万科成本万科集团全套项目限额管理标准非常全非常实用

1、万科本钱】万科集团全套工程限额治理标准非常全.非常实用限额标准制定的目的1、本指引旨在强化公司工程前期与设计阶段的本钱限制；2、推进设计阶段本钱治理作业 的标准化、专业化；3、掌握可靠本钱信息,保证影响本钱 的主要要素在设计阶段限制在合理围,挖掘本钱限制的重 点,以符合公司本钱治理精细化的要求.限额标准制定的围 适用于公司所属独资或合资并由我司操盘工程,经策委会审 议确定的特殊工程,其限额指标可作个案处理,不受本指引 限制,以本钱委员会审核的限额指标为准.本标准中的名词 定义1、设计限额：是为了保证工程成果的经济性而制定的, 是设计阶段相关技术经济指标进行限制的目标值,工程限额 包括本钱限额设

2、计和主要指标的限量设计.2、建筑面积：是指GB/T50353 2005?建筑工程建筑面积计算规?计算的 建筑面积,全国统一计算规那么.3、装修面积：指装修围的地面面积,其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算. 4、赠送面积：是指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑 面积的区域,通过外围建筑门窗的改造能变成房间或提升有 效使用面积的阳台或露台.赠送面积需在策委会纪要中明 确,限额指标可以分开考核.5、工程档次定位 A “豪宅指该工程平均售价定位为该区域中档住宅均价200%!以上的工程,且一线城市销售单方建安本钱占售价比重不超过20%二线与其他城市销售单方建安本钱占售价比重不超过25% B“准豪

3、宅指该工程平均售价定位为该区域中档住宅均价140%200%含140%的工程,且一线城市销售单方建安本钱占售价比重不超过30%二线与其他城市销售单方建安本钱占售价比重不超过35% C “中档住宅指该工程平均售价定位为该区域中档住宅均价80%140 %含80衿的工程,且销售单方建安本钱占售价比重不超过50%D “普通住宅指该工程平均售价定位为该区域中档住宅均价80%Z下的项目或销售单方建安本钱占售价比重超过50% E假设售价到达上述要求,但是本钱比重超标的,应降低一档套用本限额指 标.工程档次定位应在土地获取时在工程可行性研究阶段明确.6、工程区域分类：A 一线城市包括：、中央区；B二 线城市包括

4、：、番禺、与其他省会城市的中央区 与一线城市的非中央区工程；C其他城市包括：、与二线城市的非中央区工程.7、限额指标均为上限.限额标准主导与参与部门 筹划设计中央、本钱治理部、工程公司部 、精 装修景观工程部、营销中央商业地产中央 、地产财务部、 开展部各部门在限额治理中分别承当得责任筹划.设计中央.本钱治理部.精装修.景观.工程部1、本钱治理部参与制定与修订工程的限额本钱治理指标,监督并统计限额本钱的执行 情况；2、筹划设计中央组织制定与修订限额设计指标,并 协助第二阶段本钱目标下达限额设计指标；针对具体工程的 限额指标进行复核,监督限额设计的实施.3、精装修景观工程部参与制定与修订公共部位

5、装修、景观工程、样板房等 限额指标,监督相关限额设计的实施.4.营销中央协助统计营销费用相关数据,并参与营销费用限额指标的制定与修 订.5.城市公司设计部 为限额设计的最终实施部门,在策 划设计中央授权围,落实下达的限额设计指标,在限额围指 导设计,负责对设计单位与设计成果的考核.6.城市本钱管理部1、根据设计成果复核限额设计指标是否在围,并与 时反应到设计主责部门与设计治理部门；2、收集统计所属围工程的设计指标,并根据要求与时反应到总部本钱治理 部.7.开展部在可行性研究报告中要求相关部门明确工程档 次定位豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅、售价、项目区域分类.限额标准工作程序1工程限额容与围

6、包括本钱 限额和主要指标的限量限制, 容见附表1.2制定限额指标： 通过分析我司工程的指标,并与同行的限额设计指标比照, 制定适合于我司的限额本钱指标.2.1设计费限额本指标为工程到达交付要求与销售推广而发生的设计与设计相关的 费用的限额.其中包括的容为含规划设计、建筑设计、总平 环境设计、室设计含公共部位、会所、样板房装修、专项设计含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃 气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室灯 光设计、灯光与泛光照明、变配电与专线、结构检测等、审图与专业设计参谋等费用.精装交楼与临时搭建的售楼处 设计费不在本设计费限额围.住宅设计费限额适用于住宅项 目含局

