房地产估价课程习题库

1、第一章 房地产估价概述（一）单项选择题（每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1. 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为（）的主要对象。A. 交易 B. 交易和投资C. 交换D 投资2. 对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由 （） 决定。A. 市场力量B.估价人员的主观判断C. 政府意志D.个别市场参与者的价值判断3. 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（） 。A. 应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C. 对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益4. 在英国和

2、其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范同通常是（） 。A. ± 15% B. ± 10%C. 对于难度很大的估价业务可放宽至±25%D. 有时可放宽至±20%5. 关于征收和征用，下列说法正确的是（） 。A. 征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B. 征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C. 征用的实质是一种临时使用房地产的行为D. 征收是无偿的，征用是有偿的6. 除了耕地占用税和（）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地

3、产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A. 房产税B.土地增值税C. 城镇土地使用税D. 契税7. 房地产怙价从某种意义上讲是（ ） 房地产的价值。A. 发明 B. 发现 C. 创造 D. 确定8. 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（ ） 。A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格9. 房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类：（） 。A. 一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B. 一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证

4、性估价或证据性估价C. 一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D. 一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价10. 因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（） 。A. 灾害调查评估B. 规划实施情况评估C. 房地产评估D.相关经济损失评估11. 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A. 独一无二和供给有限B. 独一无二和价值量大C. 流动性差和价值量大D. 不可移动和用途多样12. 房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（） 。A. 与估价活动有关系的单位B. 估价服务的提供者C. 估价服务的需求者D. 与估价活动有关系

5、的个人13. 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（） 。A. 掌握的有关信息不同B. 作出的估价师声明不同C. 估价对象状况不同D. 委托人不同14. 为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价对于房屋租赁的影响，应（） 。A. 视为无租约限制的房地产来估价B. 视为有租约限制的房地产来估价C. 考虑房屋租赁者的意见D. 视其租约租金与市场租金的差异大小而定15. 房地产估价的最高行为准则是（ ）。A. 估价时点原则B. 合法原则C. 独立、客观、公正D. 谨慎原则16. 估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在

6、联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（） 。获取估价业务；受理估价委托；搜集估价所需资料；制定估价作业方案；实地查看估价对象； 测算估价对象价值；分析估价对象价值；判断估价对象价值；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；©估价资料归档；估价资料归档。A.OB.（9©C.© D.©©17. 估价报告书中说明的（ ） 限定了其用途。A. 估价原则B. 估价方法C. 估价目的D. 估价对象状况18. 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。（ ） 是估价主体。

7、A. 估价报告的使用者B. 估价服务的需求者C. 估价委托人D.房地产估价师和估价机构19. 承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（ ） 年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。A. 3B.5C.7D.020. 承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处（ ） 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A. 3B.5 C .7 D .1021. 房地产估价机构的法定代表或者执行台伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A. 1

8、B.3 C .5 D .622. 实际估价中，判定估价对象是否是在建工程，以其（）为标志。A. 工程完工B.工程投入使用C. 是否完成工程竣工验牧D. 完成工程决算23. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。A. 一 B. 两 C . 三 D . 多24. 某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000 元 /m2， 并且一直没有变动；2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元 /m2， 房地产市场交易价格为6000 元m2； 重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/ mf;

9、则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。A .4000 B. 5000 C. 6000D.900025. （ ） ，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。A .2003 年 11 月 4 日 B. 2005 年 10 月 17日C .2006 年 10月 13 日 D. 2007 年 10 月 4日26. 以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度（ ） 。A. 房地产估价师执业资格制度暂行规定B. 中华人民共和国城市房地产管理法C. 中华人民共和国国家标准房地产估价规范D. 房地产估价师执业资格考试实施办法27.

