上海2021年上半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题

1、上海 2021 年上半年房地产估价师?房地产估价案例与分析?知识：房地产估价报告的写作考试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分， 60分及格。 单项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意1、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在_年以上。30252015A B CD2、在众多的不确定性因素中，找出对工程经济评价指标影响较大的因素，并判 明其对 开发工程投资效益影响的程度，是分析的目的。A . 盈亏平衡B. 敏感性C. 风险D. 概率3、估价对象房地产 2006 年的纯收益为 500 万元，预计 2007 年到

2、 2021 年各年纯 收 益分别为 510 万元、 550 万元、 580 万元、 600 万元、 650 万元，从 2021 年开 始 保持在 2021 年的水平上 .该房地产剩余经济寿命 45 年，土地使用权于 2042 年底到 期，该类房地产的报酬率为 8，那么该房地产 2007 年 1 月 1 日的收益价 格为。A： 6825 万元B ： 6866 万元C: 9181 万元D： 9222 万元E: 工业用地的监测点评估价格4、基准地价系数修正法的根本原理是。A : 收益原理B: 替代原理C: 地租理论D: 区位理论E: 工业用地的监测点评估价格5、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起

3、 _日内，将建设工程竣工验收报 告 和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政 主管部 门或者其他有关部门备案。A. 10B. 15C. 20D. 30 6、按照?住房置业担保管理试行方法?的规定，住房置业担保公司提供的担保是_担保。A. 般保证B 贷款人、保证人分担责任的比例保证C. 连带责任保证D. 信誉保证7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产 型发生 变化，并在 10 日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示， 2 个 月后买受人 提出退房，按规定买受人 _ 。A . 有权退房，但应承当违约责任B. 有权要求开发公司承当违约

4、责任C 有权要求开发公司赔偿损失D 无权退房8、某房地产投资工程，资产为 6 000 万元，负债为 3 500 万元，流动资产总额为 3 000万元，流动负债总额为 1 500万元，存货为 1 800万元。那么该工程的速动比 率是。A：80B：120C：171D：200E: 借款合同9、某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计 过 时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物， 判断其有效经过年 数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4% ，用直线法计算该建筑物的成 新率为 _ 。A 43.2%B 50%C 56.8%D 70%10、房地产拍

5、卖业务主要来自。A : 企业委托B: 个人委托C: 法院委托D: 政府委托E: 执行层的组织协调11、不应计入收益性物业经营费用的是。A: 抵押贷款利息B: 公共设施维修费C: 房产税D: 物业保险税E: 借款合同12、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币亿元。A: 1B: 2C: 3D: 5E: 执行层的组织协调13、某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10000 卅，甲拥有该大厦的某一局部，该局部的房地价值为90 万元，该局部的 建筑面积为200 川。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A: 1B: 1.5C: 2D: 2.5 E:

6、工业用地的监测点评估价格14、与市场比拟法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。A ? 均衡原理B ? 预期原理C ? 竞争原理D ? 替代原理15、以下收益乘数法中， 考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率， 但未 考 虑运营费用差异的是。A: 毛租金乘数法B: 潜在毛收入乘数法C: 有效毛收入乘数法D: 净收益乘数法E: 工业用地的监测点评估价格16、一般来说，投资于房地产信托基金 (REITs) 的风险比直接投资于房地产的风 险要 小得多，这主要是因为 REITs 具有 _。A ? 较高的收益性B. 较强的流动性C. 直接融资的功能D ? 抵御通货膨胀影响的功能17、房地产估价的技术

7、性原那么是为了使不同的估价人员对房地产估价的根本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在 _下的估价结果具有近似性。A. 同一估价原那么、同一估价时点B. 同一估价目的、同一估价方法C. 同一估价目的、同一估价时点D. 同一估价原那么、同一估价目的18 、国务院决定禁止。A : 商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再转让B: 商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房出租C: 商品房预购人购置未竣工的预售商品房D: 商品房预购人利用抵押贷款的方式购置未竣工的预售商品房E: 执行层的组织协调19、某房地产开发工程的总开发本钱为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元， 销售税金及附加为

8、 248 万元， 应缴纳的土地增值税为 370 万元，那么该工程 土地增值 税后的开发本钱利润率为。A: 45.05 B: 49.31 C：58.86 D：63.6 E: 借款合同20、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原那么划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。A : 最低价格B: 平均价格C: 出让地价D: 标定地价E: 工业用地的监测点评估价格21、选择目标市场，通常要以细分市场为根底。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工， 来提高经济效益， 这种目标市场选择的模式属 于_ 。 A ? 选择专业化B ? 单一市场集中化C. 市场专业化D. 产品

9、专业化22、以下房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。A : 时间风险B: 比拟风险C: 持有期风险D: 通货膨胀风险E: 借款合同23、直线趋势法公式中的常数 a b 是由决定的。A . 房地产的历史价格资料B. 房地产的未来价格资料C. 房地产的现时价格资料D. 估价人员选取的价格资料24、房地产开发企业承当的商品房保修期从之日起计算。A : 竣工B: 交付C: 办理房屋所有权登记D: 入住E: 执行层的组织协调25、_是建设工程的组成局部， 它是具有独立的设计文件和相应的综合概 预算 书， 竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。A . 单项工程B. 单位工程C.

