公司管理制度(宏宇)

1、1第一部分组织管理制度第一章总则第一条目的:为适应公司业务发展需要， 使公司业务分工和工作程序更加清晰,建立完善的岗位责任制， 充分发挥组织内各部门的能力； 合理制订部门人员岗位编制及岗位招聘条件,择优录取人才，最大限度控制人工成本，实现企业目标。第二条本制度适用于广东宏宇集团有限公司房地产开发经营管理中心（以下简称“集团房地产管理中心”） 。第二章组织结构集团总部集团房地产管理中心1招商部1物管部1I1I23第三早冈位职能第三条集团房地产管理中心总经理主要职能：1制定集团房地产管理中心战略规划。2主持集团房地产管理中心重大决策投资审定会议，协助和支持董事长决策。3根据集团房地产管理中心发展战

2、略， 制定集团房地产管理中心的业务发展规划、发展目标和战略 措施。4制定集团房地产管理中心年度计划预算，审批下属集团房地产管理中心各职能部门及项目公司广州市尚满物业管理有限公萍乡市千明物业服务有限公广东桦房地产开发置业有限公广东宏居房地产开发有限公广东悦港房地产开发有限公广东玉都房地产开发有限公广东玉龙房地产开发有限公江西恒宇房地产实业发展有限公广州市德谊房地产开发有限公4（部）年度计划预算。5组织建立与审批集团房地产管理中心业务管理体系，各项制度、流程和规范，推广并监督实施。6主持集团房地产管理中心总经理办公会议，督促协调职能部门与项目公司（部）工作。7领导集团房地产管理中心开发业务全过程，

3、并对经营业绩负责，拥有独立的业务运作审批权，涉及前期规划设计、工程管理、成本管理、营销推广等各个业务环节。8主持处理集团房地产管理中心重大突发事件。9负责建设、推广与维护集团房地产管理中心的企业文化和品牌，并负责相关的公关活动。10.负责协调集团房地产管理中心及项目公司（部）与政府、主要媒体的关系。11制定集团房地产管理中心及项目公司（部）的组织机构、岗位编制和职责分工，确定对相应岗位的工作要求和业绩考核标准。12审批对集团房地产管理中心各职能部门总监、经理以及项目公司 （部）负责人及以下人员的招聘任免、晋升和调配。13负责对集团房地产管理中心及项目公司（部）的绩效考评管理， 审定奖惩，以及对

4、部门经理绩效考评的申诉管理。14.拟定集团房地产管理中心费用预算，报董事长审批。15负责审批预算内及权限范围内的费用。16审核预算外和权限范围外的开支，并报董事长审批。17审批集团房地产管理中心核心职位的继任计划。18审批集团房地产管理中心培训计划，并监督执行。19全部主持集团房地产管理中心经营管理工作。20解决集团房地产管理中心内部的工作协调和人员沟通。第四条 开发部主要职能：9工程质量、安全及文明施工管理。51负责项目公司（部）项目实施全过程的开发报建、计划、协调及信息收集、对外关系协调的综合管理工作。2协调处理好项目所在地政府职能部门关系。3负责办理项目前期报建手续，取得“四证”。4负责

5、项目后期水、电、煤、电话、有线电视及市政配套商务洽谈签约，协调进场施工、完工验收工作；5负责协调项目消防、规划、水务、环卫、环保、绿化等小区综合验收工作。6了解当地政府政策，争取政策优惠。7跟踪了解周边项目信息，为集团拓展新项目提供资讯。8.公司领导交办的其他相关工作。第五条 工程部主要职能：负责项目过程具体的设计技术管理、 工程相关图纸的审查， 设计变更的确认及监控， 以及对内对 外部门的协调工作。参与项目的市场定位及可行性分析。负责项目规划方案、建筑方案、扩初设计、施工图设计协调管理工作。负责项目环境设计、小区综合管线设计协调管理工作。5负责组织设计各阶段文本评审工作，组织施工图审查、设计

6、交底工作。6负责项目实施过程中重要设计变更、方案审核与设计变更控制工作。7负责现场整体施工的安全、质量、进度控制、竣工验收、工程资料管理及与各施工单位、监理单 位、相关政府部门的协调工作。.编制项目开发总进度计划，对项目进度实施有效控制。10工程现场设计变更、签证管理。公司领导交办的其他相关工作。611工程进度款支付审核，参与工程成本管理。12施工现场协调管理工作。13.组织各单体工程桩基、基础、主体结构及竣工验收工作，配合发展部做好小区综合验收工作。14.现场监理管理工作。15工程资料收集管理，竣工备案工作。16参与工程竣工结算审核工作。17.公司领导交办的其他相关工作。第六条 成本部主要职

7、能：1.负责组织工程建设各项招标、成本测算、合同管理、工程款项审核、各类工程结算、工程签证的 审核等工作。2负责编制项目开发总成本测算，制定项目成本控制目标。3跟踪项目实施过程中实际成本，比较测算成本，及时发现成本管理方面问题， 提出成本控制措施,有效控制成本。4.参与项目施工图审查、参加设计交底会议，提出合理化建议。5编制项目各类施工图预算，甲供材料、设备，甲方专业分包工程工程量统计。6参与审核项目各类工程合同、材料采购合同。7项目工程合同、材料采购合同管理工作。8负责工程款项支付审核工作。9负责工程现场设计变更、签证审核。10参与对承包商、供应商的评审，以及工程材料设备采购信息库的建立和管