7、部街铺、底层商业、独立会所等,写字楼设计费适用于一般公建工程含局部街铺、社区商业、底层商业等.备注： 1参照?勘察设计收费标准?、我司设计费统计 与对标单位设计费统计.2筹划设计中央作为设计治理主 责部门,负责设计费治理的总协调,设计费使用由现分歧的 由筹划设计中央或其授权部门解决,设计费超限额或目标的 需由该工程设计主责部门根据相关流程报批.设计费有多个 主责部门的,由筹划设计中央牵头, 相关部门联合会签.3 为了保证工程的设计费计费基数的唯一性与严肃性,设计费 取费基数为容积率面积 +地面核增面积+地下室面积.其中核 增面积与地下室面积之和不超过容积率面积的25%假设超过25%设计费计算面

8、积根据容积率面积的1.25计算.4精装修设计费含在精装修总限额本钱,由精装修主责部门负责治理,精装总设计费不宜超过精装总本钱的4% 5星级酒店、地标建筑建议另行报批.6绿色咨询费不超过 30万元/工程,建议限制在 20万元/工程以.营销费用限额：本 指标为工程为了销售而发生的各类费用,包括营销治理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业治理与客户效劳等相关费用.营销费用计算以销售收入为基数.备注:1工程由营销中央负责营销费总协调,进入的新区域城市由营销中央配合,工程公司负责总协调,已经进入的区 域由城市公司负责其围的营销费用总协调.2计费根底为销售工程第二阶段本钱目标与盈利分析测算中的

9、销售收入, 不受实际销售收入增加影响.持有物业与保证性住房不计算营销费用,物业治理与客户效劳等相关费用单计.3物业治理前期介入费列入总营销费用限制,本容与当前本钱目标 体系中的“销售费用容一致.钢筋、混凝土限量设计标准：由于钢筋与混凝土指标是相互关联的,因此将两个指标 作为一个整体考虑,以下各项指标均以“建筑面积为基数, 即采用GB/T50353 2005?建筑工程建筑面积计算规?计算 的建筑面积.1整体地下室指标：根据其特征,在指标 下达时分为三项指标：扩下室、人防地下室与塔楼地下室, 裙楼地下室可以参考扩下室,由于其上部建筑对其影响较 小.备注：1筹划设计中央为设计治理部门,负责对钢筋 与

10、混凝土限额指标的总协调,并为工程公司工程部提供 专业指导,并在本钱目标下达时提供专业意见.2地下部分限额的围：A无地下室结构：桩根底以上,含根底连系 梁等,混凝土不含根底垫层量.B地下室局部：桩基承台与以上,地下室天然根底或筏板根底与以上,地下室顶板与以下.限额指标不含承台与地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室水池现浇钢筋硅水池等钢筋与混凝土.3该限额指标制定前提为：根底类型为桩根底,地下室底板为 根底承台、底梁与底板的结构形式,地下水位同埋深,顶板 覆土以1.5米以为宜.假设确定为筏板根底或其他情形的,根 据实际情况可在第二阶段本钱目标下达限额指标时做适当 调整.4消防车道区域的调整方法：

11、根据地下室顶板上消 防车道区域的面积,钢筋增加10kg/平米,硅增加0.1立方/平米.5塔楼局部地下室,地上结构转换对其指标影响较 大,不转换根据80米、80米以上分类钢筋按130kg/平米和 140kg/平米,全转换根据80米、80米以上分类钢筋按160kg/ 平米和170kg/平米限制.6人防地下室在塔楼投影下的, 钢筋指标上限为180kg/平米.7地下室经济技术指标应同 时评估地下室停车位停车效率与主材用量.地下室面积含设 备房面积,但扣除赠送业主的面积硼划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积.A人防地下室与塔楼下落面积占总地下室面积 25%, 33平米/辆；B人防地下室与 塔楼下

12、落面积占总地下室面积30%, 35平米/辆；C人防地下室与塔楼下落面积占总地下室面积50减,37平米/辆；D人防地下室与塔楼下落面积占总地下室面积50额上,40平米/辆.1地上标准层指标该指标含阳台、凸窗等常 规赠送面积：适用标准层与不含转换层的地上结构.3地上局部综合指标：适用有露台赠送与转换层结构.该限额 为地上局部的限额指标,做面积赠送与结构转换时,需要满 足以下指标超大面积赠送的,需策委会明确同意赠送,并 明确赠送面积与赠送方式,考核指标需由本钱委员在审议成 本目标时下达.备注：1计算根底面为地下室顶板面以 上不含地下室顶板.2地上局部不含砌体拉结筋、屋 面刚性防水钢丝网,含建筑构件钢