10、 中华人民共和国国家标准房地产估价规范的颁布时间是（）年。A .1994B.1995C.1999 D. 200428. 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产的（）确定。A. 重置价格B. 市场评估价格C. 重建价格D. 政府定价29. 对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于所调换房屋的房地产市场价值减去被征收房屋的房地产（ ） 。A 重置价格B 市场价值C 重建价格D 政府定价30. 房地产估价师应当妥善保管委托人的文件资料，除法律、法规和有关制度另有规定外，未经（）书面同意，不得将委托人的文件资料公开或者泄露给他人。A. 政府主管部

11、门B. 估价师协会C. 估价机构卜级主管部门D. 委托人31.（ ） 年建设部发出了关于建立房地产企业及执（从） 业人员信用档案系统的通知（ 建住房函2002 192 号） ，决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A .2001 B. 2002 C .2003D.2005（二）多项选择题（每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0 .5 分）1. 房地产估价师和房地产估价机构可以从事（ ） 。A. 房地产项目调查评价B.房地产价值分配业务C. 房地产价值减损评估D.房地产资产

12、管理E. 机器设备评估2. 房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让其他合法方式有（ ） 。A. 抵偿债务B.买卖C. 用房地产作价人股D. 互换E. 用房地产作价出资3. 房地产租赁包括（） 。A. 建设用地使用权出租B. 房屋租赁C. 土地租赁D.互换E. 用房地产作价出资4. 与非专业估价相比，专业估价的特点有（） 。A. 是一种专业意见B. 估计价格或价值C.实行有偿服务D. 承担法律责任E.估价作业日期长5. 本质上的非市场价值主要有（） 。A. 交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值B. 在现状使用下的在用价值C. 不符合继续使用条件下的清算价值D. 从某个特定投资者的角

13、度来衡量的投资价值E. 在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值6. 下列（）是对于房地产估价准确性的全面认识。A. 即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B. 所有的评估价值都会有误差C. 能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D. 判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E. 由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小7. 在房地产估价中，如果估价目的不同，则（） 。A. 估价的依据有可能不同B. 估价的方法有可能不同C. 估价对象的范围有可能不同D. 估价原则可能不同E. 估价程序可能不同8.

14、 房地产估价本质的认识包括（）A. 房地产估价是评估房地产的价格而币是价值B. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D. 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E. 房地产估价既是一门学科又是一门技艺9. 房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。A. 集体企业B.国有企业C. 有限责任公司D.合伙企业E. 股份有限公司10. 下列是估价委托人的义务的有（） 。A. 向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B. 协助估价师搜集估价所必要的资料C. 就估价结果提出自己的要求D. 对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E. 有

15、义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作11. 房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含（）等。A. 房地产周围环境评估B. 房地产制度政策评估C. 房地产开发项目的可行性评估D. 房地产投资风险评牿E. 房地产机构绩效评估12. 不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同。A. 估价时点B.估价机构C. 估价对象范围D.估价方法E. 房地产估价师13. 房地产估价的三大基本方法是（）。A. 假设开发法B.路线价法C. 市场法D.成本法E. 收益法14. 关于基本估价方法，英国体系分为（）等。A. 比较法B.投资法和利润法C. 剩余法D.承包商法E. 假设开发法15. 房地产估价人

16、员有（）两类。A. 房地产估价师B.房地产估价员C. 助理房地产估价师D.助理房地产估价员E. 高级房地产估价师16. 房地产估价机构资质等级可分为（）。A. 暂定期内的三级资质B.三级资质C. 二级资质D.一级资质E. 临时三级资质17. 所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或者相似的房地产。A. 用途B.C. 权利性质D.E. 建筑层数18. 一名合格的房地产估价师应具备（A. 扎实的估价理论知识B.C. 良好的职业道德D.E. 丰富的实践经验19. 房地产估价规范的内容包括（） 。A. 评估制度B.C. 估价程序D.E. 职业道德20. 房地严估

17、价师的职业道德包括（） 。A. 有资格证书即可胜任任何估价业务C. 公平竞争D.E. 保守秘密规模 档次）。良好的社会关系深厚的语言文字表述功底估价原则估价报告B. 诚实守信 社会责任21. 房地产估价是估价行业的主体，原因是（） 。A. 国家法律规定B. 房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C. 房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少D. 房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少E. 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本22. 由于具有（ ） 特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长