8、理。参与工程竣工结算审核工作。第七条 营销部主要职能：71负责项目开发产品的市场调研、策划、推广、销售具体实施和管理。2负责项目进行可行性研究，出具可行性研究报告。3负责进行市场考察、市场信息的收集及行业政策法规研究，并定期向公司提交专题分析报告。4负责公司投资项目的市场定位及可行性分析，并制定投资项目开发建议书。5负责公司品牌及形象的市场推广工作。6负责项目策划，制定销售推广计划与方案。7负责招商策划工作，制定招商引资工作计划与方案。8负责检查、审核销售合同的签订、备案等相关手续的办理工作。9审核项目销售定价方案。10.检查项目销售案场日常管理工作。11.公司领导交办的其他相关工作。第八条

9、财务部主要职能：负责项目公司 （部）的资金使用计划安排、 提交经济活动和财务分析报告、各类帐务处理及会计 报表编制等财务管理工作。配合集团进行融资及税务筹划工作，并接受其监督及工作检查。负责项目公司（部）财务计划的编制、分析及管理工作。负责项目公司（部）资金的收支、调配，保证资金的安全。5负责组织项目公司（部）各项财务管理制度及办法的制定。6负责编制项目公司（部）的年度财务报告。7参与项目公司（部）重要经济合同的审定。负责项目公司（部）各类收款、付款及费用报销业务、审核各项开支，保证会计凭证的合法性。9负责项目公司（部）固定资产核算工作。1负责申报、计提、缴纳各项税金。14.负责公司车辆管理工

10、作。811.负责编制会计报表和会计报告。12负责编制项目公司（部）规定的各类财务统计报表。13.编制政府主管部门规定的相关统计报表。负责编报项目公司（部）月、季、年度资金计划工作。15负责保管项目公司（部）现金、银行有关票据及财务专用章。16.公司领导交办的其他相关工作。第九条 行政部主要职能：1.负责集团房地产管理中心及项目公司（部）的人事、行政、后勤、文档资料、办公设施设备、印 章、各类接待、对内外关系的协调等管理工作。2.负责公司年度、季度、月度工作计划的汇总，执行情况的检查。3.负责组织起草、制定公司管理制度，并负责制度执行情况的检查、反馈、评估及修订工作。4.负责公司内部和外部的协调

11、工作，信息的沟通、传递，促进部门之间、岗位之间的高效协作，维 护公司利益，保证公司日常工作的正常运作。5.负责公司日常活动、工作秩序的安排。6.负责公司对内和对外文件（资料）的收发、打印及处理，以及公司重要文件的起草工作。7.负责公司重要会议、庆典活动的组织与管理。8.负责公司机要管理工作。9.负责公司企业文化建设及公司本部文体活动的策划、组织和安排实施。10.负责综合档案管理。11.负责公司各类报刊、图书资料的订购、管理工作。14.负责公司车辆管理工作。912.负责公司来宾的接待工作。13.负责公司固定资产管理及各类办公用品、办公设备、器材的购置、发放及管理工作。5.收集房地产、楼宇的市场调

12、研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。1015.公司行政办公费用管理工作。16.负责公司人员定编、定员、定岗、定责工作。17.负责公司人才聘用与管理工作。18.负责公司内部人力资源的合理调配。19.组织、实施公司的各项教育及培训计划。20.依据员工考核奖惩办法，审慎办理员工的考核、奖惩、升降等事项，力求公平合理。21.负责员工劳动合同管理工作。22.研究国家的法律、法规，熟悉房地产、建筑行业及相关行业的法规政策，及时向公司领导提供 与公司经营活动有关的法律信息。23.食堂管理、保安、保洁等后勤管理工作。24.公司领导交办的其他相关工作。第十条 法务部主要职能：1.制定、完善

13、公司法务管理体系，组织实施有关工作计划，防范企业法律风险。2.为公司重大项目包括商务谈判、并购、融资等提供全程法律支持。3.负责公司日常经济合同、劳动合同、商务谈判条款、其他对外文书的审查、指导和管理。4.参与公司法律纠纷的调解、仲裁、诉讼准备，安排对外律师的委托。5.公司领导交办的其他相关工作。第十一条 设计部主要职能：1.参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。2.对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。3.参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。4.负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与成本部配合。6.

14、组织本部门人员承担项目建筑方案图纸设计工作。117.外立面装饰方案、样板房、售楼处装修施工图设计，装饰、装修样料选定。8.负责设计对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。9.与设计合作公司的交流、配合工作。10.公司领导交办的其他相关工作。12第二部分 项目开发管理制度第一章 总则第一条 目的：1.为适应公司业务发展需要，规范公司的地产项目投资管理，实行目标管理，使公司 业务分工和工作程序更加清晰， 建立完善的岗位责任制， 充分发挥组织内各部门的能力； 降 低投资风险及成本，提高经济效益和社会效益；2.合理制订部门人员岗位编制及岗位招聘条件，择优录取人才，最大限度控制人工成 本，规范开发部日

15、常操作规程及与公司其它部门的工作职责范围， 使之分工明确、 关系协调、 合作密切，达到提高工作效率，实现企业目标。第二条 适用范围：适用于项目公司（部）征地、拆迁、报建、办证、验收及协调管理（开发管理流程根据 各地区的不同有所调整） 。第二章 项目的开发与管理第三条 项目的前期征地与管理在项目投资已决策的基础上， 开发部指定专人负责办理项目的征地手续。 征地程序如下：1.商洽有关征地补偿及其他相关事宜（当地政府相关部门）；2.办理建设用地规划许可证 ；3.办理征地拆迁有关手续；4.办理用地结案手续及缴交相关征地费用（区和市国土资源与房屋管理局）；5.办理土地估价，签定土地出让合同 （市国土资源

