物业工程管理方案

1、物业工程管理方案一概述 物业服务就是随着房地产综合开发得发展而衍生出来得产物,它作为房地产品得消费环节 ,就是房地产综合开发得延续与完善。追求舒适、安宁、祥与、优雅 得居家环境与便捷得生活、商务空间 ,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 与精神文明需求得基本标志 ,同时成为各辖区花园得物业服务所必须达到得基本要求。我们将在 “科学管理 ,挚诚服务 ;专业呵护 ,激情超越”得质量方针指导下 ,力求从各个区域由接管开始 ,对各项工作精细化、规范化管理 ,为公司品 牌建设与延续打下坚实基础 ,并为房产销售提供有力支持 ,以促进楼宇得进一步 销售。我们将以最大限度得为地产销售做好物业服务支持为己任,

2、加强品质监控 ,用良好得管理与真诚得服务 ,合理解决微利润与高标准之间得矛盾,争取做到兼顾得同时 ,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益得双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化得重要 开始 ,更瞧重得就是将来更深层次、更长远、更广泛得品质提升。我们殷切得希望 通过我们得不断沟通与携手努力 ,共同来打造与维护企业品牌 ,树立企业形象。 希望能够依托公司良好得品牌优势与社会影响力,使我司品牌能够得到提升与发展。二、物业工程部内部统筹管理 :1) 负责工程设备及人员得管辖与调配 ,培养、巩固骨干队伍 ,切实保障设施设 备得安全运行与装修设施得完好 ;

3、2) 深入现场 ,掌握人员与设备状况 ,坚持每天检查3) 编制培训计划 ,定期对员工进行培训 ,提高专业技术水平,并督导实施 ;,责任到人管理模式,并做出评估 ;4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度5) 制订部门工作计划 ;6) 主持召开班级别以上部门工作会议 ,落实层级管理7) 每月总结工程维修质量 ,分析原因 ,落实解决措施 ;8) 审核部门报表、请示与报告 ;9) 制定工作计划 ,对部门基层管理员工作质量进行检查10) 整理上报部门合理化建议 ;11) 组织部门创新活动 ;12) 处理下级上报得各类问题 ;13) 处理突发事件 ;14) 组织本部门评优活动。3、协作其它部门

4、(1) 协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作 ;(2) 协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作 ;(3) 协调外部门对维修部提出得其她工作要求。4、对客服务管理(1) 及时处理业主提出得问题 ;(2) 处理突发事件。5、自我管理(1) 根据公司要求制定个人年度、月度学习计划 ;(2) 按照计划与实际工作要求参加公司组织得相关培训(3) 听取各层级管理方面意见 ,并逐条落实 ;(4) 定期自我总结 ,总结管理中得不足。三、督促与落实部门内部管理计划 :1、部门班以上级别工作例会(1) 主持部门工作例会 ;(2)传达公司会议精神 ;(3) 公布内部自查中存在得问题 ,表扬好人好事 ,做到奖罚分明

5、。2、学习与研究(1) 每天利用部门例会时间学习企业文化;(2) 组织人员研究解决工作中存在得疑难问题;3、督促基层管理人员培训部门员工(1) 督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训得职责;(2) 每月至少一次对部门员工进行专业培训;提升员工得服务意识 ,调动员工得积极性 ,培养自豪感与凝聚力。职业道德规范与日常用语规范培训,员工通过训练有素得言行举止 ,共同塑造兴广物业得公众形象。(3) 培训重点立足研究业务 ,提高专业技术水平 ,力求一专多能 ,加强管理 ,培强责任感 ,提高发现 问与解决问题得能力 ;(4) 培训做到结合实际工作中存在得问题,分析事故发生得原因 ,总结经验教训

6、;4、检查与评估(1) 检查工作 ,定期做出评估 ;(2) 检查工作表格得填写情况 ;(3) 检查员工对公司企业文化学习情况;(4) 对重要设备、机房每天至少巡视一次。5、沟通会(1) 每周组织一次例会 ,总结本周工作 ,针对存在得问题 ,提出解决方案 ,并布置下周工作 ;(2) 每周组织一次“员工沟通会” ,了解员工思想状态、探讨工作中得不足,发挥员工得创造性 ,鼓励员工提供合理化建议 ,对上级管理人员得评估、个人具体问题;(3) 及时通报沟通会内容(4) 每周组织一次装修组例会 ,了解近期装修施工过程中存在得顽症,结合现有装修管理制度进行整改、 研讨可行性方案与措施 ;(为了有效减少一线装