18、久E. 独一无二23. 在保险事故发生后，房地产保险需要评估( ) ，为确定赔偿金额提供参考依据。A. 市场价格B.保险价值C. 建筑物重置价格D. 建筑物重建价格E.所遭受的损失24. 房地产估价规范( GB/T 50291-1999) 的内容包括( ) 。A.不同估价目的下的估价B. 估价方法C.估价原则D.估价报告E.业务来源25 .2003 年 12 月 1 日原建设部印发的城市房屋拆迁估价指导意见对( ) 等作了规定。A. 估价报告答疑B .承揽拆迁业务时间C.价值标准D.估价时点E.拆迁估价主体资格26 .2006 年 1 月 13 日， ( ) 联台出台了房地产抵押估价指导意见(

19、建住房 20068号) 。A. 原建设部B.国土资源部C.中国人民银行D. 最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会27. 企业运营中的房她产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其( ) 进行评估。A.公允价值B.市场价值C.理论价格D.市场价格E.交换价值(三)判断题(每题 1 分。不答不得分，判断错误扣1 分，本题最多扣至零分)1. 某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告， 并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。( )2. 房地产估价的价值

20、类型与估价时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。( )3. 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。( )4. 估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。( )5. 征收、 征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。( )6. 房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。()7. 房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。( )8.2004 年 6 月， 内地房地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，

21、中国香港97 名测量师取得了内地房地产估价师资格，内地111 名房地产估价师取得了香港测量师资格。()9. 房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。( )10. 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。( )11. 房地产估价结果是一种专业意见。( )12. 房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供绐有限这两个特性。( )13. 房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价， 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本

22、身。()14. 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。( )15. 在房地产估价中，如果估价目的不同，则估价报告的用途不同。( )16. 对城市房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。( )17. 房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走劳等都是地区性的。( )18. 从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。( )19. 每种估价方法都有其特定的适用

23、对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时足柜互补充，但不应相互替代。( )20. 估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。( )21. 房地产估价是指房地产估价师按照自定的估价程序，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断，并提出专业意见的活动。( )22. 评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。( )23. 房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大

24、多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。( )24. 如果房地产估价人员感到白己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价，则不应接受该项估价委托。( )25. 房地产估价师应妥善保管委托人的文件资料，除法律、 法规另有规定外，未经委托人口头同意，不得将委托人的文件资料公开或泄漏给他人。( )26. 目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。( )27. 估价委托人一定足估价对象权利人或估价报告使用者。( )28. 以征收、征用为目的的房地产

25、估价，因为实际的补偿金额可能有多有少，因而采用的是市场价值。()第二章对房地产的认识与描述(一)单项选择题(每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 下列不属于构筑物的是( ) 。A 储藏室B. 水塔 C. 隧道D. 道路2. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( ) 。A. 相应配套的基础设施B. 土地的形状C. 组合完成的功能D. 立体空间3 房地产所有权有单独所有、共有和( ) 三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权4. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，

26、合作加盖房屋并进行分成，属于动用( ) 的行为。A. 宅基地所有权B. 空间利用权C. 地役权D.建筑物相邻关系5. 屋外或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入属于( ) 。A. 房地产的各项权利B. 受到其他房地产权利限制的房地产权利C. 受到其他各种限制的房地产权利D. 房地产的额外利益收益6. 城市规蝴对房地产用途、建筑容积率的限制属于房地产权益中的( ) 。A. 房地产的各项权利B. 受到其他房地产权利限制的房地产权利C. 受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D. 房地产的额外利益或收益7. 房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( ) 。A. 房地产的各项权利B

27、. 受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利C. 受到其他各种限制的房地产权利D. 房地产的额外利益或收益8. 对房地产估价来说，土地是( ) 。A. 平面的B.三维立体的C. 陆地表面D.地下空间9. 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护( ) 。A. 债权 B. 物权 C. 二者皆可D. 二者皆不10. 下列房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A. 地役权B. 典权 C. 抵押权D. 租赁权11. ( ) 是指权利人对特定的物体享有直接支配和排他的权利。A. 物权B. 债权 C. 租赁权D. 所有权12. 房地产权利的种类中，属于自物权的是( ) 。A.所有权B.典权C