16、与房屋管理局） ；6.办理国有土地使用证 （市国土资源与房屋管理局） 。13第四条 项目的报建管理与协调在项目投资已决策、 规划已设计的基础上， 开发部指定专人负责办理项目报建手续。 建程序如下：1.办理投资计划任务书，以及项目预备立项和正式立项计划，取得拟建项目的立项批 文（发改委） ；2.办理建设用地申请和建设项目选址（国土资源局地籍科） ；3.办理建设用地规划许可证及附图（规划局用地科） ；4.申领国有土地使用证 （国土资源局地籍科） ；5.办理小区命名、更名（民政局） ；6.申请规划设计要点（包含修改要点） （规划局用地科） ；7.进行建设工程勘察任务委托备案及建设工程设计任务委托备案

17、（建设局勘察设计 科）；8.办理规划设计（总规）方案审批（在项目的大小上考虑是否要经艺评委审核）划局用地科）；9.报审红线图（原建设项目基底红线图，现改为蓝图的形式，以免在方案改动时产生 麻烦）及工程，市政设计要点（规划局用地科）；10.报审市政工程规划设计要点（规划局市政工程科）；11.进行消防初步设计审核（消防局防火处）；12.办理防雷装置设计审核（防雷设施检测所）；13.送审单体建筑设计方案（规划局规划工程科）；14.办理应建防空地下室的民用建筑项目审批（人防报建）（人民防空办工程科）；15.申报自动消防设施设计审核（消防报建）（消防局防火督督处）；16.报建、进行施工图审查；17.办理

18、建设工程规划许可证 （规划局规划工程科） ；（规1418.办理临时建设工程规划许可证（围墙、水、电） （规划局规划工程科） ；19.办理建设项目环境影响评价文件审批（环保局报建窗口） ；20.报送新开工报告（固定资产投资许可证和融资用） （发改和改革局投资科） ；21.审定市政工程设计方案，核发市政工程规划许可证 ，对小区道路、管线工程领 证（规划局市政工程科） ；22.办理建设工程质量报监手续（建设局质量监督站） ；23.办理建设工程安全监督报监手续（建设局安全监督站） ；24.缴交散装水泥及新型墙材专项基金及市政配套费用等事项（建设局墙材改新办公 室）；25.办理施工噪声排放许可证和夜间施

19、工许可证 （环保局）；26.办理城区建设工程项目的配套绿化工程审批 （绿化报建）（市政管理局市政园林科） ；27.办理城区建设项目卫生设施工程审批（卫生报建） （市政管理局环卫管理科） ；28.办理防雷装置设计审核（防雷设施检测所） ；29.落实居委会办公用房协议书（镇人民政府） ；30.规划局测量队进行规划放线（建筑基底红线） ；31.签订白蚁防治合同（房管局） ；32.申领建筑工程施工许可证 （建设局建筑管理科） ；33.报建获取商品房预售许可证（房管局） 。第五条 项目的单项验收与综合验收备案1.申请进行房屋面积的终测（房管局测绘所） ；2.申请进行城市卫生设施的验收（市政局）3.申请进

20、行噪声排放的验收（环保局） ；4.申请进行防雷工程的验收（气象局） ；155.申请办理建筑物工程初步验收（规划局规划站） ；6.申请办理电梯的验收（特种设备检测所） ；7.申请办理燃气的验收（燃气工程公司） ；8.申请办理园林的验收（市政局园林科） ；9.申请市政工程竣工测量（规划局测量队） ；10.申请进行人防地下室验收（人防办） ；11.申请进行市政工程竣工验收（规划局市政科） ；12.申请办理消防工程验收（消防局） ；13.申请进行档案资料备案及签署意见（规划局档案馆） ；14.申请进行建设工程竣工验收（规划局工程科） ；15.申请门牌号码并办理小区的通邮手续（当地派出所户籍科）16.申

21、请进行现场工程验收,备案资料的初步审核（建设局质监站）17.申请进行资料装订综合验收（建设局质监站） ；18.申请办理商品房预售登记（房产交易管理所） ；19.申请办理房地产交易与权属登记（建设局房地产交易中心）第三部分 设计部管理制度第一章 总则第一条 宏宇集团房地产板块的设计技术管理工作分为二级管理。集团房地产管理中心的设 计管理部门为设计部，项目公司 （部）的设计管理部门为工程技术部， 项目部的派驻设计人 员。第二条 通过技术设计管理，以达到降低投资，加快工期，减少签证、返工，同时保证设计 产品技术先进，户型合理，环境优美，结构安全的目的。第二章 集团房地产管理中心设计部与项目公司（部）

22、工程技术部职责界定16第三条 集团房地产管理中心设计部技术管理范围：1.项目总体规划设计（修建性详细规划） ，包括容积率、建筑密度、绿化密度等。2.建筑单体设计方案：包括户型比例、户型平面布置及户型平面使用功能、外立面效 果及设计风格定位。3.参与及审定消防、人防等专业设计总体方案的确定。4.参与及审定设计任务书、单位工程样板房、售楼部等的装修标准装修效果、景观总 体方案、结构选型方案、 基础选型方案、 大型设备选型方案、 施工组织方案和重大设计及工 程变更。5.负责较大项目的设计招标管理。6.其它重大技术性方案、变更等方面的监控。第四条 项目公司（部）工程技术部设计技术管理范围：1.负责贯彻

23、、落实集团房地产管理中心设计部颁发的设计统一标准、制度、规则、要 求、限额等。2.在集团房地产管理中心总体设计管理制度基础上，制定和完善项目公司（部）的设计技术管理制度和实施细则。3.负责对项目公司 （部） 设计工作进行全面的管理、 跟踪、实施， 内容包括设计计划、 设计委托、初步设计管理、 报建图管理、 施工图管理、 设计变更管理、 材料定板及设备造型、 专业用房的设计管理和成本控制等。4.负责项目公司（部）设计成本、进度和质量管理工作。5.负责总结项目公司（部）项目设计的成败案例，在项目公司（部）进行专业岗位培 训。6.负责收集各方面的设计资料、设计资源，提供创新设计产品的思路和素材。7.