13、筋与硅.计算围从地下室 底板以上,含屋面女儿墙与其他建筑构件. 分母为GB/T50353 -2005?建筑工程建筑面积计算规?计算的建筑面积.3标准层必须符合标准层钢筋与硅限额指标,为了限制不合理 的架空转换,地上面积综合含量指标为刚性限制上限.4除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送, 赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确,可以根据实际赠 送的类型,在本钱目标申报本钱委员会审议,能在改造后形 成封闭房间的,参照标准层限额指标,不能形成房间的根据 结构板建面积计算,限制指标为钢筋10kg/平米,硅0.16立 方/平米.其他赠送方式均不调整限额设计指标.外立面门 窗标准限额：本限额适

14、用于住宅产品.影响门窗本钱构成的 因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料外表处理、玻璃 选择、五金选择、门窗地面面积比等.铝合金的本钱限额需 要从材料选择与开窗率等方面综合考虑,合理限制在适宜水 平.本限额指标由窗地比与参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成.1档次与材料选用参照表住宅 1窗地比限制住宅计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积,不含入户门、装饰百叶、采光井等.1铝合金门窗综合价格与铝含量限制表住宅其中普通型材为 华南区铝合金标准化设计文件数据,同系列截面的断桥型材用量较普通型材高 40%备注：1售价一线城市6万/平米 以下,二线城市3万元/平米以下的住宅不得使用木包铝等

15、 高档材料.2有保温隔热要求,但不适宜使用断桥隔热 铝型材的,可以选用塑钢型材代替,但是中档住宅与以下档 次产品,不得选用彩色覆膜工艺等高档型材.3北方地区与其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗.外立面用材：影响 本钱的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面 面积比等.外墙的本钱需从外墙的材料选择和外墙地面面积 比两个方面限制,以地上建筑面积单方本钱作为限额限制上 限.1外立面用材参考表备注：1 一类材料：干桂工艺 的各类饰面、进口石材、单价超250元/ m2石材或其他面材、 幕墙与其他高端的新工艺类材料.2二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖.3三类材料：高级面砖、

16、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等.4四类材料：普通面砖、普通涂料.5装饰构架：屋面装饰功能构架.6商业裙楼不适用于本限额指标.外立面用材综合指标与墙地比限制指标 按地上建筑面积计算.备注：1此外墙费用不含基层抹灰与保温层,墙地比计算公式为：外 墙墙面面积含外墙装饰面、建筑造型展开面,不含阳台底 部涂料/地上建筑面积.2墙地比指标可作参考指标, 不作考核指标.景观工程费限额：为实施景观工程而发生的 工程费用,包含硬景消防道路、园路与广场等、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明 泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mmz厚种植土回填等.软硬景与根据景观面积单价均为刚性指标.备

17、注：1景观工程单价调整系数：一线城市系数为1,二线城市系数为0.9 ,其他城市系数为 0.8 ,山地景观视情况可按展开面 积作适当调整.2保证性住房、两限房与廉住房工程的景 观费用不适合本限额指标围.3屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院景观费用适合本限额围.4别墅类限制指标不含庭院面积.毛坯交楼的庭院面积按100元/平米限制,设计建成交付的计入到精装工程费.5硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水 景面积、泳池铺装面积等.6景观本钱的限制主要从以下 方面：A合理空间布局,投入到重点展示区域；B限制水景面积；C兼顾好外乡特色与招商特色, 用好外乡饰材与植物； D充

18、分利用现有地势,防止过多造坡造山；E植物种类与配备合理；F限制硬景的面积比例； G限制重点景观面积占总 景观面积比例.7特殊工程如容积率高或占地较小的项目的硬景限制比例由策委会确定.公共部位装修标准限额：根据装修区域分为大堂、地下室电梯厅大堂、标准层电梯厅、标准层过道、会所与公共卫生间六个区域.在装修标 准上根据豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分.对不同 区域的单个大堂与会所面积确定合理值,防止盲目做大公共 区域.1公共部位装修标准,含软装、硬装、空调设备 与灯饰等全部费用.备注：1大堂与会所一线城市系数为 1,二线城市系数为0.8,其他城市系数为 0.7.2地下室 大堂指标准同首层大堂标准

19、的装修,假设地下室根据简单装 修,应按标准层标准套用销售展示装修标准限额.1样板房建造标准上限治理各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：备注：1豪宅工程样板房设计为非标准化容,低端工程不做样板房,只做准豪宅与中档 住宅工程的样板房限额.2调整系数一线城市系数为 1.0 , 二线城市系数为0.8 ,其他城市系数为0.7 o 3建造标准、 设计费按实际装修面积计算,其中阳台、露台和带装修的庭 院按一半面积计算.4硬装包含装修材料、 人工费、洁具、 工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等,软装配 饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、桂画等. 5 营销主责部门可以根据营销需