10、 分部工程D. 分项工程二、多项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符 合 题意，至少有 1 个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分 1、收益法适用的条件是房地产的 _ 。A . 收益能够量化B. 风险能够量化C ? 收益和风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化2、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经以上的业 主同意。A . 专有局部占建筑物总面积B. 专有局部占建筑物总面积C. 专有局部占建筑物总面积D. 专有局部占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数 1/21/3 以上的业主且占总人数 1/32/3 以上

11、的业主且占总人数 2/33/4 以上的业主且占总人数 3/43、某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万平方米， 2002 年未完工转入 2003 年 继续施工的房屋建筑面积为 30 万平方米， 2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万平方 米。那么，该市房屋的平均建设周期为 _。A. 0.5 年B. 1.5 年C. 2 年D. 3 年4、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。A : 开发商违法预售B: 借款人赖账不还C: 借款人拖延还款D: 房地产市场供需失衡E: 借款合同5、如果年利润为 12 万，资本金为 240 万，那么资本金利润率为A. 3%B. 5%C.

12、 3D. 206、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括 A : 统计报表B: 社会调查C: 普查D: 重点调查E : 典型调查和抽样调查7、某办公楼的土地面积 3000m2 ,建筑面积 10000m2 ,该办公楼出租正常月净收 益为 18万元，建筑物重置价格为2000元/m2,成新率为80%，土地和建筑物的 资本化率 分别为 7%和 8%, 该办公楼的土地正常价格为 _万元。A. 1257B. 1571C. 800D. 1300 8、对局部或全部超出了自己专业胜任能力的估价工程，估价师合理的处理方式 有。A: 放弃这个工程B: 努力学习，边学边干C: 埋头苦干，克服困难

13、完成工程D: 找别人完成工程，签自己的名E: 对自己不能胜任的局部工作，主动请有关专家提供专业帮助9、以下属于?土地管理法实施条例? 明确的国有土地 建设用地使用权 范围的 有。 A : 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地B: 国家依法征收的土地C: 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地D: 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地E: 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地10、以下税率属于比例税率。A : 城镇土地使用税B: 房产税C: 耕地占用税D: 城市维护建设税E: 营

14、业税11、公有住房出售中，购房者按购房款 _ 的比例向售房单位缴交维修资金。A1%B2%C3%D4%12、以下法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。A: ?中华人民共和国城市房地产管理法?B: ?中华人民共和国王地管理法?C: ?城市房地产开发经营管理条例?D: ?城市商品房预售管理方法?E: ?商品房销售管理方法?13、房地产组合投资管理的主要工作包括。A : 制定并执行组合投资策略B: 设计和调整房地产资产的资本结构C: 进行资产的投资分析和运营状况分析D: 制订物业策略方案E: 监督物业购置、处置、资产管理和再投资决策14、以下关于房地产市场划分的说法，不正确的选项是 _。A

15、? 二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B. 三级市场是指存量房地产交易市场C. 按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D . 按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三 级房屋 市场15、进行城市详细规划及开发工程初步设计应选用 _的地形图。A. 1:500B. 1:1000C1:2000D1:300016、某房地产开发工程拟有三个投资方案， 假设对这三个方案的经济合理性进行比 较， 那么比拟的根底是该工程的A . 损益表B. 资金来源与运用表C. 资本金现金流量表D. 全部投入现金流量表17、根据现行法律，以下房地产中不应作为以抵押为目的的

16、估价对象的有。A : 土地所有权B: 依法承包的荒山的土地使用权C: 宅基地使用权D: 固有汽车加油站E: 乡镇企业用房18、估价工程完成后，应归档的估价资料包括。A: 实地查勘记录B: 委托人名片C: 估价工程来源和接洽情况D: 估价中的不同意见E: 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见19、某工业用地出让年限为 50 年，出让时为五通一平， 该区域的基准地价为 800 元 /m2 基准地价内涵为五通一平无限年期的地价 ，土地报酬率为 8%。那么该宗 工业 用地的价格为元/m2。A. 782.94B. 817.06C. 792.85D. 768.06单位：元 /m220、某地区某类房地产 1998? 2004 年价格见下表 某类房地产 1998? 2004 年价格A . 年份B.1998C.1999D.2000E.2001F.2002G.2003H.2004I.2005J ?房地产价格K.1800L.2000M .2190N.2410O.2620P2810Q3000R21 、住房公积金的本质属性是A . 补助B. 工资C. 公积金D. 个人专用基金22、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。A: 招标工程的技术要求B :招标的监管人员C: 招标的监管部门D: 投标报价的要求和评标标准E: 拟签订合同的主要条款23、房地产投资之所以具有期