24、负责“新产品、新技术、新工艺、新材料” （下称“四新”产品）的实践、应用， 提供集团房地产管理中心设计部“四新”产品的研究条件。178.负责向集团房地产管理中心设计部报送实时的设计管理信息、备案材料、二次审查 图纸等。9.各专业施工图的内审、优化，基础型式、基坑支护型式研讨及结构体系的优化，结 构含钢量的审核控制等。第三章 设计计划制定及管理第五条 项目公司（部）工程技术部根据项目的开发计划，拟定项目设计计划。项目设计计 划确定后，报集团房地产管理中心设计部备案。第六条 设计计划应全面、合理；并应充分考虑公司内部设计审查、调整、修改、深化和项 目营销进度、工程进度、开发报建审批进度等因素。第七

25、条 如设计计划确定后有调整、变更，项目公司（部）工程技术部应按实际情况及时修定设计计划，并通知开发部等相关部门，并列明原因报送集团房地产管理中心设计部备案。第四章 设计委托第八条 各项目设计包括居住区及小区的总体规划及单体等方案，必须以经论证确定的市场 定位及营销方案作为依据，严禁盲目提高标准。第九条 项目公司（部）工程技术部根据营销策划部提供的市场定位及营销方案编制项目设 计要求。设计要求内容必须包括设计性质、范围、设计效果、技术经济指标、设计限额、建 筑装饰材料及设备选型材料等方面的要求。 设计要求必须经集团房地产管理中心设计部审核 通过才可使用。第十条 居住区及小区规划、小区景观设计及大

26、型公建的建筑单体设计，宜采用方案设计竞 赛的方式选择方案，项目公司 （部） 工程技术部配合集团房地产管理中心设计部组织和选择 信誉好、专业水平高的设计单位参加。第十一条 设计合同必须附有设计要求。 除特殊情况外， 所有设计项目应先签订合同 （合 同统一由成本部负责起草、签署）后再安排设计。18第十二条 总体、单位、单项工程的设计委托，统一由项目公司（部）工程技术部负责； 设计费单价必须严格控制。 设计合同签订完毕后须送集团房地产管理中心设计部备案； 设计 合同的履行应由项目公司（部）工程技术部负责，集团房地产管理中心设计部负责监控。第五章 方案设计管理第十三条 总体规划设计、方案设计由集团房地

27、产管理中心设计部负责技术把关及跟踪，技术部协助。第十四条 居住区及小区规划、 小区景观设计、 商业及住宅建筑单体的方案， 应由项目公司（部）工程技术部组织营销策划部、物业管理公司、设计单位、开发部、评审专家等组成的方案评审小组进行评审。方案经评审小组会签确认方可进行下一阶段设计。第十五条 结构设计方案和大型设备选型方案等必须报集团房地产管理中心设计部审核。 复杂地基和特殊建筑的基础及上部结构方案必要时应由集团房地产管理中心设计部组织专 家进行评审确定。第十六条 单项工程中的样板房、示范单位设计方案，必须由项目公司（部） 工程技术部 组织集团房地产管理中心领导、 集团房地产管理中心设计部、 营销

28、部门及项目公司 （部）领 导、营销部门领导进行评审确定； 其他单项工程方案由集团房地产管理中心设计部组织专业 人员进行审核。第十七条 方案设计经评审后， 设计单位必须按评审意见进行修改， 修改后重新送集团房 地产管理中心设计部复核、备案。第十八条 方案设计经政府部门审批后，项目公司（部）工程技术部应按阶段设计文件 确认表进行确认，作为设计费结算依据。如方案确认后，提出的必要修改应按规定流程， 按谁提出谁组织评审的原则，由提出部门召集相关部门讨论确定是否修改。第十九条项目公司 （部）工程技术部应将审核通过的方案及电子文件送集团房地产管理中心设计部备案。19第六章 报建图管理第二十条 报建图（包括

29、方案、初步设计、施工图）由项目公司（部）工程技术部负责跟 踪，集团房地产管理中心设计部负责技术把关， 向开发部门提供符合报建技术要求的报建图 纸。第二十一条 报建图报建后，如果政府部门提出修改的，按如下程序管理：1.所作修改对公司利益造成损失不大的（五十万元以内） ，应报项目公司（部）责任 人批准后，方可委托设计单位进行修改。2.所作修改对公司利益造成损失较大的（如容积率、层数户数变化或估算减少五十万 元以上收入的） ，应该报集团房地产管理中心批准后，方可委托设计单位进行修改。第二十二条 经政府部门批复的报建图及文件， 由开发部送档案室归档， 批文抄报集团房地 产管理中心设计部存档及抄送设计单

30、位。第七章 初步设计与施工图管理第二十三条 初步设计由项目公司 （部） 工程技术部负责技术把关， 重大方案上报集团房地 产管理中心设计部审定。第二十四条 设计单位的初步设计完成后， 由项目公司 （部） 工程技术部组织专业人员进行 审核。 经审核符合报建图纸深度后送交开发部门进行报建工作。 大型公建、 重要方案的初步 设计图必须报集团房地产管理中心设计部审核备案。 初步设计经政府部门审批同意后项目公 司（部）工程技术部应按阶段设计文件确认表进行确认。第二十五条 施工图的出图进度跟踪由项目公司 （部） 工程技术部负责， 集团房地产管理中 心设计部协助协调。施工图进度应确保满足工程施工进度要求。第二