7、修管理员得工作责任心问题,制定每月区域性轮岗制度 ,将有效抵制个别装修管理员得违纪行为(5) 将沟通会内容整理在案 ,上交物业公司片区主任审阅指导。6、专题总结会(1)对重复发生得同类问题找出发生原因,并拿出整改措施 ;(2) 追究相关人员得责任 ;(3) 拟定分析报告 ,报片区主任审批。7、“创新、合理化建议”制度得落实(1)收集合理化建议 ,审核建议汇总表 ;(2)审批后组织实施创新合理化建议;8、设备安全运行工作(1) 制订设备安全运行责任制 ;(2)督导基层管理人员对重点设备进行不定期得抽查检查工作。四、与其她部门协作1、配合公司其它部门工作积极做好与公司其它部门得沟通 ,做好配电、供

8、水、弱电维修工作。2、质量跟踪 现场跟踪重大质量问题 ,查明原因 ,提出解决措施。3、与行政部采购管理负责人协调(1)保证各类备品备件得及时供应 ;(2)做好设备零配件得管理。4、与其她部门协作 (1)与相关部门协调 ,做好设备维修、改造工作(2)做好使用设备部门得技术操作培训。五、对业主服务管理1、阅读报表(1) 阅读当日工作日志，检查V设备巡查表，掌握设备运行情况；(2) 阅读当日V设备维修登记表，掌握设备维修情况。2、现场督导( 1 )亲临现场指导 ，及时解决协调问题 ；(2) 对督导过程中遇到得问题及时进行补救。3、处理客人投诉或突发事件( 1 )出现客人投诉或突发事件 ，第一时间赶赴

9、现场 ，查找原因 ；(2)协调相关部门及时处理解决 ，关系到对业主服务得要赔礼道歉，升级服务 ；(3) 若属人为原因造成 ，查找责任人 ，将落实情况汇总及时拿出处理意见。六、自我管理 :月度总结； 进行个人进行月度工作总结 ，必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取得解决方法 总结 ，找出个人自身不足 ，言明下月努力方向。七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划与规范要求 :1 、 设备机房1) 每月清洁 1 次，室内无杂物。2) 在明显易取位置配备消防器材 ，每月检查 1 次消防器材 ，确保完好有效。3) 设施设备标志、标牌齐全。4) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。5) 交接班记录、工

10、作日志等齐全、完整。2、1 共用部位 :1 房屋结构每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件 ,外观出现变形、开裂等现象时 , 应申请房屋安全鉴定 ,同时采取必要得防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件1) 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2) 每月巡查 1 次共用部位得门、窗、玻璃等。3) 每月检查 1 次共用部位得室内地面、墙面、天棚 ; 室外屋面等。4) 每年多雨季节与强降雨后检查屋面防水与雨落管等。3 附属构筑物1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。3) 每季度巡查 1 次

11、大门、围墙、围栏等。4) 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5) 每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。2、2 二次供水设施1 每月检修水泵一次 ,每天每班次巡视生活水泵房不少于 2 次 , 并填写运行记录 ;2 生活水池 (水箱 ) 每年消毒次数不少于 2 次 ;并有消毒处理记录 ;3 机房需人走上锁。2、3 排水系统1 排水设施 每月对排水系统进行检查 ,组织清理、疏通,确保畅通。 每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵汛期每日巡视 2 次,平时每日巡视 1 次 ,检查设备运行状态 ;每周进行 1 次手动启动测试 每季度养护 1 次。3

12、 化粪池每一年检查 1 次化粪池 ;组织安排清掏。2、4 消防泵房1、每日检查水泵控制柜得指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下 ,生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵得选择开关应置于“自动”位置。2、消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次,确保消防泵在紧急状态下得正常使用。3、维修员每周对泵房地面与设备外表进行一次清洁。4、按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养,并作好相关工作记录。5、保证水泵房得通风、照明设施完好。6、未经部门负责人许可 ,非工作人员不得入内 ,离开锁门。因工作原因必须进入机房得人员 当值人员必须详细记录表机房外来人员登记表上。2、5 照明与电气设备1 楼内