28、.抵押权D.地役权13. 下列房地产权利的种类中，( ) 属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权14. ( ) 是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的物权。A. 用益物权B. 担保物权C. 抵押权D. 租赁权15. ( ) 对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A. 区位B. 交通 C. 环境景观D. 外部配套设施16. 房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产( ) 的特性。A. 不可移动B. 独一无二C. 相互影响D. 易受限制17. 某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空

29、气新鲜而收益，但不会会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的( ) 特性。A. 不可移动B. 用途多样C. 相互影响D. 易受限制18. 由于房地产的不可移动、不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响，这是由于( ) 的特性。A. 不可移动性B. 用途多样C. 相互影响D. 易受限制19. 房地产的( ) 特性，使得房地产具有独占性。A. 不可移动B. 供给有限C. 价值量大D. 用途多样20. 房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是( ) 上升的。A. 间断B. 波浪 C. 连续D. 螺旋21. 引起真正的房地产自然增值的原因之一是( ) 。A. 装修改造B.

30、 需求增加C. 通货膨胀D. 改进物业管理22. 房地产具有供给有限特性，本质上是由于( ) 。A. 土地总量有限B.规划限制C. 房地产不可移动D. 价值量大23. 下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是( )。A. 居住用地为40 年，工业用地为50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年 , 商业、旅游、娱乐用地为70 年，综合或者其他用地为70 年B. 居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50 年，综合或者其他用地为50年C. 居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游

31、、娱乐用地为40 年，综合或者其他用地为50年D. 居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50 年，综合或者其他用地为40年24. 现实中土地的使用权、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。A. 建筑技术B. 土地权利设置C. 相邻关系D. 土地使用管制25. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( ) 等设施或条件以及场地平整。B. 供水、排水、燃气、热力D. 排水、电力、电信、热门A. 供水、排水、电力、电信C. 排水、电力、电信、燃气26. 房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平

32、投影计算的是( )A. 房屋建筑面积B.房屋使用面积C. 套内建筑面积D.套内墙体面积27. 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具有上盖，结构牢固，层高 ()m 以上(含22m)的永久 性建筑。A. 1.20 B .2.20 C .2.40D.3.6028. 建筑密度等于( ) 建筑用地面积。A. 总建筑面积B.土地总面积C. 建筑顶层面积D. 建筑基底总面积29. 公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过( )m 的为高层。A. 12B.20C.24D.4830. 某宗土地的面积为 1000R2,其上建筑物

33、的建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积为700m2,建筑物屠数为8层。则该宗土地的容积率为()。A.8.0B.5.6C.5.031. 某套住宅套内建筑面积为则该套住宅的建筑面积为( ) m 2。A .195B.150C.14532. 某宗土地的规划容积率为该宗土地的单价为( ) 元m2。A .100B.300C.600D.0.7l25m 2， 套内墙体面积为20m2， 分摊的共有建筑面积为225m。D.1303,可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元。则D.900l.下列属于构筑物的是( )。A.烟囱B.水井C.水塔D.仓库E.水坝2.权益是房地产中无形的部分，它包括( )

34、。A.权利B.权力C.利益D.好处E.毛利润3.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为A.有形的实体B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D. 立体空间E.组台完成的功能4.建筑物区分所有权包括() 等。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共有部分的持份权E.长期使用和租赁5.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有6.目前中国的房地产权利主要包括( )。A.所有权B.土地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权7.下列房地产权利的种类中，属于物权的有( ) 。A.所有

35、权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权8.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( ) 。A.建设用地使用权B.所有权C.地役权D.典权E.宅基地使用权9.归纳起来，房地产有( )存在形态。A.土地B.建筑物C.房地D.权益(二)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得分；错选或多选的, 不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5 分)。)。E. 区位10. 房地产的独一无二特性导致了( )。A. 难以出现相同房地产的大量供给B. 房地产市场不能实现完全竞争C. 房地产交易难以采取样品交易的方式D. 房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.