31、十六条 设计单位完成的施工图， 必须符合施工图的深度要求和设计要求。 施工图在施 工前原则上必须进行综合会审， 减少各专业矛盾及返工损失。 图纸会审由项目公司 （部）工 程技术部组织进行会审。20第二十七条 审查施工图时，项目公司（部）工程技术部应重点审查以下方面：1.建筑专业方面： （1）建筑平面布置与原定方案是否有出入； （2）地下车位的经济指 标及车辆、人员通行的方便性； （3）电梯选型、电梯门开洞和入户门开洞尺寸；（4）空调 室内、外机的位置及遮蔽； （5）商铺的位置（含公建配套） ；（6）电房位置及管线路径； （7） 各工种设计之间是否存在矛盾，是否满足建筑效果的要求。2.结构专业方

32、面： （1）结构安全性； （2）结构露梁、柱部位是否符合建筑要求； （3） 基础选型的经济性； （4）是否满足限额值； （5）施工便利性。3.给排水专业方面： （1）排水是否顺畅； （2）室外管井检查口的位置和遮蔽； （3）排 水竖管是否影响主要立面。4.电气专业方面： （1）室外管线布置与园林和管线平衡的关系； （2）管井尺寸应充分 满足走线和检修的要求，不能过小； （3）电房与管井位置。5.装修专业方面： （1）设计效果是否满足要求； （2）是否符合限额设计要求； （3）使 用的材料是否合理； （4）各节点设计是否精细； （5）电器开关位布置是否正确。6.园林专业方面： （1）是否符合限额

33、设计要求； （2）各种植物搭配是否恰当； （3）园 建的设计是否合理； （4）使用的材料是否合理。第二十八条 结构图纸在施工前， 凡典型建筑单体、 特殊建筑单体以及集团房地产管理中心 认为必要的建筑单体施工图，必须由项目公司 （部） 工程技术部安排审核砼和钢筋含量， 确 认符合设计要求限额值方可开始施工， 否则应由设计单位重新出图。 如设计单位有充分理由 认为必须突破限额值的， 需由项目公司（部） 工程技术部审查后， 报集团房地产管理中心设 计部批准。 对集团房地产管理中心设计部提出的优化建议，项目公司（部）工程技术部和设 计单位必须认真落实，并在五个工作日内答复。第二十九条 施工图综合会审通

34、过后， 由项目公司 （部）工程技术部填写阶段设计文件确 认表 进行确认，图纸和阶段设计文件确认表存档并报送集团房地产管理中心设计部备 案。21第八章 设计变更管理第三十条 设计管理部门对设计变更要严格控制， 原则为争取不变更， 尽量少变更， 严控 大变更。第三十一条 无论哪个部门要求进行设计变更时该部门都应了解现场的材料进场及施工情 况，并在设计变更中列明变更原因、 损失情况及已购材料如何处理等内容。 设计变更按如下 程序处理：1.不影响使用功能、 设计效果及结构安全的变更， 按估算可能造成损失 （含返工损失） 在五十万元（含五十万元）以内的，由项目公司（部）工程技术部报项目公司（部）负责人

35、批准后处理。 影响使用功能，设计效果及结构安全的变更， 必须由集团房地产管理中心设计 部审核确认。2.单项设计变更损失 （含返工损失） 在五十万元（含万元）以上的，须在项目公司 （部） 负责人及集团房地产管理中心设计部批准后， 报集团房地产管理中心总经理及董事长批准后 实施。3.凡设计变更导致销售面积发生改变的，须书面通知开发营销策划部门。第九章 材料定板及设备选型第三十二条 材料定板和设备选型工作由集团房地产管理中心设计部和项目公司（部）工程 技术部共同负责。其中， 在宏宇集团地产范围内统一选用的属于标准化设计的材料和设备由 集团房地产管理中心设计部负责， 其余由项目公司 （部） 工程技术部

36、负责选定并将选定的材 料资料送集团房地产管理中心设计部备案。第三十三条 由集团房地产管理中心设计部负责材料定板管理的范围：1.建筑外立面；2.首层入口大堂；3.集团房地产管理中心统一选用标准之外的交楼标准和标准层大堂；4.集团房地产管理中心指定的建设项目。第三十四条 其余材料定板及设备选型由项目公司 （部）工程技术部负责组织材料定板小组 确定。材料定板小22组由集团房地产管理中心设计部、 项目公司 （部）负责人、营销部门组成。 材料定板小组由工程技术部负责组织，材料定板的最后责任由材料定板小组负责。第三十五条 设计单位提供的材料样板最终由材料定板小组确定。负责设计管理的人员， 原则上不得推荐本

37、人所管专业的材料、设备、及厂家。第三十六条 设计单位应提供设计的主要材料样板和主要材料表；设计单位不得在施工图纸中标明生产厂家及品牌。第三十七条 招标完成后， 不能随意变更材料， 如因特殊情况确实需要变更的， 须经项目公 司（部）负责人和集团房地产管理中心设计部批准。第三十八条 设计选板应在满足使用要求和装饰效果的同时，考虑建筑成本方面的承受能 力，不能超出设计限额。第三十九条 大型建筑的设备选型方案必须报集团房地产管理中心设计部审核。第四十条 材料、设备选用时，影响装修效果的，必须由营销策划部参与审核。第四十一条 在中标单位选用的产品， 材料样板选定后， 材料定板小组的代表必须在样板背 面签

38、名确认（含日期） ，材料定板小组确认的样板应按档案标准封存。集团成本部以签名样 板进行招标，项目公司（部）工程技术部以封存样板作为标准对投标单位提供的样板验收。工程技术部保存样板会签表、详细资料或照片。材料进场时以最后封存样板为标准验货。第十章 专业用房的设计管理第四十二条 售楼部、样板房、示范单位的建设由项目公司 （部）或营销策划部负责下达设计任务书并确定建设位置和设计风格。其方案设计由集团房地产管理中心设计部组织营销部 门、项目公司（部）参加评审，经项目公司（部）负责人批准后方可实施。第四十三条 样板房施工完成后，必须由项目公司（部）组织营销部门和项目公司（部）负 责人进行评审， 其工程质