20、要,适当调整样板房的装修标准,但不得超过上限的20%费用包含在营销费用总额中.销售中央建造标准不含设计费备注：1造价按实际装修面积进行计算.2硬装包含装修材料、人工费、洁具、 空调、其他固定电器等,软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、 植物、桂画、水吧酒水等.设计限额指标的下达1.1.1限额指引的适用阶段：在符合上述限额围的,自工程立项开始即 适用本限额设计指标限制本钱.在拿地阶段,工程初步定位 确定时,本钱预设与估算即采用本限额指标测算本钱,用于 拿地测算与第一阶段本钱目标限制.在拿地后根据第一阶段 本钱目标测算的本钱,用以指导后续各阶段的设计.备注：1造价按实际装修面积进行计算.2硬装包含装修

21、材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等,软装包含家具、饰品、 窗帘、吊灯、植物、桂画、水吧酒水等.设计限额指标的下 达1限额指引的适用阶段：在符合上述限额围的,自工程立 项开始即适用本限额设计指标限制本钱.在拿地阶段,工程 初步定位确定时,本钱预设与估算即采用本限额指标测算成 本,用于拿地测算与第一阶段本钱目标限制.在拿地后根据 第一阶段本钱目标测算的本钱,用以指导后续各阶段的设计.2限额指标的下达：考核的限额指标均以下达的第二阶段 本钱目标为准,以公司经过本钱委员会审议并下发的第二阶 段目标与批准的限额为上限.假设第一阶段工程的定位变化导 致本钱的增减,应根据?本钱目标治理工作指引? 流程

22、审批. 并在后续设计与实施过程中合理限制,未单独下达工程限额指标的工程适用于本 ?工程限额设计本钱?.3限额设计的操 作：在公司以利润为导向的考核体制下,限额设计的目的就 是合理限制投资本钱,降低开发风险,在实际执行限额中涉 与到多部门的,应由城市公司总经理或工程总负责整体协 调.可调整的增量本钱仅限于提升工程档次的畴,其他刚性 不可调,可调整的增量本钱容包括：1建筑效果提升包括建筑外立面装饰、铝合金门窗、阳台栏杆 ；2景观效 果提升包括软硬景、小品、水景,红线外景观改造不在 本调整围之,应另行报批；3室装修档次提升包括大堂、 标准层电梯厅、会所装修与入户门,工程增加精装修交房 的容属于工程定

23、位问题, 不在本调整围之,应另行报批；4 设备包括电梯品牌、电梯装修、可视对讲.上述调整容,总额在本钱目标二至六项总和 3减的,须详细列明增量本钱 细项,经公司本钱治理委员会预审小组初审后,报备本钱管 理委员会；超由3%®度的,须报批本钱治理委员会.限额设 计的执行与检查1前期研究阶段：前期设计研究与概念草案 中必须执行限额设计规定,与本钱预设与估算相结合,将有 关工程定位豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅、售价、工程区域分类在可行性研究报告中明确.2概念设计阶段：5在设计任务书中应提由明确的限额设计指标,设计单位在进行概念设计时必须执行； 6概念设计提交策委会审 议时,必须明确限额设

24、计执行情况； 7本阶段限额设计成果应与第一阶段本钱目标相对应.3方案设计阶段：1在设计任务书中应提由明确的限额设计指标,设计单位在进行 方案设计时必须执行；2方案设计提交策委会审议时,必 须明确限额设计方案情况；3本阶段限额设计成果应与第 二阶段本钱目标相对应,做为本钱考核指标.4初步设计与施工图设计阶段：1在设计任务书中应提由明确的限额设 计指标,设计单位在进行初步设计与施工图设计时必须执 行,设计单位应根据方案对限额指标的执行与落地有初步判 断,假设由于方案原因导致限额无法到达要求应在初步设计之 前提由,并优化建筑方案；2筹划设计中央审查初步设计、 施工图设计时,须审核限额设计执行情况；3设计治理人员应要求设计单位在提交初设成果的同时提交根据初设图 复核限额的数据供参考；4本阶段限额设计成果应与第三 阶段本钱目标相对应.5后评价阶段：1工程总结应有限 额设计执行情况专篇,说明各阶段限额设计执行情况；2财务结算价格应与各阶段限额设计进行比照.6限额本钱的检查1设计主责部门检查：设计主责部门在月报中对限额设计执行情况要求相关部门报备.2本钱主责部门检查：A在各阶段方案上策委会时,主责设计部门会同对应的成