36、房地产价值量大11. 政府对房地产的限制一般是通过( ) 特权来实现的。A. 罚款权B.管制权C. 征税权D.征收权E. 充公权12. 引起房地产价格上升的原因主要有( )。A. 对房地产本身进行投资改良B. 通货膨胀C. 需求增加导致稀缺性增加D. 外部经济E. 内部经营管理13. 下列 ( ) 是由外部经济的原因而引起房地产价格上井。A. 装饰装修改造B.修建广场、公园、公共绿地C. 调整城市发展方向D. 通货膨胀E. 改变城市格局14. 对房地产本身进行投资改良的内容有( )。A. 装饰装修改造B.更新或添加设施设备C. 改进物业管理D.经济发展E. 交通条件改善15. 房地产具有保值增

37、值特性，真正的房地产自然增值是由于( ) 引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D. 改进物业管理E.外部经济16.下列是非收益性房地产的有( ) 。A.农地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.未开发的土地17.房地产按开发程度来划分，可以分为( ) 。A.自由的房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房18.套内建筑面积等于( )相加之和。A.套内房屋使用面积B.套内墙体面积C.阳台面积D.房屋建筑面积E.共有建筑面积19.按经营使用方式划分房地产的类型主要有( ) 。A.现房B.销售C.出租D.自用E.营业20. 从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括( ) 等。A

38、. 有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B. “干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C. 有租约限制的房地产D. 未来状况下的房地产E. 共有的房地产21. 从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )。A. 在建工程B.已经灭失的房地产C. 作为企业整体中的一部分的房地产D. 有建筑物的土地E. 划拨土地使用权的房地产(三)判断题(每题 1 分。不答不得分，判断错误扣1 分，本题最多拍至零分)1. 在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。( )2. 房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有

39、权，对走廊、楼梯、 外墙等共有部分享有共有的权利。( )3. 地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。( )4. 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。( )5. 房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处。( )6. 房地产所有人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。( )7. 建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、共同共有所有权和因共同关系所产生的成员权构成( )8. 房地产的共有权在共同共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担

40、义务。( )9. 房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。( )10. 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。( )11. 房地产权利包括土地和筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房产( )12. 地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。( )13. 一般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。( )14. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同

41、；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同( )15. 评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。( )16. 单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。( )17. 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。( )18. 房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。( )19. 从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的( )20. 房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。(

42、 )21. 房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。( )22. 房地产虽然具有多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。( )23. 房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值( )24. 房地产具有保值，增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升( )25. 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值( )26. 从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、森林、不毛荒

43、地。( )27. 对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。( )28. 某栋写字楼目前尚未出租出去而闲置着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产()29. 从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、 违法占地或违章建筑的房地产等。()30. 从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。()31. 对于处分共有的房地产，应当经占份额2/3 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。()32. 具体一宗有土地使用年限的房地产的价

44、格，从长远来看是趋于下降的。( )33. 收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。()34. 某宗房地产总建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积为500m2,建筑密度为 50%则其容积率为2.0 。()35. 某宗房地产占地面积为4000m2,建筑覆盖率为60% 14层建筑面积均相等.514层均为标准层，面积为1240mt建筑容积率为 5.2。()36. “五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。()37. 房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。()38. 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地

45、享有占有和使用的权利，有权依祛利用该土地建造住宅及其附属设施。()第三章房地产价格和价值(一)单项选择题(每题1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 在用价值是指在现状使用下的价值，它一般( ) 市场价值。A 低于B. 等于C. 高于D. 不等于2. 房地产估价中的价值，一般是指( ) 。A. 使用价值B. 交换价值C. 投资价值D. 账面价值3. 同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的( )A. 互补性B. 权益差别C. 替代性D. 外部环境差异4. 在评估投资价值时，折现率是( ) 。A. 社会一般的收益率B. 收益法中的资本化率C. 投资者要求的满意收益率D.