39、量、设计效果满足要求后，方可进行验收，验收合格后交给项目公 司（部）管理。23第四十四条 会所、 商铺及其他商用物业设计， 必须由营销部门及商用物业公司组织使用单 位（专业人员） 对其使用功能及功能布置进行规划， 由集团房地产管理中心设计部和项目公 司（部）工程技术部跟踪完善。第十一章 设计成本控制第四十五条 在进行设计委托时，设计合同必须附有设计限额及材料、设备选用要求。第四十六条 项目公司 （部）工程技术部应严格按签订的设计合同确定的砼和钢筋的限额设 计值作为结构限额设计审核标准。第四十七条 项目公司（部）工程技术部可根据项目的具体情况对设计限额值提出修正意见， 经集团房地产管理中心设计部

40、批准后按修正值进行控制。设计单位在提交设计文件时， （在设计合同里面明确）1.方案设计宜有工程估算；2.初步设计宜有工程概算；3.施工图设计宜有工程预算。第四十八条 各阶段的设计如果超出设计限额时， 必须报送集团房地产管理中心设计部审核 批准后方可进行下一阶段设计或实施。第四十九条 对于“四新”产品的试点或推广，项目公司（部）工程技术部应进行经济技术分析，并经集团房地产管理中心设计部批准后方可在项目中执行。第五十条 材料、设备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准 进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。第五十一条 因设计单位设计失误、 设计修改而造成工程进度延误、

41、 工程成本增加的， 应按 设计合同约定承担相关责任。24第十二章 设计质量管理第五十二条 出图质量应保证设计深度符合要求， 必须避免专业矛盾和设计错误， 杜绝设计 事故。第五十三条 项目公司 （部） 工程技术部应严格按集团房地产管理中心设计部颁布的 图纸 审查控制要点 审查各阶段的图纸， 设计图纸出图质量不符合要求的应要求设计单位重新出 图。25第四部分 工程管理制度第一章 总则第一条 为强化公司建设工程管理，促进项目建设工程管理的标准化、规范化，提高工程质 量，获得最佳投资效益，特制定本制度。第二条 本制度的条款如与国家的规范、标准或地方法规矛盾之处，应以国家规范、标准或 地方法规为准。第二

42、章 工程技术部主要责任第三条 根据项目公司（部）开发项目情况接受项目任务书，制定工程总进度计划和阶段施 工控制计划，根据项目公司（部）工程管理目标，合同要求以及施工规范，代表公司实施项 目工程全程目标管理。第四条 对施工项目进行全面质量管理， 参与评定质量等级， 并定期进行项目质量分析， 监 控工程进度以便确保公司的总体计划如期完成。监控各项目施工质量和进度，安全，收集、 汇编各项技术规定。第五条 负责项目工程合同管理和执行工作， 认真审查项目公司 （部） 与外单位签订的各类 工程合同各项条款， 对有损公司利益条款，提出更正和修改意见并及时报项目公司 （部）领 导或集团房地产管理中心成本部处理

43、。 负责项目工程设计变更和工程签证跟踪， 提出对施工 单位的奖罚意见。第六条 协调土建及配套工程施工单位之间关系， 加强调度工作， 主持召开工程例会， 检查、 落实工程计划执行情况， 协调与解决施工过程出现施工与技术问题。 严格执行各类工程预算 控制。工程施工时，检查材料、设备和工程质量，是否货板相符。控制工程进度款拨付，付 款审核时，查看资料是否齐全、真实，手续是否齐备。及时收集、掌握建筑市场有关材料及设备资料，为公司领导决策和审批工作提供可行依据。第七条 监督、 协助施工单位做好竣工技术资料的管理， 组织好竣工验收工作。 工程竣工验 收后，负责移交有关竣工图纸，资料整理、汇编任务。26第三

44、章 施工准备第八条 施工场地必须符合“三通一平”的开工条件。第九条 单位（单项）工程开工前，施工单位必须提交单位（单项）工程开工报告 ，并 经工程部审核、项目公司（部）领导批准后方可开工。第十条 单位（单项）工程开工前，施工图纸必须通过工程、设计部门及勘察、施工、设计 单位会审后方可进行施工， 图纸会审纪录作为工程施工、验收及结算依据。1.单位（单项）工程的图纸会审，可根据出图情况分专业、分阶段进行会审。2.各专业的施工图纸出齐后，必须组织一次综合会审，解决各专业矛盾问题。3.图纸会审由工程技术部主持，设计单位应对图纸进行技术交底。4.图纸会审记录由施工单位整理，经工程技术部、施工、设计单位会

45、签，最后由 工程技术部审核确认后有效。5.未经会审的图纸不得使用，如施工单位自行施工，工程技术部必须予以制止，因图 纸问题造成的返工责任由施工单位承担。第十一条 单位（单项）工程开工前，施工单位必须编制施工组织设计或施工方案（下称施工方案 ）并通过工程部批准后方可施工，作为工程施工、验收及结算依据。1.单位工程的施工方案 ，可分为0.00以下及0.00以上编制。2.单项工程及单位工程的主要分部、重要分项（如防水、幕墙、结构转换层、高支模、 深基坑支护、“四新”工程等）应单独编制施工方案 。3.施工单位应按经批准后的施工方案进行施工，任何人不得随意修改。如确需调整，必须提出工程变更申请按程序审批