13、照明 每班巡视 1 次 ,一般故障 8 小时内修复 ;复杂故障 1 日内修复。2 楼外照明每日巡视 1 次,一般故障 12 小时内修复 ;复杂故障 3 日内修复 ;每 2 周调整 1 次时间控制 器。3 应急照明每日巡视 1 次 ,发现故障 ,即时修复。2、6 变配电系统1 每日巡视检查设备房设施设备 , 并填写运行记录 ;2 每月检查紧固系统接线端子 ,保证接触良好3 每月检修发电机 1 次 ,并试车 15 分钟 ;4 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况 ;5 检测 :每年检验 1 次内部结算电能表。2、7 智能可就是监控门禁系统2、7、 1 监控系统 : 每周维护检查红外线报警装置一次 ,

14、进行故障测试 ;每月维护除尘一次 ,确保录像清晰 ; 每月全面检查线路接头及系统元件 ;具体如下 :报警控制管理主机 :每月检查设备运行状态 1 次; 每月表面清洁 1 次; 每年内部除尘 1 次。 对讲门口机每月检查 2 次按键、显示屏等 ;表面清洁每月 / 2 次。网络控制箱 :每半年检查 1 次外观、接线 ;每半年表面清洁 1 次 ;每 年内部除尘 1 次。红外对射探测器 : 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等 ;每半年表面清洁 1 次; 每年内部除尘 1 次。图像采集设备 :每周检查 1 次监视画面、录像功能 ;每月表面清洁 1 次 ;每年内部除尘 1 次。摄像机 :每季度检查

15、 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等 , 进行相应得调试 ;每季度镜头 表面清洁 1 次 ;每年防护罩内 部除尘 1 次。解码器 :每季 1 次对防雨罩、接线进行相应得调试 ;每月表面清洁 1 次 ;每年内部除尘 1 次。 云台 :每半年检查 1 次运转、接线 ,进行清晰度调校 ;每半年 表面清洁 1 次;每年转动部位上 润滑油 1 次。巡更点 :每季度检查 1 次外观 ;每季度表面清洁 1 次 ;每日存储 巡更记录。读卡器 :每季度检查 1 次外观 ;每季度表面清洁 1 次 ,查瞧防水 状况。 电磁锁门锁 :每季度检查 1 次吸力、外观、接线。出门按钮 :每季度检查 1 次开锁功能、接线

16、。2 可视对讲系统 :每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次,保证系统正常使用 ;每周检查器件箱及备用电源 ;每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次,并根据需要更新电源及配件。每日检查 1 次监视画面、录像功能 ;每周表面清洁 1 次 ;每季度内部除尘 1 次。3 停车管理系统办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息 系统管理员每周进行系统维护一次 ;维修班每天检查道闸、读卡器及出票机 ;外委公司保证系统维护半年内不少于三次。2、8 电梯1 电梯在投入使用前或者投入使用后 ,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯得显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月 ,应

17、向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 每月对电梯例行检修 2 次 ,日常维护保养与定期检查中发现得问题应及时排除;电梯得安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、 检修。4 应与有资质得电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养得内容、要求、频次、期限以及双方得权利、义务与责任。对专项服务企 业得维修保养工作进行监督 ,对专项服务企业定期检修计划得落实情况进行监督。5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训 , 保证其具备必要得安全知识。6 发生电梯困人或其它重大事件时 ,应立即启动事故应急预案 ,组织救援 ,并 及时向

18、电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场 ,专业 维修人员应在 30 分钟内到达现场。2、9 园林景观水系统1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件 ; 每季度进行防渗漏与防漏电检查,保证用电安全。2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、 水泵及其附属设施 , 并配制水处理药剂 , 水质符合卫生要 求;3 每年进行一次系统设备维护保养检修 ,管道阀门油漆。4 设置必要得安全警示标志。2、10 有线电视系统1 每天巡视机房次数不低于 1 次 ,并适时监控信号源质量 ;2 接业主报修 1 小时内解决问题 ;3 每周全面检查一次线路信号放大器,发现问题一小时内通知电视网络公司解决;4 每年信号接入单位系统维护保养不少于 2 次。2、11 网络系统1 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次,保证系统正常使用 ;2 每周检查器件箱及备用电源 ;3 每年由外委公司进行系统全面维护检修保