46、 投资者要求的最低收益率5. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( ) 。A. 快速变现价值B. 谨慎价值C. 在用价值D.残余价值6. 投资者评估的房地产的投资价值( ) 该房地产的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。A. 小于B. 大干C. 小于或等于D. 大于或等于7. 房地产价格是由房地产的( ) 三者相互结合而产生的。A. 有用性、稀缺性、有效需求B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率D. 价值、使用价值、供求8. 决定房地产需求量和供给量的共同因素是( ) 。A. 相关物品的价格水平B. 该种房地产的价格水平C. 房地产开发商对未来的预期D

47、. 消费者对未来的预期9. 需求规律是指需求量与价格( ) 的关系。A. 正相芙B. 负相关C. 零相关D. 无法确定10. 炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炷耀的作用，所以其需求量与价格成( ) 关系。A. 同方向变化B. 反方向变化C. 无变化D. 无法确定11. 某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是( ) 。A. 炫耀性物品B. 正常商品C. 吉芬物品D. 马铃薯12. 对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会( ) 对商品的需求。A. 减少B. 不变C. 增加D. 无法确定13.

48、在消费者收入增加时，反倒会减少对( ) 的需求。A. 正常商品B. 炫耀性物品C. 高档商品D. 低档商品14. 当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会( ) 。A. 减少B. 不变C. 增加D. 无法确定15. 房地产估价中的价值一般是指( ) 。A. 使用价值B. 交换价值C. 投资价值D. 账面价值16. 在替代品之间，如果一种房地产的价格 升， 另一种房地产的价格不变，则对另一种房地产的需求就会( ) 。A. 减少 B. 增加 C. 不变 D. 无法确定17. 一种房地产的互补品的价格( ) 时，对该种房地产的需求会增加。A. 高 B. 低 C. 不变 D. 无法确定

49、18. 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。A. 存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量该种房地产转换为其他种类房地产量拆毁量B. 存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C. 存量+新开发量+空置房量拆毁量D. 存量+新增竣工量拆毁量19. 供给规律是指供给量和价格( ) 的关系。A. 正相关 B. 负相关 C. 零相关D. 无法确定20. 在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给)。A. 减少 B. 增加 C. 不变 D. 无法确定21. 房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量

50、从而会使未来的供给( ) ，使其现期供给( ) 。A. 增加，增加B. 减少，增加C. 增加，减少D. 减少，减少22. 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是( ) 房地产的供求状况A. 全国B. 本地区C. 全围本类D. 本地区23. 某个特定的投资者基于个人的霈要或意愿，对该房地产所评估出的价值是( )A.使用价值 B. 原始价值 C. 投资价值 D.市场价。24. 评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( ) 。A. 社会一般报酬率B. 最低期望收益率C. 特定投资者所要求的最低期望收益率D. 特定投资者所要求的最低报酬率25. 在评估市场价值时，要求对未来

51、净收益的估计是( ) 的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观26. 在通常情况下，采用()方式出让的地价最高。A.招标B.协议C.挂牌D.拍卖27. ( ) 是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的 抽象结果。A. 理论价格B. 成交价格C. 市场价格D. 清算价格28. 城市房屋拆迁估价应当采用( ) 标准。A. 清算价值B. 公开市场价值C. 账面价值D. 原始价值29. 成交价格围绕着( ) 而上下波动。A. 市场价格B. 理论价格C. 清算价格D. 原始价格30. 在房地产价格中，( ) 是短期均衡价格，( ) 是长期均衡价格。B. 成交价格，市场价格D. 市场价格，理论价格A. 成交价格，理论价格C. 理论价格，市场价格31. 收益法求得的价值趋向于A. 成交价格，理论价格C. 理论价格，市场价格( ) ，市场法求得的价值趋向( )B.成交价格，市场价格D.市场价格，理论价格32. 在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值( ) 收益法求得的价值。A. 低于B. 高于C. 等于D. 无法确定33. 收益法求得的价值倾向于() ，成本法求得的价值倾向于() 市场法求得的价值倾向于( ) 。A.最低卖价，成交价格，最高买价B. 最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.