开发区和a市经济技术开发区。土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。 其中商业用地级别分为九 级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级 级别分为九级。a市市区基准地价定义为：在估价期日为 2001年1月1日, 宗地外围“给水、排水、电、路、通讯”五通和宗地内场地平整 的条件下，各网格单元、各路线价区段、各应用评价单元和各级 别中，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、工业等用途 区分，在法定最高出让年限时的平均价格。b确定估价对象宗地的土地级别及基准地价根据a市基准地价报告，估价对象处于a市商业用地iv级地 段，商

30、业iv级基准地价为2034元/ m2o【纠错】估价对象土地用途是综合， 应按综合用途基准地价 考虑，而非商业用途 40年。c、宗地地价区位因素修正 iv级商业用地宗地地价区位因素修正体系本次评估宗地为商业iv级，根据a市土地定级及基准地 价报告，iv级商业用地地价区位因素修正系数指标对照表和修正系数表详见下表:iv级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表 3- 17因 素因子优较优一般较劣劣繁 华 程 度距市级商服中心距离（mV 60080015001500250025003500> 3500距区级商服中心距离（mV 400400700700120012001600> 1600

31、距小区级商服中心距离（mV 100200300300400400500> 500距街区级商服中心距离（mV 5050 100100200200250> 400交 通 条 件临街道路状况混合型主干道生活型主干道生活或交 通型主干 道生活型次干道支路临街公交站点状况（条）> 1210 1461046V 4距火车站距离（mV 3000300045004500600060008000> 8000距长途汽车站距离（mV 30030012001200200020003000> 3000距码头距离（mV 60060030003000600060008000> 2100基

32、础 公 用 设 施 状 况供水状况（%> 99989796V 96排水状况好较好一般较差差距医院距离（mV 30030060060090090012001200距电信营业厅距离（mV 2002004040070070020002000环 境噪声污染无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染状 况大气污染无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染绿地覆盖好较好一般较差差地势较平地势不较地势不平地势平坦坦，对建地势较平 坦对建筑平坦，需坦需经过地形状况筑物无影物影响较小考虑坡度平整才能响的影响使用坚固类场硬塑类场软塑类场软塑类场地质状况地土体，地土体，抗震能力地土体，地土体，抗震能力抗震能力一般

33、抗震能力抗震能力强较强较弱弱续表因素因子优较优一般较劣劣人口 状况人口密度（人 /k m2）> 54879393955487927986393931986527986V19865城市 规划道路规划主干道快速路次干道支路街坊间支 路用地规划中心商业 区较繁华商业区一般商业区商业网点其他类型iv级商业用地宗地地价区位因素修正系数表 3- 18因素权重因子权重优较优一般较劣劣繁华 程度0.224距市级商服中心距离0.090.01720.008600.00960.0191距区级商服中心距离0.0820.01570.007800.00870.0174距小区级商服中心距离0.0350.00670.0

34、03300.00370.0074距街区级商服中心距离0.0070.00130.000700.00070.0015父通 条件0.245临街道路状况0.0810.01550.007700.00860.0172临街公交站点状况0.0940.01800.009000.01000.0200距火车站距离0.0240.00460.002300.00250.0051距长途汽车站距离0.0270.00520.002600.00290.0057距码头距离0.0190.00360.001800.00200.0040基础 公用 设施 状况0.216供水状况0.0560.01070.005400.00590.0119排

35、水状况0.0520.00990.005000.00550.0110距医院距离0.0230.00440.002200.00240.0049距电信营业厅距离0.0160.00310.001500.00170.0034距幼儿园距离（m0.0250.00480.002400.00270.0053距中学距离（m0.0180.00340.001700.00190.0038距小学距离（m0.0150.00290.001400.00160.0032距大学距离（m0.0110.00210.001100.00120.0023续表因素权重因子权重优较优一般较劣劣噪声污染0.0200.00380.001900.002

36、10.0042环境 状况0.188大气污染0.0220.00420.002100.00230.0047绿地覆盖0.0290.00550.002800.00310.0062地形状况0.0310.00590.003000.00330.0066地质状况0.0290.00550.002800.00310.0062距公园距离0.0230.00440.002200.00240.0049距体育场馆距离0.0170.00330.001600.00180.0036距图书馆距离0.0170.00330.001600.00180.0036人口 状况0.080人口密度0.0800.01530.007600.00850.0170城市 规划0.047道路规划0.0250.00480.002400.00270.0053用地规划0.0220.00420.002100.00230.0047 确定估价对象各因素修正系数 根据a市iv级商业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具体