浅论房屋租赁中的非法转租问题

1、浅论房屋租赁中的非法转租问题摘要：房屋租赁是现在比较常见的一种民事行为，涉及到出租人和承租人 双方的权利和义务，若是只涉及到这两方，那么出现纠纷的时候就比较容易解 决，但是实践中往往不是这么简单，可能会涉及到第三方，而承租人的非法转 租就是其中一种，承租人的这种行为涉及到很多法律问题，本文将从非法转租 合同的效力和非法转租所租金的性质及其归属等两方面进行简要阐述。关键词：非法转租；非法转租合同效力；非法转租所得租金性质及其归属 随着社会和经济的发展，房价不断上涨并且居高不下，尤其是在北京、上 海等一线城市，买房成本越来越高，普通工薪阶层动辄就要还一、二十年的房 贷，生活压力很大，所以现在很多人

2、选择租房居住，相对应地，在房屋租赁过 程中就出现了越来越多的问题和纠纷，其中非法转租是一种比较常见的问题， 由此而引发的纠纷亦不在少数。一、什么是非法转租理论上将房屋承租人将承租的房屋再出租给他人的行为叫做房屋转租。- 般来说，是承租人把房屋的全部或一部分转租他人使用，然后收取租金，一般 租金的金额都超过或者等于原租金数额。在房屋租赁制度中房屋转租被广泛应 用，这种制度在我国合同法第二百二十四条中有规定：“承租人经出租人同 意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁 合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。”而所谓非 法转租，就是房屋承租人私自将租

3、来的房屋转租第三人而未经出租人同意。非法转租中承租人的转租行为是违法的，我国城市私有房屋管理条例 规定，如果承租人没有经过允许转租房屋，出租人有权解除租赁合同。城市 公有房屋管理规定也有同样的规定，而且规定出租人可就损失进行索赔。但 是，并不是所有的房屋转租都是违法的，城市房屋租赁管理办法的第五章 就针对房屋转租的条件进行了规定，但如何界定非法转租的法律责任呢？管 理办法中没有规定民事责任或者民事制裁，而是只规定了行政处罚和刑事责 任，但是，一般的非法转租都涉及民事责任。同时合同法中也规定，承租 人未经出租人同意私自将房屋转租第三人的，出租人有权终止租赁合同。由此 可以看出，在房屋承租人未经出

4、租人允许擅自转租时，出租人可以终止租房合 同，这一规定法律上是相同的。由于承租人进行非法转租，直接违反了房屋租 赁合同，损害了出租人与承租人双方之间的信任，有损出租人的权利，包括房 屋的所有权和处分权，实际上造成对房屋的多重占有，从而使得损毁租赁房屋 的可能性增长，使出租人请求返还租赁物的困难更大。二、非法转租合同的效力非法转租合同的效力如何，虽然最高院在关于审理城镇房屋租赁合同纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条中有规定：“出租人知道或者应 当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求 解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据这一条规定可以 得

5、出这样的结论：没有经过出租人允许的转租合同是无效的，并且有六个月的 时效期限。但是对于非法转租合同是什么效力的合同，理论与实践界仍有不小 的争议，主要有三种观点：无效合同、效力待定合同、有效合同。笔者同意第 三种观点，也就是非法转租合同是有效的。转租合同是指承租人与第三人之间签订的房屋租赁合同。转租合同本质上 是债权合同，依照我国合同法的规定，合同双方当事人缔约时应当具有相 应的民事行为能力，并且合同内容是双方当事人的真实意思表示，合同有确定 的标的并能够支配，且不违反国家法律强制性规定及公序良俗，合同即可生 效。租赁合同是诺成性合同，该合同生效时间应从双方当事人意思表示一致时 起，并且其效力

6、不受出租人以及出租人与承租人之间的房屋租赁合同的限制。 承租人与出租人签订租赁合同，取得对房屋的占有权、使用权、收益权，合同 签订之后出租人对房屋的所有权受到限制，暂时不能占用、使用房屋以及获得 收益。承租人转租房屋，只是转移了房屋的占有权、使用权，出租人对房屋的 所有权并没有改变或被侵犯，转租行为也没有限制或扩大房屋上的权利状态。 而且，出于对出租人利益的保护，法律规定转租房屋需经出租人同意，但是实 践中未经出租人同意的转租行为往往并没有损害出租人的利益，出租人为了获 取房屋出租所带来的租金收益与承租人签订房屋租赁合同，而房屋转租并不影 响出租人的实际收益，从某种程度上来说，还可以保证其收益

7、。1而我国合 同法对承租人转租需要出租人同意的要求，也仅仅是为出租人设定了一个解 除合同的法定理由，对转租并不是一概禁止。假如事后出租人追认转租合同， 就可以继续履行转租合同；如果出租人要解除与承租人的房屋租赁合同，那么 转租合同也一并解除，租赁房屋第三人可以追究承租人的违约责任，但并不是 否定转租合同的效力。三、非法转租所得租金性质及其归属非法转租所得的租金性质也是有争议的，有的学者认为是不当得利，有的 学者则认为可以通过侵权赔偿请求权得到救济而不需借助不当得利。笔者同意 第二种观点。承租人非法转租是建立在债权基础之上的行为，并不是无权处分 行为，且基于出租人与承租人有租赁关系，承租人支付对

8、价而获得使用收益， 出租人对租赁物已经，没有使用收益的权利和可能，所以承租人非法转租并没 有损害出租人的利益，从而在理论上非法转租应在租赁合同上求得解决，出租 人可以解除合同或请求债务履行不能的损害赔偿，不需要借助于不当得利请求 权。2王利明教授的观点是，承租人没有通过转租获取利益的权利，所以承租 人获得的除去租金部分的收益属于不当得利，出租人可以要求归还。笔者认 为，承租人之所以向出租人支付租金就是为了取得租赁房屋的使用收益权。虽 然承租人进行了转租，但是承租人的转租行为在法律上并没有对出租人造成直 接损害，出租人依然可以从承租人处获得租金。因此，对出租人来说，承租人 因转租取得的收益部分，并不构成不当得利。当然，由于承租人的转租行为而 造成房屋毁损或其他损坏的，出租人可以依租赁合同或者侵权之债向其要求损 害赔偿。实际上，行为人非法将房屋转租第三人，其通常都是为了获取对应的 收益，通常情况下，承租人转租房屋的租金都高于原租金数额，所以，高出原 租金的差额部分应该返还出租人。非法转租是一个现实问题，在实践中往往有更复杂的原因和案情，虽然司 法解释对