46、。第十二条 单位（单项）工程开工前，必须建立平面及高程控制。271.必须取得规划局提供的坐标及高程控制点， 工程技术部协调在场地建立平面和高程 控制标桩。2.工程技术部须在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩。并与施工单位在平面 主轴线和高程点控制图签章确认。3.施工单位可根据工程技术部移交的控制标桩及平面主轴线和高程点控制图进行 核验，无误后由工程技术部组织开发部验线后方可正式施工。第十三条 单位（单项）工程开工前，监理单位必须编制单位（单项）工程监理规划 单位（单项）工程监理细则 ，并经工程技术部批准后作为监理实施依据。第十四条 “四新”工程或特殊工程，工程部必须组织设计单位对工程进行技术

47、交底。第四章 质量管理第十五条 工程使用的主要原材料、半成品材料、设备（下简称“原材料” ），进场时必须 由施工单位填写材料报验单 ，经材料、工程技术部验证及取样送检合格，方可使用。1.施工单位必须提交原材料的出厂合格证及检验证明书，填报材料报验单等资料，经材料、工程技术部核验无误。2.由监理单位材料见证人按规定取样送指定的有资质检测机构进行检测，检测合格后 方可使用。3.以下情况虽有试验报告，但其试验报告无效，原材料不能使用。 原材料未经材料见证人见证。不在指定的有资质检测机构检测。施工单位自行送检，检测过程无材料见证人见证。4.检测不合格的原材料，不得在工程上使用，必须在限期内退出现场。第

48、十六条 主要分部及单项工程（含主体、装饰、楼地面、屋面、门窗、安装、景观、道 路工程）开工前，必须28先做施工样板，并填写施工样板报验单，经验收合格后，分项工程方可全面开工。第十七条 向客户展示的样板房，原则上在现楼内建设，未经集团房地产管理中心批准不 得另找场地建设。1.必须在工程开工前，以方便客户参观及效果较好为原则，由营销策划部、工程技术 部确定样板房建设的地方。2.主体工程符合施工条件后，工程技术部必须及时组织样板房的施工。3.样板房施工完成后，必须由工程技术部组织营销策划部进行验收。第十八条 分项工程施工完成，施工单位自检合格，必须填报工程质量报验单。1.由工程技术部组织验收，验收合

49、格后方可进行下一道工序施工。2.分项工程经验收不合格，由工程技术部发出整改通知单，施工单位必须在限期内整改完成。3.分项工程未经验收或验收不合格，不得进入下一道工序施工。第十九条 分部工程完成后，由工程技术部组织施工、设计单位进行验收。第二十条 工程技术部必须制订单位（单项）工程成品保护规定 ，并责成施工单位成 立成品保护小组，落实成品保护的岗位责任。1.总包单位内部不同班组交叉作业，班组必须办理中间交接验收手续。2.不同施工单位交叉作业，施工单位必须办理中间交接验收手续。3.应对如下分部工程进行成品保护：基础、主体、楼地面、屋面、装饰、门窗、景观、 道路等分部工29程。4.应对如下分项工程进

50、行重点成品保护：a、木地板（含复合、实木地板）；b、铝合金、塑钢门窗框；幕墙框；镀膜玻璃；c、洁具（含座厕、浴缸、洗手盆）；d、预埋管线;e、其他易受污染、破坏的工程。第二十一条 工程施工过程中，出现质量缺陷，应按如下程序进行处理：1.质量问题：工程技术部下达整改通知单 ，施工单位在限期内完成后报工程技术 部验收签证。2.一般质量事故：施工单位应在4个小时内提出报告，工程技术部根据事故性质，上 报鉴定处理。3.重大质量事故：施工单位应在1个小时内将事故概况报告工程技术部，并采取措施 保护现场，由工程技术部组织调查取证及处理。第二十二条 出现下列情况之一者，工程技术部必须发出停工指令，防止工程出

51、现重大质量 事故发生：1 .擅自使用未经认可的原材料；2.擅自变更设计图纸施工的；3.上一道工序未经验收擅自进行下一道工序施工的；4.未经审核同意，不合格分包单位进场施工的；5.出现质量、安全事故；6.施工质量出现异常，施工单位不整改或未采取有效措施整改的。第二十三条 工程停工及复工通知程序：1.局部停工的，由工程技术部经理签发停工、复工通知，送集团房地产管理中心备案。2.停工范围较大或影响较大的，必须由项目公司（部）负责人签发停工、复工通知。30第五章 进度管理第二十四条 应依据公司的营销计划或项目建设计划编制项目工程施工进度计划 ，以甘 特图或网络图表示，并在项目工程施工进度计划中与施工单

52、位双方确认并签章。第二十五条 应根据公司的营销计划或项目建设计划，编制单位（单项）工程进度计划 ， 并在单位（单项）工程进度计划中与施工单位双方确认并签章。第二十六条 项目或单位 （单项） 工程进度计划制订并确认后， 单位工程的开工时间， 0.00完成时间， 预售形象进度，外排栅拆除， 竣工验收及交楼时间作为工程工期控制点，列入施 工合同，并有奖惩措施。第二十七条 进度管理必须实行动态管理，定时对工程进度进行检查。1.工程技术部现场专业工程人员应每天对各单位（单项）工程进度检查，并将检查情 况及措施汇报工程技术部经理。2.工程技术部经理每周应对各单位（单项）工程进度进行检查，并将检查情况及措施

53、 汇报项目负责人。3.工程技术部每月应对工程工期控制点进行检查，并将检查情况及措施汇报项目负责 人及集团房地产管理中心。第二十八条 当工期出现延误时，应采取赶工措施。1.当形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取赶工措施，在 下一工序赶上来。2.当形象进度比计划拖延五天以上时，应分析原因并责成施工单位采取赶工措施，有 必要制订短期的工程进度计划指导施工。3.工程工期控制点出现延误的，应采取赶工措施，按施工合同条款规定及时予以签证及处罚。第二十九条 工期延期的条件：1.不可抗力原因（如地震、战争等）;2.甲方原因。31第三十条 工期顺延的签证：1.施工单位应在符合延期条件实际发

54、生事件后的二天内向工程部提出书面申请，会同 相关部门核实影响天数并在申请后二天内给予签证。2.施工单位申请后十五天内没有得到书面答复，则视为默认。3.施工单位逾期申请，任何人不得补办延期签证手续。第六章 投资管理第三十一条 工程技术部选用的原材料，应以“设计效果满足要求、质量优良、价格低廉” 为原则。第三十二条 “四新” 试点或推广前， 工程技术部应进行经济技术分析并经集团房地产管理 中心批准后方可执行。第三十三条 施工方案中的施工工艺、施工方法应以“安全、合理、经济”为原则。第三十四条 工程技术部在进行施工变更时， 应了解现场的材料进场及施工情况， 并由施工 单位填写工程变更申请 ，列明变更

55、原因、损失情况及已采购材料如何处理等内容，施工 变更按如下程序办理：1.单项变更损失（含返工损失）在五万元以内，由工程技术部确定是否变更；2.单项变更损失（含返工损失）在十万元以内，由项目负责人决定是否变更，送集团房地产管理中心备案；3.单项变更损失（含返工损失）在十万元以上，报集团房地产管理中心总经理及董事长批准后方可实施。第三十五条 零星工程或对于施工现场的设计及非设计变更类的合同及合同外项目：1.工程造价在10000元以内的，由工程技术部填写工程通知单 ，经项目公司（部） 负责人审批同意，送集团房地产管理中心成本部备案后施工。2.单项工程造价在10000元以上的，由工程技术部填写工程通知

56、单 ，需报送集团房 地产管理中心32成本部审核同意批准后方可安排施工。第三十六条 对于施工现场的非设计变更类的合同外项目， 应以工程通知单 作为工程现 场签证依据，由施工单位填写现场工程量签证单 ，并由该项目专业工程师、工程技术部 经理及成本合约部主管三人签证并按公司管理流程办妥审批手续， 方可签字盖章下发， 作为 工程结算依据，现场签证应在以下规定时限办理。1.隐蔽工程应在隐蔽前一天，由施工单位提出申请，在隐蔽前办理完成。2.非隐蔽工程应在该工程完成后的二天内由施工单位申请，在工程完成后的十天内办理完成。3.隐蔽工程应在申请后的一天内、非隐蔽工程应在申请后的八天内予以办理签证，逾 期视同默认

57、。4.施工单位逾期申请，不予以办理补签手续。5.所有经验收的隐蔽工程部位之后续工序施工必须实行旁站监理。第三十七条 工程备料款及定制设备、器材的定金、订金规定：1.单位（单项）工程的委托施工，原则上不支付工程备料款。2.定制设备、器材的定金及订金，原则上不超过标的15%。第三十八条 工程技术部经理在签证前必须认真核对签证工程的施工时间、原因、 发生的工程量、工日数、 机械台班数以及签证所发生的费用应由何方负担等。对发生 的原因以及责任单位的交代应详细、明了。避免签署类似“情况属实”或“工程量属实”等 模糊性内容，必须实度实量后签证确认完成或未完成的事实或者工程量、 工日数、 机械台班 等。所有

58、的确认单和签证单都需经工程技术部经理、 成本部审核认可后方为有效， 签证单上 必须加盖监理公司及甲方公章为准。第三十九条 办理签证时应具备各种证明文件， 如有效设计变更、 工程技术部发出的书面通 知及公司相关部门经审核后的书面指令。 对于合同未包含部分， 在提交签证单同时必须附上 相应的设计变更完成确认单， 并附相应的设计变更单交监理公司和工程技术部经理审核。 施 工单位现场签证依据，总体原则以施工合同和设计蓝图为标准，进行必要与合理现场签 证及签证管理。工作内容、 发生33第七章 直接发包的单项工程管理第四十条 直接发包的单项工程原则上应由单位工程总承包单位统一管理，并签订一份协议书， 内容

59、包括提供生产、 生活、办公临时设施和用水、 用电；材料管理； 进度与质量管理； 交叉作业 （含场地土方处理） ；安全文明施工管理及治安等安排。 工程技术部负责协调工作。 第四十一条 凡需政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，按谁施工 谁负责办理验收手续原则，专业验收合格，方可办理结算手续。第八章 文明施工管理制度第四十二条 现场项目监理机构应按照国家相关安全文明施工管理条例的规定进行工地现 场的安全文明施工的监理：1.工程技术部完善工地周边的相关环境，减少外界的干扰。2.协助承包商建立工地的安全文明施工奖惩条例并督促实施。3.要求进入工地的所有人员必须佩带工作牌。所有特种作业

60、操作人员必须持证上岗， 并严格按操作规程操作。4.检查承包单位的“三宝”防护措施，要求进入工地的所有人员必须戴安全帽、穿工 作服，不得穿拖鞋或光脚， 高空作业必须系安全带。 各种警示、 标志齐全，悬挂规范、 醒目。5.检查承包单位的“四口” “五边”防护措施，要求场地周围必须架设安全围栏；孔 口须有盖板，悬空板边须设置护拦及相应警示标志。6.要求承包商在开工前提供现场使用的塔吊、上人梯、提升架以及外墙脚手架、高支 撑等设施的详细方案和安全措施，经严格审查签认后才能施工和使用。7.要求工地供电线路的用材及架设必须符合有关的安全规定，架空线路必须牢固且满 足高度要求，无法架空时应采用套管埋设于地下